成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0107民初12148号
原告：成福容，女，1955年3月22日出生，汉族，住成都市武侯区。
委托诉讼代理人：胡瑞，成都市武侯区建盛法律服务所。
被告：王波，男，1982年4月16日出生，汉族，住成都市成华区。
委托代理人：张璇，北京尚衡（成都）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢海，男，1981年1月28日出生，汉族，住成都市成华区。 原告成福容与被告王波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告成福容委托诉讼代理人胡瑞，被告王波委托诉讼代理人张璇、谢海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 成福容向本院提起诉讼请求：1.判令王波支付违约金540240元；2.判令王波返还违法转租的租金收益1129284元（2013年5月9日至2018年5月14日）。事实与理由：2011年2月24日，成福容、王波签订《房屋租赁合同书》，约定成福容将其位于成都市武侯区××路××号××号××楼与武侯区××路××号××栋××单元××楼××号××商铺出租给王波，年租金32000元，第二年起每年递增5%，租赁期限10年，未经成福容同意，王波不得将房屋转租给他人，并约定了违约金1500000元。成福容常年在国外生活，2018年5月，王波通过微信、电话等方式多次要求提前退租，在未经成福容同意情况下，于2018年6月16日搬离案涉商铺。后成福容家人调查后了解，王波私自将商铺转租给他人使用，从中获利。2013年5月9日，王波将案涉商铺以每月52120元的价格出租给四川链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司），租期五年，每年递增5%，5年王波共获取租金差额收益1129284元。后链家认为租金太高不愿意续租，王波未经同意提前退租，其行为属于违约，成福容主动下调违约金为540240元。王波私自转租获取的收益应归成福容所有。为维护成福容合法权益，起诉至法院。 王波辩称，1.王波已依据合同约定提前通知成福容解除了合同，不应支付违约金。《房屋租赁合同书》第6条约定，“合同期内乙方（王波，下同）未找到合适的受让人，如果乙方自愿放弃，须提前一个月通知甲方（成福容，下同），甲方不再退还租房押金，租金计算至当月月末，已交租金，乙方未使用部分，甲方退还给乙方”。王波在微信上向成福容告知其不再续租，要求解除合同。成福容已于2018年7月将商铺出租给鹿角巷，说明已收到王波的解除通知。且王波于2018年5月29日腾退，成福容应退还2018年6月的房租45020元；2.成福容长期在国外，该商铺出租事宜均由其儿子何烈代理。《房屋租赁合同书》未对转租有约定，通过王波与何烈的聊天记录可以看出，王波将商铺转租给链家成福容是知晓的，且并未表示反对，转租未给成福容造成任何损失。如成福容不同意转租可要求解除合同，因王波的转租行为经成福容同意，王波不应向成福容支付租金收益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：王波是否向成福容告知过案涉房屋的转租事宜。王波提交了谢海与何烈的短信及微信聊天记录，拟证明其告知过转租事宜。庭审中，谢海作为王波的诉讼代理人亦认可其系王波租赁案涉房屋的代理人。同时成福容认可何烈与其系母子关系，故本院对短信及微信聊天记录的真实性、合法性、关联性予以采信。经审查，短信及微信聊天记录内容均为2015年至2018年期间何烈向谢海发送的应付租金金额及成福容的收款账户，故本院认定何烈系成福容出租案涉房屋的联系人和代理人。根据微信聊天记录，2016年8月24日，何烈通过微信向谢海询问其与链家公司的租赁期限，谢海将王波与链家公司签订的《房屋租赁合同》发给何烈。故本院认定，2016年8月24日王波已通过其代理人谢海向成福容的代理人何烈告知了案涉房屋的转租事宜。 另查明，《房屋租赁合同书》第6条约定：“合同期内乙方未找到合适的受让人，如果乙方自愿放弃，需提前一个月通知甲方，甲方不再退还租房押金，租金计算至当月月末，已交租金，乙方未使用部分，甲方退还给乙方。” 又查明，2018年5月22日，王波短信联系成福容告知其不再续租案涉房屋，并于2018年6月17日再次短信告知成福容“因我经营困难，欲将房屋转让，但一直没有受让方愿意承接房屋。现我再次通知你解除房屋租赁合同。现场已于2018年5月29日腾退。请接到通知后另行寻找承租人，避免损失扩大。”王波缴纳租金至2018年6月30日。
本院认为，本案争议的焦点为王波的是否存在违约行为。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，《房屋租赁合同书》未明确约定是否可以转租。王波已于2016年8月24日向成福容告知了案涉房屋的转租事宜，而成福容未在六个月内提出解除合同，视为对王波转租行为的认可，故王波的转租行为不构成违约。合同约定了承租人退租需提前一个月通知出租人，王波缴纳房租至2018年6月30日，于2018年5月22日通知成福容退租，履行了合同约定的提前一个月通知的义务，不存在违约。综上，王波不存在违约行为，不应承担违约责任，对成福容主张违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。同时，成福容主张返还转租收益的请求于法无据，本院亦不予支持。对王波主张返还2018年6月房租的辩称意见，因其未提起反诉，本案中不予处理。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，
判决如下： 驳回原告成福容的诉讼请求。 案件受理费19826元，保全费1520元，由原告成福容负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 彭 怡
人民陪审员 裴幼郡
人民陪审员 陈平安
二〇一九年三月二十二日
书 记 员 唐 星 来自：