江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终302号
上诉人（原审被告）:张玲玲，女，1947年5月24日生，汉族，住无锡市。
上诉人（原审被告）:章沉香，男，1947年10月8日生，汉族，住无锡市。
委托诉讼代理人：张玲玲，女，系章沉香配偶。
被
上诉人（原审原告）：吉品名人苑业主委员会，住所地无锡市建业路**。
负责人：吴忠友，该业主委员会负责人。
委托诉讼代理人：沈建湖，无锡市滨湖区华宇法律服务所法律工作者。
上诉人张玲玲、章沉香因与被上诉人吉品名人苑业主委员会（以下简称吉品名人苑业委会）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2018）苏0213民初603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张玲玲、章沉香上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持其上诉请求。事实与理由：1、吉品名人苑业委会作为原告诉讼主体不适格，无权主张物业服务费。吉品名人苑业委会是违法成立的非法组织，成员选举未达到双过半的票数要求。吉品名人苑业委会主张物业合同纠纷，却未能提供相关合同，在一审中提供的证明，同一内容却有两个版本，一份只有无锡市南长区迎龙桥街道社区居民委员会(以下简称居委)的章，还有一份上除了这个章之外还有无锡市南长区迎龙桥街道办事处（以下简称迎龙桥街道办事处）的章，有理由怀疑盖章的真实性。2、本小区物业实为于红春个人承包，而非业委会自治。于红春向一审法院提供的其与业委会签订的聘用合同书系伪造。3、吉品名人苑业委会主张的物业服务费标准不合法，其服务不能达到收取0.7元/平方米/月的标准。
被上诉人吉品名人苑业委会辩称：1、吉品名人苑业委会在2015年2月11日依法向政府行政主管部门进行备案登记，虽然目前任期已满，但在新一届业委会未选举产生前，由吉品名人苑业委会继续履行管理职能，符合全体业主的共同利益。吉品名人苑业委会一审中提供的证明先后找居委和迎龙桥街道办事处盖章，用于其他诉讼作为证据材料，本案中因未能及时调档，故提供了两个阶段形成的版本，仅有一个章的是在居委盖章后吉品名人苑业委会留存的复印件，之后提供的是法院前次诉讼中留存的版本。2、吉品名人苑业委会向小区全体业主收取物业服务费的标准，是业委会通过自治方案的形式予以公布确定并得到大多数业主同意，同时也得到当地社居委和街道的认可，且未超过原物业公司的收费标准。因而其向业主提供物业服务，收取一定的物业服务费完全合法合理。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。吉品名人苑业委会向一审法院起诉请求：张玲玲、章沉香立即缴纳物业服务费用5761元、水费866元，以及逾期利息(自2018年1月17日起至实际给付之日止,以6627元为基数,按中国人民银行同期存款利率计算)。一审认定事实如下：章沉香系吉品名人苑7号601室（建筑面积为129.11平方米）的所有权人，其与张玲玲系夫妻关系，双方于1974年7月27日登记结婚。张玲玲、章沉香自2014年7月起至今未交纳过吉品名人苑7号601室房屋的物业费、水费，吉品名人苑业委会曾在小区门口张贴催收公告，并向其邮寄催款函。无锡市建业路吉品名人苑小区原由无锡市吉品物业管理有限公司进行物业管理服务。2015年2月11日，无锡市南长区住房保障和房产管理局物业管理科出具《无锡市物业管理区域内业主委员会备案回执》，载明：位于无锡市的无锡市吉品名人苑业主委员会已于2015年1月22日改选成立，资料已报我局备案（有效期三年）。同年11月12日，居委、迎龙桥街道办事处出具证明，载明：吉品名人苑小区目前实行业主委员会自治管理。本届业委会于2015年1月22日改选成立，资料已报南长区住房保障和房产管理局物业管理科备案。2018年2月起，吉品名人苑业委会的筹备改选工作已经开始，至2018年7月27日开庭时，新一届吉品名人苑业委会尚未选举产生。吉品名人苑业委会曾于2015年向原无锡市南长区人民法院（以下简称南长法院）对部分业主拖欠物业管理费提起诉讼。该案诉讼中，南长法院至居委调查，该居委反映：
一、2014年3月份，在湖滨中学召开业主大会，有一百多个人来开会，选举是成功的。大会上，讲到小区物业管理有两种模式，一种是选物业公司管理，一种是业委会自我管理（由于红春全权管理），最终选自我管理的多。业委会将业主公约等有关材料报送给居委。
二、后来业委会分成两派，有的委员开始辞职，7个委员中有5个辞职，没人管事，居民就开始反映，要求增补。街道要求居委帮助增补，2015年1月的增补是以书面形式上门征求意见，按选票得数，这是由一个居委干部带一个居民，一户一户上门收票的。
三、吉品名人苑小区原来由开发商成立的物业公司进行物业管理，物业费按0.7元/㎡，一直亏损，物业公司要求涨价，从0.7元涨到1元多，居民不肯，这个小区小、资源少，靠停车费、物业费维持物业管理开支。南长法院还在该居委调取了2014年4月11日加盖吉品名人苑业委会印章的《对当前吉品物业的几点说明》（复印件），载明：“一、2014年3月16日召开的业主大会，选择小区物业管理方案，经146户参加投票的业主投票选择，共有69户选择由于红春负责物业管理的方案，占投票总数的47.26%，选择外聘物业公司管理的户数占64户，占投票总数的43.84%。13票是废票，根据国务院物业管理法规定，业主大会作出决定须有物业管理区域1/2以上有投票权业主参加并经与会业主投票数1/2以上通过，上述二议案均不足1/2，均未通过。为了本小区安定过渡，同意暂时实行于红春负责物业管理的方案，在实施该方案的过程中，依据规定此方案必须由提案方组织成立自行管理的执行机构、管理人，业委会只是该自治方案的监管方。
二、鉴于以上自治方案，根据江苏省物业管理条例，自治方案提出方首先应做以下几项工作：1、成立自治管理委员会（而非业委会，无锡所有自治的小区无一例外）；2、公示自治管理方案（提交业委会、交全体业主审核）；3、提出与老物业移交方案；4、公示物业移交报告。
三、电梯维护需要老物业交清所欠维保费，新的维保费应有负责收款方先行垫付才能维保，不交钱是没人来小区维保的。
四、目前并没有小区任何资产或资金在本业委会控制之下，不具备作为合同主体所需承担的支付资金给合同执行方的能力，需要管理机构或管理人来支付款项，有业委会监督执行。
五、业委会已经将审核的收据交钮新权同志，已经证明业委会同意钮新权同志作为管理执行方开始按业委会监督审核过的金额收取物业费，收费开始后自然将由收款管理人保证小区所有设备和资产的运转完好（包括电梯），一切责、权、利全部由小区物业管理方承担。本业委会只根据由于红春负责物业管理物业的自治方案规定，把总费用控制在379000元以下，来监督小区物业管理正常运转，这一点和任何一家物业公司来管理的方法并无两举”。附记“由于业委会内部矛盾，业委会对开发商和老物业的权利追讨无法推进，业主权利置于风雨飘摇中”。关于双方争议的事实和证据：1、关于小区的物业管理模式，吉品名人苑业委会主张小区由业委会自治管理，为此提交了本院（2017）苏02民终1546号民事判决书，该判决已生效，判决认为小区事实上由吉品名人苑业委会在进行物业服务，有权向业主收取物业费。张玲玲、章沉香主张吉品名人苑业委会成立不符合法定要求及小区由于红春个人承包物业管理，提交了选举材料、12345来信办理平台答复的结果及吉品名人苑业委会自2015年1月到2017年9月的部分收支凭证，其中，12345来信办理平台答复内容为：2014年年底，……业委会一部分成员要重新选择物业公司，一部分成员要小区原保安于红春承包小区管理，在这种情况下，召开了全体业主大会，选举于红春承包管理小区，业委会是否与于红春签订合同，没有向街道和区住建局物业科备案，根据《无锡市物业管理条例》的规定，小区成立业主自治管理委员会要向街道、区住建局物业科备案，至于业委会与物业公司或个人签订合同是不需要备案的。吉品名人苑业委会质证认为，其经改选成立后报备南长区住建局，得到有关部门的认可，具有合法性。小区的物业自治管理也是通过业委会多数人的同意，具体的管理系委托于红春进行，同时其对于红春的管理进行监督。就相关情况，一审法院对于红春进行了询问。于红春来院陈述：在原物业公司撤出后，业委会出了个自治方案，贴在小区大门口，业委会聘请其管理绿化、卫生保洁、维修、保安工作，有聘用合同，业委会每月付工资。绿化是包给原物业公司搞绿化的人做的，保洁是其妻子和另一个阿姨做的，保安是其找的人做的，维修其能做的就做，不能做的在外面找人做。这些人的工资都是业委会给其，其发给他们。其向业主收水费、停车费、物业费，收取后交给业委会，给业主的票据也是盖业委会的章。维修费等费用，其向业委会申请，业委会把钱给其，开支是由业委会决定的。总水表是自来水公司来抄的，业主水表是其抄的，每次抄表，为计算方便会凑整数，但是收据上面是有底数的。于红春还向法院提交了其与业委会于2017年1月签订的聘用合同书。2、关于对小区提供的物业服务收费标准，吉品名人苑业委会提交了《在业主委员会领导下的物业自治方案》。该方案列明了物业自治方案、自行管理的内容、自行管理的标准、自行管理的费用、物业预计收入、物业支出预算等内容，承诺不涨价，不降低现有管理水平。物业预计收入中列明如下收费标准：1、应收管理费，入住户收取标准为房屋建筑面积*0.7元/平方/月；2、电梯使用费，电梯高层享用电梯使用的有110户，全年应收39600元，即每户每年收取360元；3、公贴电费，全年应收10944元，小区共228户，即每户每年收取48元；4、电梯维修基金，收取标准为房屋建筑面积*0.1元/平方/月。张玲玲、章沉香提交了水箱清理的照片、墙面破损照片等，吉品名人苑业委会质证认为，即使小区物业管理有不足之处，有待整改，也不能作为不交物业费的理由；对水箱清理照片的真实性无异议，水箱本来就是脏了才清洗，清洗出脏物是正常的；对墙面破损照片真实性无异议，墙面修复后存在破损是有可能的。3、关于水费收费标准，吉品名人苑业委会提交了无锡市自来水公司自来水收费标准：2015年2月前为3.2元/吨，2015年3月起为3.9元/吨，2017年5月起为3.86元/吨。吉品名人苑业委会陈述，水表是两个月抄一次，2014年10月20日收据载明应收水费为16元【（1651吨-1646吨）*3.2元/吨】，2014年12月18日收据载明应收水费为48元【（1666吨-1651吨）*3.2元/吨】，2015年2月25日收据载明应收水费为32元【（1676吨-1666吨）*3.2元/吨】，2015年4月16日收据载明应收水费为19.5元【（1681吨-1676吨）*3.9元/吨】，2015年6月20日收据载明应收水费为59元【（1696吨-1681吨）*3.9元/吨】2015年8月18日收据载明应收水费为20元【（1701吨-1696吨）*3.9元/吨】，2015年10月20日收据载明应收水费为98元【（1726吨-1701吨）*3.9元/吨】，2015年12月20日收据载明应收水费为48元【（1741吨-1726吨）*3.2元/吨】，2016年2月20日收据载明应收水费为55元【（1755吨-1741吨）*3.9元/吨】，2016年4月20日收据载明应收水费为59元【（1770吨-1755吨）*3.9元/吨】，2016年6月20日收据载明应收水费为66元【（1787吨-1770吨）*3.9元/吨】，2016年8月20日收据载明应收水费为39元【（1797吨-1787吨）*3.9元/吨】，2016年10月18日收据载明应收水费为20元【（1802吨-1797吨）*3.9元/吨】，2016年12月18日收据载明应收水费为51元【（1815吨-1802吨）*3.9元/吨】，2017年2月18日收据载明应收水费为39元【（1825吨-1815吨）*3.9元/吨】，2017年4月18日收据载明应收水费为20元【（1830吨-1825吨）*3.9元/吨】，2017年6月18日收据载明应收水费为39元【（1840吨-1830吨）*3.9元/吨】，2017年8月18日收据载明应收水费为59元【（1850吨-1840吨）*3.9元/吨】，2017年10月23日收据载明应收水费为39元【（1860吨-1850吨）*3.9元/吨】，2017年12月20日收据载明应收水费为39元【（1870吨-1860吨）*3.9元/吨】。吉品名人苑业委会同意对2017年6月18日收据上载明的水费按3.86元/吨计算，2015年12月20日收据载明的水费按3.2元/吨计算。张玲玲、章沉香称其水表曾被盗过，水表读数不准确，但其未提供相应证据。上述事实，有房屋登记簿证明、证明、票据、（2017）苏02民终1546号民事判决书、催交告示、催款函、物业自治方案、告示、通知、公告、选举材料、回复结果、收支凭据、照片、谈话笔录及双方当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，本案争议焦点：
一、吉品名人苑业委会作为原告提起本案诉讼是否适格，其是否有权主张物业服务费；
二、吉品名人苑业委会主张的物业服务费标准是否合法，张玲玲、章沉香是否具有不交物业服务费的合法情形。
三、吉品名人苑业委会主张的水费金额有无事实及法律依据。关于争议焦点一，吉品名人苑业委会依法成立并已进行备案登记，虽然任期已满，但新一届业委会尚未选举产生，由该业委会继续履行管理职能，符合小区全体业主的共同利益，故对原告的主体资格法院予以确认。根据《中华人民共和国物权法》的规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。业主委员会系全体业主实施自治性管理的组织，其具有自行管理或者委托物业服务企业或者其他人管理小区建筑物及其附属设施的权利。吉品名人苑业委会实行自治管理，并将物业管理由于红春承包，二者并不矛盾，于红春亦确认相应的物业费等费用的收取权利系吉品名人苑业委会拥有，而非其个人享有。吉品名人苑小区事实上由吉品名人苑业委会在进行物业服务，应认定吉品名人苑业委会有权向业主收取物业费。关于张玲玲、章沉香提出的吉品名人苑业委会自治管理未进行备案的辩称意见，法律法规并未有明确规定业委会自治需要备案，因此，对该辩称意见不予支持。关于争议焦点二，吉品名人苑业委会主张的物业服务费收取标准已由该业委会通过自治方案的形式予以公布确定，且该标准未超出小区原物业服务合同的收费标准，法院予以支持。按自治方案载明的物业服务收取标准计算，自2014年7月至2017年12月31日止，张玲玲、章沉香应交纳的物业管理费3795.83元（129.11平方米*0.7元/平方米/月*42个月）、电梯使用费1260元（360元/年*3.5年）、公共电费168元（48元/年*3.5年）、电梯维修基金542.26元（129.11平方米*0.1元/平方米/月*42个月），合计5766.09元，吉品名人苑业委会按5761元主张系其自行处分权利，法院予以支持。关于争议焦点三，张玲玲、章沉香称2014年其水表曾经被盗，水表计数不准，但其未提供水表被盗的相关证据，且其在认为水表被盗、现使用的水表计数不准后，其未更换水表或采取其他措施，至今仍继续使用该水表，故其水费的计数标准应以该水表显示的读数为准。按无锡市自来水收费标准计算，张玲玲、章沉香应交水费为840.2元，对吉品名人苑业委会主张的水费超出部分，法院不予支持。吉品名人苑业委会的其他诉讼请求合法有据，法院予以支持。但是需要说明的是，吉品名人苑业委会在提供物业服务过程中，也应提高服务质量，切实站在为业主服务的角度解决业主的实际问题，尽可能地得到大多数业主的认可。对于业主提出的服务瑕疵问题，也应当加强改进，及时与业主沟通，加快处理速度。从本届业委会的成立、物业管理方式的选择，还有新一届业委会的筹备看，已经反映出该小区业主想法和意见分歧较多、物业管理有一定难度，广大业主应当从整体利益出发，提高团结合作的意识，按照少数服从多数的原则决定物业管理事项。业委会与业主之间应当加强沟通交流，形成良性互动，以利于小区物业管理的长期发展。依照《中华人民共和国物权法》第八十一条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：
一、张玲玲、章沉香于判决发生法律效力之日起十日内支付吉品名人苑业委会物业服务费用5761元、水费840.2元，并支付利息（自2018年1月17日起至实际给付之日止，以6601.2元为基数，按中国人民银行同期存款利率计算）。
二、驳回吉品名人苑业委会的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由吉品名人苑业委会负担1元，由张玲玲、章沉香负担49元。二审中，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。二审中，双方一致确认案涉小区已经居委协调由新的物业公司于2019年1月1日接管小区物业服务。二审争议焦点为吉品名人苑业委会是否有权向张玲玲、章沉香收取物业服务费。
本院认为：吉品名人苑业委会已成立并进行备案登记，且早在2015年即已其名义对部分拖欠物业服务费的业主提起诉讼，并由本院生效文书确认小区事实上由吉品名人苑业委会在进行物业服务，其有权向业主收取物业费。本案争议主要发生在上一届业委会任期已满，但新一届业委会尚未选举产生的过渡期间，经法院查明事实反映，由于业主意见相对分散，未能形成有效决议，故由该业委会继续履行管理职能，符合小区全体业主的共同利益。目前小区已由新的物业公司接管，吉品名人苑业委会本案诉请的物业服务费系在此之前其通过聘请于红春承包物业服务而产生的费用，且主张的收取标准已由该业委会通过自治方案的形式予以公布确定，该标准未超出小区原物业服务合同的收费标准，故应予支持。吉品名人苑业委会在提供物业服务过程中尽管存在瑕疵，但并不足以否定业委会提供的所有物业服务内容，且根据同类案件相同处理的原则，之前已由多份生效文书确认吉品名人苑业委会按此标准收取物业服务费，故一审法院判决张玲玲、章沉香按照诉请标准缴纳物业服务费并无不当。综上，张玲玲、章沉香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张玲玲、章沉香负担。本判决为终审判决。
审判长 沈 君
审判员 贾建中
审判员 龚 甜
二〇一九年三月十七日
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