河北省高阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0628民初374号
原告:河北利通塑料制品有限公司，住所地高阳县庞口镇石家庄村。统一社会信用代码9113062879265225XM。
法定代表人：王宇杭，总经理。
委托诉讼代理人：邢保强，河北颂和安达律师事务所律师。
被告:赵志强，男，1956年11月11日出生，汉族，住高阳县。
被告:杨尚鹏，男，1983年2月24日出生，汉族，住高阳县。 二被告
委托诉讼代理人：张喜庆，河北大午律师事务所律师。 原告河北利通塑料制品有限公司（以下简称利通公司）与被告赵志强、杨尚鹏排除妨害纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告利通公司的委托诉讼代理人邢保强、被告杨尚鹏及二被告委托诉讼代理人张喜庆到庭参加诉讼，被告赵志强经本院传唤未到庭。本案现已审理终结。 利通公司向本院提出诉讼请求：
一、请求法院判令被告迁出占有使用的房屋：北房九间、北房后面西侧三间、西房北侧三间、南房七间、西房七间、北房后面东侧三间。
二、请求法院判令被告交纳从2013年至2018年的占有使用房屋的占用费36000元。
三、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：本案被告2011年前曾租赁使用了原劳得乳业公司的房屋每年租金6000元。2011年5月25日、2012年11月14日、2012年11月14日高阳县人民法院执行庭将上述属于原劳得乳业公司的房屋分别执行给（1）高阳县农村信用合作联社北房九间、北房后西侧3间、西房北侧3间。（2）王建坤西房7间。（3）张增北房后面东侧3间，三人所有，并分别下发了：1、高阳县人民法院(2009)高执字第180-9号执行裁定书；2、高阳县人民法院(2005)高执字第192-4号执行裁定书；3、高阳县人民法院(2005)高执字第140-4号执行裁定书。 上述执行裁定书生效后，上述三人分别将执行给其所有的房产转让给本案原告，并分别与原告签定了房屋转让协议。即：1、高阳县农村信用合作社与原告签定的房屋转让协议。2、王建坤与原告签定的房屋转让协议。3、张增与原告鉴定的房屋转让协议。上述房产转让协议签定后，本案原告曾多次与被告商谈其将原租赁劳得乳业公司的房屋返还给原告，或者商谈继续租赁上述房产事宜。本案被告总是一拖再拖，原告被迫于2013年4月12日、2015年12月、2018年9月三次书面通知了本案被告。但是本案被告总是故意拖延不予搬出其所占房屋。从2013年4月至今本案被告无偿占有使用上述房屋已达近6年之久。因此为了维护原告合法权益实现,原告请求法院判令本案被告立即腾出所占用的原告的房屋。并支付占用上述房屋的使用费36000元整。诉讼请求第一项的房屋坐落于高阳县口，现河北利通塑料制品有限公司院内。 赵志强、杨尚鹏辩称，1、本案案由不应该是排除妨害纠纷，排除妨害纠纷首先是所有权人或他物权人并未丧失对标的物的占有，即原告必须对该标的物的实际占有，而且排除妨害纠纷是以占有人和妨害人之间不存在其他法律关系为前提，现原被告之间存在其他的法律关系。
原告起诉称，要求被告支付房屋占有费、返还房屋存在其他的法律关系，按原告的诉请如果是给付占用费，那么是给付之诉，如果是返还房屋是返还原物之诉，如果是继续租赁，应该是合同之诉。一个案件不能存在多个案由。根据物权法245条的规定，如果原告取得占有房屋是合法有效的，2011年11月29日原告就取得了所谓的占有权，2011年原告没有主张返还原物的请求，按照原告的诉状所称，2013年4月11日取得房屋占有，也没有主张返还的权力，其请求权已经消灭，不应受法律保护。所以原告的诉讼时效已经严重超过我国关于诉讼时效的规定，其已经超过三年没有向人民法院请求其民事权利，其诉讼权利依法不应得到保护。2、被告与劳得乳业的协议签到2026年，假设原告的占有合法有效，根据买卖不破租赁原则，被告与劳得的租赁协议仍合法有效，这是原告也没有向被告主张权利，没有向法院起诉，已经严重超过诉讼时效。3、本案的诉讼主体不适格，原告不能仅凭2012年7月2日高阳县工商局出具的证明便证实高阳利通塑业变更为河北利通塑料纸制品有限公司，工商局已经不存在了，更何况企业的变更都应有卷宗。根据原告提供的材料显示高阳县信用社的抵债房产是高阳利通塑业签定的，不是原告，原告主体不适格。占有房屋实际使用人是被告杨尚鹏，与赵志强无关，赵志强不是适格被告，没有证据显示赵志强占有使用该房屋。4、原告诉状中的房产转让均存在诸多瑕疵，不应认定该房屋已经转让，原告无权主张该权利。5、根据中华人民共和国土地管理法规定农村集体土地所有权属于村集体所有，由村集体组织或村委会经营管理，假设原告的三个房产转让真实合法有效，该房产转让未经村委会同意转让。村委会不认可，其转让行为违法无效。综上所述，原告的起诉已经严重超过诉讼时效，请求不应得到保护，所诉主体不适格，赵志强的被告主体也不适格，原告的房产转让违法，无权主张权利，请求驳回原告的诉请。被告杨尚鹏补充：原告所说的房屋坐落地点不属实。我们是两个院子，东边的墙头拆掉了，两边的工人不一样，不是一个院。本案与赵志强无关。 本院经审理，认定事实如下：关于原告主体资格问题，原告河北利通塑料制品有限公司是由高阳县利通塑业有限公司于2012年6月15日经高阳县工商行政管理局核准变更而来。原告提交2012年7月2日高阳县工商行政管理局的证明一份（复印件），被告不予认可，原告于2019年3月18日提供高阳县工商行政管理局档案卷宗一份（复制件）对变更情况加以证实，本院予以认定河北利通塑料制品有限公司作为原告，主体适格。 关于本案房产所有权取得问题，原告主张所诉房产是：1、2005年（2005）高执字第140-4号执行裁定书执行给了张增，在法院主持下经过评估张增于2013年4月11日与原告签订房屋转让协议，原告以1万元的价格购买北房后面东侧房屋三间，有转让协议、执行裁定及张增的收到条。2、高阳县法院出具（2005）高执字第192-4号执行裁定书，将院内的西房七间作价30105.6元执行给了王建坤，王建坤于2013年4月11日以2万元的价格转让给原告。有高阳县法院执行裁定、转让协议、收条一张。3、高阳县人民法院出具（2009）高执字第180-9号执行裁定书，将院内房产北房九间、北房后西侧三间、西房北侧三间、西房南侧车库房产执行给了高阳县农村信用合作联社，在法院主持下于2011年11月29日高阳县农村信用合作联社以102488元的价格转让给了原告，同时有买卖协议及收条。原告提交高阳县人民法院出具的(2009)高执字第180-9号执行裁定书、(2005)高执字第192-4号执行裁定书、(2005)高执字第140-4号执行裁定书以及买卖协议书及收条各三份。被告质证认为，对证据的合法性有异议，对高阳县法院出具的三份执行裁定书没有异议，但对原告与三方签订的买卖协议及收条有异议，认为收款条原件应由收款人持有，而不是由付款人高阳利通塑业持有，并且认为高阳县农村信用合作联社作为正规的法人单位应出具财务凭证，不能打白条，应该加盖公章，收款人不能是个人。对王建坤、张增的收条在落款处没有时间，不能能明原告已经将款项支付给二人。杨尚鹏认为三份证据都是虚假的。被告对此未举证。原告方认为被告的发言全部是主观臆断、推测怀疑，没有证据。
本院认为，原告提交的该组证据能够证实高阳县法院通过执行价格评估、以物抵债的方式将劳得乳业的房产（北房九间、北房后面西侧三间、西房北侧三间、西房南侧车库、西房七间、北房后面东侧三间）分别执行给高阳县农村信用合作联社、张增、王建坤的事实，关于原告与三方的买卖协议及收条，虽然收条在形式上存在瑕疵，但收条是附属协议书的收款依据，也能够证实原告支付价款并取得该房产的事实。被告虽对此存有疑义，并未举证证实自己的主张，不予采信。 关于被告主体是否适格问题，被告认为原告起诉赵志强系被告主体不适格，原告在没有向法院提交任何证据的情况下直接将赵志强列为被告，如果不是被告在答辩中认可与劳得乳业的租赁协议，原告没有证据证实赵志强是本案的适格被告。被告杨尚鹏当庭自认由其占有使用该房产，与赵志强无任何关系。原告认为赵志强曾与高阳县利通塑业有限公司签定了土地租赁协议，日期是2006年12月6日，内容是赵志强使用原告租赁的村委会土地，证明赵志强与本案有关。被告质证认为该证据复印件，合法性存疑，真实性无法核实，该协议是虚假的。
经审理查明，该协议内容是赵志强占用高阳县利通塑业有限公司于2005年租赁的石家庄村委会土地5亩，租期20年，关于协议中的土地5亩是否为原告购买的上述房屋所占用的土地，原告无证据证实，故原告的该协议与本案的关联性存疑，对此证据不予认定。庭审中，被告提交了2006年1月1日高阳县劳得乳业有限公司与赵志强签定的租赁协议书，赵志强租赁劳得乳业时有的厂房、库房，每年租金6000元每年1月1日前付清，租期到2026年元月1日。被告主张赵志强是作为杨尚鹏的代理人与劳得乳业签定的合同，但协议书中并未对二被告之间的代理关系有任何体现，被告也没有其他证据佐证，认定赵志强租用原劳得乳业（后由原告购买所得）的房产事实成立，鉴于此协议书产生在原告购买劳得乳业的房产之前，原告不是该协议的参与方，未持有亦无法取得该证据的事实，故认定赵志强的作为本案的被告主体资格适格。 关于本案诉讼时效问题，被告认为在答辩中叙述排除妨害的案由不适合本案，原告代理人在举证时多次提到了返还房产，应是返还原物等案由，原告所称自2011年11月29日、2013年4月11日原告已经取得房屋所有权就应及时主张权利，距今已达八、九年，原告的主张已经超过诉讼时效。原告认为本案被告与原劳得乳业签订租赁房屋合同以后，这些房屋由高阳县法院主持执行给了本案的原告,原告接受这些房屋后曾多次与二被告协商，让其腾出房屋，或重新签订租赁协议，曾下过三次书面通知，通知上说明房屋所有权已经归属了原告，原告对这些房屋有支配处分占有的权力。三次通知的时间为2013.4.12日、2015.12月、2018.9月，证明我们一直在主张权利，没有超过诉讼时效。原告提交4页书面通知。被告质证认为，对4份通知不认可，原告应向法院提交法院主持执行将房屋给的原告的证据；原告没有证据证实被告曾收到或看到其中任何一份通知，4份通知原告可以拿公章做，对其真实性、合法性存疑。原告认为已经在大门上贴了这些通知，并提交照片复印件3张。被告认为，照片应该提交原件，三张照片无法证实通知张贴的时间及张贴位置，证据不符合证据三性，无法证实其诉讼时效的主张。
本院认为，原告提交的通知及张贴通知照片（复印件）其记载内容及日期与原告的主张完全吻合，能够证实其催促二被告搬迁或重新达成协议的主张，关于通知的张贴时间是否就是通知上的落款时间，没有证据证实；庭审中被告杨尚鹏认可自2006年1月1日开始占有使用本案争议房产至今，被告的占用行为是持续状态，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第（一）项的规定，原告的关于排除妨害的请求权不适用诉讼时效，故对被告关于原告起诉超过诉讼时效的主张不予支持。 本案房屋占用费、买卖不破租赁规则的问题，原告依据被告提交的赵志强与劳得乳业2006年1月1日签定的租赁协议书中第二条租金每年6000元，每年元月1日前付清，在诉讼请求第二项要求被告支付2013年至2018年占有使用房屋的占用费36000元，被告认为原告没有证据证明自己的主张，不能自圆其说，互相矛盾。
本院认为，本案是排除妨害纠纷案件，属于侵权责任的范畴，原告主张的占用费（租金）不属于同一法律关系，原告的该项主张应另行起诉。被告方认为赵志强与劳得乳业签订了租赁协议书，协议书中约定租期到2026年元月1日止，根据买卖不破租赁规则，即使原告购买该房产，被告方租用在先，占有使用该房产应是合法占有。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，设置买卖不破租赁规则，但是该规则有例外情形，即在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系不适用该规则，故本案不适用被告主张的买卖不破租赁规则。 关于本案房屋的土地使用权问题，原告与高阳农村信用合作联社、王建坤、张增签订买卖房屋转让协议时，均明确约定该房产的土地使用权由乙方（原告）自行解决。本案审理焦点是占有使用房屋的问题，故对土地使用权问题不涉及。
本院认为，所谓占有排除妨害纠纷是指占有人请求排除他人妨害其占有之行为或者事实的纠纷。本案原告河北利通塑料制品有限公司通过购买方式从高阳县农村信用合作联社、王建坤、张增处取得了原劳得乳业的北房九间、北房后面西侧三间、西房北侧三间、西房南侧车库、西房七间、北房后面东侧三间的所有权，该房产是高阳县法院经执行以物抵债方式将高阳县劳得乳业有限公司房产处分给的高阳县农村信用合作联社、王建坤、张增的，原告对此房产享有占有、使用收益、处分的权利。在此之前，被告赵志强通过与高阳县劳得乳业有限公司签订租赁协议取得该房产的占有、使用权，并由被告杨尚鹏占用、行使。因劳得乳业的房产被法院查封且以物抵债进行了处分，被告因租赁关系获得的占有、使用的权益已经不具合法性。故二被告现在占有使用该房屋的行为妨害了原告的所有权的行使，共同侵犯了原告的合法权益。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第（二）项、《中华人民共和国物权法》第二百四十五条的规定，
判决如下： 一、被告赵志强、杨尚鹏排除妨害，于本判决生效之日起二十日内迁出原告河北利通塑料制品有限公司所有的原高阳县劳得乳业的房屋（北房九间、北房后面西侧三间、西房北侧三间、西房南侧车库、西房七间、北房后面东侧三间）。 二、驳回原告河北利通塑料制品有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费350元，由被告赵志强、杨尚鹏负担40元，原告河北利通塑料制品有限公司负担310元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。
审判员 刘松贺
二〇一九年三月十七日
书记员 韩 冰 来自