辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2019）辽02民终2230号
上诉人（原审原告）：大连润置房地产有限公司，住所地大连市甘井子区玉带路**公建。
法定代表人：陈刚，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杜星驰、王秉静，辽宁东亚律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：董渊，女，1980年4月27日生，汉族。
上诉人大连润置房地产有限公司(以下简称润置公司)因与被上诉人董渊房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2018）辽0203民初3101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。润置公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持上诉人一审全部诉请或发回重审。事实与理由：被上诉人的逾期付款行为不论是从期限以及最终结果上都符合案涉商品房买卖合同第七条第一款第（2）项的约定。另一审业已查明被上诉人无法支付剩余购房款的根本原因在于其自身的银行信用问题，最终导致没有银行接纳其购房贷款。故导致购房合同无法履行及上诉人行使约定的解除权的根本原因明显在于被上诉人，并非一审判决认为的非被上诉人原因导致的贷款不能。董渊辩称，不同意上诉人的上诉请求。要求继续履行合同，购买案涉房屋。润置公司向一审法院起诉请求：解除合同，并要求被告支付总房款10%的违约金286,095.2元。一审法院认定事实：2017年8月24日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定，被告购买原告开发建设的大连二十四城#号房屋，合同总金额2,860,952元，首期付房款580,952元于合同签订当日交清，其余房款228万元由被告申请按揭贷款，于合同签订之日起45日内到帐。合同签订后，原告交付首付款580,952元。在办理银行按揭贷款过程中，银行要求提高首付至总房款的30%，2018年1月，被告提出买不了。2018年4月，被告提出继续购买案涉房屋，原告要求再提高首付，并约定15日交清，被告逾期1日交付被拒绝。后原告提出解除合同。本案在审理过程中，一审法院限期被告找到能为其提供按揭贷款的银行，被告未能提供。一审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应认定为有效合同。双方在履行合同过程中，由于非原被告的原因导致贷款不能，合同不能继续履行应予以解除，原告应将收受的购房款返还被告。鉴于本案中被告未提起返还首付款的主张，故本案中不予处理。一审法院判决：
一、解除原告大连润置房地产有限公司与被告董渊签订的商品房买卖合同；
二、驳回原告大连润置房地产有限公司其它诉讼请求。案件受理费2846元（原告已预交），由原告大连润置房地产有限公司负担。本院对一审法院认定事实予以确认。本院补充查明：案涉商品房买卖合同约定，买受人未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。上诉人在一审第一次庭审时表示“合同是在2017年8月24日签的，签完以后，合同约定首付是580,952元，被告也按期支付，剩余的228万元，根据合同约定，被告向原告按揭贷款，45天之内全款到账，按照惯例，销售人员要配合买受人，即向买受人说明当时的办理按揭贷款的各个银行的政策，哪些银行交20%，哪些银行交30%，由买受人自行向相关银行办理贷款手续，被告提供的微信最早涉及到这个问题是2017年9月4日，刚才和白烊核实情况，当时办的是平安银行，平安银行政策发生调整，需要将原来的首付款20%，提到22%，销售员及时将这个情况通知了被告，也就是再交6万才能办贷款，但是联系完被告以后，被告就往后推了，一直到2017年12月31日这个钱被告也没有交，后来平安银行也不行了，又换了其他银行，但联系了很多家，都牵涉到房屋首付看调整到30%，但沟通到现在，被告没有付款，也没有调整，等到被告准备好钱了，也就是今年3月份以后，被告又联系了白烊，这时白烊说公司已经要起诉了，不再和被告以变更付款方式继续往外卖，所以到现在为止，原告没有收到钱，也不准备继续和被告履行合同。”本案一审第二次庭审时，上诉人工作人员白烊（置业顾问）出庭作证表示“去年8月份买的房，有4、5家银行办理贷款，当时选的是平安银行，平安银行前期的手续是首付款2成可以办贷款，后期办的过程中，平安银行不和原告合作了，首付已经交了，但是贷款没有办下来，所以就换其他的银行，其他的银行做不了2成的首付，必须提高首付款。当时客户手里没有3成的钱，就等了一段时间，大概2018年1月份的时候，客户说家里有其他的问题，说可能买不了，要退这个房子，我也和公司协调了，已经沟通了1、2月的时间了，等到过完年不长时间，大概4月份左右，后来客户又想继续买，不想退了，继续购买的话，就得加首付，客户准备首付需要的时间比较长，大概给了2次15天的时间，第一次没有交上，第二次晚了1天，准备好了。但客户准备好带钱交首付的时候，原告已经不再受理，打官司了。”双方当事人二审期间共同确认案涉房屋房价现已上涨。
本院认为：综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为被上诉人是否应支付逾期付款导致合同解除的违约金。案涉商品房买卖合同约定，买受人未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。即因买受人逾期付款超过30日后导致合同解除的，买受人应支付违约金。但被上诉人已按合同约定时间支付了合同约定的2成首付。至于被上诉人未能按期办理贷款的原因，上诉人一审第一次庭审表示，因平安银行政策调整导致需增加首付款比例，上诉人售楼处工作人员白烊一审第二次庭审出庭作证表示平安银行前期2成首付就可以办贷款，后期办的过程中，平安银行不与上诉人合作了，贷款尚未办下来，换其他银行办理需提高首付款比例。由此可见，非被上诉人原因导致需提高首付款比例方可办理贷款。故并非被上诉人原因导致合同解除，一审驳回上诉人要求被上诉人支付违约金的诉请，有充分的事实及法律依据，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2846元（大连润置房地产有限公司预交），由大连润置房地产有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 张萍萍
审判员 吕 瑛
审判员 张 钱
二○一九年三月二十二日
书记员 杜玉洁 关注微信公众号“”