广东省东莞市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2018)粤19执复155号 复议
申请人（被执行人）：钟秀珍，女，1961年9月2日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区。
委托诉讼代理人：胡博铿，广东众达律师事务所律师。
申请执行人：张耀强，男，1972年3月27日出生，香港特别行政区居民。
委托诉讼代理人：邹学研，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。 复议申请人钟秀珍不服广东省东莞市第一人民法院（以下简称执行法院）作出的(2018)粤1971执异352号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 执行法院查明，在(2017)粤1971民初9419号张耀强与钟秀珍民间借贷纠纷一案的审理中，执行法院查封了钟秀珍名下位于东莞市××山××花园××区××房（房产证号：Ｃ3××19，以下简称“案涉房屋”），该房屋为住宅用房，建筑面积643.6平方米。双方在该案中达成调解协议，钟秀珍确认截止2017年8月11日拖欠张耀强借款本金455万元及利息150万元，双方就本息分期支付进行了相关约定，并约定如果钟秀珍未按时足额还本付息的，张耀强可一次性向法院申请强制执行剩余未付本息。以上协议经执行法院(2017)粤1971民初9419号民事调解书予以确认。 由于钟秀珍未依据调解书约定履行还款义务，张耀强向执行法院申请执行获准，执行法院立(2017)粤1971执14386号案予以执行。前述诉讼保全中对案涉房屋的查封措施依法转为执行查封措施。执行法院于2017年9月27日向中国工商银行东莞分行、招商银行东莞分行、中国银行东莞分行、中信银行东莞分行等出具协助扣划存款通知书，要求上述银行扣划钟秀珍的银行账户存款6107650元，上述银行向执行法院出具回执称，由于账户余额不足，已分别扣划68962.3元、3387.96元、2418.69元、5769.52元、1252.46元。2017年10月30日，执行法院向钟秀珍出具搬迁公告，告知其执行法院将依法评估拍卖案涉房屋及相关搬迁要求。 执行法院于2018年1月17日向深圳市国策房地产土地估价有限公司东莞分公司（以下简称“评估机构”）出具委托评估函，委托其对案涉房屋进行评估。评估机构于2018年3月23日出具深国策评字DG[2018]030030号《房地产估价报告》（以下简称“评估报告”），估价项目名称为案涉房屋的房地产市场价值评估。
一、报告中《致估价委托人函》中载明“估价对象建筑面积为643.6平方米，房屋规划用途为住宅，土地用途为商住……估价对象在价值时点2018年1月17日的房地产市场价值为9654000元，评估单价15000元/㎡”；
二、《估价假设和限制条件》中载明“当事人如对本报告有异议，请在报告出具十日内向法院申请复议，当事人在约定日期内未对本报告提出异议及申请复议，则视为认可本报告内容”；
三、《估价结果报告》中“估价对象-估价范围”载明“本次估价对象范围为东莞市东城区主山大井头金源花园C区53号住宅房地产（包括房屋所有权、所占用土地在剩余使用年期的土地使用权及房屋内部装修）”，“土地实物状况”显示土地用途为商住，使用期限至2063年7月11日止；
四、《不动产竞价标的调查情况表》中的“权证情况”中记录“房屋所有权证：无，土地使用权证：无，房屋用途：住宅，土地性质：国有出让用地，土地用途：住宅”；
五、估价对象相关照片显示案涉房屋为带私家花园的别墅。 钟秀珍于2018年4月6日向执行法院提交《房地产评估报告的异议书》，主张其对评估对象价值有异议，评估报告采用比较法计算所得案涉房、地的估值远低于市场价值，应当采用现行市价法以及收益现值法进行评估，请求法院撤销该报告书并重新评估，理由为：
一、涉案地块的市场价值已超过10000元/㎡，涉案地块及房产别墅同区同地段均价已超过20000/㎡，评估报告中的评估单价不符合市场价值；
二、案涉地块及建筑物所处位置优越。因此，评估方法不客观，考虑因素不周全。执行法院将上述异议书发送评估机构，评估机构于2018年4月9日出具一份回函，对评估报告采用的比较法与收益法术语概念、估价规范、估价因素（市场状况、权益状况、区位状况、实物状况等）以及评估方法进行了解释。执行法院已将该回函送达给钟秀珍。 执行法院于2018年5月3日发布网络拍卖公告，拍卖公告中注明拍卖标的为案涉房屋、“详情见评估报告”。执行法院于2018年6月14日拍卖案涉房屋，由麦浩球成功竞拍，执行法院已于2018年7月7日作出（2017）粤1971执14386号之一执行裁定书，裁定案涉房屋所有权自本裁定送达买受人时起转移。执行法院已于2018年7月30日向麦浩球送达该裁定书、成交确认书、房屋钥匙等。2018年8月16日，执行法院向评估机构函询评估报告中的评估总值9654000元是否包括土地及房产的价值。评估机构于2018年8月20日回函称，评估报告估值内涵为估价对象房地产价值，即房屋及土地使用权价值，对此评估报告中“估价对象范围”已提示。 除执行异议申请书中的主张以外，钟秀珍在执行法院问话笔录中另主张：
一、法院将不属于房屋范围内的私家花园、边楼等一并纳入评估，侵犯钟秀珍财产权利；
二、本案异议针对拍卖公告相关执行行为，而钟秀珍于2018年4月6日提出的异议是针对评估价格，评估机构回函也并非法律文书，钟秀珍当时不清楚救济途径，没有能力、渠道再次提起异议。 根据钟秀珍提交的房产证、土地使用权证，钟秀珍为案涉土地的使用权人，房产证载明其占有房屋份额为“全部”。钟秀珍与梁道于2008年3月12日离婚。 另查明，钟秀珍多次与执行法院沟通执行款支付事宜，但均未依约履行，至今未依执行法院通知要求搬离案涉房屋。除案涉纠纷外，钟秀珍目前在执行法院另有诉讼、执行案件共计十余宗正在审理。 以上事实，有钟秀珍提交的国有土地使用证、房产证、拍卖公告网络截图、房地产评估报告、不动产竞价标的调查情况表、结婚证、离婚证、身份证复印件，以及（2017）粤1971执14386号相关执行材料等附卷为证。 执行法院认为，本案的争议焦点在于：
一、案涉评估、拍卖行为是否损害钟秀珍的权利；
二、案涉评估、拍卖行为是否损害梁道的权利；
三、钟秀珍请求执行法院撤销淘宝网司法拍卖网络平台上第一次公开拍卖案涉房产的拍卖公告、停止案涉房屋过户的主张是否于法有据。 关于争议焦点一。首先，针对钟秀珍主张评估报告是在案涉房屋没有土地证的前提下作出、导致房屋估值严重失准的问题。执行法院认为，案涉房屋的拍卖公告中已注明“标的物详情见评估报告”，评估报告亦已载明估价对象范围包括了案涉房屋所占用土地在剩余使用年期的土地使用权，并在《致估价委托人函》、《估价结果报告》“土地实物状况”、《不动产竞价标的调查情况表》等多处注明了案涉房屋所占土地的用途为商住、土地性质为国有出让土地、土地使用期限至2063年7月止。评估机构亦回函中明确估值内涵为房屋及土地使用权价值。可见评估报告已将案涉房屋相关的土地使用权列入估价对象范围，并参考了相关土地使用权性质、用途。因此可以确定评估机构是依据涉案房产的真实登记状况进行评估的，即便没有土地使用权证作参考，亦不能否认评估报告真实有效性，评估结果并未损害钟秀珍的权利，故执行法院对于钟秀珍该项主张不予采信。其次，针对钟秀珍主张法院在土地证面积与房屋建基面积存在差异的情况下将房地一并评估拍卖、将不属于房屋范围内的私家花园及边楼等一并评估拍卖，侵害其权利的问题。案涉房屋为别墅，存在附带的花园、围墙等不可分的附属物，相关附属物亦占据一定的土地面积，因此别墅主体建筑的建基面积与别墅整体所占土地面积存在差异是常理，案涉房屋房产证载明的“四墙归属”与土地证显示的四至范围也基本一致。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，依照“地随房走”、“房地一体”原则，执行法院将案涉房屋、相关花园等别墅附属物以及所占土地一并整体评估、拍卖于法有据，并无不当。再次，拍卖标的物的评估价格仅仅是司法拍卖起拍价的参照价格，其市场价格最终需要通过公开拍卖竞价而决定。执行法院已在拍卖公告中明确是按案涉房屋的实物现状进行拍卖，并明确了现场看样等事项，故竞买人在拍卖前有充分条件实地考察房屋主体建筑、装饰装修、花园及相关附属物等房屋实际情况，并据以形成较为符合市场价值的合理拍卖竞买心理价位。案涉房产的市场价值已通过司法网络拍卖中各方竞价、以最高价成交而实现。因此，案涉评估报告结果并未损害钟秀珍的合法权益。最后，无论在评估报告规定的异议期内，或是2018年4月6日评估报告异议书中，钟秀珍均未提出过本案中的异议主张，而是在评估、拍卖完毕后方提出，故执行法院对钟秀珍称其缺乏评估报告异议救济途径的主张亦不予采信。综上，案涉评估、拍卖行为符合法律规定，并未损害钟秀珍的权利。 关于争议焦点二。根据案涉房地产的权属证书，钟秀珍为案涉房屋及土地使用权的唯一权利人。离婚证可证明梁道与钟秀珍早已离婚，如果梁道对案涉房屋有财产份额，依常理亦应已处理完毕。而梁道在本案诉讼阶段、执行过程中从未就案涉房屋提出异议。退一步而言，即便梁道对财产份额有异议，也应由梁道自行提出，钟秀珍并非适格的异议主体。故对于钟秀珍主张案涉评估、拍卖损害共有人权利，依据不足，执行法院不予采信。 关于争议焦点三。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定，应当撤销拍卖的情形限于五种情形：一是竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；二是买受人不具备法律规定的竞买资格的；三是违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；四是未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；五是其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形的。本案中，在麦浩球为善意正当竞买，执行法院拍卖并不存在违反拍卖程序或损害当事人、竞买人利益的情形下，钟秀珍请求撤销案涉司法拍卖并停止案涉房屋产权转移登记手续，不符合上述法定情形，执行法院不予支持。 此外，案涉房屋为执行法院多个执行案件的执行标的物之一，涉及众多债权人，钟秀珍在执行法院也有多宗诉讼案件正在审理。结合钟秀珍对案涉生效调解书义务的履行情况以及上述分析，执行法院对钟秀珍的案涉房屋采取的执行措施，符合法律规定，并未影响其合法权利。 综上所述，钟秀珍的异议主张没有事实与法律依据，执行法院不予支持。执行法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条和《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条之规定，裁定：驳回钟秀珍的异议请求。 钟秀珍向本院申请复议，请求撤销执行法院异议裁定，撤销执行法院拍卖公告，立即停止对案涉房产的强制过户行为。理由如下：
一、执行法院没有审查清楚案涉房产是否存在土地证以及土地证的性质就进行评估拍卖，属于认定事实不清，其最终评估结果必将严重损害钟秀珍的财产权益。1.执行法院在对案涉拍卖标的物评估拍卖时，必须主动审查清楚标的物的状况、瑕疵、基本信息等。执行法院在强制执行案涉房产时，没有审查案涉房产是否存在土地证、土地证性质、土地证面积、房产证面积等，执行程序严重违法。2.执行法院认为案涉房产的评估价值已经包含土地使用权价值属认定错误。评估机构的回复中仅依托案涉房屋所占地的土地使用权部分进行评估，而非在有国有土地使用证前提下对房产进行整体评估，二者区别明显，评估结果必然不同。
二、执行法院将超出房产证面积部分（私家花园及边楼）认定属于案涉房产的相关附属物，并认定面积存在差异属常理属认定事实错误，该认定结果实际上已经远远超出本次执行拍卖标的物范围。1.案涉拍卖标的物明显是案涉房产，房产是存在四至及面积的。本案中房产的面积为643.6平方米，该房产的面积没有包括私家花园及边楼，评估报告中既然载明案涉房产的面积，则不能将私家花园及边楼一并包含进去。因为若将私家花园及边楼一并包含，则评估的面积需另行测量，否则必将严重侵犯钟秀珍的合法财产权益。2.执行法院认为案涉房产主体建基面积与所占土地面积存在差异属常理错误。案涉土地的国有土地使用证载明该地块的使用权面积为364.5平方米。案涉房屋的房地产权证载明房屋的建基面积为251.45平方米，两者之间存在110平方米的差距，接近案涉房产面积的一半，不能认定为附属物。3.评估报告载明非常清楚，案涉评估对象为案涉房产，房产是有明确的登记信息的，而私家花园及边楼的面积并未列入房产证的面积范围，私家花园及边楼是属于案涉土地证的另外的占地部分。执行法院依据地随房走、房地一体原则认定案涉房屋、私家花园及所占土地一并整体评估、拍卖于法有据是错误的。
三、案涉房产及土地实际上存在共有人，执行法院未查清该事实，也未依法通知共有人案涉房产的评估拍卖情况，程序违法，严重损害钟秀珍及其共有人的财产权益。该权益依法应由执行法院主动保障，不需要主动提出，况且现在钟秀珍已经提出该问题，执行法院理应进行审查。钟秀珍与梁道1984年登记结婚，2008年才离婚。而案涉房产及土地的登记时间在二人婚姻存续期间。故依据我国婚姻法规定，案涉房产及土地为夫妻共同财产。执行法院对案涉房产的查封、评估及拍卖未通知共有人梁道，程序违法，损害了钟秀珍及梁道的财产权益。 本院审查期间，申请执行人张耀强未向本院提交书面意见。 本院经审查对执行法院查明的事实予以确认。另查明，评估机构于2018年12月13日复函本院，明确：1.案涉《房地产估价报告》评估价值内涵为估价对象房地产价值，即包含房屋所有权价值及土地使用权价值，《房地产估价报告》第4页第4点（二）提及的“占用土地面积”不仅包含房屋建基面积，还包含围栏内私家花园。2.估价对象的权利信息来源于执行法院提供的《不动产（房产）登记信息查询结果》，该查询结果与《房地产权证》的内容均以政府机关不动产（房产）登记簿记载的信息为准，两者登记的内容是一致的，故本次评估不管有没有房屋所有权证及土地使用证，都不会影响估价对象的结果。钟秀珍对本院发出的协助调查函没有异议，但对评估机构复函内容不予认可。张耀强对评估机构复函没有不同意见。 以上补充查明事实，有评估复函及本院调查笔录等附卷为证。
本院认为，根据钟秀珍的复议诉求，本案的争议焦点有三：一是执行法院执行程序是否合法；二是执行法院执行拍卖标的物范围是否正确；三是案涉房地产是否存在共有权人。 首先，执行法院已于2017年10月27日依法向有关部门查询了案涉不动产（房产）登记信息，评估机构也正是基于上述登记信息对案涉不动产作出的《房地产估价报告》。而案涉《房地产估价报告》载明，案涉不动产的土地所有权属为国有。钟秀珍认为执行法院未审查清楚案涉不动产的土地权属状况，与事实不符，不能成立。 其次，评估机构于2018年3月23日作出案涉《房地产估价报告》，钟秀珍亦于2018年4月6日提交异议书，但并未对案涉不动产范围问题提出不同意见。且评估机构亦于本案复议阶段明确，案涉《房地产估价报告》评估价值包含房屋所有权价值及土地使用权价值，土地使用权不仅包含房屋建基面积，还包含围栏内私家花园。钟秀珍关于案涉房地产面积不包括私家花园及边楼的主张不能成立。 最后，案涉不动产（房产）登记信息清楚载明案涉不动产产权人为钟秀珍，占有份额为全部。钟秀珍关于案涉不动产存在共有人的主张没有事实依据，不能成立。 综上所述，钟秀珍的复议请求理据不足，依法应予驳回。执行法院异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，
裁定如下： 驳回钟秀珍的复议申请，维持广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971执异352号执行裁定。 本裁定为终审裁定。
审判长 陈东超
审判员 段体操
审判员 王 振
二〇一九年三月十六日
书记员 黎小玲 搜索“”