河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初7292号原告庞涛，男，1986年2月26日出生，汉族，住河南省许昌县。委托代理人孔涛，河南国银律师事务所律师。被告河南谦茂置业有限公司，住所地河南省郑州高新区沟赵办事处大谢村村委会院内。法定代表人邹长铃，董事长。委托代理人王治林、杭保华，上海段（郑州）律师事务所律师。
原告庞涛与被告河南谦茂置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额速裁程序公开进行了审理。原告委托代理人孔涛、被告委托代理人杭保华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年4月22日，原告购买了被告开发的位于郑州高新技术产业开发区××和城××楼××单元××号房屋，并支付了全部购房款。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应在2016年3月31日前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市高新区房管局，被告未在约定的时限内报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款万分之0.1的违约金。被告未按约定履行上述义务，且约定的违约金标准过低不足以补偿原告的损失。请求判令：被告向原告支付逾期办理初始登记违约金（该违约金自《商品房买卖合同》附件四第6条约定的被告应提交初始登记材料之次日起，按照总房款的日万分之0.5计算至实际取得初始登记之日止）。
被告辩称：1、被告按照合同约定的交房时间交付了房屋，且一直在积极努力推进房屋初始登记，但由于办理各项手续的复杂性及相关行政管理部门处于机构改革之中，各项职权未能完全划分清楚，导致各项手续办理缓慢，因而无法在约定的时间内办理房屋初始登记并不是被告的原因造成的，不应当由被告承担逾期办理初始登记的违约责任。且在本案开庭之前，房屋产权初始登记也已办理完成。2、即使被告应当承担违约金，也应当按照合同约定的日万分之0.1计算，原告要求按照日万分之0.5计算没有依据。3、部分业主对被告在办理房屋初始登记中所遭遇的困难充分理解，并将办理不动产权证书的事宜委托给被告，签订了《办理不动产权证书委托协议》，约定被告为业主办理不动产权证书，双方对房屋买卖过程中的各种行为，互不向对方主张权利。经过被告的积极协调，有部分业主已经拿到了不动产权证书。综上，应当依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2013年4月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：1、原告购买位于郑州高新技术产业开发区××楼××单元××号房屋（以下简称本案争议房屋），总价款531248元。2、被告应当于2016年3月31日前（房屋交付使用后60日内）将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新区房产管理局；被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的万分之0.1的违约金。3、被告取得商品房初始登记后，原告自行申请办理转移登记，被告应在原告提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。上述合同签订后，原告向被告足额支付了购房款，被告也按期向原告交付了房屋。2018年5月17日，被告向郑州市不动产登记中心提交了申请本案争议房屋首次登记的相关资料，当日，郑州市不动产登记中心向被告出具了《不动产登记受理凭证》。现原、被告因逾期报送初始登记资料及产权证办理问题协商未果，遂引起本案纠纷。以上事实，有经原、被告质证的下列证据及本案庭审笔录在案佐证：《商品房买卖合同》、购房发票、《不动产登记受理凭证》。被告提交了《测绘报告》和公安机关出具的证明，用以证明政府有关部门迟迟不出具办理产权登记所需的证明材料，导致被告无法向不动产登记中心提交所需材料，因此逾期办理不动产首次登记并不是被告的原因造成，被告不应承担违约责任。原告质证称，该两份证据系复印件，真实性不认可，但恰恰说明被告未能在约定时间内履行合同义务，构成违约。被告提交了河南省房地产业商会的文件《关于对郑州市不动产首登问题调研的通知》，用以证明房屋初始登记工作存在职能部门工作衔接不畅、管理上相互推诿等问题，造成房地产商被动违约。原告质证称该份文件不属于法定的证据形式，且原告不认可其与本案的关联性。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应当全面履行合同义务。本案中，根据《商品房买卖合同》约定，被告应当于2016年3月31日前，将由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新区房管局，未在约定时限内报送或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款万分之0.1的违约金。直到2018年5月17日，被告才履行上述报送义务，其行为已经构成违约，应当承担按约定向原告支付违约金。以本案争议房屋总价款531248元为基数，按日万分之0.1的标准，自2016年4月1日起计算至2018年5月16日，共计776天。原告请求按照日万分之0.5的标准计算违约金，无事实依据，本院不予支持。关于违约金的计算期限问题，被告辩称因政府政策及机构变更，导致未能按照合同约定日期办理相关登记事宜。
本院认为，原、被告履行合同期间，国家对不动产登记进行重大政策调整、变更，郑州市于2018年8月正式启动不动产登记，不动产登记部门的机构设立、人员、政策调整变更等客观原因，是被告在签订合同时无法预见、无法克服的客观情况，故本院酌定扣减3个月（90天）违约期，即被告应当支付原告违约金3644元（531248*0.001%*686=3644）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：
一、被告河南谦茂置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告庞涛违约金3644元。
二、驳回原告庞涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告河南谦茂置业有限公司负担。本判决为终审判决。
审判员 申晓娟
二〇一九年三月二十八日
书记员 田敏敏 更多数据：搜索“”来源：