广东省龙门县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1324民初180号
原告：何林光，男，1962年11月25日出生汉族，住广东省龙门县。
委托诉讼代理人：陶绪宏，广东香江律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈铁花，系原告何林光的妻子。
被告：罗小燕，女，1973年8月7日出生汉族，住广东省广州市。
原告何林光与被告罗小燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月6日公开开庭进行了审理，原告何林光的委托诉讼代理人陶绪宏、陈铁花，被告罗小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何林光向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2008年4月1日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付2018年9月份至2019年1月份的租金132600元（26520元/月×5个月）；3、判令被告支付逾期支付租金违约金8109元（暂计至2019年1月，其中2018年9月至12月租金逾期123天×53元/天、2019年1月逾期31天×53元/天），并以拖欠的132600元租金从2019年2月1日起按每天265元支付违约金至清偿日止；4、判令被告支付2018年5月至9月拖欠租金的违约金6150元（123天×50元/天）；5、判令被告从2019年2月起，每个月按26520元支付租金至返还房屋日止，逾期支付每日按53元支付违约金；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2008年4月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，由原告将龙门县县城××号首层230平方米、2到5层1840平方米的房屋租赁给被告使用。合同约定租赁期限为20年，从2008年9月1日起至2028年8月31日止，合同履约保证金为5万元。每月租金在当月十号前交清，按20780元每两年递增5%，其中从2016年9月份至2018年8月底每月租金25257元；从2018年9月份至2020年8月底每月租金26520元……。合同约定被告逾期支付租金，每日按未付租金千分之二向原告支付违约金，拖欠租金贰月以上，原告可以不退保证金，并收回房屋。被告私自更改法定代表人，已构成违约。被告自2018年5月份起拖欠租金，经原告多次追讨，但被告均与各种理由推搪，拒不按《房屋租赁合同》约定支付租金，2018年8月22日，原告向人民法院提起诉讼，请求法院解除《房屋租赁合同》并判决被告支付2018年5月至8月租金101028元。2018年12月1日，龙门县人民法院作出（2018）粤1324民初763号民事判决，认为只要被告积极履行合同义务，双方是可以实现合同目的，达到互利互惠而判决《房屋租赁合同》继续履行，被告支付2018年5月至8月租金101028元及逾期利息。但判决至今，被告没有丝毫履行合同支付租金的行为和意思表达，不但拒不支付判决确定的101028元，反而从2018年9月至今又拖欠了5个月租金132600元拒不支付。被告根本没有履行合同义务的行为和意思表达，《房屋租金合同》继续履行，只会造成原告更大的损失，产生更大的纠纷，造成更坏的社会影响。综上所述，被告拖欠租金的行为，已构成根本性违约，原告根据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，特对被告提起诉讼，请求法院依原告诉求判决，以维护原告的合法权益。
被告罗小燕辩称：原告的请求是无理取闹，他的破坏力太大，2018年9月份之前的租金已经交了，原告的诉求对我非常不公平。原告多年对我方的破坏，通过照片和报警记录证明我所说的都是实话。原告起诉我们租金，我方不是不交，是要原告给我方一个合理的回复，因为我方与原告协商原告也不理，原告破坏我们酒店有多年了，多次报警，包括原告搭竹棚、破坏下水道、热水器等，还逼我把热水器挪到一个客房。不交租金是因为六楼本来是给我放热水器的，为了酒店能够生存下去，确保设备安全，安置热水器在五楼，合同约定六楼每月收我租金1000元一个月，我方无法24小时监控热水器，我们只能将热水器搬到五楼，免得设备被破坏。租金不交是因为存在楼顶租金返还问题，我方将客房作为机房使用问题，由于原告原因造成，我这是合理的请求来的。我的设备搬到五楼期间，这个六楼的租金应该返还给我。我五楼客房装修等投入，以后的资金回收受到破坏。原告搭竹棚、破坏设施这些行为阻碍我的经营。本院
经审理认定事实如下：2008年4月1日，原告何林光(甲方)与被告罗小燕(乙方)签订《房屋租赁合同》，合同约定：第一条,出租房屋坐落于龙门县县城××号，首层面积为230㎡，每月租金6900元按每平方米30元计算；楼上（2-5层）为1840平方米，每月租金为12880元（按每平方米7元计算），第6层楼顶租给乙方存放消防桶1只，空气能桶1只，每月租金1000元计算，甲方免费提供租赁房屋右侧约28平方米空地给乙方作为停车场。第二条,出租房屋为毛坯房，用途为经营宾馆内设酒吧行业，不得经营餐饮酒楼。第三条,租赁期限为20年，从2008年9月1日起至2028年8月31日止。第四条，乙方每月向甲方缴纳租金人民币20780元，每两年租金递增5%，甲方应出具收款收据，每月租金在当月十号前交清。其中从2016年9月份至2018年8月底每月租金25257元；2018年9月份至2020年8月底每月租金26520元。第五条，出租人与承租人的变更：3、租赁期间，乙方如将房屋转让给第三人使用，须经甲方同意，乙方在按原合同条款转让的情况下，甲方不得拒绝。取得使用权的第三人即成为本合同的当然乙方享有原乙方的权利，承担原乙方得义务。第六条，甲方的责任：甲方不得无故解除合同，如因甲方无故解除本合同应当向乙方赔偿一切经济损失。第七条，乙方的责任：1、乙方逾期支付租金，每日按未付租金千分之二向甲方支付违约金，拖欠租金贰月以上，甲方可以不退保证金，并收回房屋。4、租赁期满或合同解除，乙方必须期满或解除之日起十五日内搬出全部物品。5、如乙方逾期不搬迁，应赔偿甲方因此所造成的租金损失。6、乙方应当交纳给甲方50000元履约保证金，乙方迟延交纳租金的，甲方有权在履约保证金中扣除相应的租金，乙方应当在五天内补齐履约保证金，租赁期满，乙方没有任何违约行为的，甲方应当全额退还乙方履约保证金。合同还对其他事项进行了约定。签订合同后，原告依约将涉案房屋（毛坯）交付给被告装修使用，被告向原告交付了50000元履约保证金。房屋内电视、空调、床、热水器等物品均为被告自行购置安装。被告于2008年11月24日在龙门县工商行政管理局注册登记，名称为龙门县鼎龙假日宾馆，为个体户，经营者为罗小燕，后于2014年10月16日更名为龙门县鼎龙假日酒店有限公司，为有限责任公司，法定代表人由罗小燕变更为罗常委。被告罗小燕与罗常委为亲姐弟关系。合同签订后至2018年4月，原、被告均按照合同约定履行合同义务，被告罗小燕从2018年5月开始拖欠原告何林光房屋租金至2018年8月共101028元（25257元/月×4个月），经原告催收，被告未支付租金给原告，原告于2018年8月22日起诉至本院，请求1.判决解除原告与被告于2008年4月1日签订的《房屋租赁合同》；2.判决被告支付2018年5月份至8月份的租金101028元（25257元/×4个月），并按逾期每日按未付租金千分之二支付违约金至债务清偿日止；3.判决被告从2018年9月份起，每个月按26520元支付租金至返还房屋日止，逾期支付每日按未付租金千分之二支付违约金；4、诉讼费由被告承担。
被告罗小燕提起反诉向本院提出诉讼请求：1.判令被反诉人向反诉人返还第6层楼顶租金64000元（从2013年1月1日起，按每月1000元计算至2018年4月30日止，共64个月）；2.判令被反诉人赔偿反诉人505房的客房租金损失686520元（从2013年1月1日起，按每日120元计算至2028年8月31日止，共5721日）、装修损失50000元；3.判令被反诉人立即将五楼到七楼的消防通道打通并保持畅通；4.判令被反诉人立即将反诉人的消防桶一只安装到第7层楼顶，并确保反诉人能正常使用；5.判令被反诉人立即对其自住的六楼、七楼设立独立水表并自己承担水费。本院于2018年12月11日作出（2018）粤1324民初763号民事判决书，认为被告积极履行合同义务，双方是可以实现合同目，判决：
一、原告（反诉被告）何林光与被告（反诉原告）罗小燕签订的《房屋租赁合同》继续履行；
二、限被告（反诉原告）罗小燕在本判决发生法律效力之日起五日内向原告（反诉被告）何林光支付2018年5月至8月房屋租金101028元及逾期利息；利息从2018年8月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至被告（反诉原告）罗小燕清偿之日止；
三、驳回原告（反诉被告）何林光的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）罗小燕的全部诉讼请求。判决后，原告何林光、被告罗小燕均未对（2018）粤1324民初763号民事判决中审理查明事实、判项提出异议和上诉，该判决已于2019年1月20日生效。另查，2018年5月至8月的租金101028元，被告罗小燕于2018年10月13日支付24570元、于2019年1月21日支付75825元，共100395元，仍欠633元未付。此后，被告未再支付过租金给原告，原告为此起诉至法院，请求解除双方租赁合同并要求被告支付租金、违约金、交还房屋等（庭审中明确要求被告于2019年4月30日前将房屋空出返还给原告）。
本院认为，本案系租赁合同纠纷，原告何林光和被告罗小燕签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行权利义务。合同约定被告每月租金在当月十号前交清,逾期支付租金，拖欠租金贰月以上，甲方可以不退保证金，并收回房屋。租赁期满或合同解除，乙方必须期满或解除之日起十五日内搬出全部物品，如乙方逾期不搬迁，应赔偿甲方因此所造成的租金损失。在合同履行期间，原告曾因被告拖欠房屋租金为由起诉请求解除合同，本院作出的（2018）粤1324民初763号民事判决生效后，截至止2019年1月21日，2018年5月至8月的租金，被告已支付100395元，仍有633元未付。2018年9月起，被告又未支付过租金给原告，被告无正当理由一再拖欠原告租金，其行为已构成违约，至今未采取补救措施或者赔偿原告损失，致使原告不能实现合同目的，原告请求解除原、被告于2008年4月1日签订的《房屋租赁合同》，并从2019年2月起每月支付租金26520元至被告返还房屋日止等，符合相关法律规定，本院予以支持。解除合同后，被告应搬出其添置的全部物品将楼房交回给原告。原告请求被告支付2018年5月至9月拖欠租金的违约金6150元（123天×50元/天）是重复请求，本院（2018）粤1324民初763号案对该请求已作判决，本案本院不再处理。原、被告签订的合同已约定2018年9月至2020年8月每月租金为26520元，现原告请求被告支付2018年9月至2019年1月的租金132600元（26520元/月×5个月），本院予以支持，房屋租赁合同第七条第1项、第6项均对保证金作出了约定，考虑到本案原告请求解除合同、要求被告计付违约金等实际，被告交付给原告的保证金50000元，宜按房屋租赁合同第七条第6项的约定在所欠的租金中扣减，因此被告仍需支付原告租金82600元。原告请求逾期每日按未付租金千分之二支付违约金至债务清偿日止，该违约金约定明显过高，因此本院根据合同法的有关规定对违约金计算标准予以调整，被告应自未按约支付租金之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期利息给原告至被告清偿债务之日止。被告罗小燕抗辩不支付房屋租金的理由是,认为原告破坏下水道、热水器等设备的行为,影响其正常经营，也存在租金返还问题，对于被告上述的事项，本院已于（2018）粤1324民初763号民事判决中审理查明并做相应处理,被告并未就该判决进行上诉，被告至今仍在使用该涉案租赁房屋进行经营活动,被告的上述抗辩观点缺乏事实与法律依据,本院不予采纳。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和第二百二十七条,《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定,
判决如下：
一、解除原告何林光与被告罗小燕于2008年4月1日签订的《房屋租赁合同》。
二、被告罗小燕于本判决发生法律效力之日起5日内向原告何林光支付2018年9月至2019年1月的租金82600元及逾期利息；利息从逾期支付租金之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至被告罗小燕清偿之日止。
三、被告罗小燕自2019年2月起至房屋返还之日止按每月租金26520元支付给原告何林光，逾期支付租金的利息按中国人民银行同期同类贷款利率计至被告罗小燕清偿之日止。
四、被告罗小燕于本判决生效之日起十五日内拆除、搬走租赁房屋的电视、空调、床、热水器、麻将桌椅等物品，并将租赁的房屋交回给原告何林光。
五、驳回原告何林光其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1619元，由被告罗小燕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判员 吕志坚
二〇一九年三月二十五日
法官助理杨小娟
书记员刘靖泓 更多数据：