广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0404民初336号
原告：施楚，女，1997年9月18日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区，
委托诉讼代理人：倪莎，广东瀛凯邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨艺，广东瀛凯邦律师事务所律师。
被告：珠海市恒荣房地产开发有限公司，住所地：珠海市金湾区红旗镇广安路26-48号梅雁大厦商住楼B座201房。
法定代表人：罗邦明，执行董事兼经理。
委托诉讼代理人：胡陵，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁浩裕，北京市盈科（珠海）律师事务所实习律师。
原告施楚与被告珠海市恒荣房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人杨艺，被告的委托诉讼代理人胡陵、梁浩裕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金169,916元（以1,247,550元为本金，按每日万分之二的标准，计算681天）；2、被告支付逾期办证违约金6986元（以1,247,550元为本金，按每日万分之零点二的标准，计算280天）；3、诉讼费用由被告承担。原告当庭明确第1项诉讼请求的计算期间为2017年3月1日至2019年1月9日；第2项诉讼请求的计算期间为2018年4月5日至2019年1月9日。事实和理由：原告与被告于2016年4月30日签订了《商品房买卖合同》（预售），合同约定原告购买被告开发的位于珠海市××红旗镇××号的房屋一套，房屋总价款为1,247,550元。按双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第十一条第（一）项约定，被告应于2017年2月28日交付房屋；第（三）项第2款约定，原告查验的该商品房存在屋面、墙面、地面渗漏或开裂等质量问题，由被告按照有关工程和产品质量规范、标准负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。第十二条约定，若被告向原告逾期交付房屋，被告应承担逾期交付的违约责任；第二十条约定，因出卖人原因，原告未能在商品房交付之日起400日内取得该商品房的房屋所有权证书的，被告应自逾期之日的次日开始直至办妥该商品房的房屋所有权转移登记之日止，向原告支付违约金。现原告已经按照合同约定完全履行了交付房款的义务，但被告知道2018年才获批《竣工验收备案表》，且原告发现该商品房存在墙面、地面开裂等严重质量问题，原告要求被告按照合同约定承担修复责任，但被告始终以敷衍态度对待，致使房屋一直未能交付，至原告起诉之日被告逾期交房天数共计681天，因被告原因一直逾期未向原告交付合格房屋，导致原告一直未能取得该商品房房屋所有权证书。原被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，双方均应按照约定享有各自的权利、履行各自的义务。现被告的行为严重违背了合同约定，给原告造成了严重的损失。为维护自己合法权益，原告遂起诉。原告提交的证据材料有：1、商品房买卖合同；2、购房款发票；3、房屋天花及楼顶照片。
被告辩称，对于原告第一项诉讼请求，原告主张的违约金计算标准与合同约定不符，且逾期交付违约金的计算不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原告并未举证逾期交付对其造成的实际损失，不应调整合同约定的违约金计算标准。对于逾期天数，被告已经于2018年8月28日取得商品房买卖合同约定的交付条件的相关文件，并已经向原告发出收楼通知。根据合同约定及法律规定，逾期天数应当于2018年8月28日截止，具体天数为546天。对于原告第二项诉讼请求，合同约定的办证期限起算日期为商品房交付之日，现案涉房屋应当认定于2018年8月28日视为交付，截止今天尚未超过合同约定的办证期限，未发生逾期办证的状况，被告不应承担逾期办证的违约金。合同中约定的办证日期与交付日期之间是有逻辑关联的，从商品房建设、交付、办证的一系列法律法规及政府部门办事程序看是有先后顺序的，交付条件中的两个证明文件是办证前必须取得的商品房项目大确权所必备的文件，因此，合同中交付及办证之间的日期是以假设2017年2月28日能达到交付条件实现顺利交付则在此日期后400日内应当办出产权证，本案恰好是因为被告未在合同约定的交付期限取得约定的相关文件而导致的，在此情况下根本不可能从合同约定的交付日期计算办证日期，且被告的一个违约行为不应当承担多重的违约责任，否则有失公平。本案中只有确定2017年2月28日为商品房交付日期这事实才能根据约定计算办证期限，显然主张逾期交付时不认可合同约定的交付期限，在主张逾期办证时又要求认定2017年2月28日为该商品房交付之日是自相矛盾的。被告向本院提交以下证据：1、竣工验收备案表；2、房屋测绘报告；3、短信截图、顺丰快递母单号及收楼通知书。本院
经审理认定事实如下：2016年4月30日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告以按揭贷款方式购买由被告开发的位于金湾区红旗镇×ד××”××房，总房款为1,247,550元。合同第九条交付条件约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2所列条件：1.该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”。合同第十一条交付时间和手续约定：“出卖人应当在2017-2-28前向买受人交付该商品房”。第十二条逾期交付责任约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照以下方式处理：按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期不超过90日，自本合同第十一条第（一）款约定的交付期限届满的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，但最高不超过该商品房总价款的1%，合同继续履行。（2）逾期超过90日后的15日内，买受人有权解除合同，……在上述时间内买受人未提出解除合同的，合同继续履行，出卖人按本款第（1）点承担违约责任”。第二十条房屋登记约定：“（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起400日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.合同继续履行，买受人不得以此为由解除本合同，出卖人应自逾期之日的次日开始直至办妥该商品房的房屋所有权转移登记之日止，每日按该商品房总价款万分之零点二的标准向买受人支付违约金，但该项违约金总额最高不超过该商品房总价款的百分之一”。合同签订后，原告付清了全部购房款1,247,550元。2018年8月28日，被告取得了恒荣花园涉案工程的《竣工验收备案表》，接着又取得了《珠海市不动产测量报告》。2018年8月31日，被告通过手机短信及快递的方式向原告发出收楼通知，通知原告涉案房屋已具备合同约定的交付条件，要求于2018年9月10日前带齐相关资料前往办理房屋交付手续。被告提交的手机短信截图显示，原告于2018年8月31日收悉上述收楼通知。被告提交的快递信息显示，原告于2018年9月1日收到《收楼通知书》。原告确认收到《收楼通知书》。由于原告指房屋质量存在问题，双方未办理收房手续，涉案房屋未实际交付使用。又查明，涉案房屋是毛坯状态交付，原告提交数张照片指房屋存在墙面开裂等情形，被告亦确认收到原告对房屋质量反馈的意见。以上事实有双方提交的证据及开庭笔录等在卷佐证。
本院认为，《商品房买卖合同（预售）》及附件是双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。
一、关于逾期交房违约金《商品房买卖合同（预售）》约定被告应在2017年2月28日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件的房屋交付原告使用，被告未能在合同约定的2017年2月28日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件的房屋交付原告，应承担相应的违约责任。
原告以涉案房屋存在质量问题，至今未与被告办理收房手续，房屋未实际交付为由，要求逾期交房日期计算至实际交付之日止（本案中原告主张计算至起诉之日即2019年1月9日）。
本院认为，出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接受，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持，但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。本案中，涉案房屋是毛坯状态交付，从照片反映的墙面开裂情况来看，并未达到“交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题”的标准。涉案房屋于2018年8月28日取得竣工验收备案表，已达到交付条件；且被告于2018年8月31日通过邮寄向原告送达售楼通知，且原告于当庭确认已经收到。原告主张的逾期交付的违约金应计算至2018年8月28日。对于原告主张的2018年8月28日之后的逾期交房违约金之请求，本院不予支持。按照《商品房买卖合同（预售）》约定的日万分之一的标准计算，本案中被告因逾期交房需要向原告支付的违约金为68,116.23元（1,247,550元×546天×0.0001）。
二、关于逾期办证违约金《商品房买卖合同（预售）》约定，因被告的原因，原告未能在该商品房交付之日起400日内取得该商品房的房屋所有权证书的，被告需向原告支付逾期办证违约金。本案中，原告主张自合同约定的交付之日即2017年2月28日为400日的起算点。
本院认为，原告一方面主张涉案房屋逾期交付、至今尚未实际交付，一方面又以2017年2月28日为“交付之日”计算400日的期间，显然自相矛盾。合同虽然未明确该项违约金的“交付之日”是约定交付之日还是视为交付之日还是实际交付之日，但是根据合同上下文的关联、违约金的补偿性质和有限惩罚性质、交易习惯等，此处的“交付之日”应与上述保持一致，即以2018年8月28日为400日的起算点为妥。故，截至本案判决时，尚未满400日的期限。原告的该项诉讼请求无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，
判决如下：
一、被告珠海市恒荣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告施楚支付自2017年3月1日起至2018年8月28日止的逾期交房违约金68,116.23元;二、驳回原告施楚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1919.02元，由原告施楚负担1180元，被告珠海市恒荣房地产开发有限公司负担739元。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 郭美玲
二〇一九年三月十七日
法官助理赵思远
书记员钟润华 来自