成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0107民初11204号
原告：成都嘉瑞物业管理有限公司，住所地成都市武侯区浆洗街16号。
法定代表人：许湘蓉，总经理。
委托诉讼代理人：张俊伟，公司员工。
委托诉讼代理人：任河、吴霞，四川坤弘律师事务所律师。
被告：刘丽敏，女，1975年8月18日出生，汉族，住西藏那曲县。 原告成都嘉瑞物业管理有限公司（以下简称嘉瑞物业公司）与刘丽敏物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月26日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告嘉瑞物业公司的委托诉讼代理人张俊伟、任河到庭参加了诉讼。被告刘丽敏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告嘉瑞物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付2015年4月1日至2018年3月31日期间的物管费2868元；2.请求判令被告支付2015年4月1日起至物管费付清之日止的违约金，以每年拖欠物管费为基础按24%/年计算（违约金暂计至2018年3月31日为1373.8元）；3.请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2009年原告通过招投标与崇州市恒昌房地产开发有限责任公司温江分公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对“西藏地质花园”小区提供物业服务。原告从2009年至今一直在为该小区业主提供物业服务。2009年7月9日，被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》，该协议对物业管理服务费用及违约责任等有明确的约定。被告至今未缴纳2015年4月1日至2018年3月31日的物管费，按照协议约定，被告应自逾期之日起按每天0.5%支付违约金，现原告主动将违约金标准调低为24%/年。经原告多次催收被告仍长期拖欠物管费，原告于2018年1月28日向被告书面邮寄《物业管理费催收函》，且于2018年2月1日在本物业公告催收并予公证，被告至今仍未结清。 被告刘丽敏未作答辩。
经审理查明，刘丽敏是位于成都市××镇××路××号××花园小区××栋××单元××楼××号房屋的业主，其房屋建筑面积为137.07平方米。2009年7月9日，刘丽敏与嘉瑞物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定嘉瑞物业公司为西藏地质花园小区提供物业管理服务，合同期限从房屋约定的交付之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止；住宅的物业管理费标准为每月每平方米0.58元，每年缴纳一次，每次缴费时间为每年的3月31日前；逾期支付物业服务费将按每天0.5%收取违约金。 刘丽敏自2015年4月1日起未向原告缴纳物业服务费至2018年3月31日，原告催收上述物业服务费未果。2018年2月1日，嘉瑞物业公司委托成都市温江公证处对西藏地质花园小区内张贴的《物业管理费及违约金催收公告》进行公证。根据原告陈述，截至庭审之日，被告未向原告缴纳所欠物业服务费。 另查明，在签订《前期物业管理服务协议》后，该小区业主大会和业委会未与新的物业管理企业签订《物业管理合同》。 上述事实有《房屋信息摘要》《入户声明》、西藏地质花园《前期物业管理服务协议》《成都嘉瑞物业管理有限公司专用收据》《物业管理费催收函》《公证书》及当事人陈述笔录在案予以佐证。
本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。现合同期限尚未届满，双方应按约履行各自的义务。本案原告已按约履行了物业服务义务，被告应当及时向原告缴纳物业服务费。因此，被告应向原告缴纳2015年4月1日至2018年3月31日期间（36个月）的物业服务费2862元（137.07平方米×0.58元×36个月），故，对于嘉瑞物业公司请求判令刘丽敏支付2015年4月1日至2018年3月31日的物管费2868元的诉讼请求，本院在2862元的范围内予以支持。关于违约金，
本院认为，按照原、被告签订的《前期物业管理服务协议》的约定，刘丽敏逾期未缴纳2015年4月1日至2018年3月31日的物业服务费，应当支付违约金。《前期物业管理服务协议》约定的每天0.5%的违约金标准过分高于法律规定和实际损失，嘉瑞物业公司自愿调整为按年利率24%的标准收取违约金，本院考虑本案合同履行情况、当事人的过错程度等因素，对嘉瑞物业公司主张的违约金予以调整，酌定280元为宜。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，
判决如下： 一、被告刘丽敏于本判决生效之日起十日内向原告成都嘉瑞物业管理有限公司支付2015年4月1日至2018年3月31日期间的物业服务费2862元； 二、被告刘丽敏于本判决生效之日起十日内向原告成都嘉瑞物业管理有限公司支付违约金280元； 三、驳回原告成都嘉瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告刘丽敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 李非阳
人民陪审员 杨小勤
人民陪审员 陈平安
二〇一九年三月二十六日
书 记 员 陈若诗 来源：