镇江市丹徒区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1112民初217号
原告：凌立新，男，1967年7月15日生，汉族，住镇江市。
委托诉讼代理人：袁巧贵，江苏丹正律师事务所律师。
被告：王前，男，1975年1月29日生，汉族，住镇江市。
被告：王志芳，女，1976年4月14日生，汉族，住镇江市。 原告凌立新诉被告王前、王志芳租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年3月11日公开开庭进行了审理。原告凌立新及其委托诉讼代理人袁巧贵、被告王前、王志芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告凌立新向本院提出诉讼请求：1、确认被告从2019年4月17日至2022年4月17日每年应支付租金55000元，被告一次性缴纳三年租金165000元；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告为经营丹徒区新城XX宾馆，与镇江瑞丹住宅发展有限公司签订房屋《租赁合同》，从2013年4月17日至2022年4月17日止，租赁镇江市丹徒区XX路（现XX路）XX号一至三层商品房。在合同履行期间，因镇江瑞丹住宅发展有限公司负债，原告在2018年8月15日，通过镇江市丹徒区人民法院拍卖（执行裁定书：2017苏11**执恢356号之二），买下被告租赁的商品房，并于2018年8月27日办理了不动产权证书登记手续。为确立新房主与承租人之间的关系，原被告双方在2018年10月16日见面进行友好协商，后又于2018年10月27日见面协调合同期内后三年租金未果。原告还就租金沟通事宜分别于2018年11月2日、2018年11月23日向被告发送通知书，被告也于2018年11月26日约原告见面商谈，但均协调未果。基于以上事实，故原告诉至法院。 被告王前、王志芳共同辩称：不同意房租按55000元/年计算。合同是与开发商签订的，没有与原告签订，应按照原合同履行。如原告要涨房租应签订新合同，按照10%/年递增，如原告不同意则按照30000元/年履行最后三年。我与原告曾三次协商房租价格均未达成一致意见。也曾提过三个方案：要求按照30000元/年计算，三年后合同到期就不租了；如原告按照10%的幅度涨租，被告愿意继续签订合同，但要求延长租赁期限；或原告将案涉的宾馆过户至原告名下。 当事人围绕自己的诉讼请求向本院提交了证据，本院组织各方当事人进行了质证，对当事人无争议的证据和事实本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的庭审陈述，结合各方的举证质证意见，本院认定如下案件事实： 被告王前、王志芳系夫妻关系，自2013年起两被告即承租XX路XX号房屋，并与镇江瑞丹住宅开发有限公司签订《租赁合同》一份，约定租赁期为九年，自2013年4月17日起至2022年4月17日止。租金及缴纳方式约定：1、房屋租金30000元/年（不含税价）；2、租金2013年4月-2016年4月租金三年一次性付清；租金2016年4月-2019年4月三年一次性付清，后三年房租以双方协调而定先付后租（交付房租以收据为准）。2014年1月8日，被告王志芳在上述承租房登记成立丹徒区新城XX宾馆，经济性质为个体工商户。自2013年至2019年4月17日前的房租被告已缴纳，前三年每年交一次房租，2016年至2019年的房租在2016年年初一次性缴纳。 被告在租赁经营期间，本院依据发生法律效力的（2009）徒民一初字第1312号民事判决书、（2017）苏1112执恢356号之一执行裁定书，依法对登记在案外人镇江瑞丹住宅发展有限公司名下的涉案房产进行拍卖。本院发布的《拍卖公告》载明：“六、特别提醒：标的物存在租赁关系，租期为2013年4月17日至2022年4月17日，租金交至2019年4月17日。标的物以实物现状为准，本院不承担拍卖标的瑕疵保证。有意者请实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。”后原告凌立新作为竞买人竞得案涉房产。2018年8月15日，我院作出（2017）苏1112执恢356号之二执行裁定书，裁定涉案丹徒区XX路（现XX路）XX号1层房产及相应的其他权利归凌立新所有，财产所有权自裁定送达买受人凌立新时起转移。2018年8月27日，凌立新至房管部门领取涉案房屋不动产权证。 原告拍得案涉房产后，就该房屋租赁合同期内2019年4月17日至2022年4月17日三年的租金问题与被告多次交涉，并于2018年11月2日向被告寄送《告知书》，2018年11月19日寄送《通知书》，以寻求进一步协商租金事宜，欲增加年租金为55000元/年，但双方未能达成一致意见。 以上事实，有当事人提供的租赁合同、（2017）苏1112执恢356号之二执行裁定书、不动产权证书、工商登记资料、通知书、告知书及其庭审陈述证实，本院予以认定。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，承租人王前与镇江瑞丹住宅开发有限公司签订的《租赁合同》不违反法律规定，合法有效。在租赁关系存续期间，案涉房屋因法院拍卖而发生的所有权变动，即房屋的所有人由镇江瑞丹住宅发展有限公司变更为原告凌立新，不影响该租赁合同的效力，即原告虽不是租赁合同的签订人，但仍应按照租赁合同的约定享有权利、履行义务，而被告即承租人的权利不因该房屋所有权的变动而消灭或者受到妨碍，除非双方经协商一致另行达成了新的协议对原租赁合同内容进行了变更。 关于房屋租金的问题，根据该《租赁合同》规定：“第三条：租金及其缴纳方式：1、房屋租金30000元/年（不含税价）；2、租金2013年4月-2016年4月租金三年一次性付清；租金2016年4月-2019年4月三年一次性付清，后三年房租以双方协调而定先付后租（交付房租以收据为准）。”从该条规定可以看出，租金问题共分为两项进行约定：第1项是关于租金数额的规定即30000元/年；第2项是关于租金支付方式的规定，每三年支付一次，前两次均规定“三年一次性付清”，第三次即“后三年房租以双方协调而定先付后租”，即该条未明确系“三年一次性付清”抑或其他方式（譬如一年一付、半年一付、按季付款等），但能明确的是承租人必须“先付后租”。现原告主张按照55000元/年的标准给付租金，不符合合同约定，本院不予支持。关于支付方式，合同中并未载明，双方亦未能达成一致，
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中第三次即2019年4月17日至2022年4月17日期间的租金支付方式没有明确约定，但第一次、第二次即2013年4月17日至2016年4月17日以及2016年4月17日至2019年4月17日均明确规定了“三年一次性付清”，且先付后租，故本院参照第一次、第二次付款方式，确定后三年房屋租金合计90000元应于2019年4月17日前一次性付清。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百一十二条、第二百二十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，
判决如下： 一、被告王前、王志芳于2019年4月17日前支付原告凌立新20**年4月至2022年4月的房屋租金90000元。 二、驳回原告凌立新其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为1800元，由原告凌立新负担900元，被告王前、王志芳共同负担900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。
审 判 员 曾纪雄
二〇一九年三月十七日
法官助理 艾立奎
书 记 员 马 劦 关注微信公众号“”