西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初13321号原告王曼力，女，1988年3月19日出生，汉族，住江苏省丰县。委托诉讼代理人袁佳，陕西汉廷律师事务所律师。委托诉讼代理人周凯，陕西汉廷律师事务所实习律师。被告李向申，男，1968年10月8日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。被告杨晓峰，女，1969年5月11日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。共同委托诉讼代理人卫孝嘎，陕西海普睿诚律师事务所律师。共同委托诉讼代理人苏圣钧，陕西海普睿诚律师事务所实习律师。第三人西安居恒房地产信息咨询有限公司，住所地：陕西省西安市灞桥区。法定代表人李涛涛，该公司总经理。委托诉讼代理人马涛，该公司员工。
原告王曼力诉被告李向申、杨晓峰、第三人西安居恒房地产信息咨询有限公司（以下简称：居恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王曼力的委托诉讼代理人袁佳、周凯，被告李向申、杨晓峰的共同委托诉讼代理人卫孝嘎、苏圣钧，第三人居恒公司的委托诉讼代理人马涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王曼力诉称，经居间人居恒公司介绍，原、被告及居恒公司于2017年12月13日签订了《房屋买卖三方合同》，合同约定原告购买位于西安市灞桥区XX幢XX单元XX室房屋一套及车位一个，总价款为355万。合同第三条约定：合同签订五日内乙方（原告）向甲方（被告）支付肆拾万元（￥400000.00）作为房屋定金……。合同第二条第3款约定：该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国建设银行南大街支行，抵押登记日期为2011年10月，出卖人应于2018年3月13日前办理抵押注销手续。另第三人于2017年12月13日出示了一份《流程时间表》，承诺自签订三方合同之日起，25个工作日内办理出房产证复印件，拿出房产证5个工作日内与担保公司办理垫资手续，并且在办理完垫资手续还入银行欠款后15日内拿出房产证。合同签订后，原告依约于次日即通过其工商银行账户向被告杨晓峰的招商银行账户（账号：XXXXXXXXXXXX2569）分两笔总计支付40万元整定金。但二被告并没有按照合同约定履行抵押注销手续。截止今日，涉案房产仍在银行抵押。第三人也没有兑现《流程时间表》中拿出房产证的承诺。二被告和第三人不仅不履行合同义务，还相互串通并向原告隐瞒真实情况，以原告贷款无法办理为借口迫使原告签订了一份违背基本事实，违背公平公正原则的《二手房买卖合同解除协议书》。该协议中将解除合同的过错全部一边倒地推向原告，而且被告对于其收取的40万元定金也只字不提。截止今日，二被告仍未向原告退还40万元定金。综上，为维护自身的合法权益，故原告诉至法院，请求判令二被告向原告立即退还房屋定金40万元整并承担本案诉讼费。
被告李向申、杨晓峰辩称，三方签订的解除协议是在原告的提议下签订，合法有效，也明确载明合同因原告的个人原因而解除，也符合原告无法办理贷款，也无力出资购买房屋导致合同解除的实际情况，被告不存在过错。涉案合同中40万元是原告缴纳的定金，因合同因原告的原因不能履行，故根据定金罚则定金不应返还。同时，双方合同约定虽约定解押时间，但根据交易流程，原告的贷款审批未通过，被告没有必要撤押，如被告撤押则给双方带来不必要的损失，而被告也是根据中介的要求，积极履行合同，积极沟通房屋出售的进展，被告无违约事实。此外，原告一直不配合办理房屋网签的注销手续，导致被告无法将房屋出售变现，自行在外重新融资，亦丧失了出售房屋的机会，给被告产生了影响。综上，原告要求返还定金无事实依据。第三人居恒公司述称，原告称其未兑现在银行取出房产证的承诺，是由于被告未积极办理撤押。而原告也无法办理贷款以进行下一步的交易。双方在合同中均未违约，被告应该退还原告40万元定金。此外，双方合同的解除是基于双方协商的结果。
经审理查明，2017年12月13日，原告王曼力（乙方）作为买受人与被告李向申作为出卖人（甲方）、第三人居恒公司作为居间人（丙方）三方共同签定《房屋买卖三方合同》，约定由原告购买被告坐落西安市灞桥区XX社区XX幢XX单元XX室房屋（以下简称：涉案房屋）。该合同约定，涉案房屋所有权证号（购房合同登记号）为Y11074710，房屋已经设定抵押，抵押权人为中国建设银行南大街支行，抵押登记日期为2011年10月，出卖人应于2018年3月13日前办理抵押注销手续；该房屋包括业主名下龙湖一期车位成交价为350万元整，合同签订五日内乙方向甲方支付40万元作为房屋定金，剩余房款315万元整甲乙双方需在丙方通知下办理网签资金监管银行面签，待银行面签通过乙方向资金监管账户存入首付（按照银行标准存入），银行打入剩余房款到资金监管账户内，资金监管账户内共计315万元整，甲乙双方办理缴税过户手续，过户手续完成，由资金监管账户一次性打款至甲方账户；乙方采取银行贷款的方式支付剩余房款，须与玛雅房屋代书中心另行订立《个人住房按揭贷款委托合同》，由陕西玛雅房屋代书中心统一提供金融服务。经办理贷款的银行审批，乙方因自身原因尚不符合贷款条件的，三方协商同意，乙方申请其他银行贷款，取得银行贷款后将款项支付甲方，并承担在此期间发生的各项费用。该合同同时还约定了房屋产权及具体状况的承诺、税费、房屋过户手续的办理及代办费、居间服务费及支付方式等。签订合同同日，第三人向被告出具《保证书》，承诺由垫资公司在原告银行贷款审批通过后为被告垫资偿还银行贷款，垫资费不超过1万元，被告向第三人交付房屋钥匙。次日，原告向被告支付定金40万元，被告向第三人交付契税及大修基金票据、个人私章用于由第三人代办房产证过户。之后，第三人一直协助原告办理按揭贷款审批手续。2018年3月14日，原、被告签订《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》，合同备案号为：C18009350。2018年4月7日，第三人的工作人员向被告出具《承诺书》，再次承诺其介绍担保公司向被告李向申提供借款办理房贷提前还款撤押手续，放款时间为原告将购房首付款打入资金监管户后。4月底，因银行对原告按揭贷款未审批通过，原告提出解除合同，三方进行了协商。2018年5月1日，原告王曼力（乙方）、被告李向申（甲方）及第三人居恒公司（丙方）签订《二手房买卖合同解除协议书》（以下简称：解除协议）。该协议书载明：甲、乙、丙三方于2017年12月13日西安玛雅房屋龙湖香醍店签订了西安市灞桥区XX社区XX幢XX单元XX室的房屋买卖三方合同，房号13-2-602，房款355万元，现由于乙方个人原因银行贷款审批不能通过且无法付全款给甲方，主动提出要单方解除，甲方没有任何过错。根据《中华人民共和国合同法》、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律、法规，甲乙双方经友好充分协商，就双方签订的上述房屋买卖合同解除事宜，达成如下协议条款，以兹双方共同遵守：
一、自本协议签订之日起，双方一致同意解除合同，该合同项下尚未履行或未完全履行的各项义务均不再履行；
二、协议签订之日起，甲方有权对房屋进行再次销售，乙方不得以任何方式提出异议；
三、因解除合同产生的其他纠纷责任由乙方自行承担；
四、因本协议履行产生的纠纷，双方协商处理，协商解决不了的，可向甲方所在地人民法院起诉；
五、本协议自双方签字盖章后生效，双方不得反悔；本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，具有同等法律效力。原、被告及第三人工作人员均在该协议上签名，第三人并在该协议上盖章。后原、被告因退还定金、注销网签合同手续等产生争议，分别诉至法院。另查，2018年10月23日，本院就被告起诉原告要求注销网签合同一案作出（2018）陕0113民初9315号民事判决，认定双方签订的解除协议合法有效，判令原告王曼力配合被告李向申办理网签合同备案注销手续。该判决已经生效。庭审中，三方均认可房屋买卖合同已经解除，但原告认为解除协议载明的解除原因系原告受被告引诱下书写，贷款不能办理是银行的原因，不能归于原告，且被告一直未按照约定办理房屋解押手续。被告对此不予认可，认为解除协议合法有效。经询，第三人称其协助原告向四家银行提交按揭贷款的资料，但银行因原告单身离异且独自抚养孩子，无固定收入等原因未批准原告的贷款。此外，截止庭审时，涉案房屋抵押权尚未涤除。以上事实，有《房屋买卖三方合同》、《二手房买卖合同解除协议书》、转账记录、收条、录音等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为，首先，当事人协商一致，可以解除合同。本案原、被告及第三人在签订房屋买卖三方合同后，经协商一致又签订解除协议解除三方房屋买卖合同，其行为符合法律规定。其次，原告现提出该解除协议中对原告“个人原因银行贷款审批不能通过且无法付全款给甲方”的描述与事实不符，但根据第三人的陈述，原告贷款未获批准系因原告的个人情况所致，与被告无关。同时，虽房屋买卖三方合同约定被告应于2018年3月13日前办理抵押注销手续，但第三人前后两次向被告出具书面承诺，承诺由其介绍担保公司在原告银行贷款审批通过后为被告垫资偿还银行贷款以注销涉案房屋上的抵押权。由此可见，三方明确知晓被告办理涉案房屋抵押注销手续的前提是原告银行贷款审批通过，被告未在2018年3月13日前办理抵押注销手续并不构成违约。而上述原、被告履约情况与解除协议描述相一致，故该解除协议并非原告所述于事实不符。并且，原告也无其他证据证明该解除协议存在无效、可撤销等情形。因此，三方签订的解除协议系当事人真实意思表示，并不违反法律强制性规定，合法有效，当事人应按照约定履行自己义务并承担责任。再次，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案三方虽协商一致解除房屋买卖三方合同，但合同的解除系原告所致，被告无违约行为，加之三方解除协议第三条还同时约定因解除合同产生的其他纠纷责任由原告自行承担。因此，原告要求被告返还定金40万元，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第九十三条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，
判决如下：驳回原告王曼力的诉讼请求。本案案件受理费7300元，由原告自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 叱红梅
人民陪审员 王铁柱
人民陪审员 肖阿强
二〇一九年三月二十六日
书 记 员 孙源源打印：相丽华校对：孙晶晶2019年月日送达1 关注公众号“”