浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0681民初4610号
原告：诸暨同方置业有限公司同方豪生大酒店，住所地诸暨市暨阳街道金鸡山路16号。
负责人：朱月萍。
委托诉讼代理人：石大荣，浙江永大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：骆倩，浙江永大律师事务所律师。
被告：杨孟德，男，1967年11月25日出生，汉族，住诸暨市。
委托诉讼代理人：蒋宇，浙江司正律师事务所律师。 原告诸暨同方置业有限公司同方豪生大酒店（以下至判决主文前简称同方豪生大酒店）与被告杨孟德房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2018年10月24日公开开庭进行了审理。原告同方豪生大酒店的委托诉讼代理人骆倩、被告杨孟德的委托诉讼代理人蒋宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 同方豪生大酒店向本院提出诉讼请求，要求：1.解除同方豪生大酒店与杨孟德之间签订的《合作意向书》；2.判令杨孟德按3781元/日标准支付自2018年3月1日起至合作意见书解除之日止的房租，并按此标准支付自合作意见书解除之日起止实际腾房之日止的房屋占有使用费；3.判令杨孟德支付欠付的水、电、空调能耗费用共计107915.13元（算至2018年2月28日）；4.判令杨孟德于合作意向书解除之日起15日内腾空房屋，并确认房屋内固定装饰装修物归同方豪生大酒店所有。审理中，原告明确第二项诉讼请求为要求被告支付拖欠的水电费至2018年8月31日为146209.78元。 事实和理由：2013年1月24日，同方豪生大酒店与杨孟德签订《合作意向书》，约定同方豪生大酒店底下一层建筑面积约为7000平方米的营业区域场地出租给杨孟德经营，租赁期限为10年6个月，自2013年3月1日起至2023年8月31日，每年租金138万元，杨孟德需在每年3月1日前支付当年租金，并按月支付租赁期间所产生的水、电、气等能耗费用。同时约定承租期到期且不再续约的，承租人可将承租区域内自行装修配备的可移动固定资产带走，其他固定装饰物不可带走，且不得破坏酒店原有建筑结构和设备安全。《合作意向书》签订后，同方豪生大酒店与杨孟德未签订正式合作协议，但双方均按合作意向书实际履行了合同主要义务。根据《合作意向书》约定，杨孟德应在每年3月1日前支付当年租金，杨孟德在2017年度已拖延支付租金，在2018年3月1日前也未支付2018年度租金；同时，杨孟德还拖欠水、电、空调等能耗费用；另外，杨孟德在未经同方豪生大酒店同意的基础上，擅自将所租赁的营业区域部分转租给第三人经营足浴。杨孟德的上述行为，已严重违约，现同方豪生大酒店依据合同法相关规定要求解除合同，特向法院起诉，望予支持上述诉讼请求。 杨孟德答辩称：1、关于被告主体问题。虽然合作意向书是以杨孟德个人名义签字，但实际履行过程中，是以杨孟德为负责人的诸暨市同方娱乐会所实际履行合同，责任的承担方应是诸暨市同方娱乐会所。但为了减少诉累，答辩人同意以杨孟德个人身份参加诉讼。2、房屋租金已付至2018年8月31日，而不是同方豪生大酒店所诉称的付到2018年3月1日。3、关于水电费用，对同方豪生大酒店诉请的截至2018年8月31日所欠付的金额146209.78元没有异议，但其中的31660.68元已与同方豪生大酒店的总经理赵振华（谐音）在任期间达成一致意见，同意用该笔费用折抵同方豪生大酒店在2017年度之前对答辩人经营造成的进水损失。4、答辩人已于2018年8月底按双方约定腾空了相应的租赁物。5、同意解除双方之间的合作意向书，合作意向书实际已于2018年8月底解除。综上所述，答辩人认为只需支付欠付的水电费11549.1元，其余诉请应予驳回。 同方豪生大酒店围绕其诉讼请求向本院提供合作意向书、房屋所有权证、企业基本信息及照片、水电空调费的统计表等证据材料。杨孟德为其抗辩主张向本院提供了假释证明书复印件一份，同方KTV进水情况汇总一份。上述证据经庭审出示质证，双方当事人对证据的真实性均无异议，本院对证据的真实性予以确认，其中杨孟德提供的同方KTV进水情况汇总只能证明杨孟德经营的KTV进水的情况，但无法证明进水损失经同方豪生大酒店同意与其拖欠的水电费进行抵扣的事实。 经审理，本院认定的本案事实如下： 2013年1月24日，同方豪生大酒店作为甲方与杨孟德作为乙方签订《合作意向书》一份，约定甲方将其位于诸暨同方豪生大酒店地下一层的建筑面积约7000平方米的KTV营业区域场地出租给乙方经营，租期期限为10年6个月，自2013年3月1日至2023年8月31日（其中含装修期6个月，自2013年3月1日至2013年8月31日）。租赁期间，乙方需向甲方支付租金共计人民币1380万元整，根据租金支付表，乙方需在每年的3月1日向甲方支付租金138万元。乙方租赁期间所产生的水、电、气费等按表流量数计算，乙方需按月向乙方支付经营区域能耗费用。合同期内未经乙方许可，甲方不得将乙方承租部分场地转租给第三方。未经甲方书面同意，乙方不得将承租场地转租第三方。如遇乙方承租期到期且不再续签的，乙方可选择以下两种方式处理承租场地内的物品：1、可将承租区域内自行装修配备的可移动固定资产带走，其他固定装修装饰物等不可带走，且不得破坏酒店原有建筑结构和设施安全。2、如下一位承租者愿意接受乙方装修装备的相关资产，则由乙方与其自行协商具体费用。双方需在2013年3月1日前签订正式合作协议。合作意向书签订后，双方未签订正式合作协议，但同方豪生大酒店也按约支付了租赁物，杨孟德也支付了当年租金，后四年的租金也均支付，第六年的租金本应在2018年3月1日前付甭，但杨孟德到期未付，还拖欠同方豪生大酒店至2018年8月31日止水、电、空调等能耗费共计146209.78元。同方豪生大酒店遂向本院起诉要求解除合作意向书，判令杨孟德腾房、并支付租金及水、电费等。 另查明，杨孟德于2015年因涉嫌犯罪被判处有期徒刑，服刑期间未能亲自管理导致KTV经营不善，并于2017年7月将租赁的部分场地转租给楼伟龙经营的诸暨市金色莲花足浴店。2018年7月3日，杨孟德经营的KTV主入口外侧下水道积水无法排出，引起KTV不同程度的进水。审理过程中，双方就合同解除和腾房进行协商，2018年9月初，杨孟德将承租的KTV场地进行了腾空，足浴店尚未腾空。
本院认为，同方豪生大酒店与杨孟德签订的《合作意向书》，虽约定了还需另行签订正式合作协议，但该“合作意向书”已对双方房屋租赁的相关权利义务作出了具体约定，其内容已具备了正式合同的主要条款，且当事人也按照该“合作意向书”的约定实际履行，因此该“合作意向书”系本约合同，而非预约合同。该合作意向书，双方当事人意思表示真实，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约定行使权利、履行义务。现杨孟德未按约支付租赁费，显有过错，同方豪生大酒店要求解除合作意向书，杨孟德亦同意解除，故本院对同方豪生大酒店要求解除双方之间的合作意向书的请求予以支持。本案的焦点一是双方的合作意向书的解除时间。杨孟德认为其租金已交至2018年8月底，且双方对合同解除进行了协商，其也于2018年8月底进行腾房，故合作意向书已于2018年8月底解除。同方豪生大酒店认为虽然双方进行了协商，但未达成一致意见，且杨孟德也未将承租物实际交付。
本院认为，杨孟德仅是将租赁的部分进行腾空，且至今部分场地仍转租他人使用，而双方之间租赁的区域系一整体，不存在部分退租的情形，在杨孟德与同方豪生大酒店未达成解除合作意向书的合意之前，杨孟德继续使用租赁物的情况下，应视合作意向书未解除，庭审中杨孟德同意解除该合作意向书，故本院确定合作意向书的解除时间为2018年10月24日。 本案的争议焦点二是杨孟德应支付的款项。协议解除后，双方应根据履行情况，对协议涉及的内容进行结算、清理。根据查明的事实，杨孟德支付租金至2018年2月底，杨孟德抗辩装修期6个月系免租期，故实际租金已付至2018年8月底，同方豪生大酒店认为租赁期内免了6个月租金系酒店给予租赁方的优惠措施。
本院认为虽然合作意向书中存在6个月免交租金，但并未明确约定前6个月装修期系免租期，基于公平原则，该6个月应在整个租赁年限进行分摊，根据杨孟德的已租赁年限，本院确认杨孟德实际租金已付至2018年5月底。因杨孟德至今仍实际占有使用房屋,故杨孟德自尚欠租金之日至合同解除之间的房屋租金、水、电等能耗费等应按约定支付。至于占有使用费，因同方置业大酒店认可在审理过程中一直与杨孟德就合同解除及腾退问题进行协商，并且杨孟德在2018年8月底腾房时其也到场，后也进场查看，因此，在杨孟德同意解除租赁关系并已实际腾空主要租赁场地的情况下，同方豪生大酒店明知合同目的已无法实现，大部分租赁场地处于空置状态，在较长时间内却未采取适当措施以发挥租赁物的使用价值、减少遭受的损失。其怠于行使权利的行为导致了损失的扩大，故对合同解除后产生的占有使用费，其应承担40%过错责任，故对合同解除后的租赁物占有使用费由杨孟德参照年租金138万元的标准承担60%的付款责任。综上所述，同方豪生大酒店诉请要求杨孟德支付房租、占有使用费及水、电、空调等能耗费，并腾退房屋的诉请，其合理部分，本院予以支持。至于杨孟德提出同方豪生大酒店曾同意用水、电等费用抵扣部分进水损失的主张，依据不足，本院不予采信。另杨孟德要求同方豪生大酒店赔偿进水损失，其已明确表示另案主张，故本院不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零九条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百三十五条规定，
判决如下： 一、诸暨同方置业有限公司同方豪生大酒店与杨孟德签订的《合作意向书》于2018年10月24日解除； 二、杨孟德应于合同解除之日起一个月内将位于暨阳街道金鸡山16号诸暨同方豪生大酒店地下一层约7000平方米的区域腾退给诸暨同方置业有限公司，腾空后固定装修装饰物不得拆除； 三、杨孟德应支付诸暨同方置业有限公司同方豪生大酒店自2018年6月1日起至2018年10月24日止的房租552000元，款限本判决生效之日起二十日内付清；自2018年10月25日起至杨孟德实际腾退日止的房屋占有使用费按年租金138万元的标准按60%计付，款限实际腾退之日起二十日内付清； 四、杨孟德应支付诸暨同方置业有限公司同方豪生大酒店欠付的水、电、空调能耗费共计146209.78元，款限本判决生效之日起二十日内付清； 五、驳回诸暨同方置业有限公司同方豪生大酒店的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2458元，依法减半收取1229元，由杨孟德负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 李晖
二〇一九年三月二十三日
书记员 俞婷 来源：百度搜索“”