吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终3559号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王毓英，女，汉族，1973年10月5日生，住长春市朝阳区。
委托代理人：张学礼，吉林享和律师事务所。
被
上诉人（原审被告、反诉原告）：长春市诺睿德创新产业投资管理有限公司，住所地：长春净月高新技术产业开发区新城大街与天富路交汇诺睿德国际商务广场A8栋102-105号、107号。
法定代表人：刘沛鑫，该公司总经理。
委托代理人：姜永兵，该公司职员。
被
上诉人（原审被告）：诺睿德房地产开发集团股份有限公司，住所地：长春净月高新技术产业开发区金鑫街1577号泓泰建筑工程集团有限公司办公楼201、202室。
法定代表人：刘薇，该公司总经理。
委托代理人：张琦，北京冠衡（长春）律师事务所律师。上诉人王毓英与被上诉人长春市诺睿德创新产业投资管理有限公司（以下简称诺睿德投资公司）、原审被告诺睿德房地产开发集团股份有限公司（以下简称诺睿德地产公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院（2018）吉0194民初1296号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王毓英原审诉称：原被告三方于2018年5月7日签订《商铺租赁合同》，约定将位于长春市净月区新城大街与天富路交汇处诺睿德国际商务广场内的B3幢一层02铺位租赁给原告用于西餐经营。现因商铺烟道无法正常排烟，导致原告无法正常经营，原告多次与被告沟通，被告都不予解决，导致餐厅停止营业，因二被告的违约，租赁合同无法正常履行。后期被告停止供电，导致原告餐厅冰柜的食材无法保存，造成严重损失。原告多次找到被告协商赔偿事宜，被告不予赔偿。为维护护原告的合法权益，现诉至法院，请求判令：1.解除原被告的商铺租赁合同；2.二被告赔偿原告经济损失357688元；3.本案诉讼费、律师费2万元等相关费用由二被告承担。诺睿德投资公司原审辩称：
一、我公司同意解除合同，理由:1、原告方违约，未按照合同约定支付费用，根据合同第一条第4款，原告应提前20天交纳下一周期租金，截至今日原告未支付。2、原告拖欠物业费,根据合同第一条第11项,乙方应向物业公司按时足额缴纳，甲方有监管和处理违约的权利。根据合同第九页第九条第1款违约责任，如乙方未能在约定期限内足额支付履约服务，保证金，物业管理，服务费，租金滞纳金，代扣款等任何费用，则自乙方逾期支付第16日起，甲方有权利单方面解除合同，并将商铺无条件收回，乙方已交房屋租金、履约保证金和物业管理服务费不予退还,且乙方应向甲方支付违约金。根据合同第九页第九条第3款乙方如逾期拖欠，租金履约服务、保证金、物业管理服务费等一切应缴范围的费用，每逾期一日，甲方有权按欠缴费用总额的5%收缴违约金直至清偿完毕止。截至开庭之日，原告应向被告支付12813.75元违约金（3417元×5%×75天=12813.75元）。3、原告私自占用公共区域经营，根据第7页第五条第6款，乙方严重不听从甲方管理或物业管理行为，如强占公共区域等应承担违约责任。根据合同第9页第八条中的1.5项约定，乙方利用商业广场其他公共区域举办商品促销、展示等,应需甲方书面同意后有偿使用。原告未经被告允许，强行在店铺外的公共区域售卖商品，其行为已构成违约，并对商街管理造成极其恶劣的影响。4、原告私自闭店超过2天，根据合同第6页第三条第11款约定，原告应向被告支付5000元违约金。综上，被告要求与原告解除租赁合同，并应同时计算原告欠付的各项费用。
二、针对烟道问题。1、原告入场前，双方已按照租赁合同第五页第三条第4款约定，商铺交付使用之前，甲乙双方共同验收。验收完毕，原告提出电缆问题，被告已处理，并未对烟道提出异议，后原告反映烟道不好用，被告也第一时间联系了地产方，地产方并派人去现场排查，为不影响原告经营，地产方委托的公司，还特意给原告临时开了排烟孔,并未对原告的经营产生影响，后经排查,地产方的委托方进场维修，且已修理完毕，但原告始终不予开店，不同意烟道测试。
三、原告还欠被告电费300元。2018年8月5日，被告代原告支付电费300元，原告始终未予偿还。
四、原告所说的损失，与我方无关，且没有事实依据，我方不予认可。诺睿德地产公司原审辩称：原告拖欠物业公司物业费，物业公司已经开始催缴，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。故我公司有权基于涉案租赁协议，要求原告承担物业费。
二、针对烟道问题。1、烟道交付前，并未出现任何质量问题，原告入场前已对房屋现场进行验收认可，未提出烟道问题，我方并未存在任何欺诈行为，且我司接到创新公司通知时，第一时间找人去现场排查,因烟道排查需要时间,我司为了不影响原告经营，特和检修方商量后，为原告特意临时开设排风口。地产方委托的公司，还特意给原告临时开了排烟孔，并未对原告的经营产生影响，后经几次排查，已经检修完毕，且通知原告需要进行烟道测试，原告均不予配合,截止开庭时，原告依旧不予配合，如法庭或原告对此有异议，可进行现场查看验证。
三、原告的种种违约行为在先，被告无任何违约行为，原告所诉求的损失，无任何依据，且与二被告无关。诺睿德投资公司原审反诉称：2018年5月17日，反诉人与被反诉人签订《商铺租赁合同》，合同约定被反诉人承租反诉人管理的位于长春市新城大街和天富路交汇诺睿德国际商务广场内B3-02号铺位,用于经营“拿度尼披萨汉堡王”商铺。建筑面积62.99平方米,租赁期2018年6月1日至2021年5月31日。根据合同第一条第11项，乙方应向物业公司按时足额缴纳，甲方有监管和处理违约的权利。根据合同第九页第九条第1款违约责任,如乙方未能在约定期限内足额支付履约服务保证金、物业管理服务费、租金滞纳金、代扣款等任何费用，则自乙方逾期支付第16日起，甲方有权利单方面解除合同，并将商铺无条件收回，乙方已交房屋租金、履约保证金和物业管理服务费不予退还，且乙方应向甲方支付违约金。根据合同第九页第九条第3款乙方如逾期拖欠,租金履约服务，保证金，物业管理，服务费等一切应缴范围的费用，每逾期一日，甲方有权按欠缴费用总额的5%收缴违约金直至清偿完毕止。截至开庭之日，被反诉人应向反诉人支付12813.75元违约金（3417元×5%×75天=12813.75元)。被反诉人私自闭店超过2天，根据合同第6页第三条第11款约定，未经甲方书面许可被反诉人应向反诉人支付5000元违约金。综上所述,被反诉人的行为已严重侵犯了反诉人的合法权益,现提起反诉，请求判令：1.解除反诉人与被反诉人签订的商铺租赁合同，被反诉人将承租的房屋交还反诉人，租金计算至实际返还之日;2.依法判决被反诉人支付反诉人物业费3417元,欠缴物业费违约金人民币12813.75元；3.依法判决被反诉人支付反诉人私自闭店违约金5000元。反诉金额共计21230.75元；4.判令本案诉讼费、保全费、执行费由被反诉人承担。王毓英原审辩称：答辩人不应当向反诉人支付停业期间的物业费、欠缴物业费违约金及私自闭店违约金5000元。由于反诉人出租给答辩人的商铺烟道无法使用,答辩人是从事餐饮业的西餐店，没有烟道排烟，商铺无法正常经营。从2018年6月1日，答辩人试营业以来，答辩人多次向被告招商部、工程部反映此情况，均未予解决。2018年7月2日原告与反诉人法定代表人刘沛鑫面谈,提出了商铺没有烟道等商铺无法正常经营无奈停业的几个问题,刘沛鑫当场表示会尽快解决问题，让答辩人等通知。2018年8月3日，刘沛鑫主动约答辩人面谈，并承认是商铺烟道不能使用导致答辩人停业，责任在被告方。同时，同意在反诉人将烟道完全修好可以正常使用后，答辩人再恢复营业。2018年9月21日，答辩人应反诉人通知到商铺检测排烟道是否好使,经反诉人工程部、招商部人员与答辩人共同确认商铺排烟道仍然不好使，让答辩人回去再等通知。因此，违约的不是答辩人而是反诉人。是商铺烟道无法使用，导致答辩人停业,并不是答辩人私自闭店,停业期间发生的物业费用应当由反诉人自行承担。原审法院审理查明：原告王毓英系净月高新技术产业开发区拿度尼披萨汉堡店经营者，被告诺睿德地产公司系诺睿德国际商务广场项目的建设单位，授权诺睿德投资公司以自己的名义单独进行招商并签订租赁合同，全权委托诺睿德投资公司进行日常租赁管理及商业服务。2018年5月7日，被告诺睿德投资公司（甲方）、原告王毓英（乙方）、诺睿德地产公司（丙方）签订商铺租赁合同（铺位编号B3-02），合同约定：丙方委托甲方将其合法拥有的位于长春市净月区新城大街与天富路交汇处诺睿德国际商务广场内的B3幢一层02号铺位租赁给乙方用于经营；乙方准营项目为西餐；品牌为拿度尼披萨汉堡王（合同签订前，乙方向甲方提供品牌证明或授权证明）。租赁总面积为；62.99㎡，首年租金单价2.4元/天/㎡，第二年开始租金每年递增8%。合同有效期租赁期限为3年，自2018年6月1日起至2021年5月31日止；乙方首次交纳租金时间2018年6月1日，乙方按季度一次性交纳方式交纳租金；乙方同意在合同签订同时，向甲方交纳履约服务保证金5000元人民币，合同终止后，若乙方没有任何违规、违纪或违约事项和遗留问题等，合同期满60天后甲方无息退还履约服务保证金，若乙方在合同期内终止合同，则履约保证金不予退还；物业管理服务费由乙方自行向物业公司按时足额缴纳，甲方有监管和处理违约的权利；合同同时对双方的权利、义务、变更、转让、解除、违约责任进行了明确约定。2018年5月18日，原告与案外人长春市合众物业服务有限公司签订商街物业管理服务合同，由长春市合众物业服务有限公司为原告经营商铺提供物业服务，物业费收费标准为22元/月/平方米，物业费自2018年6月1日起按季支付。合同签订后，原告随即对所承租的商铺进行了装修，于2018年6月1日开业。在经营过程中，因商铺烟道无法正常排烟，导致原告无法正常经营，原告多次找被告诺睿德投资公司进行沟通，诺睿德投资公司承诺尽快解决烟道排烟问题。由于排烟问题迟迟无法解决，原告暂停经营。后与物业公司人员对餐厅物料进行清点，并由物业公司经理张弛签字确认，原告交纳300元电费后将餐厅电费卡交付物业人员，由于物业部门未及时续交电费，导致餐厅停电，致使冰柜中的物料腐烂变质，经原告核算，变质物料损失达25622.60元。另查明，2017年4月28日，原告与案外人沈阳源动力餐饮管理咨询有限公司签订联盟经营合同，约定原告以加盟的身份经营贝克汉堡智能餐厅，后将合作签约贝克汉堡品牌更换为拿度尼汉堡品牌，原告支付加盟费114600元。原告于2018年5月5日向被告诺睿德投资公司交纳经营保证金5000元，交纳租金至2018年11月30日，交纳物业费至2018年8月31日。案件审理过程中，原告申请对装修损失进行鉴定，经本院委托，吉林省首信资产评估有限公司于2019年2月26日出具吉省首信评报字（2019）002鉴字第001号资产评估报告，装修评估价值为53298.70元。原告为此支付鉴定费5000元。还查明，原告王毓英所承租的商铺至今未向被告诺睿德投资公司返还。原审法院认为：
一、关于本诉部分，《商铺租赁合同》系各方真实意思表示，其内容符合法律规定，为有效合同，对双方均有法律约束力，原、被告均应依约履行各自义务。关于原、被告签订的商铺租赁合同是否应予解除的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本案被告提供的商铺因烟道问题迟迟未予解决，导致原告经营目的无法实现，虽租赁合同未到期，但发生了法定解除的事由，原告请求解除合同的诉请应予支持。本院依法确认原、被告签订的商铺租赁合同自原告起诉之日即2018年10月16日予以解除。合同解除后，尚未履行部分应终止履行，原告诉请被告返还保证金5000元的请求本院予以支持，关于原告诉请赔偿装修损失的问题，现原、被告之间的租赁合同已经解除，装修损失53298.70元及原告支付的鉴定费5000元应由被告承担。关于加盟损失部分，合同解除与该损失无必然因果关系，本院对该部分请求不予支持；关于物料损失部分，原告只是将电费卡交付物业公司工作人员，说明原、被告之间并未形成委托保管关系，被告对原告的损失并不存在过错，该物料损失的请求本院不予支持；原告要求被告支付律师代理费的请求于法无据，本院不予支持。
二、关于反诉部分，本案合同解除系法定解除，合同解除后，王毓英应及时将商铺返还诺睿德投资公司，原告从诉请主张解除租赁合同后至今未向诺睿德投资公司返还，本院依法对诺睿德投资公司2018年10月16日之前的租金请求不予支持，对之后的租金请求予以支持。租金每天为151.176元（62.99平方米×2.4元/天/㎡），从合同解除日2018年10月16日起计算至商铺实际返还时止；本案反诉被告王毓英并不存在私自闭店情形，诺睿德投资公司要求王毓英支付私自闭店违约金5000元的请求不予支持；关于物业费问题，合同第九条第3款规定如王毓英逾期拖欠,租金履约服务，保证金，物业管理，服务费等一切应缴范围的费用，每逾期一日，诺睿德投资公司有权按欠缴费用总额的5%收缴违约金直至清偿完毕止。本案王毓英从2018年9月1日起未交纳物业费，故欠缴物业费从2018年9月1日起计算，保护至合同解除日2018年10月16日，经计算该期间物业费数额为2125元；关于欠缴物业费违约金的约定过高，本院依法予以调整，违约金按中国人民银行同期同类贷款利率从2018年9月1日起计算至实际给付时止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，
判决如下：
一、解除原告王毓英与被告长春市诺睿德创新产业投资管理有限公司、诺睿德房地产开发集团股份有限公司之间于2018年5月7日签订的商铺租赁合同（铺位编号B3-02）；
二、被告长春市诺睿德创新产业投资管理有限公司、诺睿德房地产开发集团股份有限公司于本判决生效后十日内共同向原告王毓英支付商铺装修损失53298.70元及鉴定费5000元；
三、反诉被告王毓英于本判决生效后立即将承租的商铺返还反诉原告长春市诺睿德创新产业投资管理有限公司；四，反诉被告王毓英于本判决生效后十日内向反诉原告长春市诺睿德创新产业投资管理有限公司支付商铺占用期间租金（租金每天为151.176元（62.99平方米×2.4元/天/㎡），从合同解除日2018年10月16日起计算至商铺实际返还时止）；
五、反诉被告王毓英于本判决生效后十日内向反诉原告长春市诺睿德创新产业投资管理有限公司支付物业费2125元及违约金（违约金以2125元为基数，从2018年9月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付时止）；
六、驳回原告王毓英的其他诉讼请求；
七、驳回反诉原告长春市诺睿德创新产业投资管理有限公司的其他反诉请求。案件受理费9038元，原告王毓英负担7672元，被告长春市诺睿德创新产业投资管理有限公司、诺睿德房地产开发集团股份有限公司负担1363元，反诉费165元，反诉原告长春市诺睿德创新产业投资管理有限公司负担65元，反诉被告王毓英负担100元。宣判后，王毓英不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：1.房屋租金、物业费。由于被上诉人未能解决房屋烟道问题导致王毓英经营目的无法实现，其违约行为导致合同解除，因此我方实际损失应由被上诉人承担。我方支付的房屋租金及物业费17914元应予返还。2.冰柜物料损失。由于商铺无法经营，我方将电卡交给物业公司，并告知冰柜还在用电。但后来再去发现商铺已经停电冰箱内物料腐烂，损失25622.60元。物业公司接收电卡就与我方形成委托保管关系，并且其对物料清点，应赔偿我方损失。3.律师代理费。《商铺租赁合同》第十一条第5款约定，律师费等一切与实现合法权益有关的费用均由败诉方承担。故该费用应由被上诉人承担。4.5000元保证金。一身判决论述该费用应予返还，但判项中却缺失。5.由于双方对于合同履行的争议进入诉讼程序，诉讼过程中需要查看现场，涉及到需要对商铺进行鉴定等情况，因此原审法院判令我方承担合同解除后的租金和物业费错误。综上，请求二审法院支持我方的上诉主张，由被上诉人赔偿各项损失总计68536.6元，并改判我方不承担租金及物业费和违约金。诺睿德投资公司、诺睿德地产公司二审答辩称：王毓英上诉理由不成立，应予驳回。除原审查明的案件事实外，本院另查明：1.双方当事人于2019年7月3日对案涉房屋进行交接。2.《商铺租赁合同》第十一条第5款约定：“发生争议双方协商解决，协商不成的，双方可选择租赁房屋所在地法院提起诉讼。相关律师费、诉讼费、执行费等一切与实现合法权益有关的费用均由败诉方承担。”
本院认为：1.案涉《商铺租赁合同》因被上诉人提供商铺的烟道无法正常工作，造成王毓英经营的饭店无法营业，其合同目的无法实现，因履行合同交纳的房屋租金及物业费17914元，二被上诉人应予返还。在合同解除前，王毓英亦无需交纳物业费及违约金。原审判决认定王毓英承担合同解除前的租金及物业费不当，应予纠正。2.王毓英虽然将电卡交给物业公司，但起因是商铺无法经营，王毓英与物业公司双方并无达成委托保管合同的意思表示或合意。在此情况下，王毓英离开商铺后应自行妥善保管商铺内的财物，由于自身疏忽造成的损失，不应由二被上诉人承担。3.依据《商铺租赁合同》第十一条第5款的约定，律师费应由败诉方承担。本案中，双方产生争议系因二被上诉人的违约行为造成，法院因此亦判令二被上诉人承担违约责任。依据上述合同的约定，2万元律师费也应由二被上诉人承担。4.案涉《商铺租赁合同》因二被上诉人的违约而解除，王毓英交纳的5000元保证金应予返还。5.案涉租赁合同虽因二被上诉人的原因而解除，但依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，双方当事人在均同意解除合同的情况下，应尽快完成房屋交接，减少房屋空置的损失，因双方当事人均未履行该义务，对造成的房屋空置损失均有过错，本院认定在《商铺租赁合同》于2018年10月16日解除后至实际返还的2019年7月3日止的租金损失，由双方当事人各承担50%。原审判决认定租金损失的标准为每日151.176元，双方当事人均未提出异议，本院予以确认。二被上诉人虽主张曾要求王毓英返还房屋，但并未提供充分证据证明。王毓英主张未返还房屋系因诉讼鉴定所需，但交还房屋并不必然会妨碍鉴定工作，该抗辩理由并不客观充分，本院亦不予支持。综上，原判决认定事实不清，适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：
一、维持长春净月高新技术产业开发区人民法院（2018）吉0194民初1296号民事判决第一项、第二项、第三项；
二、撤销长春净月高新技术产业开发区人民法院（2018）吉0194民初1296号民事判决第五项、第六项、第七项；
三、变更长春净月高新技术产业开发区人民法院（2018）吉0194民初1296号民事判决第四项为上诉人王毓英于本判决生效后十日内向被上诉人长春市诺睿德创新产业投资管理有限公司支付商铺占用期间租金损失【租金损失从2018年10月16日起计算至2019年7月3日止，标准为每天75.59元（151.176元÷2）】；
四、被上诉人长春市诺睿德创新产业投资管理有限公司、被上诉人诺睿德房地产开发集团股份有限公司于本判决生效后十日内共同向上诉人王毓英返还租金及物业费17914元、保证金5000，并支付律师费20000元；
五、驳回上诉人王毓英的其他诉讼请求；
六、驳回被上诉人长春市诺睿德创新产业投资管理有限公司的其他反诉请求。一审本诉案件受理费9038元，由诺睿德投资公司、诺睿德地产公司负担2302元，由王毓英负担6736元；一审反诉案件受理费由诺睿德投资公司负担100元，由王毓英负担65元；二审案件受理费2439元，由王毓英负担1200元，由诺睿德投资公司、诺睿德地产公司负担1239元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。
审判长 张新华
审判员 李 迪
审判员 张海胶
二〇一九年三月三十日
书记员 林星辰 搜索“”