安徽省亳州市谯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖1602民初7004号
原告：亳州市安达信物业服务有限公司，统一社会信用代码：91341600568967572C，住所地：亳州市谯城区白衣路3B商住楼第102铺。
法定代表人：孟杰，该公司执行董事。
委托代理人：张禹，安徽王善利律师事务所律师，执业证号：13416199110710070。
被告：安徽鲁班置业有限公司，统一社会信用代码：91341600554595261T，住所地：亳州市谯城区药都大道万福市场******。
委托代理人：张海峰，安徽国琛律师事务所律师，执业证号：13416200110120762。 原告亳州市安达信物业服务有限公司（以下简称：安达信服务公司）诉被告安徽鲁班置业有限公司（以下简称：鲁班置业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安达信服务公司的委托代理人张禹、被告鲁班置业公司的委托代理人张海峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告安达信服务公司诉称：原告与被告于2014年3月16日和2014年11月1日分别签订了第一期和第二、三期《鲁班紫荆花园前期物业服务合同》，合同对双方的权利义务进行了约定，同时约定了停车场的收费。合同签订后，原告及时、全面的履行了合同义务。但是被告因分批交付使用等原因到目前为止小区配套设施和绿化未全部完工，业主不能充分享受公共设施配置，原告不能足额收取物业服务费，少收取费用1509670元；因被告地下停车库未验收通过，原告不能收取停车服务费3446640元，但直接支出费用1238201.84元。上述减少收入的物业服务费根据法律及相关规定，该部分工程未全部完工的原因造成，应该由被告补贴；因被告的停车库未验收合格的原因造成原告不能收取的停车费，但是原告已经为全体业主提供车位服务和车库配套设施的日常维护、维修以及相关设备的更换，因此产生大量的人员工资和维修公共能耗的费用，所产生的损失也应该由被告承担。
原告多次与被告交涉，均未果，为维护原告的合法权益，故请求：1、判令被告支付原告物业服务费人民币1509670元，车库、车位服务费人民币3446640元（该损失计算至2017年11月，以后增加的损失另行处理），合计人民币4956310元及滞纳金；2、本案诉讼费及保全费由被告承担。 被告鲁班置业公司辩称：
一、原告与被告签订的《鲁班紫荆花园前期物业服务合同》，未经招标，系无效合同。国务院《物业管理条例》第二十四条第二款规定：住宅物业的建设单位，应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
原告与被告签订的《物业服务合同》没有经过招投标方式，并且原告是三级资质的物业企业，不具有管理涉案小区的资质，该合同系无效合同；
二、原告要求被告支付物业服务费1509670元没有事实和法律依据：1、原告是三级资质的物业企业，无权按照一级物业企业的标准（1.2元/平方/月）进行收费。2、审计报告中计算出来的开发单位应补贴的物业服务费20%的差额部分937297.89元，是建立在所有的一期、二期的物业服务费均是按照80%的比例进行收取的基础上，原告事实上并非全部按照80%的比例收取的，故此项审计有误。3、《亳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》（亳价服【2012】72号）第二十条：已交付业主的物业，物业服务费自交付之日起次月由业主承担。业主半年以上未入住且用电量不足2度的，其物业服务费按房屋所在小区相应等级中“多层”物业费收费标准的90%计收。未交付业主的物业，物业服务费由开发建设单位承担。本案中案涉房屋存在部分业主半年以上未入住的情况，对此物业方应按照90%收取，物业公司自行全部按照80%收取，由此产生的损失应由其自行承担。4、《亳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》第十五条：前期物业服务住宅小区因开发建设单位分期开发、分批交付使用等原因，造成小区配套设施和绿化未全部完工的，业主缴纳的物业服务费应低于约定收费标准的20%，差额部分由开发建设单位承担，待小区配套设施和绿化全部完工，再按约定的物业费标准执行。紫荆花园不存在这样的问题，当时的配套设施和绿化都已经完工，未给小区业主造成不便或损失，因此开发商不应当承担该部分费用。关于小区配套设施，被告每期交房都有验收报告，关于绿化，被告也提供交房时的绿化图片作为证据。同时，物业公司未经被告允许擅自退付该20%，即便是亳州市物价局、亳州市房地产管理局因该实施细则作出了具体行政行为，被告也有申请复议和行政诉讼的权利，物业公司无权按照上述实施细则作出任何决定。因此，物业公司的该部分费用损失，被告不予承担；
三、被告不予支付车库、车位服务费3446640元：1、涉案地下车库一期已经于2014年8月5日通过验收，原告主张因一期车库未经验收不能收取车库、车位服务费没有事实依据。原告在诉状中称因涉案车库未能验收，导致其无法收取车库、车位服务费，而涉案车库一期已于2014年通过验收，原告提供的审计报告中也认可涉案地下车库一期已于2014年8月5日通过验收。因此，原告诉请被告支付地下车库一期的车位服务费前后矛盾、没有事实依据，不应予以支持。2、涉案地下车库二期系人防工程，原告要求被告支付车位服务费没有事实和法律依据。地下。地下车库**作为人防工程018年通过验收，被告未向原告交付管理，故不存在原告收取车位服务费的问题。3、地下、地下车库**的车库没有移交给原告管理，原告无权收取车位服务费。双方签订的《鲁班紫荆花园前期物业服务合同》第四章第十一条约定“.....甲方将小区机动车停车位产权或使用权转让给业主的，车辆管理费由乙方收取....”地下;地下车库**车库至今没有向业主和原告移交，原告也没有实施管理，因此原告无权收取车位服务费。 当事人围绕诉讼请求提交了证据材料，对双方当事人无异议的证据记录在卷，对有异议的证据认定如下：原告所举《服务价格登记》（2014年，2015年）版收费标准属物价部门核定，按20%补价予以认定。对《审计报告》一期车库从2014年5月计算不合理，应从2014年9月计算车辆停车费损失。被告提交的1号车库因无原告签收，故不予以认定。 本院
经审理查明的事实为：2014年3月16日和2014年11月1日，鲁班置业有限公司（甲方）与安达信服务公司（乙方）签订鲁班紫荆花园前期物业服务合同，约定鲁班置业有限公司开发的鲁班紫荆花园一期、二期、三期物业管理委托给安达信物业服务公司负责管理，合同到期日为业主委员会成立之日止,乙方管理区域：谯城区希夷大道与桐花路交叉口一中北侧鲁班紫荆花园小区红线范围内。在物业管理区域内乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：负责制定本物业服务工作计划并组织实施，负责本物业共同部位的维修、养护和管理，负责物业共同设施、设备的正常运行、维修、养护和管理，负责本物业管理区域的公共卫生，负责物业共同绿地、花木、景观、体育文化设施维护与管理，负责本小区安全防范，包括巡视、门岗执勤，乙方代收水、电费用，不得向业主或甲方收取手续费等额外费用。本合同签订后，乙方不得将该区域内的全部物业管理委托给他人。本物业管理服务收费按包平制方式，自负盈亏，独立核算，接受甲方监管（包括财务监管），物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：住宅楼综合服务费1.2元每平方米（含商用房、住宅楼，酒店用房）。上述费用最终以当地物业主管部门核定价格为准，收取的物业服务费用于以下开支：物业服务人员的工资，社会保险和按规定提取的福利费，物业共同部位、共用设施设备日常运行、维护费用，物业管理区域清洁卫生费用，物业管理区域秩序维护费用，行政办公费用，物业管理企业固定资产折旧，物业共同部位、共同设施及公共责任保险费用，法定税费。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按上述约定的内容提供服务。停车场收费标准，机动车位：室内每月100元，室外每月70元，电动车、摩托车每月15元，自行车5元。一期车库于2014年8月5日竣工验收合格，上述价格以当地物价主管部门最终核定的价格为准。安达信接手鲁班紫荆花园时小区配套设施和绿化未全部完工。按照亳州市物价部门相关文件规定，安达信收取物业管理费只按照1.2元/平方米的80%进行收取物业管理费，已经多收的予以退还或将多收部分抵偿应交纳的费用；按有关规定20%的差额部分由开发建设单位承担，即由安徽鲁班置业有限公司承担。诉讼期间，安达信提出对20%差额总额进行评估，2018年12月10日，经安徽安泰普信会计师事务所有限公司作出专项安泰普信专审字（2018）657号审计报告，对紫荆花园项目1期2期3期约定交付次月至后期销售合同备案当月计算，截至2017年7月，不包括销售合同备案日期在2017年7月之后的开发建设单位应承担的物业服务费。一期2014年5月、二期2015年1月和三期2016年1月之后（含当月）销售备案建筑面积，再按照亳州市安达信物业服务有限公司（鲁班紫荆花园）《服务价格登记证》中核定的收费标准1.2元/平方米/月和开发建设单位应承担物业费期限（计算至2017年7月）按20%差额计算，总数额为1442896.17元。关于鲁班紫荆花园可收取的车辆管理费的审计情况：鲁班紫荆花园一期工程1#地下车库，二期工程2#地下车库竣工验收备案表和工程竣工验收报告，鲁班紫荆花园一期工程1#地下车库671个车位于2014年8月5日通过验收，二期工程2#地下车库已于2018年8月2日通过验收，车辆管理费至今未收取。根据2014年5月至2015年11月，至2015年11月核定的小汽车收费标准90元/月/辆，2016年1月至2017年7月核定的小汽车收费标准为70元/月/辆，一期车库车辆管理费计算期限为2014年9月至2017年4月共32个月。其中2014年9月至2015年11月金额为905850元（671×90×15个月）。2015年12月至2017年4月金额为798490元（671×70×17个月）。 诉讼期间原告安达信物业公司提出财产保全申请，要求查封鲁班置业有限公司账户存款，本院作出民事裁定，将被告账户存款予以冻结。诉讼期间，原告申请对二期、三期机动车管理费暂不主张，另案处理。
本院认为：原、被告于2014年3月16日、2014年11月1日签订的《鲁班紫荆花园前期物业服务合同》是双方当事人意思表示，是过渡期间物业服务合同，协议选择物业公司未违反有关规定,双方当事人应按合同约定的内容履行各自义务。因小区未全面验收,原告按有关文件，物业的收取按1.2元/平方/月的80%收取符合有关规定。现原告要求被告补偿20%差额部分也符合有关文件规定，本院予以支持。经评估，一、二、三期物业20%的差额部分总额为1442896.87元。该差额应由鲁班置业公司予以补偿给安达信物业公司。关于车辆管理费收取方式的约定，原、被告双方在《鲁班紫荆花园前期物业服务合同》已约定安达信物业公司可以收取车辆管理费并约定了收费标准。
本院认为合同双方应善意积极的履行合同约定的内容。在鲁班紫荆花园一期工程1#楼地下车库于2014年8月5日通过验收的情况下，鲁班置业有限公司应及时将车库移交给安达信公司管理和收费，对于上述能够移交的一期工程1#地下车库671个车位而不移交，安徽鲁班置业公司存在过错。安达信公司没有收取相应费用，属于安达信公司的损失，该损失应当由鲁班置业公司予以补偿。其次，根据双方车辆管理方的约定，某些车位可租赁给业主，也可转让给业主，租赁费用由鲁班置业公司与安达信物业公司按7:3分成。不论租赁或转让但车辆管理服务费仍应由安达信物业公司收取。综上，安达信物业公司对于上述已经验收合格671个车位服务费为1704340元应由被告鲁班置业公司予以补偿。另原告要求的滞纳金无法律依据，本院不予支持。故本院对原告诉讼请求予以部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，
判决如下： 一、被告安徽鲁班置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告亳州市安达信物业服务有限公司一、二、三期工程物业服务费人民币1442896.17元，一期车位服务费人民币1704340元，合计3147236.17元。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费46450元，由被告安徽鲁班置业有限公司承担29465元，原告亳州市安达信物业服务有限公司承担16985元。保全费用5000元由被告安徽鲁班置业有限公司承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。
审 判 长 李 伟
人民陪审员 李彩霞
人民陪审员 赵永明
二〇一九年三月十六日
书 记 员 任 倩 来源：百度“”