济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0104民初486号
原告：韩庆震，男，1972年3月13日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：刘强，山东豪才律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张甜甜，山东豪才律师事务所律师。
被告：山东现代物流中心发展有限公司，住所地济南市。
法定代表人：杜瑜，执行董事。
委托诉讼代理人：霍宏钧，男，1968年8月9日出生，汉族，该公司员工，住济南市。
原告韩庆震与被告山东现代物流中心发展有限公司（以下简称现代物流公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月21日公开开庭进行了审理。原告韩庆震的委托诉讼代理人刘强、张甜甜、被告现代物流公司的委托诉讼代理人霍宏钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩庆震向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告于2012年3月19日签订的《长期租赁合同》；2.返还租金及装修费、广告费共计114975元；3.违约金127622.25元；事实与理由：2012年3月19日，双方签订合同编号为：*号《长期租赁合同》，双方约定：由韩庆震承租现代物流公司开发的位于济南市槐荫区经十西路与京福高速交叉口济南现代新城浙商大厦裙楼（济南现代国际名酒城）一期一层1096号物业；租赁期限自2012年1月1日起至2031年12月31日止，租赁期满后，韩庆震继续无偿使用该物业至2056年12月28日；合同总价款为114975元，其中包含：租金68985元，装修费及广告费45990元；物业最迟交付时间为2012年10月31日；如现代物流不能按合同约定交付物业，现代物流须按合同价款万分之贰/日向韩庆震支付违约金，超过90天仍未交付的，现代物流按合同价款万分之伍/日向韩庆震支付违约金。该合同签订后，韩庆震按约向现代物流支付全部合同价款，但现代物流公司却未按合同中约定的时间向韩庆震交付物业。截止到韩庆震起诉之日，该建筑尚没有达到竣工、验收标准，现代物流公司也未向韩庆震支付租赁物业，致使合同目的无法实现。为维护自身合法权益，韩庆震特诉至贵院，望判如所请。现代物流公司辩称，1、我公司已履行了租赁合同中物业交付的义务，不同意解除原、被告双方签订的《长期租赁合同》；2、根据双方签订的《长期租赁合同》第七条违约责任第一款的约定，逾期交付物业与原告的转租收益受到损失是违约金产生的必备条件，需同时发生。另外，原告对违约金的计算也过高，根据有关规定，当事人约定的违约金超过实际损失百分之三十的为过高，因此请求法庭予以调整；3、《长期租赁合同》中总价款明确标注为租金和装修费及广告费，因此，即便解除合同也只能退还租金，装修费及广告费因已产生，无法退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.关于现代物流公司是否违约的问题。原、被告双方于2012年3月19日签订的《长期租赁合同》第五条约定：经营户进场装修即视为交付；进场装修时间初定为2012年9月30日，若因特殊原因需要延迟的，视为乙方认可，最晚不超过2012年10月31日。而事实情况是被告现代物流公司至今亦未向原告交付涉案商铺，甚至该商铺所在的建筑并未完全建设完毕、未办理验收手续。因此，被告现代物流公司的行为已严重违反合同约定，原告租赁商铺的合同目的至今无法实现。原告虽于2012年3月19日另与杭州恒瑞企业营销策划有限公司签订过《委托经营合同》（保证人为山东现代投资集团有限公司），但从合同主体而言，该委托经营合同系原告与杭州恒瑞企业营销策划有限公司之间签订，被告现代物流公司并非该合同的一方当事人，原告也未委托被告现代物流公司将涉案商铺交付杭州恒瑞企业营销策划有限公司，不能因该《委托经营合同》的签订而否定被告现代物流公司存在的违约行为。租赁合同为双务合同，出租人及承租人互享权利又互负义务。原告作为承租人，主要义务是缴纳租赁费用，依本案查明事实，其就涉案商铺已向被告现代物流公司履行了合同约定的付款义务；被告现代物流公司作为出租人，其主要义务是按合同约定向承租人即原告交付租赁商铺，但其至今未交付。综上所述，被告现代物流公司的行为已构成违约。2.关于原告的权益是否受损的问题。原、被告双方于2012年3月19日签订的《长期租赁合同》第三条“合同价款及支付方式”约定：若原告选择剩余合同价款交纳方式为一次性交纳，总优惠后原告的合同价款为人民币114975元；且原告是与杭州恒瑞企业营销策划有限公司签订的《委托经营合同》，被告现代物流公司并非该合同的一方当事人。因此，原、被告签订的《长期租赁合同》的租赁价款在最终优惠后定为114975元，与被告现代物流公司所述其已代原告支付前三年的委托转租收益无任何关联性。租赁合同是关于用益物权的合同，因此，作为租赁方享有对租赁物的使用和收益的权利，但是时至今日被告现代物流公司也未将租赁商铺交付给原告使用。山东现代投资集团有限公司虽通过银行转账方式支付给原告人民币2000元，被告现代物流公司并称该款系涉案物业第四年部分返租款，但山东现代投资集团有限公司并非被告现代物流公司，其仅是《委托经营合同》的保证人，原告对被告现代物流公司当庭辩称的转款目的并不认可并陈述称付款人山东现代投资集团有限公司与被告现代物流公司系关联性公司，其付款是为被告现代物流公司的欺骗行为打掩护，为其继续欺骗原告及其他业主而使用的一种手段。因此，结合本案查明的事实，
本院认为，山东现代投资集团有限公司支付的该款项不能视为原告的收益。综上，原告作为涉案商铺的租赁方，既无法使用涉案商铺，也无法因涉案商铺而收益，因此，原告的权益受损。3.关于装修费及广告费是否应当返还的问题。原告当庭陈述称，其认为《长期租赁合同》中所指的装修是指对竣工验收合格后进行经营性装修，即符合名酒城经营标准的装修，而非指对在建工程的基础装修，涉案物业尚处于在建状态，目前根本不可能支出装修费及广告费。
被告现代物流公司当庭辩称，《长期租赁合同》中并没有经营性装修这一说法，原告是在偷换概念，装修费和广告费已产生无法退还。
本院经审查认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，原、被告双方于2012年3月19日签订的《长期租赁合同》约定，该物业交付时间最晚不超过2012年10月31日，而该物业目前仍未完工，尚未投入使用。根据双方签订的合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，对原告关于合同中装修费的理解的意见本院予以采信。退一步讲，即使装修费及广告费如被告现代物流公司所辩称，其提供的现有证据亦不足以证实其辩解意见。综上所述，被告现代物流公司没有提供确实充分的证据证实其因涉案物业而支付了装修费及广告费，故原告要求返还装修费及广告费合法有据。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原、被告双方于2012年3月19日签订《长期租赁合同》，该合同约定了对商铺承租的相关内容，应认定双方之间建立了商铺租赁合同关系。
被告现代物流公司先是取得涉案商铺所在土地的使用权，后又取得了建设工程规划，故原告与被告现代物流公司于2012年3月19日签订的《山东现代物流中心发展有限公司长期租赁合同》应为有效，双方在合同签订后均应严格履行合同义务，否则应依法承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，被告现代物流公司的行为已构成违约，致使不能实现合同目的，故原告要求解除原、被告双方于2012年3月19日签订的《山东现代物流中心发展有限公司长期租赁合同》合法有据，本院予以支持。因合同解除为形成权，解除权人解除合同的意思到达相对方时合同即告解除。原告在其起诉状中提出解除合同的意思表示，本院于2019年1月24日将其起诉状副本送达被告现代物流公司，其解除合同的意思已于当日到达被告现代物流公司，故双方于2012年3月19日签订的《山东现代物流中心发展有限公司长期租赁合同》于2019年1月24日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因被告现代物流公司未向原告交付涉案商铺，故不存在商铺返还；但被告现代物流公司收取了原告交纳的114975元（包括租金68985元、装修费及广告费45990元），且其至今一直未向原告交付涉案商铺，原告并未获得利益，故其应向原告返还以上款项，本院对原告要求返还租金及装修费、广告费114975元的诉讼请求予以支持。另因双方在签订的《山东现代物流中心发展有限公司长期租赁合同》第五条“物业交付”处约定“经营户进场装修即视为交付（合同5.1）”、“进场装修时间初定为2012年9月30日，若因特殊原因需要延迟的，视为乙方认可，最晚不超过2012年10月31日（合同5.2）”，第七条“违约责任”处明确约定“甲方（指被告现代物流公司）应按本合同约定交付物业。如甲方逾期交付且造成乙方（指原告）的转租收益受到损失的，甲方须按合同价款万分之贰/日的标准缴纳违约金，超过期限90天仍未交付的，按合同价款的万分之伍/日的标准缴纳违约金（合同7.1）”。基于以上合同约定及本案查明的事实，被告现代物流公司至今仍未向原告交付涉案商铺，从合同约定的交付时间2012年10月31日之后，被告现代物流公司即已构成逾期交付，应向原告支付违约金。故原告主张2012年11月1日至立案之日即2019年1月22日期间共计2274天的违约金合法有据，经核算数额为127622.25元，山东现代投资集团有限公司已支付给原告2000元，被告现代物流公司当庭要求从应支付的相关款项中予以扣减，原告对此亦无异议，本院予以确认。被告现代物流公司还应支付原告违约金125622.25元（127622.25元-2000元）。关于双方在合同中约定的违约金是否过高的问题，
本院经审查认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，被告现代物流公司至今仍未向原告交付涉案物业，也未办理验收手续，其行为已构成根本违约，致使不能实现合同目的。综合考虑本案实际损失情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，并参照有关民间借贷利率规定，涉案合同约定的违约金的计算标准，不超过年利率24%，不存在违约金过高情形，故本院对被告现代物流公司关于合同约定的违约金过高并请求予以调整的辩解意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条第一款、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，
判决如下：
一、原告韩庆震与被告山东现代物流中心发展有限公司于2012年3月19日签订的《山东现代物流中心发展有限公司长期租赁合同》于2019年1月24日解除；
二、被告山东现代物流中心发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告韩庆震租金68985元；
三、被告山东现代物流中心发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告韩庆震装修费及广告费45990元；
四、被告山东现代物流中心发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告韩庆震违约金125622.25元；
五、驳回原告韩庆震的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4939元，减半收取计2470元，原告韩庆震负担20元，被告山东现代物流中心发展有限公司负担2450元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 高 峰
二〇一九年三月二十七日
书记员 张芳谦