山西省长治市城区人民法院民事判决书（2019）晋0402民初258号
原告：长治市金色物业管理有限公司，住所地长治市金色嘉园9号楼2单元21房。
法定代表人：程冬根，职务经理。统一社会信用代码×××。
委托诉讼代理人：贾文峰，系山西九星律师事务所律师。
委托诉讼代理人：崔志强，系山西九星律师事务所律师。
被告：吴保峰，男，1979年4月14日出生，汉族，山西省长子县人，无业，现住长治市。
委托诉讼代理人：陈建军，系山西健腾律师事务所律师。
原告长治市金色物业管理有限公司诉被告吴保峰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长治市金色物业管理有限公司的委托诉讼代理人贾文峰、崔志强，被告吴保峰及其委托诉讼代理人陈建军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告长治市金色物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决被告向原告支付物业服务费2404元、电梯维保费1440元、二次供水费360元、生活垃圾处理费120元，共计4324元及逾期付款利息（按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年年初，根据《物业管理条例》等法律、法规及政策，原告与长治市康泰房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告接收长治市城区府后西街华悦尚城小区的物业管理。同时约定“本物业管理区域物业服务费收费选择以下方式：包干制，物业服务费用由业主按其拥有的建筑物面积缴纳，具体标准如下：高层住宅每平方米每月1.2元，业主应于交房之日起交纳物业服务费用；物业服务费用按年交纳”等内容。被告系原告管理的长治市××区号（建筑面积104.32平方米）业主，被告同意按物业公司规定时间交纳管理费及代收代缴费用并于2015年6月23日入住该房屋。而被告入住后物业服务费、电梯维保费、二次供水费、生活垃圾处理费仅交至2017年8月9日，自2017年8月10日起开始拖欠费用。经原告多次催要，被告仍未交纳。被告拖欠期间原告仍按《前期物业服务合同》履行了物业管理义务。原告为维护合法权益及小区的正常管理，诉至法院，请人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。
被告吴保峰辩称，原告作为物业公司并未与被告成立物业管理合同关系。原告对被告的物业进行管理不具有合法性。原告取得本案物业管理工程资格程序违法。前期物业管理合同中，原告取得资格没有经过建设方的招投标，也没有经过有关政府部门批准后进行协议，因此本案原告诉讼资格不具有合法性，其不具备民事权利。原告没有尽到其物业管理应承担的职责，因此原告的诉请不应得到法律的支持。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了前期物业服务合同、交房通知书、被告身份证、房屋交接书、业主家庭信息表、住宅室内装饰装修管理协议、电梯使用服务合约、消防安全协议书、华悦尚城物业管理收费清单、照片、电梯维护保养合同书、供水设备巡检及维保协议书、原告为该小区缴纳相关费用的票据、长治市房产服务中心物业管理科出具的答复状，主要证明原告合法取得管理华悦尚城小区的权利，由原告收取相关物业费用及代收代缴费用；被告在接收房屋时签字确认按物业公司规定缴纳相关费用、并曾缴纳过部分物业费；原告在办公室内张贴有收费标准；原告向被告催缴物业费情况；被告应缴纳电梯维保费及二次供水费；经长治市房产服务中心物业管理科调查核实，小区运行正常，但遗留问题较多，70%业主拒缴物业费造成小区管理困难。经质证，被告对前期物业合同的真实性持有异议，主张该合同无签订时间，完全可能事后补签，也未经过合法招投标程序，不具真实性与合法性；交房通知书与房屋交接书加盖非备案公章，也无法人公章，不具有合法性与真实性；电梯使用服务协议中，出现了顺业物业管理公司，与本案无关联性；对物业管理收费单与收费标准无异议，但主张该费用非向原告缴纳，收费标准与本案不具关联性；华悦尚城物业非原告，与原告不具有关联性；对电梯维护保养合同书、供水设备巡检及维保协议书持有异议，主张该证据无相应公章，未反映原告主体；对原告代缴电梯及供水费用的票据不持异议，但主张原告无资格和义务管理华悦尚城小区，其行为不具有合法性；对答复状真实性不持异议，但主张物业管理不到位是事实，物业公司完全代表开发商利益，所以业主与开发商的纠纷实质是业主与物业公司间纠纷。被告为支持其主张，向本院提交了照片、工商登记信息表、证人（师淑娟、桑水英、李新春）证言，主要证明物业公司未按约定承担物业管理义务、破坏主体结构私自将公用通道改变为商铺、在小区公用面积中私自增加购置物、原告成立时间为2014年2月27日、营业执照于2019年1月24日已到期。经质证，原告对照片真实性持有异议，主张拍摄时间无法确定，不能证明小区的真实情况，也不能证明小区始终存在此现象；如照片真实，则能证明物业公司对该小区进行了管理；小区业主主要是对建设单位遗留问题存在意见，长治市房产服务中心物业管理科接到业主投诉后查实，小区物业公司运行正常，业主不交费是由建设单位遗留问题所致；原告登记于2014年，但要求被告支付的费用从2016年开始计算。经举证、质证及庭审调查，
本院查明如下事实：原告长治市金色物业管理有限公司成立于2014年2月27日。原告与长治市康泰房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，主要约定长治市康泰房地产开发有限公司选聘原告对华悦尚城等提供前期物业管理服务。被告系华悦尚城小区2号楼2单元1602室业主。原告提交的房屋交接书移交方为华悦尚城物业、接收方为被告。原告提交的《住宅室内装饰装修管理协议》、《消防安全协议书》与《电梯使用服务合约》业主由被告签名、对方加盖为华悦尚城物业专用章，《电梯使用服务合约》落款处为长治市顺业物业管理有限公司。原告提交的催缴物业服务费通知中落款物业为华悦尚城物业。庭审中，原告主张其于2013年入驻华悦尚城小区，并与开发商签订前期物业服务合同；华悦尚城物业不具备主体资格，其为业主加盖华悦尚城物业印章目的是区分开发商所建三个小区；长治市顺业物业管理有限公司系原告前身。经询问，被告否认，并主张其对原告与开发商签订合同不知情，其小区物业公司为华悦尚城物业与顺业物业公司，其所缴纳费用加盖均为华悦尚城物业印章，业主有问题也是找华悦尚城物业公司解决。
本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告主张其与被告间形成物业服务合同关系，但被告否认，并主张与本案所涉小区形成物业管理服务合同的为华悦尚城物业公司，且原告所举证据与其主张缺乏关联性，故本院对原告的该项主张不予支持。同时，原告虽主张长治市顺业物业公司系其前身、华悦尚城物业是区分开发商所建三个小区所为，但被告否认，原告亦未就其与长治市顺业物业公司、华悦尚城物业间关系提供有力证据佐证，应由原告承担举证不能的法律责任。因此，本院对原告的请求不予支持。综上，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第八条规定，
判决如下：驳回原告长治市金色物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费100元、减半收取50元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。
审判员 申玉青
二○一九年三月十七日
书记员 王佳琪