陕西省安康市汉滨区人民法院 民事判决书 （2018）陕0902民初4146号 原告中国电信集团工会陕西省安康市委员会，住所地：安康市。
法定代表人：王宏斌。 委托代理人刘宝斌、万安奎，系电信安康分公司退休职工。 被告安康康兴物业管理有限公司，住所地：陕西省安康市汉滨区。 法定代表人严龙，公司总经理。 委托代理人马小雨，公司员工。 委托代理人张瑾，陕西恒典律师事务所律师。 原告中国电信集团工会陕西省安康市委员会（以下简称“电信工会安康市委员会”）与被告安康康兴物业管理有限公司（以下简称“康兴物业公司”）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告电信工会安康市委员会委托代理人刘宝斌、万安奎、被告康兴物业公司委托代理人马小雨、张瑾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2011年2月8日，原、被告签订《关于康兴物业管理有限公司全面接管电信、长某某和无线小区遗留问题的补充合同》（简称补充合同），约定：被告全面接管三个家属区的物业管理业务，并对三处小区的供水、供电系统改造升级，将现有总分表形式改成入户智能化插水卡电表。改造项目由乙方负责组织实施，改造费用从原电信物业公司财务账面留存支出，不足部分由乙方负责解决。改造后产权归小区业主共有。改造项目为：供水、供电、安装监控系统及房屋维修。本合同期限十年，自2011年1月1日起至2020年12月31日止。如在此期限内甲方违约提前收回合同约定由乙方经营管理的房屋或者乙方不承担上述三个小区的物业管理合同所约定的各项条款，则本合同自动终止。合同签订后，被告没有履行改造供水、供电、安装监控系统及房屋维修义务；于2017年6月就开始未交水电费、垃圾费，导致停电停水，安康市房产管理局在2017年10月到场宣布责成被告退出物业管理区域。2017年12月，被告在原告三个小区同时张贴公告，宣布其从2017年12月9日起正式停止电信、长某某、无线三个小区的一切物业管理服务。《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；被告在履行期限届满前明确表示其不履行合同全部债务。依据法律规定，应当解除本案《补充合同》，故向贵院提起诉讼，请求依法判决：1、确认双方签订的《关于康兴物业管理有限公司全面接管电信、长某某和无线小区遗留问题的补充合同》于2017年7月1日解除；2、诉讼费用由被告承担。 原告为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据： 1、组织机构代码证、工会法人资格证书、法定代表人身份证复印件。证明原告诉讼主体资格合法。 2《安康市电信物业有限公司股权转让及更名过户合同》。证明原被告约定原告将自己持有的安康市电信物业有限公司50万元出资款以50万元转让给被告，但被告至今未履行合同约定的义务。 3. 《关于康兴物业管理有限公司全面接管电信、长某某和无线小区遗留问题的补充合同》。证明原被告约定由被告接管原告三个家属小区的物业管理业务，并对三处小区的供水、供电、安装监控系统进行改造提升，改造项目由被告负责组织实施，改造费用从原电信物业公司账务账面留存人民币中支出，不足部分由被告负责解决的事实。 4. 康兴公司的三份报告；证明被告不履行合同义务的事实。 5.安康供电局的中止供电告知书、城市垃圾征运合同及通知、汉滨区XX中心通知、安康市自来水公司的安康邮政家属院欠费明细。证明涉案小区拖欠电费、垃圾处理费和水费的事实，被告不履行合同义务。 6.安康市房产管理局关于陕西省网上信访系统批办单39号件的回复。证明房产局已经责令被告按照《陕西省物业管理条例》第68、69条规定退出物业服务区域并向业主委员会移交相关管理资料，同时配合新的物业服务企业做好交接工作的事实。 7.公告。证明被告向社会宣告其从2017年12月9日正式停止对电信、长某某、无线三个小区的一切物业管理服务，证明被告明确不履行合同约定全部义务的事实。 8.（2017）陕0902民初3936号民事判决书。证明生效判决书确认2017年7月1日物业合同解除，也是我方第一项诉讼请求的依据。 9电梯维保合同、票据（2017年6-12月）。证明根据合同约定应当由被告缴纳电梯费用，但被告没有履行维保义务，证明被告违约的事实。 10.照片（2017.12.13）。证明我方已经单方要求与被告解除合同。 被告辩称，1、原被告签订的《关于康兴物业管理有限公司全面接管电信、长某某和无线小区遗留问题的补充合同》在履行过程中被告不存在违约行为，原告屡次违反合同义务，应当承担相应违约责任；2.上述补充合同至今并未解除。 被告为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据： 1、汉滨法院、安康市中级法院的庭审笔录。证明第三人的两位代理人住在小区；（2018）陕0902民初564号判决认定我方已经完成改造，二原告称对该事实无异议，属于自认行为。我方已经完成供水、供电及安装监控系统并进行改造提升，不存在违约行为。 2.费用票据。2011年-2016年我方在未收取到维修基金的情况下垫付30余万元维修房屋，并聘请原告的代理人万安奎给协调业主房屋维修事宜，我公司每月给他发工资。 3.110报警记录、原告给电信业主委员会回函、授权委托书。证明原告授权电信业委会收费，导致被告在履行合同义务时受到阻碍实际履行不能。 4.2017.7-11月公司工资单、电费缴纳凭证。证明被告2017年年底仍为小区缴纳部分电费并在2017年12月9日前一直在电信小区内办公并提供物业服务，不存在2017年7月1日解除合同的可能，原告要求确认2017年7月1日解除合同的理由不成立。 5.（2018）陕0902民初564号判决书。证明该判决的第三人即本案原告对该份判决书认定的9-10页内容认可，没有异议。
经审理查明， 2010年5月14日，原告电信工会安康市委员会与被告康兴物业公司原法定代表人王某某签订了一份《安康市电信物业有限公司股权转让及更名过户合同》，合同约定：电信工会安康市委员会将其持有的安康市电信物业有限公司的股权以50万元转让给王某某，由安康市电信物业有限公司代收该转让金用于冲抵电信工会安康市委员会欠其公司的工程垫付款50万元；工程垫付款支付后电信工会安康市委员会取得电信小区5号楼一层门面房及地下技术层产权，享有对该处房产的占有、使用、收益处分权，对该处房产的经营管理由电信工会安康市委员会与股权变更后的安康市电信物业有限公司重新签订协议另行约定；王某某取得股权后需对电信工会安康市委员会现在管理的电信小区、长某某局家属院、无线局家属院三个小区进行物业服务和管理，股权变更后物业公司将对三个小区硬件设施的改造，投资均由王某某投资。 2011年2月8日，原告电信工会安康市委员会（甲方）又与被告康兴物业公司（乙方）签订了《关于康兴物业管理有限公司全面接管电信、长某某和无线小区遗留问题的补充合同》，合同约定：根据2010年5月14日甲乙双方签订的《股权转让暨更名过户合同》，现将乙方全面接管电信、长某某、无线小区物业管理事宜及历史遗留问题的处理达成如下协议：乙方全面接管三个家属区的物业管理业务，并对三处小区的供水、供电系统改造升级，将现有总分表形式改成入户智能化插卡水、电表，改造项目由乙方负责组织实施，改造费用从原电信物业公司财务账面留存人民币中支出，不足部分由乙方负责解决，改造后产权归小区业主共有；三个小区的供水系统改造预算控制在26.844万元以内，改造材料或标准必须符合国家或行业标准实施，工程完成后甲方及住户进行验收，若质量不合格由乙方立即进行更换或维修；供电系统改造只在长某某和无线两个小区进行，总造价39000元以内，按照每户500元的费用包干，改造工程必须按照国家或行业标准，工程完成后甲方、专家、住户进行验收，若质量不合格立即更换或维修；对电信、长某某小区安装监控系统，设备费控制在53818元以内；从2008年以来，电信小区维修房屋支出应控制在10万元以内，该项目由产权单位和业主委员会负责从收取的维修基金中列支；本合同期限暂定10年，自2011年1月1日至2020年12月31日，如在此期限内甲方违约提前收回本合同约定由乙方经营管理的房屋或乙方不承担上述三个小区的物业管理合同所约定的各项条款，则本合同自动终止，不受合同期限限制。合同到期或终止后乙方经营管理的所有房屋必须同时移交给甲方，乙方同房屋承租户所签订的租赁合同不得超过本合同期限；该合同的其他约定详细列明了交由乙方经营管理和出租的房产坐落位置、面积等内容，并约定所有乙方使用的房屋及小区的公共设施从2011年1月1日起由乙方负责维修，维修基金收取按照物业管理条例和物权法规定，由各个相关产权单位和业主委员会负责收缴，并由业主委员会管理和使用，专项用于小区房屋和供排水维修；因本合同引起的争议，首先通过双方友好协商解决，如果双方不能协商解决，任何一方均可向所在地法院起诉；合同还对甲乙双方的权利义务、违约责任等内容进行了约定。原、被告及其法定代表人分别在合同上盖章签名。合同签订后，被告康兴公司依照约定对电信、长某某、无线三个小区进行物业管理和服务，并按合同约定接管了相关房产。2014年，康兴物业公司多次向安康电信分公司书面报告涉案三个小区存在的问题，并请求予以解决。 2014年3月，电信小区业主委员会和原告签订了《物业管理合同》，约定电信小区委托给原告方进行物业管理，并就委托事项和期限（一年）进行了约定。合同到期后双方没有续签合同，但原告方继续为电信小区提供物业服务并收取费用，业主委员会也没有提出异议。2017年电信小区业主委员会换届选举成立了新一届班子，决定从2017年7月1日后对小区进行自治管理，并书面函告安康分公司电信工会要求停止康兴物业公司的服务，收回五号楼一层补贴给康兴物业公司的门面房由业委会管理。安康分公司电信工会于2017年9月26日给电信小区业主委员会回函同意，并要求与康兴物业公司做好协商和移交工作。电信小区业主委员会从2017年7月1日开始向业主收取水电费和垃圾处理费，康兴物业公司亦未向供水、供电及垃圾处理部门缴纳2017年下半年的水电费和垃圾费。2017年9月22日，康兴物业公司以安康电信住宅小区业主委员会、刘宝斌为被告，陈开平为第三人向汉滨区法院提起的侵权责任诉讼，要求被告停止侵权，返还已经收取的物业费和配电房钥匙，并赔偿损失。汉滨区法院于2017年12月7日作出（2017）陕0902民初3936号民事判决书，认为电信小区业主委员会从2017年7月1日后停止康兴物业公司对电信小区的物业服务和管理，进行自治，符合法律规定，康兴物业公司应自觉搬离小区并移交相关资料，但电信小区5号楼下10间门面房的经营和收益因另有约定，业主委员会无权干涉，遂判决：
一、被告电信小区业主委员会停止对原告康兴物业公司持有的位于电信小区5号楼下10间门面房经营和收益权的侵害行为；
二、驳回原告康兴物业公司的其他诉讼请求。该案宣判后，双方均未上诉。后康兴物业公司张贴公告，宣称从2017年12月9日起正式停止电信、长某某、无线三个小区的一切物业管理服务。 同时查明，2017年11月20日，原告的法定代表人王宏斌向安康市电信小区业主委员会出具了一份授权委托书，载明：将电信小区门面房10间、地下技术层、物业办公楼（产权属于实业公司）自2017年7月1日起暂时全权委托安康市电信小区业主委员会管理经营收益。后康兴物业公司以承租人邹小芹、赵涛为被告，电信工会安康市委员会为第三人向本院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，要求被告给付房屋租金。本院于2018年8月20日作出（2018）陕0902民初564号民事判决书，认为康兴物业公司依照与电信工会安康市委员会签订的《安康市电信物业有限公司股权转让及更名过户合同》和《关于康兴物业管理有限公司全面接管电信、长某某和无线小区遗留问题的补充合同》享有电信小区5号楼一层门面房的管理、收益权，电信工会安康市委员会主张合同自行终止无证据证实，且未提交证据证实上述两个合同已经本解除或变更，故该两份合同仍为有效且在履行期内，判决邹小芹、赵涛向康兴物业公司支付租金。该案宣判后，邹小芹、赵涛不服上诉至安康市中级法院，二审尚在审理中。2018年10月17日，原告电信工会安康市委员会诉至本院，要求确认其与康兴物业公司签订的《关于康兴物业管理有限公司全面接管电信、长某某和无线小区遗留问题的补充合同》于2017年6月解除，后将诉讼请求变更为请求判决解除双方签订的《关于康兴物业管理有限公司全面接管电信、长某某和无线小区遗留问题的补充合同》，最后又变更诉讼请求为要求确认双方签订的《关于康兴物业管理有限公司全面接管电信、长某某和无线小区遗留问题的补充合同》于2017年7月1日解除。 上列事实有组织机构代码证、工会法人资格证书、法定代表人身份证复印件、《安康市电信物业有限公司股权转让及更名过户合同》、《关于康兴物业管理有限公司全面接管电信、长某某和无线小区遗留问题的补充合同》、康兴公司的三份报告、中止供电告知书、城市垃圾征运合同及通知、公告、（2017）陕0902民初3936号民事判决书、电梯维保合同、票据、汉滨法院、安康市中级法院的庭审笔录、原告给电信业主委员会回函、授权委托书、（2018）陕0902民初564号判决书及原被告的当庭陈述所证实。
本院认为, 原、被告签订的《关于康兴物业管理有限公司全面接管电信、长某某和无线小区遗留问题的补充合同》意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，且已实际履行，应为合法有效合同。现双方对合同履行产生争议，原告主张被告在合同履行中存在严重违约行为，并依据《合同法》第九十四条第（二）款的规定，请求确认上述合同于2017年7月1日解除，其诉求的实质是对合同解除生效时间的确认之诉。关于合同解除时间的认定，我国《合同法》第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自解除通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。由此可见，约定或法定的合同解除事由出现只是解除权人行使解除权的前提条件，合同并非当然解除，还需要有行使合同解除权的行为，即需由解除权人通知对方解除合同，合同自通知到达相对人时解除，即使相对人对解除权人解除合同的行为有异议，并进而请求人民法院或仲裁机构对合同解除的效力进行确认，但只要人民法院或仲裁机构作出合同解除的生效裁判，则能确定合同解除的生效时间。本案中，原告并无证据证明其在2017年7月1日将解除合同的意思表示通知被告，亦无生效裁判文书裁判涉案合同于2017年7月1日解除，故原告要求确认涉案合同于2017年7月1日解除没有事实依据和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十一条第一款（二）项之规定，
判决如下： 驳回原告中国电信集团工会陕西省安康市委员会的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告中国电信集团工会陕西省安康市委员会承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。
审 判 长 张 波
审 判 员 贺茂芳
人民陪审员 黄洪琴
二〇一九年三月十八日
书 记 员 王 玥 ， 搜索“”