广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初4223号
原告（反诉被告）：代荣，男，1985年10月26日出生，汉族，住湖北省潜江市。
委托诉讼代理人：冯新春，广东中古律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄培秋，广东中古律师事务所律师助理。
被告（反诉原告）：刘坤鹏，女，1984年7月23日出生，汉族，住湖北省公安县。
委托诉讼代理人：张莹，广东品信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑惠清，广东品信律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘能生，女，1956年11月19日出生，汉族，住湖北省公安县。
委托诉讼代理人：郑惠清，广东品信律师事务所律师。
原告（反诉被告）代荣与被告（反诉原告）刘坤鹏、刘能生房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。
原告（反诉被告）代荣及其委托诉讼代理人冯新春、被告（反诉原告）刘坤鹏及其委托诉讼代理人张莹、两被告（反诉原告）的委托诉讼代理人郑惠清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。代荣向本院提出的诉讼请求：请求判令刘坤鹏、刘能生向代荣退还押金30000元并支付利息（从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）。事实与理由：刘能生与刘坤鹏系母女关系，共同承租了位于中山市××社区××号辉煌住宿楼。2018年4月11日，刘坤鹏、刘能生拟将上述房屋转租给代荣，并于当天收取了代荣押金30000元，约定：“合同违约，押金不退”。后双方在谈论转租细节时存在重大分歧，无法签订合同。代荣要求刘坤鹏、刘能生退回押金，刘坤鹏、刘能生拒不退还。现代荣为维护自己的合法权益，特依法提起诉讼，请法院查明事实，公正判决。刘坤鹏、刘能生辩称，本案是代荣与刘坤鹏之间的租赁合同纠纷，与刘能生无关，刘能生不适格。因为刘坤鹏是房屋的出租人，与涉案房屋的产权人关锡明之间签订租赁合同建立租赁关系，收取代荣的押金。刘能生仅是帮助刘坤鹏具体管理、出租事宜。刘坤鹏只收到押金25000元，没有实际收到30000元。代荣提供的账户明细及微信交易记录证明刘坤鹏仅收到微信转账25000元。代荣主张的另外5000元账户明细查询显示是跨行取出，按照常理不可能几乎在同一时间从同一银行以转账、现金两种方式支付，所以根据代荣提供的相关证据可以认定刘坤鹏仅收到押金25000元的事实。本案中，双方建立租赁合同关系时，刘坤鹏已将其与关锡明签订的房屋租赁合同交给代荣，代荣已知悉从2019年4月16日起加租的事实。因为代荣向刘坤鹏承租涉案的房屋一定会核实刘坤鹏是否有权出租涉案房屋，查看刘坤鹏是否是产权人或者是有其他有权出租的情形。所以代荣主张转租时不知从2019年4月开始加租金，认为刘坤鹏没有尽到告知义务是不合理的。刘坤鹏收到代荣押金后，在2018年4月12日将涉案房屋的出租权交给了代荣，并且代荣将涉案房屋出租给第三人（租客），向租客收取押金及房租、管理费、垃圾费等，所以双方虽没有签订书面的租赁合同，但已实际履行了各自的权利义务，租赁关系成立并生效。综上所述，代荣与刘坤鹏建立租赁关系后，反悔不承租涉案房屋构成违约，应该承担违约责任，刘坤鹏有权没收押金25000元。刘坤鹏、刘能生向本院提起反诉请求：请求判令代荣向刘坤鹏、刘能生返还盈利5000元。事实与理由：如果法庭认定涉案合同为无效合同，那么代荣也要承担缔约过失责任。因为在整个合同履行过程是由于代荣单方提出解除合同，被告不存在过错。代荣已经实际占用了涉案房屋，并已经经营持续了一周，获利约5000元，这部分盈利应归还给被告。代荣辩称，不同意刘坤鹏的意见，其并无违约，其他意见按起诉意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法进行了证据交换和质证，并对证据进行了审查，附卷佐证。本院
经审理认定事实如下：2017年4月17日，关锡明作为出租方与刘坤鹏作为承租方签订房屋租赁合同一份，主要约定由关锡明将上述房屋出租给刘坤鹏使用，租用面积包括房屋二至五层楼房约为750平方米（每层6间套房，共24间）；租赁期限为5年（自2017年4月15日起至2022年4月15日止），第一第二年租金不变（2017年4月15日至2019年租金为6700元/月），第三年开始租金递增10%（2019年4月16日至2022年4月15日租金为7370元/月），刘坤鹏于每月15号当天现金交付租金；租赁合同保证金为23400元，刘坤鹏于签订合同时付清；未经关锡明同意，刘坤鹏不得将承租的房屋转租，并爱护使用租赁的房屋及设备，如因刘坤鹏的过失或过错使房屋设施受到损坏，刘坤鹏就承担维修责任；等等。后刘坤鹏接收该房屋并作出租屋经营，日常经营事务主要由刘能生处理。后代荣经人介绍认识刘坤鹏、刘能生，并就转租事宜进行了协商。2018年4月11日，被告刘能生出具收条一份，载明：“今收到代荣房屋押金叁万元正（￥30000），交清上月水电费后，合同转让后，付清余款壹拾壹万元正（￥110000）。违约合同，押金不退。收款人：刘能生。137××××1672.2018.4.11”同日，代荣在其银行账户取现金5000元及通过财付通（微信支付）向名为“下午茶”的收款方转账支付了15000元，代荣妻子通过微信转账方式向名为“房东下午茶”的收款方转账支付了10000元。次日，代荣及其妻子胡秀分别经手开具了一份收据，确认收到506号出租房租金400元+10元，押金400元。2018年4月14日，代荣与刘能生、刘坤鹏就上述合同约定租金存在第三年后递增的情况及房东另外收取合同没有约定的卫生费、管理费等问题产生争议，代荣表示此前并不知晓这种租金递增及需要另交纳卫生费、管理费等费用，而刘能生则表示曾向房东反映如果递增了租金都不能保本等意见，但其也交纳了卫生费、管理费等等。2018年4月16日，代荣以刘坤鹏、刘能生拒不退还押金等为由诉至本院，提出上述请求。审理过程中，刘坤鹏称坐落于中山市××社区××号房屋系案外人关锡明所有，该房屋办理了出租屋备案登记，但无房屋权属证明及施工许可证。双方就刘能生的诉讼主体资格适格与否、刘坤鹏实际收到押金数额、代荣经营收益数额等问题存在争议。代荣认为刘能生与刘坤鹏是母女关系，刘能生负责管理，且每次中间人都是带代荣去找刘能生、刘坤鹏，其中刘坤鹏在收款时出现一次，协商均是与刘能生进行的，刘坤鹏、刘能生应当共同承担责任；刘坤鹏收取了押金共30000元，其中25000元是代荣及其妻子微信转账给刘坤鹏的，剩余5000元因为微信转账限额，由代荣取现5000元后在涉案房屋附近银行向刘坤鹏交付的；代荣只于2018年4月13日收取了一个租客810元的租金及押金，同意在本案中扣减该810元，收取租金押金810元是因为刘能生、刘坤鹏担心代荣没有实际操作过出租屋生意，所以教代荣如何开单、收款的操作，出租屋并没有实际交付。在第一次庭审中，刘能生没有到庭亦没有委托他人到庭，后第二次庭审刘能生委托本案委托诉讼代理人出庭并与刘坤鹏一起提起反诉。刘坤鹏称虽刘能生是刘坤鹏的母亲，但双方权利主体能力及资格是独立的，且租赁合同是代荣和刘坤鹏签订的，与刘能生无关，但最终没有签订租赁合同，转租的房屋已经实际交付；刘坤鹏只收取了代荣25000元押金，代荣将5000元交给了中间人，当时出于对代荣的信任，约定押金5000元可以近期内支付，所以在代荣的要求下写下了30000元的收条；刘坤鹏、刘能生认为已经实际交付了出租屋给代荣，代荣已经经营了5日左右，其中长租房（506房间）交了810元的房租给代荣，另外还有7间临时房，该临时房在该5天期间都是出租的，收益加上长租房的收益大约共5000元，要求代荣返还该5000元，但未提供其他证据佐证。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。代荣主张与刘能生、刘坤鹏存在租赁合同关系，但刘坤鹏否认代荣与刘能生存在该租赁合同关系。根据双方的陈述及提交的证据可见，代荣与刘能生、刘坤鹏之间没有签订租赁合同，但在实际协商过程中，刘能生、刘坤鹏均有参与租赁事宜，故应认定代荣与刘能生、刘坤鹏之间存在房屋租赁合同纠纷。而根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，用于出租的房屋需取得建设工程规划许可证并按照建设工程规划许可证的规定建设，否则合同无效。如上查明事实可见，转租给代荣的出租屋是没有产权及相关报建资料，故代荣与刘坤鹏、刘能生之间的租赁合同关系依法应当无效。现合同无效，双方应互相返还因该合同取得的收益。代荣主张刘坤鹏、刘能生返还代荣已交的押金30000元，刘坤鹏主张其只收了25000元。如上查明事实可见，刘坤鹏所写的收据为30000元，代荣主张为30000元并对支付过程作出了合理的陈述，刘坤鹏对其主张没有提供证据证明，依法应承担举证不能的后果，本院采信代荣的主张，并支持代荣要求返还30000元的诉求。而刘坤鹏、刘能生主张代荣返还5000元的收益，代荣主张其只有810元的收益。根据刘坤鹏提交的收据可见，代荣确收了租客810元，且代荣同意在返还的押金中抵扣，所以该810元依法应当返还。至于其他收益，刘坤鹏、刘能生未能举证，代荣予以否认，依法应不予支持。有关代荣诉求的利息，因代荣和刘能生、刘坤鹏在该此房屋租赁协商中均存在过错，故对代荣关于利息的诉求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、被告（反诉原告）刘坤鹏、刘能生于本判决生效之日向原告（反诉被告）代荣返还押金29190元（30000元-810元）；
二、驳回原告（反诉被告）代荣的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）刘坤鹏、刘能生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，反诉费25元，由原告（反诉被告）代荣负担287.5元，被告（反诉原告）刘坤鹏、刘能生负担287.5元。该款已由原告（反诉被告）代荣、被告（反诉原告）刘坤鹏、刘能生预付，被告（反诉原告）刘坤鹏、刘能生于上述判决生效之日迳付262.5元给原告（反诉被告）代荣，本院不作收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 梁春燕
审判员 伍执娟
审判员 邝 羽
二〇一九年三月十六日
书记员 韦 彤 关注公众号“”