广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初35875号
原告（案外人）：柏代文，男，汉族，1977年6月3日出生，住址广东省深圳市宝安区。
委托诉讼代理人：张晓顺，上海市君悦（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：柯处荣，上海市君悦（深圳）律师事务所实习律师。
被告（申请执行人）：邓雪彪，男，汉族，1977年8月27日出生，住址广东省深圳市宝安区。
委托诉讼代理人：陈妙霞，广东法仁律师事务所律师。
第三人（被执行人）：周英，女，汉族，1979年10月26日出生，住址广东省深圳市福田区。
第三人（被执行人）：肖德山，男，汉族，1971年11月4日出生，住址广东省深圳市宝安区。上列原告诉被告、第三人案外人执行异议之诉一案，原告不服本院（2018）粤0304执异171号执行裁定书，提起诉讼，本院依法另行组成合议庭，于2018年12月3日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人张晓顺、柯处荣，被告的委托诉讼代理人陈妙霞到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告提出诉讼请求事项：1、确认惠州市惠东县稔山镇亚婆角地段惠东碧桂园海云天4单元6层18号房产系原告出资购买并享有权利；2、终止对惠州市惠东县稔山镇亚婆角地段惠东碧桂园海云天4单元6层18号房产的执行；3、对惠州市惠东县稔山镇亚婆角地段惠东碧桂园海云天4单元6层18号房产解除查封措施；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：
一、原告已经提供了足够的证据证明原告已经向第三人支付完毕购房款，并且已经实际占有使用涉案房产至今。首先，第三人周英与肖德山是夫妻关系，原告与肖德山是同学关系。2011年8月7日，周英向开发商惠东碧桂园房地产开发有限公司认购了涉案房产。涉案房产由周英购买支付部分购房款后，剩余购房款355029元，周英一直拖欠开发商未支付。根据证据2、3可以证实，2014年5月26日，原告向周英支付了涉案房产的首笔购房款50万元。根据证据12可以证实，2014年8月26日，为了办理涉案房产的过户手续，原告与周英之间办理了授权委托公证，周英授权原告在2014年8月26日至2016年8月25日办理与涉案房产有关的管理房产、支付与该房产有关的各项费用等事宜。其次，根据证据1可以证实，2014年8月27日，为了明确双方的法律关系，原告与周英、肖德山之间签署了《房买卖协议》，约定涉案房产拖欠开发商的剩余购房款355029元、滞纳金49130.93元、契税、代办房产证等费用27710.43元，由原告直接转账至开发商账户，待款项支付后，原告成为涉案房产的实际产权人。并且各方约定日后涉案房产证办好后一周内应即去办理过户手续，并将房产证过户至原告名下。第三，根据证据4-11可以证实，原告按照双方约定支付了款项、履行了约定后，开发商向原告出具了相关收据。根据证据18-25可以证实，涉案房产的相关费用（如物业管理费、水电费等）也均是原告予以缴纳，涉案房产也是原告使用。
二、执行裁定书认为“原告提交的证据不足以证明不是因为原告自身原因未办理过户登记”，与事实不符，是对原告合法利益的严重损害。原告与第三人是在2014年8月达成购房协议，因当时房产证尚未办理，无法更名过户，相关费用的缴纳均是以第三人周英的名义进行缴纳。原告得知涉案房产取得房产证后，曾多次要求第三人办理房产过户手续，但是第三人均多次以各种借口推脱拒绝（当时均是电话沟通，因时间久远已经无法取得相关证据）。再后来，因原告所在公司涉嫌单位犯罪、原告作为公司法定代表人于2016年5月31日已经被刑事羁押至今，导致原告无法继续向周英和肖德山主张权利。涉案房产未能过户至原告名下是因第三人的原因导致的，并非是原告的原因。法院在未查明事实的情况下做出认定，是对原告合法权利的极大损害。现在第三人明确出具了《情况说明》（见证据27）可以充分证实，第三人是因向其外甥聂飞（身份证号码）借款20万元，将房产证交给聂飞占有，聂飞拒绝在收回借款前把房产证交回第三人，致使第三人无法及时为原告办理房产过户手续。涉案房产未能及时过户至原告名下的原因在于第三人，并非原告。原告认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前己经实际占有使用涉案房产，并已经支付了涉案房产的全部款项，原告非因自身原因未办理过户登记。
被告辩称，一、原告对涉案房屋不享有包括所有权在内的任何不动产物权。原告主张其系从被执行人周英、肖德山处因买卖而受让涉案房屋的所有权。所有权作为物权的一种，其取得的方式分为继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的原因之。对于不动产的物权继受取得而言，买卖合同的成立和有效仅仅意味着债权人对合同相对人的债权请求权成立，如欲使其取得具有排他效力的物权，应当履行法定的公示程序。对此，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见，依据前述法律规定，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，其方能取得包括所有权在内的所有不动产物权。而从本案来看，案涉房屋登记在被执行人周英名下，在不动产登记没有变更的情况下，原告要求确认其为案涉房屋享有的权利人的诉求，依法应予以驳回。
二、涉案房屋没有办理房屋过户登记应归责于原告柏代文怠于行使权利。在本案中，原告称其与周英、肖德山于2014年8月26日签订买受涉案房屋的《房买卖协议》。被执行人周英取得涉案房屋所有权的登记时间为2015年6月12日，而原告至2016年5月31日才被采取刑事拘留措施。在长达一年的时间理，申请人始终没有去办理房屋过户登记手续。即便原告所称肖德山因丧失房产证的占有而拒绝配合万理房产的过户，在遭遇肖德山的违约的情况下，原告亦没有循司法途径要求被执行人过户。足可见，即便原告与被执行人存在真实的房屋买卖合同关系，原告因自身怠于行使权利导致涉案房屋不能过户。可见，涉案房屋没有办理过户登记手续，是原告怠于行使权利导致的结果，涉案房屋没有办理过户变更登记应归责于原告。综上，原告对涉案房屋不享有任何不动产物权的权利，其诉讼请求不能成立，请求法院依法驳回其诉讼请求。第三人未答辩，庭审时缺席。本院（2018）粤0304执异171号执行裁定书查明：申请执行人与被执行人借款合同纠纷一案，本院（2016）粤0304民初4871号判决书已经发生法律效力。由于被执行人没有履行生效法律文书确定的内容，申请执行人向本院申请强制执行，请求强制被执行人偿付1225259.2元及利息等，本院于2017年1月18日依法立案执行，案号为（2017）粤0304执1269号。执行过程中，本院依法查封了被执行人周英名下涉案房产，案外人对涉案房产主张所有权并申请解除对上述涉案房产的查封并终止对涉案房产的执行，还提交了相关证据材料。其中，案外人提交的惠东县不动产登记资料查询结果证明显示涉案房产于2015年6月12日登记至被执行人周英名下。案外人对上述涉案房产主张实体权利，遂提出异议。本院（2018）粤0304执异171号执行裁定书认定：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，必须符合下列情形且其权利能够排除执行的，方可予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房产登记在被执行人周英名下，本院执行该涉案房产符合法律规定。涉案房产已于2015年6月12日即登记在被执行人周英名下，直至2016年5月31日，在长达一年的时间里案外人并未办理涉案房产的过户登记手续，其提交的证据并不能够证明不是因其自身原因未办理过户登记。因此，从执行异议审查的规则而言，案外人的主张不符合排除执行的条件，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，
裁定如下：驳回案外人柏代文的异议请求。（2018）粤0304执异142号执行裁定书查明的事实，本案予以确认。本案另查明，2011年8月7日，被执行人周英向开发商购买了涉案房产，价格739181元。2014年5月26日，原告转账50万元给被执行人周英。2014年8月26日，被执行人周英签署经公证的委托书，委托原告办理涉案房产的管理等手续。2014年8月27日，原告与两被执行人签订《房买卖协议》约定，“周英于2011年10月30日购买了涉案房产，认购总价739181元，三年分期付清。该房产未办理房产证，截至2014年8月25日，尚欠开发商楼款355029元、滞纳金49130.93（5）元、代收费用27710.43元（契税、代办房产证费用）。柏代文自协议签订之日起3日内支付完开发商楼款、滞纳金（以8月27日支付为准）、代收费，直接转账至开发商账户。柏代文于2014年5月26日支付给周英50万元；款项支付完毕后，柏代文成为实际产权人，房产证办好后一周内应即去办理过户手续，并将房产证过户至柏代文名下。柏代文支付完上述款项后，可以对房屋进行买卖，如果价款高于柏代文支付的上述款项，柏代文承诺将多出部分返还给周英，如果价格低于上述款项，差额部分，周英、肖德山承诺向柏代文补齐”。当天原告转账430870.38元给开发商，开发商分别出具了收据，其中代收契税22175.43元、代收诉讼费3285元、代收房地产转移登记费、工本费、查档费、测绘费、代办费合计1250元、滞纳金49130.95元。上述款项加上后续楼款355029元，共计430870.38元。2014年9月，原告妻子唐琼通过淘宝向不同商家购买了床、桌椅、柜、电磁炉、热水器、冰箱、电视，送货地址均为涉案房产坐在地。另原告提交了带照片的业主卡（办理时间不详）、2015年6月12日，涉案房产登记于被执行人周英名下。2016年5月31日，原告因涉嫌走私被刑事拘留。本案在诉讼过程中于2016年2月23日保全查封了涉案房产。上述事实有证据：房买卖协议、银行凭证及款项明细收据、公证书、认购书及商品房买卖合同、业主卡、淘宝购买记录予以证实。
本院认为，经公证的委托书、银行转账凭证、淘宝购买记录具有不可复制性，具有一定的客观证明力，其形成时间均在本院对涉案房产的查封之前，对其真实性本院予以采纳。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的不影响合同效力。原告提供的证据连贯、完整，形成完整的证据链，其银行凭证等证据的不可复制性，足以证明原告在本案查封前实际购买并实际占有涉案房产。原告已经支付全部购房款项实际占有涉案房产，并基于买卖双方的同学关系，原告在约定的过户日期后一段时期内未以诉讼方式主张过户，不能认定其具有在实际占有使用涉案房产的情况下达到失去房产的过错。但原告应自行承担因此产生的纠纷支出即本案诉讼费的责任。原告系涉案房产的购买人，对涉案房屋享有的权利，足以排除执行，对其提起执行异议之诉的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，
判决如下：
一、确认惠州市惠东县稔山镇亚婆角地段惠东碧桂园海云天4单元6层18号房产系原告柏代文出资购买并享有权利；
二、停止对惠州市惠东县稔山镇亚婆角地段惠东碧桂园海云天4单元6层18号房产的执行，并解除查封。本案案件受理费11192元（已由原告预交），由原告负担。
如不服本判决，应在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 赵 辉
人民陪审员 王朝晖
人民陪审员 雷南山
二〇一九年四月十六日
书 记 员 罗婉婷谢寒 关注微信公众号“”