呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终272号上诉人(原审被告)：呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市回民区通道北街富邦大厦。
法定代表人：刘富富，该公司总经理。
委托诉讼代理人：马文博，内蒙古汇孚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：崔鹏阳，内蒙古汇孚律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：贾辉，男，1958年3月22日出生，汉族，退休职工，住内蒙古自治区包头市。
上诉人呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司（以下简称富邦公司）与被上诉人贾辉房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2018）内0103民初2203号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人富邦公司的委托诉讼代理人马文博、崔鹏杨及被上诉人贾辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富邦公司上诉请求：撤销原判，改判支持富邦公司的上诉请求。事实与理由：贾辉主张的支付拖欠租金和支付利息损失自2014年8月1日计算至实际给付之日不能成立，因为：第一，2015年7月1日之前的租金已过诉讼时效；第二，2018年度的租赁关系还未履行完毕，租金应计算至起诉之日；第三，贾辉与富邦公司签订的合同中并没有对利息损失进行约定。另外，贾辉至今未向富邦公司提供合法的租赁税发票。所以为维护富邦公司的合法权益，应撤销原判。贾辉答辩称，回租合同是富邦公司提供的具有法律效力的制式合同，是制约双方诚实守信、遵章守法的唯一合法文书。回租合同第五款明确约定，本合同与房屋买卖合同发生同等法律效力，如有一方违约，应赔偿守约方直接与间接的经济损失。房屋买卖合同第九条明确约定违约责任以及支付违约金、滞纳金的计算方式。2、回租合同中没有要求贾辉提供租赁发票，也没有约定富邦公司有向其代收代缴租赁税的义务。富邦公司以贾辉未提供租赁发票为由拒不履行合同实属违法。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。贾辉向一审法院提出诉讼请求：1、判令富邦公司按合同约定支付拖欠贾辉的租金36927.9元；（从2014年7月1日计算至2018年12月31日）2、判令富邦公司支付贾辉逾期利息4431.5元（暂从2014年7月1日按人民银行同期贷款利率计算至2018年7月1日，实际主张到给付之日止）；3、诉讼费用由富邦公司负担。一审法院认定事实：2002年9月5日，贾辉（乙方）、（买方）与富邦公司（甲方）、（卖方）签订房屋买卖合同，贾辉购买了富邦公司坐落在中山西路公园对面地段商业楼2层，摊位2-244、245号。合同约定：“摊位总价82062元。第六条第2款：乙方所购摊位、柜台为甲方回租类。回租类的年回租额为所购产权金额的10%，回租合同期限最长10年，回租金每年付一次。”合同签订后，富邦公司回租贾辉购买的柜台。2014年3月4日，双方签订《呼市富邦商厦回租合同》，约定：“一、回租期为五年，即2014年1月1日至2018年12月31日。合同期满后经营权归乙方所有，双方另行协商回租。
二、乙方所购甲方坐落在中山西路富邦商厦贰层摊位244、245号，面积7.05㎡，房款总额为82062元，年租金为总房款的10%，即每年甲方支付乙方回租金8206.20元。
三、租金支付方式：每年元月份付上半年租金，7月份付下半年租金。
四、回租是使买房者不承担风险，从而从中受益的制度。甲方为商厦合理布局，发挥整体效益，乙方在签订本合同后，不得干涉甲方的使用权，更不能中途毁约。
五、本合同与《房屋买卖合同》发生同等法律效力，如有一方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失。富邦公司未向贾辉支付2017年1月1日后的租金。一审法院认为，本案系房屋租赁合同法律关系，贾辉与富邦公司签订的《呼市富邦商厦回租合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应恪守履行。依据回租合同约定租金支付方式1月份付上半年，7月份付下半年。则富邦公司应最晚于每年的1月31日支付上半年租金，于每年的7月31日支付下半年租金。其拖欠租金已构成违约，应承担相应的违约责任，则对贾辉主张的租金依法予以支持。对贾辉主张的利息损失，应按照中国人民银行同期贷款利率，以半年租金4103.1元为基数，从2014年8月1日起计算至实际给付之日止；以半年租金4103.1元为基数，从2015年2月1日起计算至实际给付之日止；以半年租金4103.1元为基数，从2015年8月1日起计算至实际给付之日止；以半年租金4103.1元为基数，从2016年2月1日起计算至实际给付之日止；以半年租金4103.1元为基数，从2016年8月1日起计算至实际给付之日止；以半年租金4103.1元为基数，从2017年2月1日起计算至实际给付之日止；以半年租金4103.1元为基数，从2017年8月1日起计算至实际给付之日止；以半年租金4103.1元为基数，从2018年2月1日起计算至实际给付之日止；以半年租金4103.1元为基数，从2018年8月1日起计算至实际给付之日止。对于富邦公司关于2015年7月1日之前的租金已过诉讼时效的抗辩，一审法院认为，本案中依据双方合同关于租金每半年支付一次的约定，但在同一合同履行项下，虽然每半年的租金支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性，依据《最高人民法院〈关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定〉》第五条，“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案应从租赁合同约定的最后一期租金履行期限届满之日起开始计算诉讼时效即从2018年8月1日起算，贾辉的诉讼没有超过诉讼时效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：
一、呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内一次性支付贾辉租金36927.9元；
二、呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内一次性支付贾辉利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率，以半年租金4103元为基数，从2014年8月1日起计算至实际给付之日止；以半年租金4103元为基数，从2015年2月1日起计算至实际给付之日止；以半年租金4103元为基数，从2015年8月1日起计算至实际给付之日止；以半年租金4103元为基数，从2016年2月1日起计算至实际给付之日止；以半年租金4103元为基数，从2016年8月1日起计算至实际给付之日止；以半年租金4103元为基数，从2017年2月1日起计算至实际给付之日止；以半年租金4103元为基数，从2017年8月1日起计算至实际给付之日止；以半年租金4103元为基数，从2018年2月1日起计算至实际给付之日止；以半年租金4103元为基数，从2018年8月1日起计算至实际给付之日止）；
三、驳回贾辉的其他诉讼请求；二审中，富邦公司围绕上诉请求向本院提交了一组新证据。本院组织双方进行了证据交换和质证。富邦公司提交的新证据为：《中华人民共和国税收通用缴款书》、《呼和浩特市金谷农村合作银行电子缴税付款凭证》，以及《中华人民共和国个人所得税法》，拟证明贾辉每年租金收入依法应当缴纳个人所得税；作为扣缴义务人，富邦公司有义务扣缴相应的数额，富邦公司已经缴纳税款。贾辉对富邦公司所举新证据的真实性认可，但认为合同中没有约定交税，富邦公司亦无权扣缴。对于富邦二审提交的证据的真实性，本院予以确认。对于该证据的关联性及证明力，在下文中将综合予以认证。本院二审认定的其他事实与一审查明的事实一致，本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，《呼市富邦商厦回租合同》是双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方应依约全面履行其合同义务。首先，根据《最高人民法院〈关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定〉》第五条，“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，本案应从租赁合同约定的最后一期租金履行期限届满之日起开始计算诉讼时效即从2018年8月1日起算，贾辉的起诉没有超过诉讼时效，富邦公司的该项上诉理由不能成立。其次，依据双方回租合同约定租金支付方式1月份付上半年，7月份付下半年。则富邦公司应最晚于每年的1月31日支付上半年租金，于每年的7月31日支付下半年租金，并非是在租赁期限履行完毕才支付房屋租金，故富邦公司认为租期未履行完毕不应支付租金上诉理由不能成立。再次，现富邦公司未按合同约定期限向贾辉支付回租款，其行为已构成违约，依《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。鉴于双方约定“如有一方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失”，但未约定损失的计算方法，而贾辉因富邦公司的违约行为所产生的损失为因富邦公司逾期付款而产生的利息损失，故一审法院根据涉案回租合同约定的租金数额、付款期限，按照同期银行贷款利益计算富邦公司应当支付的利息损失并无不当。富邦公司以回租合同中未约定利息为由认为不应支付的主张不能成立，本院不予支持。关于富邦公司要求贾辉提供租赁发票或由其代扣税费的请求。首先，涉案回租合同中既未约定贾辉提供租赁发票的合同义务，也未约定富邦公司的代扣税费义务；其次，富邦公司提交的完税凭证不能有效证明其代贾辉缴纳了相关税费；再次，贾辉是否应当以及应如何缴纳相应税款不属于民事案件的受理范围，故本院对富邦公司的主张不予支持。综上，富邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费720元，由呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。
审判长 胡雪莹
审判员 韩 韬
审判员 李 艳
审判员 王海莹
审判员 张 宇
二〇一九年三月二十二日
书记员 方 岩 微信公众号“”