内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书
原告：张某，女，1973年6月12日出生，住内蒙古自治区呼和浩特市。
被告：内蒙古禾太实业有限公司。
法定代表人：刘某。
被告：内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部。
负责人：康某1。
委托诉讼代理人：康某2，住内蒙古自治区包头市。
被告：康某1，男，1975年11月6日出生，住内蒙古自治区包头市。
委托诉讼代理人：康某2，住内蒙古自治区包头市,系康某1哥哥。
原告张某与被告内蒙古禾太实业有限公司（以下简称禾太公司）、内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部（以下简称北滨嘉园项目部）、康某1商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某，被告北滨嘉园项目部、康某1共同的委托诉讼代理人康某2到庭参加诉讼。被告禾太公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张某向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告立即交付原告购买的位于11号楼2102号房屋一套；2.如不能交付房屋，要求被告返还原告购房款310000元并支付违约金，违约金从2015年2月1日起按房屋总价的日万分之一计算至实际交付之日止，暂计算至2019年2月28日的违约金为67021元;3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年3月14日，原告由姜鹰抵账取得被告北滨嘉园项目部位于11号楼2102号房屋一套，房屋建筑面积99.48平方米，房屋总价款433235元。协议约定被告应于2014年10月31日前将达到使用条件的房屋交付原告，现已近四年，被告所建房屋一直处于停工状态，造成原告无法居住房屋的严重局面。依照《合同法》、《城市房地产管理法》、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《民事诉讼法》之相关规定，要求被告立即交付原告所购房屋或返还原告已付的购房款并支付相应的违约金。被告禾太公司经传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 被告北滨嘉园项目部辩称，对原告张某的诉讼请求和事实理由均不予认可，原告和北滨嘉园项目部无实际的房屋买卖合同关系，北滨嘉园项目部没有实际收取原告的购房款，原告是从姜鹰处购买的房屋，原告与姜鹰有债务关系，姜鹰和席钢有债务关系，姜鹰和席钢开出的房屋我方均不予认可。
被告康某1辩称，我方的答辩意见与被告北滨嘉园项目部的答辩意见一致。 本院
经审理认定事实如下：被告康某1设立内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部，挂靠于被告禾太公司名下。2014年3月14日，原告张某（乙方）与被告北滨嘉园项目部（甲方）签订《北滨嘉园内部认购协议》，协议约定：原告预定被告建设开发的位于包头稀土高新技术产业开发区滨河新区北滨嘉园11号楼2102号房屋，房屋暂测建筑面积99.48平方米（该认购协议书所签面积最终以产权登记部门实测面积为准），房屋建筑面积每平方米4355元，总房款433235元。协议同时约定：协议签订时，乙方向甲方支付所选定房源总房款的70%，即310000元。甲方承诺：具备商品房销售（预售）条件，如果甲方故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况导致此协议无效，甲方应承担缔约过失责任，除退还乙方认购定金外，还应赔偿乙方利息等资金损失及其他有关财产损失；甲方同时承诺在2014年10月31日前将达到使用条件的房屋交付乙方，由于甲方主观原因造成逾期交房，逾期3个月之后，每逾期一日，甲方给乙方房屋总价的万分之一的违约金，由于不可抗力造成的逾期交房等后果，甲方予以通知并不承担任何违约责任。同日，被告北滨嘉园项目部向原告张某出具收据一张，收据载明的收款金额为310000元，收据加盖内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部财务专用章。庭审中，原告张某认可未实际向被告北滨嘉园项目部交纳310000元购房款，该套房屋系姜鹰用来抵顶其300000元的借款。被告北滨嘉园项目部、康某1对姜鹰以房抵债的事实和金额均不认可。被告北滨嘉园项目部、康某1认可至今未办理商品房预售许可证，且北滨嘉园项目已于2018年5月整体转让。
本院认为，被告北滨嘉园项目部与原告张某签订《北滨嘉园内部认购协议》，将坐落于包头稀土高新技术产业开发区滨河新区北滨嘉园11号楼2102号房屋预先出售给原告张某，被告北滨嘉园项目部至今未取得商品房预售许可证，该协议应认定为无效，且该项目目前已整体转让，原告张某要求被告北滨嘉园项目部交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。原告张某并未实际向被告北滨嘉园项目部交纳购房款310000元，双方不存在商品房预售的法律关系，该房屋系顶账房，被告北滨嘉园项目部、康某1对顶账事实和顶账金额均不认可，故对原告张某要求被告返还购房款310000元并承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，
判决如下：驳回原告张某的诉讼请求。案件受理费6956元，减半收取计3478元（原告张某已预交），由原告张某负担3478元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。 审 判员 谢 莉
二〇一九年三月十六日 书 记员 黄晓敏 附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：百度“”