福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终1799号
上诉人（原审被告）：吕玉梅，女，1959年3月27日出生，汉族，住福建省安溪县。
委托诉讼代理人：刘洽德（系吕玉梅丈夫），男，1956年3月20日出生，汉族，住福建省安溪县。
被
上诉人（原审原告）：安溪县新利信物业有限公司，住所地福建省安溪县城厢镇蓝溪西路**。
法定代表人：许朝晖，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈志当，福建联谊律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈培兰，福建联谊律师事务所律师。 上诉人吕玉梅因与被上诉人安溪县新利信物业有限公司（以下简称新利信物业）物业服务合同纠纷一案，不服福建省安溪县人民法院（2018）闽0524民初3090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月4日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 吕玉梅上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回新利信物业诉求或发回重审。2.一、二审诉讼费用由新利信物业承担。事实和理由：
一、新利信物业和安溪光德村委会签订的《福建省物业服务合同》系无效合同。吕玉梅系安溪县龙湾盛世一期住宅小区（以下简称龙湾盛世小区）的业主。福建一泰房地产开发有限公司系龙湾盛世小区的建设单位，建设单位与业主签订《商品房买卖合同》时，约定小区前期物业管理企业为厦门佰宜物业服务有限公司，但实际为安溪泰祥物业有限公司。安溪泰祥物业有限公司于2016年3月10日向安溪县住建局报告称，无法接受开发商提出合同外要求，经开发商同意申请撤出对龙湾盛世小区的物业管理。安溪县住建局发函建议由光德村村委会代替履行业委会职责，组织重新招聘物业管理企业。光德村村委会与龙湾盛世小区并无关联，无权代替履行业委会职责，且在招聘过程中，剥夺全体业主的知情权、参与权和选择权，更未经专有部分占建筑总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。根据相关法律规定，前期物业服务合同的合同主体一方是建设单位，安溪县住建局既未督促建设单位按照法定程序重新选聘物业管理企业，也未指导龙湾盛世小区及时成立业主大会，组建业主委员会，再由业主共同决定聘请物业管理企业。新利信物业提供的“中标通知书”体现光德村委会于2016年3月29日公布中标情况，于当日签订《福建省物业服务合同》，但合同备案时间却为2016年3月28日，前后矛盾，可见所谓的招投标活动完全是流于形式。
二、《前期物业服务合同》是合法有效的，对双方当事人具有约束力。吕玉梅提供的证据足以证实新利信物业未按合同约定全面、实际履行的义务，存在服务不到位、管理混乱的问题。吕玉梅有权行使先履行抗辩权利，拒交物业服务费。一审判决认定新利信物业管理上不够全面不够到位，但认为吕玉梅无权拒不支付物业服务费，是错误的。
三、新利信物业按三级物业服务标准提供服务，却按《泉州市普通住宅物业服务登记指导性收费》的第四级标准收费即按1.2元∕月∕平方米计付，明显不合理，吕玉梅对此存有异议。
四、新利信物业与光德村村委会虽于2016年3月29日签订合同，但实际于2017年4月13日才同前期的物业服务企业承接小区的物业管理，无权要求吕玉梅支付2017年4月13日之前的物业服务费。新利信物业收取的公摊水电费、二次供水加压费、生活垃圾清运费等存在明显错误的计算依据，存在变相多收费、重复收费情形，吕玉梅有足够的理由拒绝缴纳相应的多收取、重复收取的相关费用。 新利信物业辩称，新利信物业与光德村村委会签订的《福建省物业服务合同》合法有效，吕玉梅作为接受物业服务的一方，应支付物业管理费。吕玉梅称新利信物业未按物业服务合同全面履行合同义务，该说法缺乏事实和法律依据。物业服务标准应按新利信物业与光德村村委会签订的《福建省物业服务合同》来确定。新利信物业主张的公摊水电费、垃圾处理费具有事实依据。 新利信物业向一审法院起诉请求：判决吕玉梅向新利信物业支付截止至2017年12月31日的物业管理费用1,801元（其中物业管理费1,581元、公摊水电费130元、垃圾处理费90元）及违约金1.801元。 一审法院认定事实：2015年8月12日，安溪泰祥物业公司与福建一泰房地产开发有限公司签订《龙湾盛世住宅小区物业管理服务合同》，该合同约定：物业服务期限为五年等。后经双方协商同意解除合同，即安溪泰祥物业公司对龙湾盛世住宅小区物业管理服务于2016年3月31日终止。在该小区未成立业主委员会的情况下，安溪县住房和城乡规划建设局于2016年3月18日向城厢镇人民政府作出安建函（2016）17号，即：关于“关于重新选聘龙湾盛世一期项目物业服务企业的函”建议由所在社区（村）委会代替履行行业委员会职责，负责重新组织小区物业管理招投标，选聘新的物业服务企业入驻管理等。2016年3月19日，安溪县城厢镇光德村委会发布“关于重新选聘龙湾盛世一期项目物业服务企业管理招标公告”。安溪新利信物业公司等三家公司参与招标。2016年3月29日，安溪县城厢镇光德村委会向第一中标人安溪新利信物业公司公布中标通知书。同日，安溪新利信物业公司与安溪县城厢镇光德村委会对龙湾盛世住宅小区的物业服务管理签订了《福建省物业服务合同》。该合同约定：物业服务期限为伍年（自2016年4月1日起至2021年3月31日）；按《泉州市住宅物业服务等级标准及收费指导价》中的三级物业服务标准；物业管理服务费收费标准（按照建筑面积计算，不含公共水电分摊费）：高层住宅1.2元/月·平方米、商业物业1.4元/月·平方米；物业服务费的计费采取包干制：配置电梯、消防、二次供水等机电设施的运行维护管理费用由业主支付，业主应于每月10日前向乙方（安溪新利信物业公司）支付物业服务费；经乙方书面催缴，业主未能按时足额支付物业服务费，应当按照所欠金额千分之一标准向乙方支付违约金的违约责任等。合同签订后，安溪新利信物业公司依约提供物业服务，吕玉梅系安溪新利信物业公司管理的龙湾盛世小区7栋603室业主，该住宅为高层房屋建筑面积为87.81平方米。吕玉梅自2016年9月27日起至2017年12月31日尚欠物业服务费1,581元、公摊电费79.09元、公摊水费18元、二次加压供水费27元、垃圾处理费90元（2016年9月27日-2017年12月31日），以上各项合计1,795.09元至今未付。安溪新利信物业公司于2018年5月24日向本院提起诉讼。 一审法院认为，安溪泰祥物业公司撤出吕玉梅所在的小区后。在该小区业主委员会还未成立的情况下，由安溪县住建局发函给城厢镇人民政府建议由所在村委会代替业委会职责，重新选聘物业服务企业。光德村委会为此发布重新选聘物业服务企业管理招标公告，安溪新利信物业公司投标中标后，其与光德村委会签订了《福建省物业服务合同》，无违反法律法规强制性的规定，系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，应受法律保护。吕玉梅认为光德村委会招聘物业服务的系列行为不知情，该物业服务合同无效的理由不能成立，其意见不予采纳。安溪新利信物业公司虽然已有按照《福建省物业服务合同》的约定履行了物业服务管理义务，但仍存在物业服务管理上不够全面不够到位的问题，应加以整改。吕玉梅作为该小区的业主之一，其不能以安溪新利信物业公司的物业服务管理不够全面不够到位为由拒绝缴交拖欠的物业服务费、公摊水电费等。吕玉梅购买地址在安溪龙湾盛世7栋603室房屋建筑面积87.81平方米，《福建省物业服务合同》中对物业服务费按1.2元/月/平方米及违约金按照所欠金额千分之一标准计算有约定，予以确认。吕玉梅（自2016年10月1日起至2017年12月31日止）尚欠的物业服务费1,580.58元（87.81㎡×1.2元/月×15个月）至今未付。吕玉梅应按其购买房屋建筑面积87.81平方米计算公摊水电费。《福建省物业服务合同》约定：龙湾盛世一期总建筑面积85,952.84平方米，其中高层住宅建筑面积为62,618.2平方米；物业服务期限五年（自2016年4月1日至2021年3月31日）;物业服务费的计费采取包干制；配置电梯、消防、二次供水等机电设施的运行维护管理费用由业主支付，业主应于每月10日前向物业公司支付物业服务费等。安溪新利信物业公司对小区各业主公摊水电费计算方式符合物业服务合同的约定。吕玉梅业主购买高层（中区）住宅需要二次加压供水而产生的电费，以其实际用水量按1元/吨计算是符合客观事实。对小区公共部分的清洗等而产生的用水费用，由小区各业主分摊承担是合情合理，公摊水费3元/户·月是符合客观事实。据此，吕玉梅公摊水电费。2017年4月1日-6月30日公摊电费：（10,712.23+11,699.88+11,658.85-4,400）÷62,618.2×87.81×0.9=37.45元、公摊水费：3元/户·月×3个月=9元、二次加压供水费（13-0）×0.8=10元；2017年7月1日-9月30日公摊电费：（12,398.11+12,413.57+12,315.5-4,131）÷62,618.2×87.81×0.9=41.64元、公摊水费3元/户·月×3个月=9元、二次加压供水费（34-13）×0.8=17元，以上各项合计124.09元（其中公摊电费79.09元、公摊水费18元、二次加压供水费27元）。根据福建省人民政府《关于推进城市生活垃圾处理产业化发展若干意见》（闽政[2007]46号）、泉州市物价局《关于核对安溪县城市生活垃圾处理费收费标准的批复》（泉物价[2007]29号）及安溪县人民政府《关于印发安溪县开征城市生活垃圾处理费实施方案的通知》（安政综﹝2008﹞74号）的规定：城区实行物业管理的小区，城市生活垃圾处理费委托物业公司代征，按所产生的垃圾量核定付费标准，每年的3月31日前转付县环卫所作为垃圾清运费等。该小区的卫生清洁对垃圾的清运与处理所产生的费用是客观事实存在。安溪新利信物业公司代县环卫所，对该小区各业主同等对吕玉梅按每套每月6元的标准收取垃圾清运处理费是有事实依据。土头垃圾清运费与本案诉求无关，吕玉梅可另行起诉。吕玉梅系安溪新利信物业公司管理的龙湾盛世小区7栋603室的业主，其未能依约支付安溪新利信物业公司的物业服务管理费，已构成违约，应承担违约的民事责任。吕玉梅未能按时支付尚欠安溪新利信物业公司的物业服务管理费1,795.09元（截止至2017年12月31日物业服务费1,581元、公摊电费79.09元、公摊水费18元、二次加压供水费27元、垃圾处理费90元）及违约金1.58元（1,581元×1‰），应当承担继续支付的民事责任。吕玉梅辩解理由成立的部分意见，予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：
一、吕玉梅应于本判决生效之日起十日内支付尚欠安溪县新利信物业有限公司物业服务管理费1,795.09元及违约金1.58元。
二、驳回安溪县新利信物业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由吕玉梅负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下：鉴于安溪泰祥物业有限公司提前终止为龙湾盛世小区提供物业服务及小区业主委员会尚未成立及诉争小区急需物业管理等因素，相关物业管理活动监督管理部门发函建议由所在村(居)委会暂代业委会职责，重新选聘物业服务企业，故光德村委会与新利信物业签订了诉争《福建省物业服务合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性、效力性的规定，合法有效。该合同对龙湾盛世小区的业主具有约束力。新利信物业签订合同后至今为龙湾盛世小区提供物业服务，合同约定物业服务期限为伍年（自2016年4月1日起至2021年3月31日）。新利信物业其主张吕玉梅拖欠物业服务费的期间和数额符合《福建省物业服务合同》的约定，应予支持。吕玉梅主张光德村委会私自招标，2018年5月31日前应该按照《前期物业服务合同》约定履行相关义务，且新利信物业在2016年4月1日并没有接管小区物业服务，为此提供收费票据、《前期物业服务合同》及中标通知书等相关证据，经审查，上述证据不足以证明其主张，不予采信。安溪县人民政府《关于印发安溪县开征城市生活垃圾处理费实施方案的通知》（安政综﹝2008﹞74号）的规定，城区实行物业管理的小区，城市生活垃圾处理费委托物业公司代征及实行物业管理的常住人口、暂住人口，2011-2015期间每人3元/月收取生活垃圾处理费，新利信物业参照该标准，每月每户收取6元垃圾处理费，并无不妥。吕玉梅提供垃圾清运费发票无法证明新利信物业乱收费的主张。吕玉梅提供缴费通知单、工程联系函、土头垃圾清理记录表均不足以证明其证据系伪造，本院不予采信。新利信物业提供物业服务确存在瑕疵，但无证据表明物业服务瑕疵已严重影响正常居住生活，不应作为吕玉梅拒绝支付物业服务费的依据。安溪新利信物业公司对小区各业主公摊水电费计算方式符合物业服务合同的约定。吕玉梅业主购买高层（中区）住宅需要二次加压供水而产生的电费，以其实际用水量按1元/吨计算，对小区公共部分的清洗等而产生的用水费用，由小区各业主分摊，公摊水费3元/户·月均符合客观事实，本院予以认可。 经审查，一审判决查明的事实清楚，应予确认。
本院认为，光德村委会与新利信物业签订的《福建省物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性、效力性的规定，合法有效。吕玉梅作为龙湾盛世小区的业主，依法受上述合同约束。新利信物业为该小区提供物业服务后，吕玉梅未支付物业服务费及公摊水电、供水二次加压设备运行电费以及垃圾清运费，已构成违约，应支付尚欠费用及逾期付款的违约金。吕玉梅的上诉请求，理由不能成立，均不予采纳。 综上所述，吕玉梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，
判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人吕玉梅负担。 本判决为终审判决。
审 判 长 胡金琪
审 判 员 黄小丹
审 判 员 陈亚生
二〇一九年三月二十八日
法官助理 李 虹
书 记 员 吴彬彬 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由
审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 13- 微信公众号“”