成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0107民初10357号
原告：朱刚，男，1977年12月10日出生，汉族，住成都市青羊区。
原告：程婉姝，女，1981年7月29日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。 上述二原告共同
委托代理人：孔令涛，系四川中研律师事务所律师。
被告：成都润利鑫置业有限责任公司。住所地：成都市武侯区聚龙路168号。
法定代表人：李思齐。
委托诉讼代理人：张显林，男，1988年6月17日出生，汉族，住成都市青羊区，系该公司员工。 原告朱刚、程婉姝与被告成都润利鑫置业有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月29日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月22日公开开庭进行了审理。后因案情需要，转为普通程序，于2019年1月15日再次公开开庭进行了审理。原告朱刚，原告程婉姝、朱刚的共同委托诉讼代理人孔令涛，被告成都润利鑫置业有限责任公司的委托诉讼代理人张显林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 朱刚向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号SPGC-1-负2-2099）、《补充协议》及与买卖合同相关的文书；2、成都润利鑫置业有限责任公司返还朱刚、程婉姝所支付的购房款人民币639700元；3、本案全部诉讼费用由成都润利鑫置业有限责任公司承担。 事实与理由：原、被告双方于2017年10月31日签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号SPGC-1-负2-2099）及《补充协议》，合同签订当日朱刚、程婉姝依约向成都润利鑫置业有限责任公司支付了部分购房款，朱刚、程婉姝付款后在继续履行合同过程中发现案涉合同及房屋存在诸多问题，导致合同目的已根本无法实现，案涉合同存在以下问题： 1、本案案涉房屋无法办理按揭贷款，房屋买卖合同事实上已无法履行。原被告双方签订的房屋买卖合同中第九条第二款约定朱刚、程婉姝以按揭贷款的方式购买案涉房屋，朱刚、程婉姝首期支付50%购房款，余款采取商业贷款的方式支付，由于成都润利鑫置业有限责任公司出售的房屋已办理在建工程抵押（成都润利鑫置业有限责任公司作为抵押人，而抵押权人大业信托有限责任公司是持有成都润利鑫置业有限责任公司99%股份的绝对控股股东），在双方签订的《补充协议》第九条第二款中，成都润利鑫置业有限责任公司已明确本案案涉房屋并未办理商品房预售合同备案手续，合同签订至今成都润利鑫置业有限责任公司迟迟未能提供可办理按揭贷款的银行为朱刚、程婉姝办理贷款购房手续，据朱刚、程婉姝所知，本案案涉房屋的情况已无法在银行办理按揭贷款。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十条第二款的约定：“因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同。解除合同的，出卖人退还买受人已付购房款本金及其利息或者定金”，故朱刚、程婉姝有权解除案涉合同； 2、案涉房屋存在重大设计变更及设计瑕疵。首先，在预售合同的附件一中明确标示房屋所在楼层中央处应有一部扶梯，而现场并无该扶梯存在，成都润利鑫置业有限责任公司在做出这一重大设计修建变更时并未告知朱刚、程婉姝，朱刚、程婉姝前往现场做收房准备时才发现，而这一重大设计变更并不属于《补充协议》第五条中表述的优化调整，成都润利鑫置业有限责任公司有义务及时告知朱刚、程婉姝协商处理，而成都润利鑫置业有限责任公司并未履行其告知义务。其次，附件一中，朱刚、程婉姝所购买的负2-2099号商铺隔断墙处有承重柱的标示，朱刚、程婉姝予以认可，但现场做收房准备时发现，由于甲方在设计时存在瑕疵，原承重柱需要加固加强，成都润利鑫置业有限责任公司在未告知朱刚、程婉姝并与朱刚、程婉姝协商的情况下完成了加固承重柱的施工，加固部分已侵占了很大部分的套内面积，严重的影响了房屋的正常使用，此情况也不属于优化调整的范围，成都润利鑫置业有限责任公司亦未履行告知义务。补充协议中第五条第三款中约定朱刚、程婉姝有权在发生上述情况时解除合同； 3、案涉合同存在重大瑕疵，可能导致朱刚、程婉姝的权利受损。案涉合同第六条第一款约定：“出卖人对该商品房出售前享有合法权利”，合同附件三中明确成都润利鑫置业有限责任公司应向朱刚、程婉姝出具抵押权人同意该商品房转让的证明，而成都润利鑫置业有限责任公司在合同签订后至今未向朱刚、程婉姝证明其有权出售该商品房，而案涉房屋由于成都润利鑫置业有限责任公司的原因至今未能办理房屋按揭及商品房预售备案登记，朱刚、程婉姝的权利无法得到有效保证，不能排除成都润利鑫置业有限责任公司一房多卖的情况存在，朱刚、程婉姝的资金安全存在重大风险； 4、原被告双方签订的补充协议由成都润利鑫置业有限责任公司提供，成都润利鑫置业有限责任公司利用其合同的强势地位，在补充协议第三条第四款、第五条第一款、第七条第七款、第九条第一款、第四款、第五款、第十一款、第十六条第一款等条款的约定中，免除了成都润利鑫置业有限责任公司的应尽责任，限制、排除朱刚、程婉姝的主要权利，侵害了朱刚、程婉姝依法应享有的权利，以上条款应属无效条款。 综上所述，成都润利鑫置业有限责任公司作为专业的房地产开发企业，隐瞒真实情况，在明知无法办理按揭贷款，未向朱刚、程婉姝出具其具有房屋销售主体资格的情况下仍将房屋销售给朱刚、程婉姝。且成都润利鑫置业有限责任公司利用其强势地位在补充协议中限制、排除朱刚、程婉姝的权利，免除己方责任，对案涉房屋的设计擅自修改变更，加固施工前后均未履行告知义务，严重侵害了朱刚、程婉姝的权益，已根本无法实现合同目的，在朱刚、程婉姝多次与成都润利鑫置业有限责任公司协商无果的情况下，为维护朱刚、程婉姝的合法权益不受侵害，保证朱刚、程婉姝的资金安全，特向法院提起诉讼。 成都润利鑫置业有限责任公司辩称,1、朱刚、程婉姝与该公司签订的商品房买卖合同及补充协议等是双方在平等自愿协商一致的基础上达成的一致意思表示，合同真实有效，对双方均具有法律约束力； 2、在合同签订过程中以及在合同里面比如补充协议第二条第3款，该公司已采取足够的方式向朱刚、程婉姝尽到了提示注意义务和充分说明义务，包括字体上面的变更，加粗加黑，因此，在合同签订时，针对商品房买卖合同补充协议中的相关约定，朱刚、程婉姝是清晰的，该公司也履行了告知和说明义务，该补充协议并不存在限制排除朱刚、程婉姝主要权利的情形，是合法有效的； 3、根据原被告双方签订的商品房买卖合同补充协议第五条约定，该公司有权对整个项目进行优化调整，而且，该公司在合同签订时已经明确告知了朱刚、程婉姝优化调整可能会涉及到所购商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、房号等发生变化，朱刚、程婉姝也同意了该公司针对上述优化调整可以采取在项目中心现场公示的形式向朱刚、程婉姝告知变更事项，在实际执行过程中，该公司针对该项目的规划设计变更调整不仅仅是在项目现场进行了公示，而且还进行了登报并办理了现场公示公证，因此针对该项目的规划设计变更调整该公司已经履行了充分的告知义务； 4、针对朱刚、程婉姝所述的承重柱的部分，双方签订商品房买卖合同的时间为2017年10月31日，在签订该商品房买卖合同时，本项目结构加固已经完成，况且向当时的置业顾问了解，朱刚、程婉姝在选定该套商铺的时候已经实地查看过现场，通过朱刚、程婉姝在诉状中所表述的认可承重柱的存在也可以看出这一点，因此，朱刚、程婉姝购买该房屋是在实地踏勘现场的情况下自愿购买； 5、针对朱刚、程婉姝所主张的按揭贷款的问题，该项目一直有按揭合作银行，只不过从2017年开始，受整个市场经济环境的影响，按揭银行给的按揭额度非常有限，但并不是不能贷款，所有办理按揭贷款的客户资料交过去以后都要排队，由于该项目涉及的按揭客户众多，因此暂时还没有排到朱刚、程婉姝，但是其他已经办理了按揭贷款的业主也有很多，并不能说按揭贷款无法办理，另外，该公司为了解决该问题，也向朱刚、程婉姝提出了诸多解决的政策，比如和其他第三方金融机构合作办理按揭贷款，比如由朱刚、程婉姝采取分期付款的形式支付剩余购房款，或者由朱刚、程婉姝一次性支付剩余购房款但是给予一定比例的优惠，诸多种种方式都是解决商业按揭贷款额度不够的措施； 6、针对朱刚、程婉姝所主张的重大权利瑕疵的问题，首先，该项目的在建工程是处于抵押状态，但是在朱刚、程婉姝与该公司签订的商品房买卖合同当中，该公司已履行了充分的提示义务，并且该公司在销售现场也进行了预售许可证的公示，众所周知，如果在建工程处于抵押状态，必须有抵押权人出具同意销售的函件才能办理预售许可证，既然该公司能够公示预售许可证，那就说明在处置权利方面没有任何问题，也不会导致朱刚、程婉姝所购房屋的权利受损，同时，在销售现场，该公司还公示了抵押权人出具的同意函，因此，该公司将案涉房屋出售给朱刚、程婉姝系有合法的处置权，并不存在一房多卖的情形，另外，朱刚、程婉姝在诉状中还提到了预售备案登记的问题，预售备案登记办理完全是没有问题的，之所以到目前为止没有为朱刚、程婉姝办理预售备案登记手续也就是基于朱刚、程婉姝剩余购房款尚未给出明确的处置方案，如果朱刚、程婉姝能够补请剩余购房款，该公司可以立即为朱刚、程婉姝办理预售备案登记手续； 7、关于公共区域扶梯的问题，朱刚、程婉姝所主张公共区域扶梯，当时之所以在规划设计变更调整的时候取消了就是基于对包括朱刚、程婉姝在内的业主负责，因为该扶梯处于永辉超市经营场所内，并不能直达朱刚、程婉姝所购买的物业区域，当时该公司为了考虑到物业的客流量，将扶梯取消了，然后在负二楼新增了出入口，目的是为了盘活整个商业氛围，因此扶梯的取消对于朱刚、程婉姝来说是有利而无害的。 综上所述，成都润利鑫置业有限责任公司认为该公司已经履行了合同的约定的权利义务而且朱刚、程婉姝的合同目的是完全能够实现的，朱刚、程婉姝之所以提出解除合同的诉求，其完全是基于当前不景气的商业环境，但是投资都有风险，不能仅仅因此而支持朱刚、程婉姝的诉请，这样对该公司明显不公，请法院依法驳回朱刚、程婉姝的诉讼请求。 本院
经审理认定事实如下：2017年10月31日，朱刚、程婉姝（买受人）与成都润利鑫置业有限责任公司（出卖人）签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号SPGC-1-负2-2099）及补充协议，约定朱刚、程婉姝购买成都润利鑫置业有限责任公司位于成都市武侯区簇锦街道办事处顺江村六组预售许可证10736号下第1幢负2层2099号商业房屋，建筑面积48.35平方米，其中套内建筑面积30.68平方米，房屋总价款1259700元（签订本合同前，买受人已向出卖人支付30000元）。与商品房有关的抵押情况为在建工程抵押，抵押人成都润利鑫置业有限责任公司，抵押权人大业信托有限责任公司，抵押权人出具了同意该商品房转让的证明。买受人采取商业贷款方式支付购房款，买受人于2017年10月31日前支付首期房价款639700元，余款620000元申请贷款支付。出卖人应在2017年12月31日前向买受人交付商品房。合同第十条第二款约定，因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同；解除合同的，出卖人退还买受人已付购房款本金及其利息或者定金。合同第十四条面积差异处理（一）第1次条：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同。 补充协议第二条向买受人明示了合同相关内容，买受人确定，出卖人已履行了提示注意义务和充分说明义务。 补充协议第五条约定，在房屋修建过程中，为了提高项目品质，更好适应市场发展，出卖人会根据实际情况对项目的市场定位进行优化调整，其中可能会涉及规划或设计变更，且该项变更可能会导致所购商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、房号等发生变化等。出卖人应在前述变更经政府部门或设计单位确认或同意之日起30日内通知买受人，买受人对此表示理解，并同意出卖人以在项目销售现场中心公示的形式向买受人告知规划或设计变更事项；出卖人只要按照上述约定履行了告知义务，即视为买受人已知悉并同意出卖人对项目进行的规划、设计变更，买卖双方应以经批准变更的规划、设计作为履行主合同及补充协议之依据，买受人不得再以此为由拒绝办理房屋交付手续，或解除合同或要求赔偿或要求出卖人承担违约责任等。 合同签订当日，朱刚、程婉姝向被告成都润利鑫置业有限责任公司支付了购房款639700元（含合同签订前已支付的3万元），成都润利鑫置业有限责任公司出具了收款收据。但是朱刚、程婉姝至今没有办理房屋的按揭贷款。 朱刚、程婉姝向成都润利鑫置业有限责任公司购买的商铺所在楼盘名为双楠尚品广场（又名武侯万达广场）。成都润利鑫置业有限责任公司于2017年5月24日在成都晚报上刊登了公告，公告内容为：因与万达合作，根据万达商业运营需求，双楠尚品广场项目规划设计方案调整，调整后方案于2017年5月24日至2017年6月2日在项目现场进行公示。双楠尚品广场负二楼中央的扶梯在这次调整中被取消。 2017年6月2日，四川省成都市国办公证处出具（2017）川国公证字第78936号公证书，对成都润利鑫置业有限责任公司在成都市武侯区簇锦街道办事处顺江村六组、高碑村三组双楠尚品广场项目地公示附有《成都市规划管理局公告》、《调整前的建筑方案总平面图、效果图、分层平面图》及《调整后的建筑方案总平面图、效果图、分层平面图》的展板的过程和内容进行了证据保全公证。 案件审理过程中，2018年11月27日本院工作人员会同朱刚、程婉姝、成都润利鑫置业有限责任公司双方前往双楠尚品广场，查看了朱刚、程婉姝所购买的负2层2099号（现场编号1栋负2楼负299）商铺，发现该商铺内靠承重墙多出两级水泥平台（成都润利鑫置业有限责任公司称为承重墙底座加固），固定不可移动，占用室内面积数平方米，使该商铺的有效使用面积明显减少，肉眼目测套内建筑面积误差比绝对值明显大于3%，且严重影响商铺的通行和使用。 以上事实，有《四川省商品房买卖合同（预售）》、补充协议、收款收据、公告、（2017）川国公证字第78936号公证书、照片、本院工作记录以及当事人陈述记录等证据收集在案予以佐证。
本院认为，朱刚、程婉姝与成都润利鑫置业有限责任公司之间的商品房买卖合同真实合法有效，双方应恪守履行。现朱刚、程婉姝提出解除合同，需有充分的理由。本院从朱刚、程婉姝提出的诸多理由进行分析，一、成都润利鑫置业有限责任公司未办理商品房买卖合同的备案手续。
本院认为，商品房买卖合同是否到房产管理部门办理备案手续不属于法律规定和合同约定的内容，成都润利鑫置业有限责任公司暂未办理备案手续并不因此违反合同约定且致合同目的无法实现，合同不应因此而解除；
二、朱刚、程婉姝所购房屋无法办理银行按揭贷款致朱刚、程婉姝无法付清剩余房款，
本院认为，支付房款系买受人朱刚、程婉姝的合同义务，而非成都润利鑫置业有限责任公司的合同义务。朱刚、程婉姝以成都润利鑫置业有限责任公司无法提供按揭银行为其办理按揭贷款为由要求解除合同，实际上加重了出卖人成都润利鑫置业有限责任公司的合同义务，而且案涉房屋到底能否办理商业银行按揭贷款的情况不明，所以其理由是不成立的。
三、成都润利鑫置业有限责任公司擅自取消了公共区域的扶梯。成都润利鑫置业有限责任公司取消双楠尚品广场公共区域的扶梯，对朱刚、程婉姝购买商铺的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、房号并无明显的影响，朱刚、程婉姝无证据证明该改变损害了其所购商铺在通行和使用上的便利，且成都润利鑫置业有限责任公司也按合同补充协议的约定履行了足够的告知义务，
本院认为，该事实的出现不足以达到解除合同的后果。
四、商铺内出现无法拆除的承重墙底座加固，占用了数平方米使用面积，而合同约定成都润利鑫置业有限责任公司应提供给朱刚、程婉姝的商铺建筑面积本身只有约48平方米，套内建筑面积约30平方米，显然，商铺面积缺失严重，属严重瑕疵。虽然套内建筑面积误差比绝对值不明，但肉眼目测已明显超过3%，根据双方《商品房买卖合同》第十四条（一）第1次条（2）的约定，套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同。所以，朱刚、程婉姝以此请求解除合同有充分的相关事实依据，符合合同约定，其理由成立，本院予以支持。合同解除后，成都润利鑫置业有限责任公司已经收取朱刚、程婉姝的房款应予返还。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，
判决如下： 一、解除朱刚、程婉姝与成都润利鑫置业有限责任公司于2017年10月31日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号SPGC-1-负2-2099）及《补充协议》； 二、成都润利鑫置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还朱刚、程婉姝房款639700元。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10197元，由成都润利鑫置业有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 （本页无正文）
审 判 长 赵 阳
人民陪审员 李友义
人民陪审员 袁 福
二〇一九年三月二十五日
书 记 员 杨谨荣 百度搜索“”