海南省第二中级人民法院 民事判决书 （2019）琼97民终274号
上诉人（原审被告）：东方广华实业有限公司，住所地：海南省东方市东海路平安楼301房。
法定代表人：林朝辉，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：岑怡，海南众品律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：万军，男，1975年7月14日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。
委托诉讼代理人：代建中，海南权直律师事务所律师。
原审
被告：海南福安集团，住所地：海南省海口市滨江路福建大厦21楼。
负责人：连式林，该集团董事长。 上诉人东方广华实业有限公司（以下简称广华公司）因与被上诉人万军及原审被告海南福安集团（以下简称福安集团）商品房销售合同纠纷一案，不服海南省东方市人民法院（2018）琼9007民初2064号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月29日立案后依法组成合议庭公开开庭审理，上诉人广华公司委托诉讼代理人岑怡、被上诉人万军委托诉讼代理人代建中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 广华公司上诉请求：1.撤销（2018）琼9007民初2064号民事判决第一项并依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由万军负担。事实与理由：
一、万军主张的逾期交房违约金已超过诉讼时效，一审法院未予认定存在错误。《民法通则》与《民法总则》规定的诉讼时效不同，一审法院只适用《民法总则》的规定且对诉讼时效起算时间的认定错误。1.诉讼时效的起算时间是从权利人知道或者应当知道权利被侵害时起计算，万军在广华公司延期交房之日就应当知道其权利受到侵害，故诉讼时效应当从上广华公司延期交房之日的次日起算。2.万军向广华公司主张的按日计算的逾期交房违约金为每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，该债权在法律上具有相对独立性，故应当从《民法总则》施行之日倒推2年来分别计算，2015年10月1日前逾期交房违约金的诉讼时效按《民法通则》规定的2年计算，2015年10月1日后逾期交房违约金的诉讼时效按《民法总则》规定的3年计算。万军主张的逾期交房违约金中，有一段期间已超过二年诉讼时效，应予以驳回。
二、一审法院确定广华公司逾期交房的违约金按已付购房款的日万分之二点七标准计算存在错误。法律只存在约定违约金，而不存在法定违约金，因此在合同中未约定违约金的情况下，未违约一方无权向对方主张违约责任，且万军始终无法提供相关证据证明逾期交房给其造成的经济损失，一审法院按照日万分之二点七计算逾期交房的违约金不符合法律规定。一审法院未确定万军经济损失的情形下，按照日万分之二点七的利率判决，远远高于同期贷款利率4.35%，依法应予以减少。
三、双方就延期交房问题进行协商，万军向广华公司提交《补偿业主申请书》，统一以免交物业费为条件放弃追究延期交房造成的损失，一审法院不予认可广华公司提交的《补偿业主申请书》错误。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持广华公司的上诉请求。 万军辩称，一、万军向法院起诉的时间未超过民法总则规定的3年诉讼时效。广华公司至今对房屋没有验收，其违约行为是持续性的，广华公司的违约行为延续至今，故万军起诉没有超过诉讼时效。
二、广华公司逾期交房导致万军对涉案商品房无法占有使用，侵犯了购房者的权益。一审法院综合各方面的因素，以日万分之二点七计算违约金有事实和法律依据。
三、万军从未签过申请表和单据，广华公司提到的免除物业费的相关单据不真实。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决合理合法，应予维持。 万军向一审法院起诉请求：1.请求法院判令广华公司和福安集团连带向万军支付逾期交房的违约金26425.6元；2.请求法院判令广华公司于判决生效后十日内将位于东方市八所镇琼西路西侧“东方·碧海云天”第H3栋4层401号房屋办理权属登记的资料提供给产权登记机关备案；3.请求法院判令广华公司和福安集团向万军支付逾期办证的违约金23303元；4.案件受理费由广华公司负担。 一审法院认定事实：2013年1月24日，万军与广华公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：FA.0000688），约定万军购买广华公司位于东方市八所镇琼西路西侧东方·碧海云天H3栋4层401号房，房屋总价款为233030元，付款方式为一次性付款，即万军于2013年1月24日付清总房款。广华公司应在2014年8月30日前将经验收合格的商品房交付万军使用。商品房达到交付条件后，广华公司应当书面通知万军办理交付手续。双方在合同第九条第1款明确如逾期交房超过30日而万军要求合同继续履行的，自合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交房之日止，广华公司按日向万军支付已付房价款万分之十的违约金；但双方勾画选择适用的是该条第2款，该条款对广华公司逾期交房而业主未解除合同的情形下违约金如何计算没有约定。广华公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属于登记需由广华公司提供的资料报产权登记机关备案。如因广华公司的责任，万军不能在规定期限内取得房地产权属证书的，万军不退房的，广华公司按已付房价款的1%向万军支付违约金。万军于2013年1月24日付清购房款，广华公司于2015年10月24日将涉案房屋交付万军使用。至今，万军使用的房屋尚未验收合格。 一审法院认为，该案的争议焦点为：1.福安集团作为被告主体是否适格；2.万军所诉的逾期交房违约金在2015年10月1日之前的时段是否超过诉讼时效；3.万军要求广华公司支付逾期交房违约金和逾期办证违约金的数额和计算标准是否有事实根据及法律依据；4.万军要求广华公司在判决生效后十日内将办理涉案房屋产权登记的资料提供给产权登记机关备案是否有事实根据及法律依据。 一、关于福安集团作为被告主体是否适格问题。根据《国家工商行政管理局关于印发的通知》（工商企字[1998]第59号）第三条规定：“企业集团是指以资本为主要联结纽带的母子公司为主体，以集团章程为共同行为规范的母公司、子公司、参股公司及其他成员企业或机构共同组成的具有一定规模的企业法人联合体。企业集团不具有企业法人资格。”福安集团不具有企业法人资格，且根据合同相对性原则，与万军签订商品房买卖合同的是广华公司，福安集团虽在合同中的房屋平面图上盖章，仅是对该房屋平面的设计进行确认，与万军并没有发生任何法律关系，故福安集团不是该案的适格主体，万军要求福安集团承担连带赔偿责任没有事实根据及法律依据，不予支持。 二、关于万军所诉的逾期交房违约金在2015年10月1日之前的时段是否超过诉讼时效问题。根据万军与广华公司签订的商品房买卖合同约定，广华公司应于2014年8月30日前给万军交付房屋，但广华公司实际交房时间为2015年10月24日。广华公司逾期交房的违约行为从2014年8月30日起一直持续至2015年10月24日实际交房才结束。参照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期间届满之日起计算”的立法本意，该案诉讼时效应从同一违约行为终结之日起计算。如购房者在违约者违约行为尚未终结时需要每两年提起一次诉讼，不仅增加了购房者的维权成本，浪费司法资源，也对违约者有利，有悖公平原则。故该案的诉讼时效应从2015年10月24日广华公司实际交房，违约行为终结之日起计算，即万军所诉的逾期交房违约金并不存在部分时段超过诉讼时效问题。广华公司称万军主张的2015年10月1日之前的时段超过诉讼时效的意见，缺乏事实根据和法律依据，不予支持。 三、关于万军要求广华公司支付逾期交房违约金和逾期办证违约金的数额和计算标准是否有事实根据及法律依据问题。 首先，广华公司逾期交房是否构成违约。根据万军与广华公司签订的商品房买卖合同约定，万军在签订合同当日付清了购房款，广华公司应依约于2014年8月30日前将涉案商品房交付万军使用，但其未能按约定时间交房，其逾期交房的行为构成违约。 其次，关于逾期交房违约金计算标准如何确定问题。广华公司向一审法院提交补偿业主申请书，抗辩称其已与万军就逾期交房行为达成一致协议，以免除万军两年物业费的形式予以补偿万军，但该协议只能显示广华公司愿意以免两年物业费的形式给予万军逾期交房的补偿，并未显示万军同意广华公司的该意见以及与广华公司达成合意。故广华公司的该项抗辩意见，一审法院不予采纳。广华公司与万军签订的商品房买卖合同第九条关于出卖人逾期交房而买受人要求继续履行合同的违约责任有两种计算方式。第一种方式为逾期超过30日后，违约金从合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交房之日止，按日向买受人支付已付房款的万分之十。第二种方式为逾期未超过360日的，不得解除合同；逾期超过360日的买受人选择继续履行合同的情况下没有约定出卖人的违约责任。双方在预先打印的格式文本条款中，在不醒目之处将本应由当事人协商选择的两种方式以勾画的方式勾选了第二种方式，买受人在签订合同时并不能自由选择和约定，同时该种格式条款还会误导买受人认为第一种方式亦是双方的共同约定。对比第一种约定明确的责任，第二种方式明显减轻甚至免除了出卖人应承担的责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”该案在涉案商品房买卖合同第九条第二种方式没有约定广华公司逾期交房违约金计算标准的情况下，应参照有利于买受人的第一种方式即按已付房款的日万分之十的标准计算违约金。广华公司逾期交房影响了万军对商品房行使占有、使用、收益、处分的权利，但万军的损失如何认定，双方均未提交证据证明。鉴于违约金作为财产责任的本质意义主要在于对被违约方的补偿，即以补偿性为主，以惩罚性为辅，结合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，如果合同中对逾期交房违约金未作约定，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。从该条规定可以看出，最高人民法院在合同未对违约金作出约定的情况下，明确将同地段同类房屋租金标准作为确定逾期交房给购房者造成的损失赔偿额的依据。之所以如此规定，是由于同地段同类房屋租金标准与购房者可能遭受的损失存在一种最大程度上的相似性。因为在逾期交房的情况下，购房者通过租用同地段同类型的房屋，亦可以实现其对房屋占有、使用、收益之目的，故其租用同地段同类型房屋而向出租人支付的租金，便在很大程度上等同于逾期交房给其造成的损失。一审法院根据双方合同的履行情况及广华公司的过错程度，结合东方市租用同地段同类型房屋租金情况以及同时期中国人民银行公布的逾期贷款利率，确定广华公司逾期交房的违约金按日万分之二点七标准计算较为合理，逾期天数应从合同约定的交房之日的第二天起计算至实际交房之日的前一天止，共419天。因万军在合同约定的交房之日前已付购房款233030元，故广华公司应承担的违约金为233030元×0.00027×419日＝26362.7元。 最后，关于万军要求广华公司支付逾期办证违约金的数额和计算标准是否有事实根据及法律依据问题。万军与广华公司在商品房买卖合同中约定，广华公司应于商品房交付使用后365日内报产权登记机关备案。广华公司在约定时间内未履行该义务，致使万军至今未取得房地产权属证书，已构成违约。根据双方合同的约定，万军不退房，广华公司按已付房价款的1%向万军支付违约金，系双方的真实意思表示，一审法院予以支持，故广华公司应向万军支付逾期办证的违约金数额为233030元×1%=2330.3元。万军主张超出的部分，缺乏事实根据和法律依据，不予支持。 四、万军要求广华公司在判决生效后十日内将办理涉案房屋产权登记的资料提供给产权登记机关备案是否有事实根据及法律依据。广华公司未依约在房屋交付使用后365日内将需由其提供的资料报产权登记机关备案，构成违约。万军未行使约定的合同解除权而是要求广华公司继续履行合同，故广华公司应遵守诚实信用原则继续履行合同，待广华公司具备办证的条件后，应在合理的期限内将办理房屋产权证所需的材料提交给不动产登记机关以便办理产权登记证书。但办理不动产权属证除了广华公司需要具备相应的条件及材料外，还需要万军配合并提供相应的材料，万军未提交证据证实其已将需要由其提供的办理不动产权属证所需的材料提交给广华公司。故万军的该项主张，缺乏事实根据和法律依据，不予支持。福安集团经合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃相应的诉讼权利，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决：
一、东方广华实业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向万军支付逾期交房的违约金26362.7元；
二、东方广华实业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向万军支付逾期办证的违约金2330.3元；
三、驳回万军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1043元，由万军负担441元，由东方市广华实业有限公司负担602元。 各方当事人二审均未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审相一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点应为：
一、万军是否放弃追究广华公司逾期交房的违约责任；
二、本案违约金的诉请是否已超过诉讼时效；
三、逾期交房违约金计算标准如何确定。 关于万军是否放弃追究广华公司逾期交房违约责任的问题。广华公司上诉称万军向广华公司提交《补偿业主申请书》，以免交物业费为条件放弃追究延期交房的损失，并以未交物业费的行动证明其同意放弃追究逾期交房的损失。根据庭审查明，万军并不认可该申请系其本人签名，并不排除有代签的可能，广华公司没有证据证明该申请书系万军本人签名确认。退一步讲，即使该申请书系万军本人签名，在其签字确认的“申请理由”中，并未表明其请求以免交物业费为条件放弃追究对方责任，“按合同免交物业费”仅是广华公司客户中心经理和营销部出具的意见，并不能表明是双方的合意。综上，《补偿业主申请书》并不能证明万军放弃追究广华公司逾期交房的违约责任，广华公司的该项主张没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于本案违约金的诉请是否已超过诉讼时效的问题。根据双方签订《商品房买卖合同》的约定，广华公司应于2014年8月30日向万军交付房屋，但根据查明事实，广华公司却于2015年10月24日才向万军交房，虽然2014年8月30日起广华公司逾期交房违约，但该逾期交房的行为是持续性违约行为，应以违约行为结束日起算诉讼时效，故逾期交房违约金诉讼时效应从房屋实际交付之日即2015年10月25日起算。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，本案应适用三年诉讼时效期间的规定，截止万军起诉之日，并未超过法定三年的时效期间，故万军关于违约金的诉讼请求并未超过诉讼时效。广华公司主张本案诉讼的计算跨越民法通则和民法总则两部法律，故应以2015年10月1日为分界点分开计算诉讼时效的理由没有法律依据，本院不予支持。 关于逾期交房违约金计算标准如何确定的问题。违约金作为财产责任的本质意义主要在于对被违约方的补偿，即以补偿性为主，以惩罚性为辅。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。广华公司认为一审法院按已付房款以日万分之二点七计算违约金过高，依法应予减少。根据查明的事实，双方签订的《商品房买卖合同》第九条对出卖人逾期交房的违约责任进行了约定。该约定中共有2种方式可供选择。在第1种所列条件和处理方式中，逾期不超过三十日合同继续履行的情况下，以及逾期超过三十日后合同继续履行的情况下，均约定自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之十的违约金。而第2种中却约定出卖人逾期交房不超过360日的，买受人不得解除合同；逾期交房超过360日买受人解除合同的，出卖人按照累计已付款的1%向买受人支付违约金；对于逾期交房超过360日买受人继续履行合同的，并没有约定出卖人的违约责任。对比两种违约责任的约定方式，较之第一条所列情况，第二条中约定的违约情形更严重，但约定的违约责任却更轻甚至没有约定。虽然合同约定的是第二种方式，但该合同系广华公司提供的格式合同，且该条内容中，在不醒目之处，本应由当事人协商选择的方式率先以打印的方式将有利于广华公司的条款固定下来，使购房者在签订合同时实际上并不能自由选择条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，本案中在涉案合同第九条第二种方式没有约定广华公司逾期交房违约金计算标准的情况下，应参照有利于买受人的第一种方式即按照已交付房款日万分之十的标准计算违约金，万军按日万分之二点七标准请求广华公司赔偿逾期交房违约金，远低于日万分之十的标准，系其对于自身权利的放弃，不违反法律规定。广华公司上诉称应明确诉争房屋所在地同类房屋租金的金额才能确定万军的损失。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条关于逾期交房中参照租金确定违约金金额适用的条件是合同中对逾期交房违约金未作约定，而本案中虽然未约定涉案情况下的违约金金额，但根据格式条款的解释原理，可以确定违约金计算标准，故同地段同类房屋的租金标准仅作为调整违约金的参考标准。一审法院综合考量合同约定、广华公司过错情况、万军因逾期收房造成的租金损失及万军的诉请，确定广华公司逾期交房的违约金按日万分之二点七标准计算，并无不当，本院予以支持。 综上，广华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费459元，由东方广华实业有限公司负担。 本判决为终审判决。
审判长 沈美萍
审判员 何 亮
审判员 张模金
二○一九年三月二十六日
法官助理 路仪婷
书记员 刘昕昕 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自：