辽宁省大连市中级人民法院 民事判决书 （2019）辽02民终281号
上诉人（原审被告）：大连保利红旗房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区红旗街道岔鞍村。
法定代表人：何智韬，该公司董事长。
委托诉讼代理人：朱君莉，辽宁青松律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林红，辽宁青松律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：吴泓锐，男，1999年8月2日生，汉族。
被
上诉人（原审原告）：王椿鑫，女，1976年3月27日生，汉族。
被
上诉人（原审原告）：吴泓仪，女，1998年1月24日生，汉族。 以上三被上诉人共同
委托诉讼代理人：杨光永，辽宁三讼律师事务所律师。 上诉人大连保利红旗房地产开发有限公司因与被上诉人吴泓锐、王椿鑫、吴泓仪商品房销售合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初7978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 大连保利红旗房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求或发回重审。2.全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：
一、一审判决认定事实不清。一审认定“余下房款贷款于2018年7月10日确定未通过审批”,仅是指农商银行未通过被上诉人的贷款审批。如被上诉人如约履行提交贷款资料的义务,可以通过其他银行办理贷款。根据商品房买卖申请贷款的经验及交易习惯，因各银行的政策各不相同，购房者通过多次向不同银行申请贷款并最终获得其中一家或几家银行贷款审批的情况并不少见。被上诉人怠于向银行提交完整的贷款审批材料，其主张不能获得其他银行的贷款无据证明。故对案涉房屋贷款能否通过某一家或几家银行审批,一审没有查清。
二、一审认定“补充协议中关于按揭贷款的约定为格式条款,应当认定为无效”错误。案涉合同及补充协议是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，补充协议中不存在无效格式条款。1.《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十条、第五十二条、第五十三条对格式条款无效情形进行了规定，案涉补充协议不符合上述规定的任何一种情形。一审中，被上诉人主张是被欺骗签订的补充协议，协议中有关按揭贷款的条款为可撤销,被上诉人对其主张未提交有效证据证明,不应当认定。一审法院超越当事人诉求，直接认定该条款无效，有失公允。2.一审判决认为上诉人明知被上诉人不具有一次性支付全部房款能力，而让被上诉人签订补充协议显失公平是错误的。从案件反映的被上诉人财产信息可知，被上诉人拥有多处房产,月收入30余万元，在签订案涉合同当日即一次性支付了高达千万余元的房款。根据生活经验常识判断，不能得出上诉人明知被上诉人不具有一次性支付全款的能力的结论，补充协议中按揭贷款的约定对被上诉人并非显失公平。3.按揭贷款的约定为双方真实意思表示,内容明确清晰,不存在格式条款无效情形。被上诉人作为多年从事个体经营、房屋租赁等商事活动的商人，对巨额商品房买卖合同及补充协议中关于房屋价格、价款支付时间及条件等重要条款定应当慎之又慎，知晓且认可相关约定。双方对办理银行按揭贷款及后续处理中的权利义务清楚,不存在无效格式条款情形。4.按揭贷款的约定并无加重被上诉人责任、排除其主要权利情形。在商品房买卖合同中,买方最主要的义务是向卖方支付购房款，办理银行贷款系买方责任。在买方不能办理银行贷款的情况下,由买方通过现金一次性全款方式支付,是商品房买卖的通行做法,符合房屋买卖的基本特征和常理。在被上诉人首次未通过农商银行贷款审批时,上诉人并未立即要求被上诉人全款支付,而是积极协助被上诉人联系其他银行,通知被上诉人向其他银行提交相关资料，继续履行合同。可见，上诉人无意通过该条款损害被上诉人权益，并未加重被上诉人责任,亦未排除其主要权利。同时,全款购房与贷款购房作为支付房款的两种不同方式，各有利弊。贷款要支付利息，全款购房费用少,可以免除各种手续费及银行利息，很多购房者愿意一次性支付全部房款。被上诉人没有证据证明被上诉人选择以全款方式购房一定要比贷款方式购房承担更重的责任，或会因此排除其任何权利。5.即使将补充协议中有关按揭贷款的约定认定为格式条款,也不能当然认定无效。
三、一审判决适用法律不当。从《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）第二十三条的条文表述来看，该条款适用前提有两个:一是不能归责于双方的原因不能办理贷款，二是不能办理贷款导致合同不能继续履行，而本案并不适用。(一)本案房屋贷款不能办理是被上诉人的根本违约行为导致,从而导致案涉合同未能继续履行。1.被上诉人对其自身资金状况及还款能力应当清楚,即使其提交的情况说明内容真实,也是被上诉人在明知自身状况情况下申请超越其还款能力的贷款数额,系被上诉人的自身过错。2.被上诉人怠于履行贷款义务,不积极与上诉人协商更有利于双方履行合同的方案,而是直接拒绝继续履行,选择解除案涉合同及与案涉公建同一小区的其他两个公建的买卖合同,实质上是购房后反悔，违反诚实信用和公平原则。可见，案涉合同不是“履行不能”,而是被上诉人拒绝履行。被上诉人未按合同约定继续履行合同构成根本违约,无权要求解除案涉合同及与本案相关的其他两个合同。依据《合同法》第一百零七条、《商品房买卖司法解释》第二十三条规定，上诉人有权依法解除合同,并追究被上诉人的违约责任，要求其赔偿经济损失。3.被上诉人拒绝履行合同,违反诚实信用原则,上诉人因此遭受了严重损失。一审判决在被上诉人有过错的情况下,认定“不可归责于双方的原因”,判决上诉人承担首付款的利息,加重了上诉人的负担,对上诉人不公平。(二)本案未能订立商品房担保贷款合同，并不必然导致案涉合同及与本案相关另两个合同不能继续履行的后果。被上诉人具有雄厚的资金实力,案涉合同完全有继续履行的可能。被上诉人同时购买三套公建,一次性支付千万余元房款。该三套房产并非打包销售,并无同时购买之必要,即使无法贷款一千万元,完全可全款支付其中两套房产,不必然导致案涉合同和另案两个合同均履行不能。（三）一审判决僵化套用《商品房买卖司法解释》第二十三条,违反鼓励交易和诚实信用原则，对市场交易行为造成不良引导,引起不良的社会效应。
四、一审判决上诉人承担首付款的利息错误。上诉人依据商品房买卖合同收取被上诉人的房款,系基于合法理由。上诉人不属于商业银行等金融机构，没有义务向被上诉人支付银行贷款利息。在不可归责于开发商原因而致合同解除的类似案件中，法院并未支持购房者要求开发商承担已付款利息的诉求。被上诉人一审中从未主张上诉人存在违约,一审判决一方面认定“案涉合同解除的原因不可归责于双方”,另一方面又判令无过错的上诉人承担首付款利息,没有事实和法律依据。 吴泓锐、王椿鑫、吴泓仪辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意维持一审判决。
一、一审法院认定事实清楚。大连农商银行出具的《关于借款人王椿鑫按揭贷款1000万元贷审会未批复的情况说明》，证明余下贷款于2018年7月10日确定未通过审批,导致被上诉人履行合同不能。另外，被上诉人确实无力一次性付清全款。案涉商品房的拟贷款银行是大连农商银行，该银行未批复按揭贷款就是本案商品房按揭贷款未通过审批,不存在上诉人所称的一家银行贷款未获审批则可以再找下一家银行,直到有银行同意按揭为止。否则，双方不可能有最后付款日期的约定。银行贷款政策具有一致性，在同样条件下,一家银行贷款未获得审批，其他银行也难获审批。
二、《商品房买卖合同》与《补充协议》均为格式合同,其条款当然为格式条款。上诉人与被上诉人约定银行抵押贷款方式支付尾款，说明被上诉人没有能力一次性现金支付全部房款。上诉人与被上诉人签订的补充协议，约定“如不能取得贷款便一次性支付尾款”,对被上诉人显失公平。该条款对被上诉人买房具有决定性作用,上诉人在与被上诉人签订商品房买卖合同的同一时间签订补充协议的该条款，被上诉人没有料到,不是被上诉人的真实意思表示，明显加重被上诉人责任、排除被上诉人若按揭贷款未获批复则可解除合同的重大权利,一审法院认定该条款无效符合《合同法》第四十条规定。
三、本案符合《商品房买卖司法解释》第二十二条、《合同法》第四十条规定情形，一审判决适用法律适当。在签订合同之前，被上诉人提供的贷款材料，上诉人和拟贷款银行是明知的，也是初步审查过的。被上诉人不是房地产专业人士，其对按揭贷款银行未批复没有责任，不能当然说明被上诉人超越还款能力贷款。上诉人与被上诉人签订了银行抵押贷款方式支付尾款，与《补充协议》约定“如不能取得贷款便一次性支付尾款”的付款方式相冲突，上诉人对此没有对被上诉人进行提示。而且，上诉人的工作人员声称按揭办不下来便全额退款。上诉人利用其优势地位诱骗买房人签订不利条款，对买房人不公平。上诉人占用被上诉人资金的期间理应支付相应利息。另外，被上诉人后来再向浦发银行申请按揭贷款时，上诉人的工作人员要求配合其做虚假的财务报表，并私刻相应公司的印章，被上诉人认为此行为构成骗取银行贷款犯罪，故而未配合其行为。虽然被上诉人有其他几套房产，但其根本目的是按揭贷款买房，而不是将其他房屋卖掉后再买案涉房屋。 吴泓锐、王椿鑫、吴泓仪向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告于2018年5月31日签订的大连市甘井子区红南东街1-1号房商品房买卖合同及补充协议；2.被告返还原告首付房款2993060元，并从2018年8月1日起至付清之日按同期商业银行贷款利率支付利息；3.案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：原、被告于2018年4月13日签订大连西山林语认购书，约定原告认购由被告开发的西山林语商品房，并向被告支付定金100000元。2018年5月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于大连市甘井子区红南东街1-1号房屋出售给原告，建筑面积256.22平方米，总价款5893060元，原告应当于2018年5月31日前支付首付房款2993060元，剩余房款2900000元，于2018年6月30日前以商品房银行抵押贷款的方式支付。合同生效后，原告依约向被告支付首付款，余下房款贷款于2018年7月10日确定未通过审批，导致原告履行合同不能，原告因此向被告主张解除合同，并于2018年7月21日向被告发出律师函，双方未能达成一致意见。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案原、被告签订的商品房买卖合同，系双方真实的意思表示，内容合法，系有效合同，双方争议的焦点在于，原告因未能取得房屋贷款而导致履行不能的情况下，是否有权解除合同。根据《商品房买卖司法解释》第二十三条“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同”，本案中，双方一致同意采用商品房抵押贷款的形式支付剩余房款，在合同签订之前，被告曾把原告资料交给大连农商银行预审，对原告个人资信有一定的了解，原告对个人资信也未有隐瞒，最终原告的房屋贷款未能通过审批的原因不可归责于双方，因此原告可以请求解除合同。关于补充协议，被告在明知原告不具有一次性支付全部房款的能力，在签订了同意被告通过银行抵押贷款的方式支付尾款的合同的同时，让被告签订如不能取得贷款便一次性支付剩余尾款的补充协议，该协议对被告显失公平，作为格式条款提供方，对如此重要且对原告购买房屋起决定性作用的条款未能尽到提示义务，明显加重对方责任，排除对方主要权利，该条款应认定无效。关于利息及定金，根据《商品房买卖司法解释》第二十三条的规定，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。根据原告主张，被告应将购房本金2993060元及利息返还原告。关于利息的起算时间点，根据法律规定，被告应当向原告支付占用首付款期间的利息，现原告只主张从2018年8月1日起算，时间合理，一审法院予以认可。关于被告提出的定金及其他成本损失，定金不予返还及赔偿损失的前提是原告具有违约行为的主张。因案涉合同解除的原因不可归责于双方，双方对该合同解除均无过错，故对于被告提出的扣除定金、赔偿损失的主张，没有法律依据，一审法院不予采纳。 综上，一审法院判决:
一、解除原告与被告签订的《房地产买卖合同》（编号:2018020060）及补充协议；
二、自判决生效后十日内，被告返还原告首付款2993060元及利息(自2018年8月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至给付为止)；
三、驳回原、被告的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26526元(原告已预交)，由被告承担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 根据上诉人一审提供的西山林语认购书，被上诉人一审提供的收款收据、其家属与上诉人的工作人员田中日的微信聊天记录，双方一审提供的《〈商品房买卖合同〉补充协议（公建）》及双方当事人的陈述笔录，本院补充查明： 2018年4月13日，上诉人（甲方）大连保利红旗房地产开发有限公司与被上诉人（乙方）吴泓锐、吴泓仪签订《大连西山林语认购书》，第一条付款方式约定：乙方签订本认购书时须支付100000元（定金），并于签订认购书起7日内向甲方指定的金融机构提交贷款所需全部真实、有效、合法的贷款所需资料并通过该金融机构的贷款预审及向甲方补齐房款（贷款客户补齐首付款；一次性客户补齐全款），逾期未办理视为违约，本认购书自动终止，甲方有权将该房屋另行出售，并无需退还乙方定金。该定金作为其签订该房屋的《商品房买卖合同》及其附件的担保，在该房屋的买卖合同生效后将自动转为等额已付房款。 2018年5月31日，上诉人与被上诉人签订《〈商品房买卖合同〉补充协议（公建）》（以下简称《补充协议》），其中第二条约定：1.买受人选择按揭贷款方式付款的，应保证除首付款外的剩余房款于本合同签订后30日内全部支付至出卖人的银行账户。买受人签订合同后自行至金融机构或公积金管理中心办理贷款手续，结清办理贷款所需的各项资金、费用，及时与金融机构签署借款合同，确保按合同第六条约定的付款时间将所贷购房款支付给出卖人。2.买受人以贷款方式支付房款的，如未获批准或未足额批准的，买受人应在合同签订后30日内以一次性付款方式支付。《补充协议》还对双方其他权利义务进行了约定。上诉人认可《补充协议》文本由其提供。 2018年4月13日，被上诉人向上诉人支付定金10万元；2018年5月31日，被上诉人向上诉人支付首期房款2893060元。 另查明：被上诉人除向上诉人购买案涉房屋之外，还同时购买了同小区其他两套房屋。被上诉人称包含案涉房屋在内的三套房屋一起向大连农商银行申请办理1000万元的按揭贷款。此笔按揭贷款1000万元贷审会未批复的原因，上诉人与被上诉人均认可收到大连农商银行出具的《关于借款人王椿鑫按揭贷款1000万元贷审会未批复的情况说明》，载明因借款人王椿鑫家庭月工资收入不足以偿还按揭月还数额，大部分还款需用其家庭房产租金收入来偿还，且出租房产大多在外地，租金收入极不确定，存在潜在风险，因此经总行信用审查委员会审批，一致否决此笔按揭业务。 2018年7月，上诉人的工作人员田中日在与被上诉人的家人的多次微信聊天记录提到：如果被上诉人在任何银行办不了贷款，上诉人会退款，没有违约金；农商银行拒绝了上诉人好几个办贷款的。现在是通过公司领导关系找的浦发银行。并且，提到其要去刻制有关印章到外面找人帮被上诉人做财务报表。
本院认为，本案争议焦点是：一是上诉人与被上诉人签订的《补充协议》第二条有关贷款方式支付房款的补充约定是否应认定为无效格式条款；二是被上诉人是否有权解除其与上诉人就案涉大连市甘井子区红南东街1-1号房屋签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》。 关于第一个争议焦点。《合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”本案中，上诉人与被上诉人签订的《补充协议》第二条第2款约定：“买受人以贷款方式支付房款的，如未获批准或未足额批准的，买受人应在合同签订后30日内以一次性付款方式支付。”上诉人认可《补充协议》文本由其提供。从该条款的内容和形式来看，应系上诉人为了重复使用而事先拟定且在订立合同时未与对方协商的条款。相较于双方签订的《商品房买卖合同》文本，该条款的字号明显偏小，内容也未作任何加粗或变化字体等特别提示，且上诉人也未举证证明其在订约时提请被上诉人予以充分注意，因此补充协议中的该条款不能代表双方已就此形成合意。而且，商品房买卖合同涉及的标的额巨大，对于选择以首付款与银行按揭相结合作为付款方式的购房人而言，如果按揭申请未获批准，则难以在短期内一次性付清余款。因此，《补充协议》第二条第2款约定的付款方式显然加重了购房人的付款义务，属于《合同法》第四十条规定的“加重对方责任”的情形。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。根据上述规定，上诉人与被上诉人签订的《补充协议》第二条第2款约定属无效格式条款。关于上诉人提出被上诉人无据证明其选择全款方式购房比贷款方式购房要承担更重责任或排除其任何权利一节，
本院认为，商品房交易涉及的金额巨大，对于一般购房人而言，其在短期内以全款方式一次性支付房款所要承担的付款压力要远大于其在相当长的期限内每月支出一定数额的金钱偿还贷款所承担的付款压力，这根据日常生活经验即可知晓。况且，购房人采取何种房款支付方式，是在结合考虑其经济能力、资金的周转时间、资产的最优化利用、所得利益最大化等多种因素后决定的，并非上诉人所称贷款本金加上利息所得金额与全款付款金额孰多孰少的简单比较。故上诉人以贷款方式所需支出的本金及利息数额高于全款方式一次性支付的房款数额主张被上诉人选择全款方式支付剩余房款并未加重被上诉人的付款责任，有违生活常理，本院不予采纳。 关于第二个争议焦点。《商品房买卖司法解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”本案中，双方均认可没有明确约定贷款银行，是上诉人帮助被上诉人联系的大连农商银行。根据已查明的事实可知，被上诉人已向该银行提交了贷款申请手续，因该银行认为被上诉人家庭收入不足以偿还按揭月还款额，故而被上诉人的贷款申请未获批准。对此，上诉人提出被上诉人可通过其他银行办理贷款，是因被上诉人怠于向其他银行提交贷款资料而导致案涉房屋贷款不能办理，被上诉人构成违约的上诉观点，
本院认为，在双方未对房屋按揭贷款银行明确约定的情况下，被上诉人已向上诉人联系的大连农商银行申请贷款但未获审批；而且，根据被上诉人与上诉人的工作人员田中日的微信聊天记录显示，上诉人虽通过公司领导关系另找了浦发银行办理案涉房屋贷款，但又提到要到外面找人帮被上诉人做财务报表和刻制有关印章。在此情况下，被上诉人作为普通购房者对上诉人另寻的贷款途径和方式产生质疑，进而未配合办理银行贷款，符合一般购房人审慎交易的生活常理，并不能以此认定被上诉人存在拒不办理按揭贷款的主观故意。况且，按揭贷款审批与否涉及的是贷款机构的审查权限，上诉人并无证据证实被上诉人向大连农商银行办理贷款时具备的同等条件在其向其他银行申请贷款后必然获准。在此情况下，上诉人认为案涉房屋不能办理贷款是被上诉人违约行为所致，依据不足，本院不予采纳。至于上诉人提出被上诉人在明知其自身资金状况和还款能力的情况下，申请超越其还款能力的贷款数额，系被上诉人自身过错导致的上诉意见，
本院认为，购房人按揭贷款能否获得贷款机构的审批，并非购房人能够控制的范畴。从双方收到的大连农商银行出具的《关于借款人王椿鑫按揭贷款1000万元贷审会未批复的情况说明》的内容可知，银行除了认为借款人家庭月工资收入不足以偿还按揭月还款数额外，还认为借款人大部分还款所用的家庭房产租金收入不确定、存在风险，进而否决的该笔贷款业务。而关于还款能力的评估，已经超出了普通购房者的预见能力。故上诉人主张被上诉人按揭贷款未获大连农商银行审批系被上诉人过错导致，依据不足，本院不予采纳。综上分析，案涉房屋不能办理银行贷款应认定为不可归责于当事人双方的事由。在此情况下，案涉《商品房买卖合同》已不能继续履行。被上诉人请求解除《商品房买卖合同》及补充协议，符合法律规定，应予准许。关于上诉人提出案涉房屋即便不能办理银行贷款，并不必然导致《商品房买卖合同》无法履行的上诉观点，
本院认为，从本案已查明的事实可知，被上诉人除案涉公建房屋之外，同期还向上诉人购买了其他两套公建房屋，房款支付方式均为首付款与按揭贷款付款方式的结合。被上诉人采取此种付款方式旨在达到的购房目的是支出固定的款项同时购买三套公建房屋，而非是以放弃一套房屋为代价，用该房屋已付房款来履行其他房屋的付款义务，这既违背了被上诉人的真实购房意愿，亦无依据，本院不予采纳。 综上分析，根据《商品房买卖司法解释》第二十三条的规定，上诉人应当向被上诉人返还购房款本金及其利息。现被上诉人要求上诉人返还首付款2993060元，符合法律规定，本院予以支持。至于购房款利息，一审判令上诉人自2018年8月1日起按照中国人民银行同期贷款利息计算至给付之日止，不违反法律规定，本院予以支持。至于上诉人以其不是金融机构为由主张不应承担利息给付义务，与上述法律规定不符，本院不予采纳。 另，因上诉人在一审中并未提出独立诉请，故一审判决主文第三项“驳回原、被告的其他诉讼请求”表述有误，应更正为“驳回吴泓锐、王椿鑫、吴泓仪的其他诉讼请求。” 综上所述，大连保利红旗房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下： 一、维持大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初7978号民事判决第一项、第二项； 二、变更大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初7978号民事判决第三项为：驳回吴泓锐、王椿鑫、吴泓仪的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费26526元，按一审判决执行；二审案件受理费26526元，由大连保利红旗房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。
审判长 侯学枝
审判员 刘冬艳
审判员 刘丽媛
二〇一九年三月十八日
书记员 董 芳 来源：