浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0402民初464号
原告：嘉兴市众安物业管理有限公司。住所地：嘉兴市中环广场东区A座北二楼。统一社会信用代码：91330402719562119B。
法定代表人:王菲，总经理。
委托代理人：谢惠琴、舒怡（实习），浙江合德律师事务所律师。
被告：李洪霞，女，1972年3月1日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。
委托代理人：吴霞芳，浙江泰豪律师事务所律师。 原告嘉兴市众安物业管理有限公司（以下简称众安物业公司）与被告李洪霞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法由
审判员朱梅独任审判，并于2019年2月21日公开开庭进行了审理。原告众安物业公司的委托代理人谢惠琴、被告李洪霞的委托代理人吴霞芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告众安物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付原告物业服务费100361.48元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系嘉兴市香橼别墅5号业主，根据《物业合同》及《物业管理条例》规定，业务应按时交纳物业服务费。但自2014年1月至2017年6月，被告已拖欠物业服务费100361.48元。经原告张贴催款公告、律师函等多种形式催缴，被告仍拒不交纳。庭审中原告补充事实：自2014年1月至2017年6月的物业费共计140361.48元，扣除被告在原告处40000元的装修押金，故被告尚欠物业费100361.48元。 被告李洪霞答辩称，对物业费的金额及计算方式无异议，但认为：第一，依据（2017）浙0482刑初503号刑事判决书、（2018）浙04刑终146号刑事裁定书的认定，被告李洪霞不是本案诉争房屋的所有权人，不是本案适格被告，不应承担物业费。（2017）浙0482刑初503号刑事判决书认定嘉兴市香橼别墅5幢1室、2室的房产为金龙的个人财产，（2018）浙04刑终146号刑事裁定书认定登记在李洪霞名下的房产、汽车、银行卡、资产账户虽在金龙之妻李洪霞名下，但因李洪霞没有正当收入，故上述财产应作为黑社会性质组织的违法所得或金龙的个人财产予以没收。第二，根据《中华人民共和国民法总则》的公平原则，被告李洪霞也不应当承担本案的物业费。被告李洪霞与金龙是合法夫妻，因刑事案件认定夫妻存续期间的合法财产均属于金龙个人财产，那么基于财产使用产生的债务也应当属于金龙的个人债务。民法保障的应当是每个民事主体的公平、平等，本案房屋所有权属于金龙，但房屋物业费却属于李洪霞，明显是权利义务不对等，故请求驳回原告的全部诉讼请求。 针对其主张，原告众安物业公司提交了下列证据： 1.不动产登记信息查询结果两份，证明嘉兴市香橼别墅5幢1室、2室所有权人为被告李洪霞。 被告质证对形式上的真实性予以认可，但根据刑事判决书与裁定书的认定，李洪霞已不是上述房屋的所有权人，即李洪霞不是适格被告。 2.《物业合同》复印件两份，证明原、被告之间关于物业服务权利义务的约定。 被告质证对真实性无异议，但李洪霞已经不是物业服务的对象，所有权人已经变更，该合同对被告不发生效力。 3.物业费催缴公告、律师函、邮寄单及物流记录各一份、照片两份，证明2017年9月27日原告在香橼别墅小区门口张贴物业费催缴公告，后又向被告寄送律师函。 被告质证认为物业费催缴公告及照片没有看到过，真实性无法核实，律师函收到过，签收时间无法确认。 针对其抗辩，被告李洪霞向本院提交了（2017）浙0482刑初503号刑事判决书、（2018）浙04刑终146号刑事裁定书，证明平湖市人民法院一审认定嘉兴市香橼别墅5幢1室、2室属于金龙的个人财产，刑事裁定书也对上述事实作出了终审认定，被告李洪霞不是上述房屋的所有权人。 原告质证对真实性、合法性无异议，但认为与本案无关联性，被告一直居住至今，应承担物业管理费。 本院认证如下：原告提供的证据1、2，被告质证对真实性无异议，上述证据能证明涉案房屋的不动产登记信息及原、被告之间关于物业服务权利义务的约定，故本院予以认定。证据3能证明原告向被告催缴物业费的事实，故本院予以认定。被告提供的证据系人民法院生效裁判文书，故本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 嘉兴市香橼别墅5幢1室、2室于2012年4月20日产权登记至被告李洪霞名下，建筑面积分别为600.89平方米和513.09平方米。被告李洪霞作为香橼别墅5-1号楼、5-2号楼业主（乙方）与原告众安物业公司（甲方）签订了《物业合同》两份，约定：物业类型为别墅，坐落于嘉兴市南湖区解放街道解放路秀州路口；甲方负有对房屋共用部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、区内公共秩序、场地、道路和交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，根据有关法规和政策，结合实际情况制定本物业的物业管理制度、规定并告知乙方等义务；并有权依据本协议向乙方收取物业管理费、政府允许收缴的费用、特约服务费及代收代缴的其他费用；乙方应按《交房合同》房产公司向乙方交付使用房屋的第二日起交纳物业费，物业服务收费标准为别墅3元/月/平方米，店面3元/月/平方米，地下停车租赁费600元/月（超市下停车库），交费时间为每年12月1日至15日缴纳次年全年物业费，业主或物业使用人应在每次缴费的约定时间履行交纳的义务；交纳办法为在交费期限内，原则由乙方以现金方式交至甲方，特殊情况双方协商交纳；乙方不按本协议约定的收费标准、收费时间、收费方法交纳有关费用的，从逾期之日起每天按欠费金额的3%向甲方交纳滞纳金等。被告及其家人在上述房屋中居住至今。因被告未按期缴纳2014年1月至2017年6月的物业费，原告于2017年9月29日在香橼别墅小区门口张贴物业费催缴公告，又于2017年11月2日向被告发送律师函，要求其缴纳2014年1月至2017年6月的物业费。但被告仍未履行，故原告诉至本院。 另查明，被告在原告处有装修押金40000元，原、被告均同意将该40000元直接在物业费中扣除。被告李洪霞与案外人金龙系夫妻关系。2018年3月29日，平湖市人民法院作出（2017）浙0482刑初503号刑事判决书认定金龙犯组织、领导黑社会性质组织罪等罪名，并将嘉兴市香橼别墅5幢1室、2室的房产作为金龙的个人财产予以没收。后该案上诉至嘉兴市中级人民法院，嘉兴市中级人民法院于2019年1月31日作出（2018）浙04刑终146号刑事裁定书，裁定驳回上诉，维持原判。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原、被告签订的《物业合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守约定履行各自义务。本案中，被告李洪霞系嘉兴市香橼别墅5幢1室、2室不动产登记簿中记载的房屋所有权人，（2017）浙0482刑初503号刑事判决书、（2018）浙04刑终146号刑事裁定书虽将上述房产认定为金龙的个人财产予以没收，但物权对外公示公信，在涉及第三人的关系中登记具有公信力。且原告主张的物业费欠缴时间段发生于上述刑事裁判文书作出之前，该期间内被告李洪霞实际居住于房屋中并享受了原告提供的物业管理服务。其作为《物业合同》的相对方，在享受原告提供物业管理服务的同时，理应履行交纳物业费之义务。《物业合同》约定物业服务收费标准为别墅3元/月/平方米，被告住宅建筑面积共计1113.98平方米。经计算，自2014年1月至2017年6月的物业费共计140361.48元，双方均同意将被告在原告处的装修押金直接扣除，故被告尚欠原告物业费100361.48元。现原告依据不动产登记信息及《物业合同》主张由被告支付物业费，主体适格，于法有据，本院予以支持。被告的抗辩无法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，
判决如下： 被告李洪霞于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴市众安物业管理有限公司自2014年1月至2017年6月的物业费100361.48元。 如果未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1154元，由被告李洪霞负担，于本判决生效之日起十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员 朱 梅
二〇一九年三月二十三日
书记员 陈星烨 附页 1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。 逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。 2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。