福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0583民初2659号
原告：蔡建辉，男，汉族，1979年10月10日出生，住南安市。
委托诉讼代理人：李文伟，福建伟盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘伟平，福建双鼎律师事务所律师。
被告：吴晓斌，男，汉族，1984年5月28日出生，住厦门市思明区。
委托诉讼代理人：谢桂聪，福建义全律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张琼霞，福建义全律师事务所律师。
被告：吴晓明，男，汉族，1978年4月15日出生，住南安市。
被告：黄晓燕，女，汉族，1981年6月26日出生，住福建省南安市。 原告蔡建辉诉与被告吴晓斌、吴晓明、黄晓燕债权人撤销权纠纷一案，原告蔡建辉于2015年3月18日向本院起诉。本院受理后，于2016年3月4日作出（2015）南民初字第2159号民事判决书。
被告吴晓斌不服判决，向泉州市中级人民法院提起上诉。泉州市中级人民法院于2016年12月5日作出（2016）闽05民终3434号民事裁定书，裁定撤销原判决，将本案发回重审。本院受理后，依法组成合议庭，并追加黄晓燕作为本案被告，公开开庭进行了审理。原告蔡建辉的委托诉讼代理人刘伟平，被告吴晓斌的委托代理人谢桂聪、张琼霞到庭参加诉讼。被告吴晓明、黄晓燕经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡建辉向本院提出诉讼请求：1、判决撤销被告吴晓斌与吴晓明转让水头镇山前村房地产的行为；2、被告承担本案诉讼费用。本案在审理过程中，因追加黄晓燕作为本案被告，故原告变更诉讼请求：1、判决撤销被告吴晓斌与吴晓明、黄晓燕转让水头镇山前村房地产的行为；2、被告承担本案全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费、保全费）。事实与理由：被告吴晓明于2010年、2011年陆续向原告借款，南安市人民法院作出（2013）南民初字第233号生效民事判决并进入强制执行程序，但生效判决已强制执行一年多，被告吴晓明拖欠的304.3万元及相应的利息没有执行到一分一厘，现原告发现二被告系兄弟关系，二人恶意串通，将被告吴晓明名下的“位于水头镇山前村，建筑面积为1121.9平方米的八层高楼”恶意无偿转让给被告吴晓斌，二被告恶意串通无偿转让财产的行为使原告的合法债权无法实现，依法应当予以撤销。 被告吴晓斌辩称：
一、被告吴晓斌与吴晓明之间关于涉案房产的转让，不存在恶意串通，也不存在帮助吴晓明转移财产的情形。双方之间的转让行为系有偿行为，且是以合理价格受让。双方于2011年9月5日签订了《房地产买卖协议书》，双方约定了具体的付款时间和方式，约定的转让价格为300万元，并且被告吴晓斌已将上述300万元交付吴晓明与黄晓燕，上述有黄晓燕出具的收条及被告吴晓斌的转款凭证予以证实。被告吴晓斌以300万元受让涉诉房产是合理的价格，该土地转让之前系行政划拨方式取得，被告吴晓斌在受让该土地时，补缴了土地出让金等相关费用，包括承担的上述费用，被告吴晓斌购买的价格是高于市场价格的。且被告吴晓斌受让涉诉房地产时对原告蔡建辉与被告吴晓明之间的债权债务是不知情的，无损害原告债权的恶意，是出于善意购买。
二、被告吴晓斌已经依法取得讼争房地产的所有权，享有物权意义上的权利。被告吴晓斌购买涉诉房地产时，已依约支付对价，缴纳了相关税费并办理了权属登记，相关机构并已向被告吴晓斌发放了相关权属证书。
三、原告诉请撤销本案所涉房屋的转让行为已过除斥期间。原告与吴晓明之间的民间借贷纠纷一案于2013年4月10日已由南安市人民法院作出生效判决，原告已申请强制执行，时间至今超过一年，故原告在一年之前就已知道吴晓斌与吴晓明之间房屋买卖的事实，原告行使撤销权已超过法定除斥期间，撤销权已消灭。综上，应判决驳回原告的诉讼请求。 被告吴晓明、黄晓燕未到庭，亦未提交书面答辩意见。 本院
经审理认定如下事实： 1、吴晓明与黄晓燕于2010年10月8日、2010年12月3日、2011年2月17日向蔡建辉借款人民币合计350万元，因吴晓明、黄晓燕未能还款，蔡建辉向本院提起诉讼，本院于2013年4月10日作出（2013）南民初字第233号民事判决书，判决吴晓明、黄晓燕应偿还蔡建辉借款人民币304.3万元及利息。判决生效后，蔡建辉向本院申请执行，本院于2013年10月16日作出（2013）南执行字第2077－1号执行裁定书，确认被执行人吴晓明、黄晓燕暂无财产可供执行，并裁定终结本次执行程序。 2、2011年9月5日，吴晓斌与吴晓明、黄晓燕签订《房地产买卖协议书》一份，约定吴晓明、黄晓燕将其所有的坐落于南安市××镇××村的房产（土地面积120平方米、建筑面积1121.9平方米，国有土地使用证号：南政国用（籍）字第2××8号）卖给吴晓斌，合同约定价格为人民币300万元。并约定分期支付：1、双方签订本协议之日，吴晓斌支付30万元作为定金，吴晓明、黄晓燕收款后应当出具收条；2、南安市房屋管理局和国土资源局出具过户登记的收件条之当日，吴晓斌支付吴晓明、黄晓燕30万元；3、吴晓斌领取新的登记在自己名下的《国有土地使用证》之当日，吴晓斌向吴晓明、黄晓燕支付120万元；4、吴晓斌领取新的登记在自己名下的《房屋所有权证》之当日，吴晓斌应付请全部尾款120万元等内容； 3、吴晓斌于2011年9月7日转账30万元至黄晓燕账户；于2011年9月16日转账120万元至黄晓燕账户；于2011年10月5日转账120万元至黄晓燕账户。吴晓斌持有黄晓燕出具的收条四份，收条载明的主要内容均为“收到吴晓斌购买吴晓明……购房款……”。上述四份收条载明的总金额为300万元； 4、吴晓斌支付了因买卖该房屋所产生的相关税费，2011年9月，吴晓斌取得了涉案房屋的土地使用权（国有土地使用证号：南国用（2011）第2××3号），2011年9月27日，该房屋的产权证登记于吴晓斌名下（房屋所有权证号：南房权证水头镇字第3××3号）； 5、本案在审理过程中，本院向南安市房管部门调取了吴晓斌与吴晓明买卖涉案房屋时向房管部门递交的《房地产买卖契约》、房屋所有权登记审批表、销售不动产统一发票及其他相关税收通用完税证。该份《房地产买卖契约》载明的涉案房屋成交价格为200万元，销售不动产统一发票中载明的金额为247万元； 6、本案在审理过程中，因原告申请，本院予以准许并委托福建均恒房地产评估有限公司以2011年9月5日作为评估基准日，对涉案房屋的市场价格进行评估，福建均恒房地产评估有限公司作出福均恒房估（2018）第Q05070号的评估报告，评估结论为：假定未设立他项权利下的市场价值为人民币402.95万元； 7、另查明，吴晓明与黄晓燕系夫妻关系；吴晓明与被告吴晓斌系兄弟关系。 上述事实有身份证复印件、户籍信息表、南安市人民法院（2013）南民初字第233号民事判决书、南安市人民法院（2013）南执行字第2077－1号执行裁定书、查询情况表、分家析产协议书、收条、汇款凭证、土地出让金、土地使用权登记费、税收通用完税证（营业税等）、税收通用完税证（印花税）、销售不动产发票、登记费、手续费、个人所得税、土地增值税、印花税、测绘机构（房产测绘）摇号结果、测量费、房产成果报告书、房产证、土地证、房地产买卖契约书、房屋所有权登记审批表、福均恒房估（2018）第Q05070号的评估报告及原告、被告在庭审中的陈述为证，可以认定。 本案在审理过程中，蔡建辉提出诉讼保全的申请，本院审查后予以准许，并裁定查封被告吴晓斌名下位于南安市××镇××村的房产（房屋所有权证号：南房权证水头镇字第3××3号）。 综合诉辩双方当事人的主张，本案争议的焦点是：蔡建辉的起诉是否超过法律规定的除斥期间？吴晓明是否以明显不合理的低价转让讼争房屋？吴晓明的转让行为对债权人蔡建辉是否造成损害？吴晓斌是否知道上述情形？ 双方当事人对争议焦点的意见如其诉辩主张。 本院对本案的争议焦点归纳并评析如下： 一、关于本案是否超过除斥期间的问题。撤销权的行使范围以债权人的债权为限，自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。本院作出的（2013）南民初字第233号民事判决书生效后，蔡建辉向法院申请执行，在本院执行（2013）南执行字第2077号一案过程中，南安市房地产管理局虽于2013年7月17日出具了关于涉案房产的相关信息，但经查阅（2013）南执行字第2077号案卷，无法得知蔡建辉当时已知悉涉案房产已转移，且吴晓斌亦未提供其他证据予以证明蔡建辉已于2013年知悉涉案房产的已转让的情况，蔡建辉在得知转让涉案房屋的转让行为后，就对该行为提起了撤销权诉讼，蔡建辉行使撤销权的期限，未超过一年除斥期间的规定，因此，对吴晓斌主张蔡建辉行使撤销权已超过除斥期间的辩论意见，本院不予支持。 二、关于是否以明显不合理的低价转让讼争房屋的问题。本案被告吴晓斌主张其是以300万元价格购买涉案房产，其中30万元定金是现金支付，关于该定金的支付，被告吴晓斌虽提供黄晓燕出具的收条予以证明，但未提供其他证据予以佐证，经本院调取被告吴晓斌的付款账户及黄晓燕的收款账户，未发现被告吴晓斌在定金收条开具的时间前有取款30万元的记录，也未发现黄晓燕收取定金后有存入该账户30万元的记录，且现金支付定金30万元也不符合一般人购房时支付首笔款项的交易习惯，又因买卖房屋双方为亲兄弟关系，故吴晓斌辩称以现金方式支付定金30万元的意见本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定和最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第十九条第二款“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价的70%的，一般可以视为明显不合理的低价”的规定，结合诉争房屋经福建均恒房地产评估有限公司以2011年9月5日作为估价时点的估价价格402.95万元，本案诉争房屋价格无论是以房地产交易中心备案的《房地产买卖契约》上载明的价格200万元还是以被告吴晓斌转账270万元的金额来确定转让时的交易价格，均达不到当时房产所在地的市场交易价的70%，因此本院认定吴晓明系以明显不合理的低价转让讼争房屋。 三、吴晓明的转让行为对债权人蔡建辉是否造成损害。本院（2013）南民初字第233号案件，即蔡建辉诉吴晓明、黄晓燕、王建郎、吴晓东民间借贷纠纷一案，因吴晓明、黄晓燕暂无资产可供执行而被法院终结执行。因此，吴晓明、黄晓燕在明知对蔡建辉负有未清偿债务的情况下，将其名下的房屋以明细不合理的低价转让给吴晓斌，致使其名下无财产可以偿债，逃避债务的主观故意明显，且亦未将吴晓斌转账的270万元用于偿还债务，因此，该行为已对作为债权人的蔡建辉造成损害。 四、关于吴晓斌是否知道上述情形的问题。房屋市价属于买卖双方均应了解的行情，故吴晓斌理应知道吴晓明是以明显不合理的低价转让房屋。而吴晓斌与吴晓明系兄弟关系，两人具有身份上的特殊性，两人之间明显低价转让的行为本身是一种非正常的交易，吴晓斌作为理性的经济人，在此情况下应当知道这种非正常的交易必然导致吴晓明责任财产的减少，且吴晓明亦未将上述支付的款项270万元用于偿还所欠蔡建辉的债务，故吴晓斌未证明其不知道吴晓明的处分财产的行为有害于债权人的利益的情况下，本院依法认定吴晓斌对于吴晓明以明显不合理的低价转让房屋，对债权人造成损害的事实为明知。 综上所述，
本院认为，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求法院撤销债务人的行为。本案中，吴晓明、黄晓燕在2010年10月至2011年2月向蔡建辉所借的300万元未归还情况下，与其弟弟吴晓斌签订房屋买卖合同，将坐落于福建省南安市××镇××村××层房地产以明显低于市场的价格出售给吴晓斌，致使蔡建辉与吴晓明、黄晓燕民间借贷纠纷一案进入执行程序后暂无财产可供执行，蔡建辉在该案中的债权无法实现，对作为债权人的蔡建辉造成了损害，且交易价格与评估价格差异明显，吴晓斌作为房屋买卖合同的一方，在实施买卖行为时不可能不了解房屋的市场价格;同时吴晓明与吴晓斌系兄弟关系，也不可能不知道双方之间的买卖是非正常情况下的买卖。因此，可以认定吴晓斌知道吴晓明以明显不合理的低价转让房屋，会对债权人造成损害。蔡建辉据此行使撤销权，要求撤销吴晓明将讼争房产转让给吴晓斌的行为，合法有据，本院予以支持。被告吴晓明、黄晓燕经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，
判决如下： 撤销被告吴晓明将坐落于福建省南安市××镇××村××层房产（土地面积120平方米、建筑面积1121.9平方米）转让给被告吴晓斌的行为。 本案受理费39036元，由被告吴晓明负担；诉讼保全费5000元，由原告蔡建辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 常 娟
代理
审判员 吕永康
人民陪审员 黄明超
二〇一九年三月二十八日 法官 助理 姚聪晓 速 录 员 黄伟瑜 附：引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。 撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。 第七十五条撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。 转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 关注公众号“”