贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0521民初236号
原告：魏昌龙，男，1979年4月8日出生，汉族，住山东省邹城市。
原告：姜倩，女，1983年10月17日出生，汉族，住山东省微山县。
被告：贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区新添大道南段**御荣新城******，统一社会信用代码：91520100697532065W。
法定代表人：黄宗均，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周江，该公司股东。 原告魏昌龙、姜倩与贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司（以下简称“贵州鑫盛黔公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用简易程序于2019年2月27日公开开庭进行了审理，原告魏昌龙、姜倩、被告的委托诉讼代理人周江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告魏昌龙、姜倩向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决被告立即履行合同约定的交房义务(已于庭审中撤回该项诉讼请求)；2、请求人民法院判决被告按照双方合同第十三条第1项第（2）款的约定支付原告逾期交房违约金167492.80元（计算期限为2016年2月1日起至2018年12月31日止）；3、请求人民法院判决被告按照双方合同第二十二条第三项的约定支付原告逾期转移登记违约金15550.00元（计算期限为2017年2月1日起至2018年12月31日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年8月14日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，该合同约定：“被告以第2号楼2单元5层房（或2-2-2-5），建筑面积78.18平方米，套内建筑面积67.87平方米出卖给原告方，原告方支付房屋价款203268.00元。出卖人应当在2016年1月30日前向买受人交付该商品房，于2017年1月30日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。”合同签订后，原告方按照合同约定全面履行了应尽义务，但被告均以各种理由拒不履行交房和办理商品房转移登记文书义务，致使原告方一直未能取得该房屋的商品房所有权，故诉至法院请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告贵州鑫盛黔公司辩称，不能交房有以下几个原因：1、交房条件尚未成就，不能交房是因为地质灾害与拆迁工作不能到位导致的。2、违约金的支付时间是交房之日，房屋没有按时交房，违约金的支付时间尚未成就。3、逾期办证违约和逾期交房的违约金过高，要求调整。4、逾期交房违约金和逾期办证违约金原告不能同时主张。5、因为逾期交房就导致不能按时办证，按时办证缺乏期待可能性。综上，恳请法院驳回原告的诉讼请求。 经审理本院认定如下事实：2015年8月14日，原告魏昌龙、姜倩作为买受人与被告贵州鑫盛黔公司签订《商品房买卖合同》，约定原告方采取按揭方式购买被告位于大方县红旗办事处奢香大道中段的商品房2号楼2单元2层5号房屋。双方约定所购房屋建筑面积78.18平方米，套内面价67.87平方米。该合同第八条约定付款方式及期限，原告应于合同签订定之日向出卖人交付购房款63268元，余款14万元由原告方采用公积金贷款的方式支付，共计支付被告鑫盛黔房开房款203268.00元。合同对双方逾期付款、交付时间和条件、逾期交房责任和商品房转移登记等事项进行了约定。双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第（一）项约定：“出卖人应当在2016年1月30日前向买受人交付该商品房。”第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在三十日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起当日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过三十日（该日起应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起七日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之八（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起当日内向买受人支付违约金。”第二十二条房屋登记约定：“二、初始登记出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。
三、转移登记（一）出卖人承诺于2017年1月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。(二)出卖人不能在欠款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理；……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”原告方在签订合同后依约向被告支付首期购房款63268.00元，并通过公积金贷款的方式向被告支付余款140000.00元。因被告未按照合同约定的期间向原告方交付房屋和办理产权登记导致原告方向本院提起诉讼，请求被告方履行交付房屋的义务、承担逾期交房和逾期转移登记违约金的违约责任。经本院释明后，原告方自愿撤回请求被告立即履行合同约定交房义务的诉讼请求。 以上事实，有原告方提交的《商品房买卖合同》、《公积金借款合同》、《结婚证》等在卷佐证。 综合原、被告的陈述、答辩、举证、质证和认证以及法庭辩论的情况，围绕查明的案件事实，本案的主要争议焦点是：1、本案双方当事人诉争的买受标的物是否因存在不可抗力因素导致交房条件不成就；2、被告方是否应当按照约定向原告支付逾期交房违约金与逾期转移登记的违约金；3、原告方是否能同时主张逾期交房违约金和逾期转移登记的违约金。
本院认为，原告魏昌龙、姜倩与被告鑫盛黔房开签订《商品房买卖合同》，该合同系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规规定和损害第三人利益，系合法有效之合同，对各方当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定全面履行自己的约定义务。 关于本案的第一个争议焦点：本案双方当事人诉争的买受标的物是否因存在不可抗力因素导致交房条件不成就的问题。在本案审理的过程中，被告贵州鑫盛黔公司向本院提交了《方府专【2013】27号大方县人民政府专题会议纪要》、《方地灾办【2016】4号大方县地质灾害预防和处置委员会办公室关于做好西大街农贸市场地质灾害防治工作的通知》，拟证明涉案商品房建设之地所位于的大方县西大街存在地质灾害，需对西大街西门至教育局段的地质灾害处理完善后才能交付2号楼，如不处理好地质灾害，奢香大道与2号楼接通的路面无法完善，在配套设施不能完善的情况下就不能达到交房条件。
本院认为，被告贵州鑫盛黔公司在诉讼中向本院提交的上述两份证据均是复印件，无其他证据进行佐证，不能确定证据上载明的内容具有真实性，即使被告方提交的证据载明的内容真实，但仍不能据此认定被告的抗辩理由能够成立。首先，《方地灾办【2016】4号大方县地质灾害预防和处置委员会办公室关于做好西大街农贸市场地质灾害防治工作的通知》的发文时间为2016年6月21日，并在该通知的第四项要求贵州鑫盛黔公司严格按照贵州省地矿局第二工程勘察设计院的《大方县西大街农贸市场斜坡变形区边坡治理工程施工图》进行施工，并确保在2016年11月30日前按照施工图和相关规范施工完毕。若按照会议纪要的要求，被告贵州鑫盛黔公司完成地质灾害治理的时间限定在2016年11月30日前，但至原告起诉时，被告仍以地质灾害治理未完成为由抗辩不能交房，其不能交付的违约责任应当归责于被告贵州鑫盛黔公司。其二，原、被告双方签订《商品房买卖合同》的时间为2015年8月14日，而大方县人民政府专题会议纪要的形成时间是2013年5月3日，也就是说被告贵州鑫盛黔公司在明知涉案商品房有可能存在地质灾害的情况下，仍隐瞒事实向原告姜倩、魏昌龙出售涉案房屋，现又以买受标的物因存在不可抗力因素导致交房条件不成就作为本案的抗辩理由，有悖市场交易的诚实信用原则。因此,本院对贵州鑫盛黔公司的抗辩意见不予采纳。 关于本案的第二个争议焦点：被告方是否应当按照约定向原告支付逾期交房违约金与逾期办理转移登记违约金的问题。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，原告魏昌龙、姜倩与被告鑫盛黔房开签订《商品房买卖合同》，该合同对逾期交房与逾期办理转移登记的违约责任进行了约定，合同各方当事人均应当秉承诚实信用原则进行履约。该合同载明：“…第十三条逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：…（2）逾期超过三十日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知书之日起七日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之八的违约金，并于该商品房实际交付之日起当日内向买受人支付违约金。…第二十二条房屋登记、转移登记（一）出卖人承诺于2017年1月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内支付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：…2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，因被告贵州鑫盛黔公司逾期交房以及逾期办理转移登记，已构成违约，应当按照约定向原告支付逾期交房违约金与逾期办理转移登记的违约金。本案中，合同双方当事人对逾期交房违约金的支付约定为：“商品房实际交付之日起当日内向买受人支付违约金”，该条约定系对违约金的支付附条件，因涉案商品房还未交付，支付违约金的条件还不成就，故原告请求被告贵州鑫盛黔公司支付逾期交房违约金的主张，可待违约金支付条件成就后，再行主张权利。被告贵州鑫盛黔公司抗辩房屋没有按时交房，违约金的支付时间尚未成就的意见成立，本院予以采纳。对原告主张被告支付逾期交房违约金的请求，本案中不作实体裁判。原告主张要求被告承担逾期办理商品房所有权转移登记违约责任的请求，具有事实依据和法律依据，本院予以支持。对被告以违约金计算方式约定过高为由请求人民法院调整的抗辩意见，
本院认为，双方约定的逾期办理商品房所有权转移登记违约金的计算方式为已交付房款总额的日万分之一，结合中国人民银行同期同类人民币贷款利率分析，该约定明显低于银行贷款利率，故双方约定的逾期办理商品房所有权转移登记违约金的计算方式并非明显过高，对被告请求调整违约金计算比率的主张，本院不予支持。被告贵州鑫盛黔公司依约应自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。本案中原告的诉讼请求仅要求被告支付从2017年2月1日起至2018年12月31日止的违约金，系原告方对自己诉讼权利的处分，本院予以尊重。 关于本案的第三个争议焦点：原告方是否能同时主张逾期交房违约金和逾期办理转移登记违约金的问题。
本院认为，原、被告双方在《商品房买卖合同》中对逾期交房与逾期办理商品房转移登记的违约责任、支付违约金的时间、违约金的计算方式进行了约定。该合同约定的条款系对合同当事人应为的不同民事行为的约定，系双方当事人的真实意思表示，且法律并未就此作出强制性规定。因此，被告贵州鑫盛黔公司的抗辩原告方不能同时请求支付逾期交房违约金和逾期办理转移登记违约金的主张缺乏法律依据，本院不予采纳。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，
判决如下： 被告贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内以203268.00元为基数，按日万分之一的比率计算支付原告魏昌龙、姜倩从2017年2月1日起至2018年12月31日止逾期办理商品房转移登记的违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1980．00元，由被告贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司开负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
审判员 程宏
二〇一九年三月十六日
法官助理 涂绿兰
书记员 文茳 搜索“”