山东省青州市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）鲁0781执异35号 案外人：吕国华，男，汉族，1969年8月16日出生，住青州市。
委托诉讼代理人：孟祥全，青州邵庄法律服务所法律工作者。
申请执行人：王军，男，汉族，1983年1月20日出生，住青州市。
委托诉讼代理人：韩秀斌，山东浩尚律师事务所律师。
被执行人：王志永，男，汉族，1969年2月7日出生，住青州市。 在本院执行申请执行人王军与被执行人王志永、王振民民间借贷纠纷一案中，案外人吕国华对本院以（2017）鲁0781民初92号民事裁定书，查封王志永所有的位于青州市1号楼3单元601号房产（证号：青房预云门山字第××号）一处不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。案外人吕国华及委托诉讼代理人孟祥全，申请执行人王军的委托诉讼代理人韩秀斌，被执行人王志永参加了听证。现已审查终结。 案外人吕国华称，被执行人王志永及其妻子张凤兰与案外人于2015年2月13日签订了《房屋买卖合同》一份，将青州市产以650000元的价格卖给了案外人，案外人已经支付了全部购房款，双方办理了房产交接手续，案外人实际占有、使用上述房产至今。案外人是涉案房屋的实际所有权人，在贵院查封涉案房产之前就已经全额支付了购房款并实际占有、使用。贵院就王军诉王志永、王振民民间借贷纠纷一案于2017年1月5日作出（2017）鲁0781民初92号民事裁定书，查封了涉案房产，法院查封远在房屋买卖完成之后。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第28条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条之规定，人民法院不得查封上述房产。综上，贵院执行上述房产损害了案外人的合法权益，请求贵院立即终止对青州市产的执行，并解除对上述房产的查封。 申请执行人王军称，贵院查封符合法律规定，不应终止执行，贵院查封涉案房产时，登记在王志永名下，该房产查封时有抵押并不存在可以过户的事实，而在法院查封后，涉案房产的房贷一直由王志永负责偿还，在案外人异议申请书中写明案外人与被执行人在2015年2月13日签订房屋买卖合同并支付了价款，此情况下，案外人应及时催促被执行人及时偿还贷款并办理过户，直到两年之后，2017年11月10日贵院查封时涉案房产仍登记在被执行人王志永名下，明显违反常理，被执行人与案外人之间的买卖合同存在造假的嫌疑，请贵院依法查明，房屋买卖合同具体签订日期是否是伪造时间，如法院查明房屋买卖合同是伪造，请求法院追究其法律责任。 被执行人王志永称，房屋买卖合同真实，钥匙、电卡等给了案外人。 经审查查明，原告王军与被告王志永、王振民、第三人张崇芳民间借贷纠纷一案，本院于2017年4月1日作出（2017）鲁0781民初92号民事判决书，判决：被告王志永支付所欠原告借款本金800000元及利息和实现债权的费用42400元，被告王振民承担连带责任。因被告未在约定期限内履行法律义务，本院依原告申请立案执行。本院在诉讼过程中，于2017年1月10日以（2017）鲁0781民初92号民事裁定书，查封了王志永名下的位于青州市青州市1号楼3单元601号（证号：青房预云门山字第××号）房产一处，案外人吕国华为此提出异议。 同时查明，2015年2月13日，被执行人王志永和张凤兰作为甲方，案外人吕国华作为乙方，签订房屋买卖合同一份，约定：甲方将位于青州市禄禧新城房产出售给乙方，面积184平方米，价款为650000元，双方还对其他事项作了约定。申请执行人对合同的真实性有异议。案外人提供了650000元的银行打款记录，但没有注明款项用途。涉案房产一直由被执行人王志永按月归还贷款，案外人提供的证据不足以证明涉案房产自法院查封之前由案外人合法占有。 本院所确认的上述事实，有（2017）鲁0781民初92号民事裁定书、（2017）鲁0781民初92号民事判决书等证据材料在案为凭，上述证据材料已经听证、质证和本院审查，可以采信。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人提供了与被执行人在本院查封之前签订的书面买卖合同，申请执行人对合同的真实性有异议，按照执行异议案件的审查规则，当事人可在民事诉讼中对证据的形成时间申请鉴定，本案中认定该合同是合法有效的，但案外人提供的证据不足以证明涉案房产自法院查封之前由案外人合法占有，涉案房产一直由被执行人王志永按月归还贷款，且案外人提供的银行打款记录，没有注明款项用途。综上，案外人的异议请求，于法无据，不应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之规定，
裁定如下： 驳回案外人吕国华的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 钟 山
审 判 员 黄登富
人民陪审员 冯晓莲
二〇一九年三月二十二日
书 记 员 王传成 微信公众号“”