贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔01民终1082号
上诉人（原审被告）：贵州源兴房地产开发有限公司，住所地贵州省清镇市青龙街道办事处云岭东路。
法定代表人：廖长林，该公司董事长。
委托诉讼代理人：范连科，泰和泰（重庆）律师事务所律师，执业证号：15001201810059193。
被
上诉人（原审原告）：韦俊忠，男，1987年8月18日出生，布依族，住贵州省。
原审
第三人：清镇市住房和城乡规划建设局，住所地清镇市金清线北侧广大上城。
法定代表人：杨溢，局长。
委托诉讼代理人：王娟，女，1987年12月12日出生，该单位职工，住贵州省。
原审
第三人：清镇市国土资源局，住所地清镇市云岭中路（东风发电厂大楼）。
法定代表人：雷刚，局长。
委托诉讼代理人：罗禹发，贵州浩辩律师事务所律师，执业证号：15201201810030731。
委托诉讼代理人：陈文元，贵州浩辩律师事务所律师，执业证号：15201200910933762。
原审
第三人：清镇市房屋征收局，住所地清镇市金清线广大上城售楼中心对面。
法定代表人：靳方洋，局长。
委托诉讼代理人：安芳，女，1984年11月2日出生，彝族，该局工作人员，住贵州省清镇市青龙办事处红湖田坝组。上诉人贵州源兴房地产开发有限公司(以下简称源兴公司）因与被上诉人韦俊忠、原审第三人清镇市住房和城乡规划建设局（以下简称清镇住建局）、清镇市国土资源局（以下简称清镇国土局）、清镇市房屋征收局（以下简称清镇征收局）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省清镇市人民法院（2018）黔0181民初1624号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人源兴公司向本院提出上诉请求：1、撤销原判依法改判第三人向我方交付涉案项目全部规划手续后60日内协商被上诉人办理商品房转移登记手续；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2017年9月30日《对源兴东城一期业主相关述求的答复》系复印件，我方并不认可。合同约定办理产权的时间是2014年5月30日，而被上诉人在2018年5月才起诉已经过了诉讼请求且不存在诉讼请求中断的情形。对逾期交付商业配套设施（幼儿园）违约金的诉讼请求也过了诉讼时效。补充协议第三条约定，受政策及专业部门有关规定、工作程序的影响，造成不能按主合同约定时间提交办证手续的，出卖人不承担责任。本案涉案项目由于政府征收的原因，需要重新调整规划并办理土地证。至今我方没有收到国土部门要求补缴土地出让金的函件，导致我方无法开展办理工作，对此我方是没有过错的，不应当承担赔偿责任。即使法院最终认定我方需要支付违约金，原审法院认定“日万分之二”违约金标准过高，应当予以调整。被上诉人韦俊忠发表答辩意见：诉讼时效没有过，合同没有约定违约金支付期限，《对源兴东城一期业主相关述求的答复》也说明我方一直在主张权利，该答复是上诉人张贴在小区中的，我方没有原件，故本案不存在时效问题。未办理证的原因是上诉人没有补交土地出让金，属于违约，至于没有补交的原因与我方无关。补充协议第三条的约定减轻了对方的责任应当无效。原审已经调低了合同约定的违约金标准，再次调低没有依据。原审第三人清镇住建局发表答辩意见：由于土地征收占用了上诉人的涉案项目，涉及调规补交土地出让金。2015年国土局函告我方没有补缴纳出让金之前，不能办房产证。至今我方没有收到上诉人提交竣工认可的申请，而该申请是办理不动产证的前置程序。原审第三人清镇国土局发表答辩意见：违约责任是违约方承担，即便违约是由第三方造成的，违约责任也应当由合同违约方承担。我们了解的情况是上诉人资金链断裂无法补交出让金，即使通知也交不了。原审第三人清镇征收局发表答辩意见：由于市政建设征收的部分土地涉及上诉人的涉案项目，我方已经根据规定向上诉人支付赔偿金。被上诉人韦俊忠向原审法院起诉请求：1.判令被告限期协助原告办理清镇市青龙街道办事处东门桥源兴·东城小区（23）单元14层3号房屋的所有权转移登记手续；2.判令被告立即向原告支付逾期办理商品房转移登记的违约金：自2014年6月19日起至实际交付商品房转移登记的有关文书之日止，以房价款376068元为基数，按日万分之五向原告支付违约金（暂计算至2018年4月2日的违约金为260239.05元）；3.判令被告立即向原告支付逾期交付商业配套设施（幼儿园）的违约金：自2014年12月31日起至幼儿园实际竣工之日止，以房价款376068元为基数，按日万分之一向原告支付违约金（暂计算至2018年4月2日的违约金为44676.87元）；4.诉讼费用由被告承担。原审法院查明：2014年3月24日，韦俊忠（买受人）与源兴公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定“韦俊忠购买源兴公司修建的清镇市青龙街道办理处东门桥源兴·东城小区（23）单元14层3号房屋，总价款376068元。商业配套设施幼儿园于2014年12月30日前竣工，逾期未竣工出卖人按日支付房屋总价款万分之一的违约金给买受人。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率及基础设施、公共服务设施、绿化率等规划许可内容变更的，出卖人应当及时将变更内容书面告知买受人，并应当取得规划行政主管部门的批准；买受人选择不退房的，有权要求出卖人一次性支付房屋总价款千分之一的违约金给买受人。出卖人承诺于2014年5月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之五承担违约责任。2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”。同日，双方签订《补充协议》，补充协议附件12第三条约定：受政策及专业部门有关规定、工作程序的影响，造成不能按主合同约定时间提交办证手续的，出卖人不承担责任。合同签订后，韦俊忠已一次性支付全部购房款。源兴公司已将案涉房屋交付韦俊忠。清镇市人民政府印发的清府专议（2013）234号专题会议纪要载明“2013年10月28日下午，就贵安新区修建百马大道征用源兴公司在清镇R03-26号（原清镇水泥厂）地块投资建设的商业住宅楼盘70.7亩土地（其中，直接占用R03-26号规划红线内土地为64.4亩，间接影响项目剩余边角不能按照规划开发的土地为6.2亩）的相关补偿事宜纪要如下：
一、经贵安新区同意确定一次性补偿源兴房开总金额1.36亿元，不再另行支付其他任何费用。
二、全部补偿款在2013年11月7日前支付完毕。
三、源兴房开的源兴东城项目建设完毕，竣工验收时，因土地被征用涉及的规划调整、土地使用证重新办理等相关手续由清镇市政府住建局、国土局等部门为源兴房开完善。”。2013年10月29日，清镇征收局与源兴公司就清镇R03-26号（原清镇水泥厂）地块商业住宅楼盘70.7亩土地（其中，直接占用R03-26号规划红线内土地为64.4亩，间接影响项目剩余边角不能按照规划开发的土地为6.2亩）签订了《百马线、金马线（清镇段）房屋、土地征收安置补偿协议书》，约定：补偿金额为1.36亿元，在2013年11月7日前一次性支付给源兴公司；源兴公司房屋、土地被征收后，涉及规划调整、土地使用证重新办理等事项，由源兴公司报清镇市相关部门完善手续，清镇市人民政府负责督促。协议签订后，源兴公司已得到补偿款1.36亿元。2015年2月4日，清镇住建局向清镇国土局发出《关于源兴东城项目规划指标调整的函》，明确“清镇市源兴东城项目地块”所剩地块主要技术指标为：用地面积71036.5㎡、总建筑面积（计容建筑面积）为175460.16㎡、商业面积10598.57㎡、容积率由2.2调整为2.47、建筑密度30%、绿地率35%。2015年4月27日，清镇国土局向清镇住建局发出《关于源兴东城项目调整容积率未缴清土地出让金前不予办理相关规划手续的函》，明确清镇国土局将委托评估公司对该宗地的容积率调整涉及补交的土地出让金进行评估，在该项目未缴清调整容积率应补交的土地出让金前，请清镇住建局不予办理该项目的相关规划手续。2017年9月30日，源兴公司向源兴东城一期业主作出承诺：承诺在2017年12月31日前完善一期产权证办理相关手续。同时查明，在源兴公司招拍挂取得R03-26号地块前，该地块中的部分土地已被清镇市东门桥小学占用，部分地块存在争议。源兴公司与业主在合同中约定修建幼儿园所需地块已被修建百马大道占用。源兴公司已于2012年9月29日取得“源兴·东城小区”建设项目的商品房预售许可证，但至今未办理调整规划手续，未取得案涉商品房所有权初始登记，亦未将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。原审法院认为：原告韦俊忠与被告源兴公司签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。原告韦俊忠购买商品房的目的是能够取得商品房及办理合法不动产权登记，被告源兴公司未按约定将办理商品房转移登记的有关文书交付原告属违约行为，被告源兴公司应在30日内协助原告韦俊忠办理完毕坐落于清镇市青龙街道办事处东门桥源兴·东城小区（23）单元14层3号房屋的商品房转移登记手续。本案争议的焦点是：
一、原告诉请被告支付从2014年6月19日起至办理完毕商品房转移登记手续止的违约金是否超过诉讼时效？二、被告源兴公司是否应当承担违约责任？违约金应按何种标准计算？关于第一个争议焦点，2017年9月30日，源兴公司向业主承诺在2017年12月31日前完善一期产权证办理相关手续后，诉讼时效已经中断，并应从2018年1月1日起重新开始计算诉讼时效，故原告的诉请没有超过诉讼时效，依法应当得到法律保护。关于第二个争议焦点，被告源兴公司将商品房出售给原告后，虽然修建百马大道征收了源兴东城项目地块中的部分土地，但源兴公司在签订《征收安置补偿协议书》之前明知土地即将被征收，在土地被征收后怠于告知原告，且被告源兴公司在得到全部补偿款后，亦怠于向相关行政主管部门申请办理调整规划手续，被告源兴公司的行为具有过错，依法应承担违约责任。虽然合同中约定了逾期交付办理商品房转移登记的有关文书按已交付房价款日万分之五的标准计算违约金，但该违约金计算标准过高，法院酌情支持被告源兴公司从2014年5月31日起以本金376068元为基数按日万分之二标准计算支付原告逾期办理商品房转移登记手续违约金至办理完毕商品房转移登记手续为止。合同中约定修建幼儿园所需地块已被修建百马大道占用，被告源兴公司已实际不能修建并交付幼儿园，但被告源兴公司在明知配套设施已不能修建，仍然隐瞒事实与原告签订商品房买卖合同，法院酌情支持由被告源兴公司支付原告逾期交付商业配套设施违约金5000元。综述，对原告诉请从2014年6月19日起计算违约金，法院从其自愿，予以支持，即被告源兴公司从2014年6月19日起以本金376068元为基数按日万分之二标准计算支付原告逾期办理商品房转移登记手续违约金至办理完毕商品房转移登记手续为止，不合理部分不予支持。对被告源兴公司所提辩解意见的合理部分予以采纳，不合理部分不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利息，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（二）义务人同意履行义务；”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，
判决如下：
一、限被告贵州源兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内协助原告韦俊忠办理完毕坐落于清镇市青龙街道办事处东门桥源兴·东城小区（23）单元14层3号房屋的商品房转移登记手续；
二、限被告贵州源兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告韦俊忠逾期办理商品房转移登记手续违约金（从2014年6月19日起以本金376068元为基数按日万分之二标准计算至办理完毕商品房转移登记手续为止）；
三、限被告贵州源兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告韦俊忠逾期交付商业配套设施违约金5000元；
四、驳回原告韦俊忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2937元，由原告韦俊忠负担1964元，被告贵州源兴房地产开发有限公司负担973元。二审庭审过程中，上诉人源兴公司提交如下证据：清镇市政府、清镇住建局2014年的文件。拟证明案件涉项目被征收以后必须进行调规调整，调规调整涉及很多环节，调规调整环节已经完成;清镇市法院（2019）黔0181民初817号庭审笔录，证明国土局没有向我方发函催缴土地出让金。住建局也不会因为我方申请就办理竣工规划认可证。部分业主提交如下证据：清镇市群众工作中心出具的情况说明，载明业主从2016年4月起就开始反映要求办证。其他查明事实与原审查明的事实一致。
本院认为，诚实信用原则要求民事主体在从事民事活动时应该诚实、守信，正当地行使权利和履行义务。双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反效力性强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。上诉人源兴公司未按照合同约定的期限取得商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人、未能提供约定的商业设施构成违约，应当承担相应的违约责任。上诉人源兴公司不能按期履行合同义务的原因之一为市政建设需要导致案涉项目土地部分被征用，虽然《补充协议》第三条约定“受政策及专业部门有关规定、工作程序的影响，造成不能按主合同约定时间提交办证手续的，出卖人不承担责任”，但是该约定系上诉人当方提供的格式文本，且减轻的上诉人的合同责任，根据法律规定该条款不应当对被上诉人产生约束力。上诉人源兴公司无权要求根据《补充协议》的约定免除合同责任。根据原审查明的事实显示，案涉项目部分土地被征用事宜发生在2013年10月29日，2015年4月27日原审第三人清镇国土局向原审第三人清镇住建局发出《关于源兴东城项目调整容积率未缴清土地出让金前不予办理相关规划手续的函》，明确需要补缴土地出让金。该时间距今也逾4年，在此期间上诉人源兴公司没有提供证据证明其在履行补缴土地出让金的义务采取过积极措施，客观上导致被上诉人至今无法取得房产证，上诉人源兴公司对此存在过错。原审根据案情已经将逾期办证违约金标准下调，上诉人源兴公司请求再次下调违约金的要求没有事实依据。关于诉讼时效的问题，从庭审情况和现有证据显示，业主方一直就逾期办证问题向相关部分反映，以至上诉人源兴公司于2017年9月在小区公开承诺办证时间。上述事实足以说明业主一直在积极主张权利，故上诉人源兴公司关于诉讼时效的抗辩并不成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费973元，由贵州源兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 罗晓珊
审判员 田 勇
审判员 余 鑫
二〇一九年三月二十九日
书记员 黄 倩 来自：