山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0281民初36号
原告：邢伟东，男，汉族，1977年5月23日生，住青岛市黄岛区。
委托诉讼代理人：刘莉，女，汉族，1979年1月15日生，住青岛市黄岛区，系原告之妻。
被告：青岛东夫启源房产营销策划有限公司，住所地胶州市李哥庄镇广场大街5号，统一社会信用代码91370281MA3F1UKJ6H。
法定代表人：韩鑫，职务：总经理。
委托诉讼代理人：王至涛，胶州李哥庄法律服务所法律工作者。
被告：高密市煜翔房地产开发有限公司，住所地山东省潍坊市高密市柴沟镇柴沟村。统一社会信用代码：9137078558191837X7。
法定代表人：藏开建，职务：总经理。 原告邢伟东与被告青岛东夫启源房产营销策划有限公司（以下简称“东夫公司”）、高密市煜翔房地产开发有限公司（以下简称“煜翔公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邢伟东的委托诉讼代理人刘莉,被告东夫公司委托诉讼代理人王至涛到庭参加诉讼。被告煜翔公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告东夫公司于2018年5月31日签订的订房协议；2、判令东夫公司、煜翔公司返还原告购房首付款、房屋维修基金115383.1元及利息（以115383.1元为基数，自2018年9月7日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率4.75%计算）；3、判令本案全部诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2018年5月31日，被告东夫公司，以被告煜翔公司的名义与原告签订定房协议，约定原告预定被告煜翔公司位于高密市××镇××街××小区××号楼××单元××室房屋。协议签订当日，原告按照协议约定支付定金20000元，并于2018年9月6日支付购房首付款、房屋维修基金95383.1元，东夫公司出具了相应的收据。但是，涉案房屋所有楼盘预售许可证已经审批发放，原告却未收到二被告的电话或书面通知，要求原告签订正式购房合同或者办理按揭手续。二被告的行为已经违反了定房协议中关于定金及签订正式购房合同或办理按揭手续的约定，构成违约。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告东夫公司辩称，被告东夫公司与被告煜翔公司系委托代理关系，被告东夫公司受被告煜翔公司委托销售房屋并接收钱款，并将接收的钱款一并交由被告煜翔公司指定的张万春账户，因此应当由煜翔公司承担相应的法律责任。 被告煜翔公司未到庭，亦未予书面答辩。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对各方提交证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 基于煜翔公司高密市××镇××街××小区房屋预约合同纠纷，本院受理大量同类型案件，通过全部案件审理，本院综合认定以下事实： 一、涉案房屋均位于高密市××镇××街××小区，于2018年9月份左右取得房屋预售许可证。 二、2018年4月27日，煜翔公司（甲方）与东夫公司（乙方）签订《高密市××镇××街××小区项目销售合作协议》，约定：“第一条……甲方指定乙方为高密市××镇××街××小区项目商品房（共240套）……的销售合作方……”“第二条……1.本协议约定的包销期限为6个月，自2018年5月1日至2018年10月31日……”“第四条销售方式……甲方承诺乙方在该协议签订之日起三个月内销售完成100套，每套返2%的佣金。自该协议签订之日起，三个月后甲方根据市场行情可以适当提高售价，高出原价格的销售收入，按甲方70%、乙方30%的比例分成。在销售期限内，乙方对协议约定的销售范围内的商品享有独家销售权，本项目销售超出底价部分的房款收入属于乙方的销售服务费收入，待客户交完首付款7个工作日内支付给乙方；乙方有自行向客户收取团购费的权利，所收取团购费由乙方自行收取。”“第五条……1.在客户正式签订《商品房买卖合同》并获得首期房款后，乙方对该销售合同中指定的销售义务即告完成。2.甲方收取房款，甲方委派财务工作人员收款；乙方收取的团购费由乙方单独收取。”“第七条……1.在合同期内，乙方应做以下工作（4）代理甲方与购房客户沟通、谈判、签署意向书或合同、收受定金、预付款和购房款……” 2018年9月19日，煜翔公司向东夫公司出具《委托书》，载明“我司现全权委托青岛东夫启源房产营销策划有限公司代理位于高密市××镇××街××小区项目的销售权及代收购房首付款，并将上述款项付予我公司指定的张万春银行账户（中国工商银行：6222××××0920）。” 三、煜翔公司原法定代表人马令宝出庭作证称，2016年9月至2018年10月期间马令宝系煜翔公司法定代表人。《高密市××镇××街××小区项目销售合作协议》、《委托书》是马令宝代表煜翔公司与东夫公司签订和出具的。购房款是马令宝指示东夫公司转入煜翔公司会计张万春的账上。 四、东夫公司在高密市××镇××街××小区售楼处设由办公地点，该办公地点使用张成成所有的商户名称为“青岛胶州市迎宾大街恒运超市”的ＰＯＳ机收取款项。张成成为东夫公司监事。 五、东夫公司收取定金、首付款后转入张万春账户334万余元。张万春为煜翔公司指定收款人。 六、东夫公司以煜翔公司（甲方）的名义与购房者（乙方）签订《定房协议》，约定：1.购房者预定房屋位置、面积、价格情况。2.购房者于协议签订之日起向甲方交付购房定金。“3.甲方承诺乙方按协议约定交款，房价及位置维持本协议不变。客户所签合同和所交房款概以盖章煜翔公司公章、合同章及财务章为准，否则，甲方不承担任何责任。”“5.双方签订本协议，自预售许可证办妥后，乙方接到甲方电话通知七日内或按以下通讯地址发出的书面通知七日内，乙方须到甲方处签订正式购房合同或办理按揭手续，否则，视为乙方自动放弃该房，甲方有权出售给他人；乙方所交定金甲方不再返还，做为给甲方的违约金。”定房协议抬头处为“甲方：高密煜翔房地产开发有限公司”。落款处为“甲方：电话：通讯地址：高密市××镇××街××小区××。 七、煜翔公司主张高密市××镇××街××小区涉及多起案件，无法交付房屋。 八、东夫公司原法定代表人和股东（持股100%）为李超，2019年8月法定代表人和股东（持股100%）变更为韩鑫。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，除上述事实外，本案认定以下事实： 2018年5月31日，原告作为购房者签订《定房协议》，同日原告向东夫公司支付购房定金20000元。 2018年9月6日，原告向东夫公司支付首付款（含维修基金）95383.1元。 原告未就涉案房屋签订过书面房屋预售合同或买卖合同。
本院认为，一、东夫公司与煜翔公司签订《高密市柴沟镇苹果园小区项目销售合作协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。从合同内容看双方为委托代理关系，煜翔公司为被代理人，东夫公司为代理人。 二、本院受理的所有涉苹果园小区商品房预约合同纠纷购房者提交的《定房协议》为同一格式，抬头处为“甲方：高密煜翔房地产开发有限公司”。落款处为“甲方：电话：通讯地址：高密市××镇××街××小区××，落款处均为东夫公司公章。东夫公司在煜翔公司高密市××镇××街××小区售楼处设有办公地点，煜翔公司对此应当是清楚的。煜翔公司自认对《定房协议》条款是清楚的，在东夫公司与煜翔公司约定的代售期间，煜翔公司对《定房协议》仅由东夫公司盖章一事并未提出异议，相反煜翔公司时任法定代表人马令宝指令东夫公司将收取的款项交付至张万春账户，证明煜翔公司对《定房协议》仅由东夫公司盖章并无异议。综上，虽然《定房协议》约定“客户所签合同和所交房款概以盖章煜翔公司公章、合同章及财务章为准，否则，甲方（煜翔公司）不承担任何责任”，但煜翔公司应当知道《定房协议》仅由东夫公司盖章而未提出异议，并在此种情况下要求东夫公司向其交付所收款项，应视为对东夫公司行为的认可，故《定房协议》中仅由东夫公司盖章，并不影响《定房协议》效力，东夫公司根据销售合作协议以煜翔公司名义与原告签订《定房协议》，其行为对煜翔公司发生效力，煜翔公司为合同相对方。综上，《定房协议》系购房者与煜翔公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应根据合同约定全面履行。 三、东夫公司与煜翔公司签订的销售合作协议第五条第2款规定“甲方收取房款，甲方委派财务工作人员收款”与第七条第1款第（4）项规定乙方“代理甲方与购房客户沟通、谈判、签署意向书或合同、收受定金、预付款和购房款”相互矛盾，此种情况下东夫公司根据时任煜翔公司法定代表人马令宝的指示收取定金、首付款等款项并将款项支付给张万春并无不当，而东夫公司在马令宝不再担任法定代表人后根据《委托书》收取定金、首付款等款项并支付给张万春亦无不当。至于马令宝为什么指示张万春收款，以及张万春收取款项后如何使用，属于煜翔公司内部管理问题，不能对抗善意第三人，与购房者和东夫公司无关。即使马令宝等的行为构成刑事犯罪，亦不影响本案的处理。 四、据东夫公司称其代售房屋100余套，而起诉至本院案件不足30件，东夫公司向煜翔公司支付款项的方式为分批支付而非每代售一套房屋就支付一次，因此无法确定每一套房屋的款项资金流向。
本院认为，煜翔公司自认东夫公司向张万春账户付款334万余元，该数额远超过了本院现已受理所有案件标的额，可以视为东夫公司将已诉案件中购房者支付的全部款项支付给煜翔公司。 本案中，首先应当明确《定房协议》的性质。从协议内容看，协议约定原告交付相应数量定金以保证当事人在相关条件成就时，能就涉案房屋签订正式的买卖合同，且该协议内容并未包含《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，故该协议仅为立约定金协议。此外，《定房协议》中未约定购房首付款支付等内容，但原告在应被告东夫公司的要求，主动交付首付款的实际行动表明，原告实际上已经与被代理方——被告煜翔公司之间确立了正式的房屋买卖合同关系。但是，因涉案房屋取得房屋预售许可证后至今无法交付，被告煜翔公司已经构成违约，原告要求解除《定房协议》并返还已付房款115383.1元（定金20000元+首付款95383.1元），理由正当，本院予以支持。 煜翔公司与原告形成实际房屋买卖合同关系，但是未对违约责任进行明确约定，原告要求煜翔公司承担购房款占用期间的利息损失，符合法律规定，理由正当，本院予以支持。原告主张，以115383.1元为基数，自2018年9月7日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率4.75%计算。本院支持以115383.1元为基数，自2020年1月2日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告向作为代理人的东夫公司主张权利，于法无据，本院不予支持。 被告煜翔公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六十一条、第一百六十二条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下： 一、解除原告邢伟东与被告青岛东夫启源房产营销策划有限公司于2018年5月31日签订的《定房协议》。 二、被告高密市煜翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告邢伟东购房款115383.1元。 三、被告高密市煜翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邢伟东利息损失（以115383.1元为基数，自2020年1月6日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 四、驳回原告对青岛东夫启源房产营销策划有限公司的诉讼请求。 五、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3121元，适用简易程序减半收取1560.5元，由被告高密市煜翔房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判员 刘 亭
二〇一九年三月十八日
书记员 王文杰 搜索“”