河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0311民初5898号
原告：洛阳赢顺市场管理有限公司，住所地：洛阳市洛龙区古城路216号金泰盛唐至尊20号综合楼二层208-2室，统一社会信用代码：914103030964765552。
法定代表人：吴达武，执行董事兼总经理。
委托代理人：刘雅斌，河南晟阳律师事务所律师，特别授权。
被告：杨振敏，男，汉族，1970年1月22日出生，住河南省洛阳市西工区。
委托代理人：王磊，河南大鑫律师事务所律师，特别授权。
委托代理人：秦建梅，河南大鑫律师事务所律师，一般代理。上列原告诉被告为房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告洛阳赢顺市场管理有限公司（以下简称赢顺公司）委托代理人刘雅斌，被告杨振敏及其委托代理人王磊、秦建梅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告赢顺公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告房屋租金、管理费、空调费275837.1元；2、依法判令被告支付原告逾期支付租金损失（自起诉之日至上述款项全部支付完毕之日，以275837.1元为基数，按照年利率6%计算）；3、依法判令被告支付原告提前退铺导致的租金损失30869.16元；4、依法判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年10月1日，被告杨振敏与原告签订《盛唐灯饰城租赁合同》，被告承租了原告位于洛阳市洛龙区××大道××街口盛唐灯饰城二层211、212、213号商铺，租赁面积分别为为214.09平方米、173.63平方米、193.86平方米，租赁期限为3年，自2014年12月28日起至2017年12月27日止。租金为每月每平米55元，市场管理费为每月每平方米5元。空调费每月每平方米9元。上述合同签订后，原告向被告交付了约定的商铺，被告用于经营雷士照明。2015年12月30日，原被告协商退租211商铺。2017年1月被告在约定租期未满时私自撤店212、213号商铺，给原告造成损失租金损失30869.16，并拖欠截止2017年1月31日租金、管理费、空调费275837.1元。
被告辩称：
一、关于租金。本案中答辩人在租赁期间，按照合同约定的租金及优惠，缴纳了全部租金，租赁期间的租金没有任何拖欠。原告所诉租金是其认为答辩人违约，要求答辩人归还免租期优惠部分的租金。但本案答辩人不存在违约。并且本案是租赁合同纠纷，原告主张所欠租金是2017年1月31日之前的租金，自优惠月份算起至原告起诉之时，已经超过了民法通则第一百三十六条，关于拒付延付租金诉讼时效一年的规定。原告已经丧失胜诉权，请法庭依法驳回原告该项诉讼请求。
二、答辩人不欠物管费。答辩人在租赁期间，按照约定缴纳了物业管理费，至2016年12月31日之前的全部物业管理费已经支付完毕。另外，因为管理费原告没有给予和免租期一样的优惠政策，因此租赁期间管理费没有任何减免，也不存在退还优惠期间管理费的问题。原告诉求的空调费并不存在。合同签订时，并没有约定空调费和供暖费，原告起诉空调费、供暖费所依据的合同条款是其自己单方修改添加的，对双方没有约束力。从事实来讲，在答辩人的租赁期间，空调只在2015年的6、7、8月开放过，原告已经全额缴纳了该三个月的空调费，而且空调费是按照6元每平方收取。因此答辩人并不欠原告空调费。原告在除上述三个月外没有开放过空调，也没有供暖，收取空调、供暖费毫无依据。本案被告不应承担违约责任。造成本案纠纷的过错在原告，是原告违约在先，被告拥有先履行抗辩权，对此不承担违约责任。原告经营的盛唐灯饰城在最初招商时，向商户承诺灯城二、三、四层四万平米均为灯饰市场，是专业的灯具零售、批发市场。但自2015年开始，灯饰城四层开始陆续改变业态，从原来灯具市场改为培训教育基地。业态改变造成灯具城市场衰落，客流量减少，灯具商户大面积亏损，才开始陆续退出灯饰城。原告没有按照租赁合同中关于甲方责任的约定，系统地对市场进行定位、合理安排布局、把握发展机会，而且当时承诺的大品牌入驻也没有实现。因此，是原告经营不善、改变业态违约在先，被告具有先履行抗辩权，答辩人不存在违约，也不应当承担违约责任。另外，合同约定甲方应当提供完善的水电、消防等配套物业服务。但原告的消防证在2017年才取得，原告违约，根据合同约定，答辩人有权解除合同，且本案应当由原告承担违约责任，并将押金退还给答辩人。关于原告诉求被告的违约责任，合同并没有约定延付租金按照年6%计算利息，也没用关于退租发生租金损失的约定，因此该项的诉讼请求，因缺乏依据，应当依法予以驳回。从引发本案纠纷的原因。引发本案纠纷的原因是股权转让纠纷。答辩人原本是赢顺公司股东，后于2015年将股权转让给了赢顺公司的现股东吴达武。因股权转让款吴达武一直不予支付，2017年答辩人起诉赢顺公司、吴达武要求支付股权转让款。吴达武因此翻起旧账，随即控制赢顺公司起诉答辩人，由此引发本案纠纷。究其根本原告是希望以本案租金获得债权，以期与答辩人股权转让款的债权相抗衡。这也是为什么原告没有向其他商户主张退还优惠期租金，而单独起诉杨振敏和华灿公司两家的原因。同时也解释了，为什么原告直到2018年9月，股权纠纷开庭前才发起诉讼本案，以至于错过了诉讼时效。因此，请法院依法查明本案事实，了解纠纷原因，辨明无理诉求，驳回原告诉讼请求，以维护答辩人合法权益。审理查明，2014年10月1日原告赢顺公司（出租方、甲方）与被告杨振敏（承租方、乙方）签订三份《盛唐灯饰城租赁合同》，中为打印合同，条款约定相同。约定甲方将坐落在洛阳市洛龙区××大道与××交叉口盛唐灯饰城二层211、212、213号商铺租赁给乙方使用，商铺面积分别为214.09平方米、173.63平方米，193.86平方米，租赁场所计租面积为581.58平方米；211号商铺没有约定租赁期限，212号商铺213号商铺租赁期限为3年，自2014年12月28日起至2017年12月27日止；、乙方经营的品牌为雷士，经营类别为家居照明。租金标准为每月每平方米55元，按季度支付，每个季度减免一个月租金，六个季度时间共计减免六个月租金。市场管理费用标准为每月每平方米5元，甲乙双方签署本合同后，乙方一必须在交纳首期租金的同时向甲方缴纳押金，211号商铺押金为25000元，212号、213号商铺支付的押金金额均为20000元。211号商铺空调费收取标准栏为空白，212号商铺213号商铺空调费一栏填写的空调费标准为每月每平方米9元，供暖费为手写体，标准为每月每平方米25元。合同第六章第一条第二款约定，甲乙任何一方欲提前终止合同，必须由双方协商一致，未与对方协商一致而单方面提前终止合同的，一律视同违约，违约方必须按第七章规定承担违约责任。合同第七章第一条约定，除本合同有特别约定外，因甲方违反合同（含租赁合同及其补充协议）约定而提前终止合同的，甲方除退还乙方所交租金及费用余额，还应按乙方实际付款金额双倍返还押金。除本合同有特别约定外，因乙方违反合同（含租赁合同及其补充协议）约定导致提前终止合同的，乙方已向甲方缴纳的各项款项含租金、押金等，甲方有权不退还乙方；。若乙方在合同期内享受了甲方的收费减免优惠，乙方应全额予以退回。甲、乙双方因本合同产生的纠纷应友好协商解决，如协商不能解决的，任何一方可向甲方所在地人民法院起诉。三份租赁合同，甲方栏加盖有原告方合同专用章，并签署日期。乙方只有被告方签名，没有签约日期。合同签署后双方按照合同约定各自履行合同义务。2015年12月30日，被告杨振敏向原告提交申请，将211商铺退回原告，并自2016年1月1日起，该商铺停止计算租金及其他费用。2017年1月13日，原告方通过张贴等方式向被告发送通知，主要内容为一你方经营的212号213号雷士灯饰商铺，目前铺内灯具撤空货架撤离，影响商场整体运行，特对您处以2000元罚款。现通知您在2017年1月16日之前，将商铺内所有物品恢复至正常营业状态。如果未按要求时间恢复至正常营业状态，我方将按照合同约定条款中第七章第一条追究你方违约责任，因你方提前终止合同，故向我方缴纳的各项款项含租金、押金等，我方有权不予退还。如果你方在合同期内享受了我方的收费减免优惠，你方应全额予以退回。下发通知后，被告仍未恢复经营。原告自认2014年12月28日至2017年3月12日，被告已交租金449898元。被告提交的证据显示，被告按照每平方米每月6元的标准缴纳了空调费。本案争议焦点是本案是否超过诉讼时效及被告是否应当承担违约责任。
本院认为，原告赢顺公司与被告杨振敏签订的《盛唐灯饰城租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自的义务。依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，被告杨振敏对212、213号商铺在未与原告协商情况下私自撤铺，应对减免优惠部分租金承担违约责任，自2017年1月13日原告方通过张贴等方式向被告发送通知时起算，到2018年9月21日起诉，并未超过民法总则3年诉讼时效。212、213号商铺共减免2个月租金，共计40423.9元，被告应当支付。211号商铺经与原告协商解除，不构成违约。原告要求承担的其他空调费、取暖费、被告撤场后损失等，因原告无证据提交，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，
判决如下：
一、被告杨振敏应于本判决生效之日起十日内支付原告洛阳赢顺市场管理有限公司212、213号商铺减免部分2个月租金40423.9元。
二、驳回原告洛阳赢顺市场管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费5901元，由原告洛阳赢顺市场管理有限公司承担5000元，被告杨振敏承担901元。
如不服本判决，可在收到判决书之次日起15日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提供副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 赖建伟
代理
审判员 朱 冲
人民陪审员 王战峰
二〇一九年三月二十三日
书 记 员 丁丽鸟 更多数据：