广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0802民初1702号
原告：湛江万象物业服务有限公司，住所地：湛江市赤坎区军民路8号金沙湾新城豪璟园B栋首层。
法定代表人：杨鹏湛，经理。
委托诉讼代理人：王国常，公司运营部副主任。
委托诉讼代理人：邱朱进，公司第一管理处主任。
被告：罗超，男，1970年8月8日出生，汉族，住湛江市赤坎区。
被告：罗豪，男，1985年9月3日出生，汉族，住湛江市赤坎区。
被告：罗杰，男，1991年9月5日出生，汉族，住湛江市赤坎区。三被告共同
委托诉讼代理人：陈鹏，广东粤正律师事务所律师。
原告湛江万象物业服务有限公司与被告罗超、罗豪、罗杰物业服务合同纠纷一案，本院立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王国常、邱朱进，三被告的委托诉讼代理人陈鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告罗超偿付自2001年12月起至2010年11月拖欠的金沙湾新城陶然居2××楼××601、701房物业服务费12917.98元、专项维修资金2550.96元、电分摊费864元及违约金12844.29元，偿付自2010年12月起至2011年5月拖欠的金沙湾新城陶然居2××楼××701房物业服务费389.64元、专项维修资金70.86元、电分摊费36元及违约金1496.03元，并偿付自2011年6月至2018年9月因拖欠上述费用产生的违约金21962.42元，以上合计53132.18元；2、被告罗豪偿付自2010年12月起至2018年9月拖欠的金沙湾新城陶然居2××楼××601房物业服务费8195.68元、专项维修资金1110.14元、电分摊费564元及违约金6617.56元，合计16487.38元；3、被告罗杰偿付自2011年6月起至2018年9月拖欠的金沙湾新城陶然居2××楼××701房物业服务费7806.04元、专项维修资金1039.28元、电分摊费528元及违约金5943.56元，合计15316.88元；4、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：1999年12月1日，原告所属的湛江万象房地产开发有限公司与被告签订了《金沙湾新城商品房购销合同补充协议书》，约定被告买受金沙湾新城愉馨苑3幢1单元501房，补充协议附件一《物业管理》、附件三《业主公约》明确约定原告负责被告所在小区的物业管理工作，被告作为业主须按时交纳物业服务费用及其他相关费用。2001年11月3日，被告与原告签订了《入住协议书》，约定被告须遵守《业主公约》及有关物业管理规定，履行缴费义务。被告办理了房屋交接手续并入住，自此即享受了原告对被告所在小区的管理服务。但是，被告自2006年2月至今一直未按双方约定履行按时交纳物业服务费及其他相关费用的义务，共拖欠物业服务费24578.69元、维修基金3179.04元、车位服务费1395元，电分摊费1184元、违约金30783.41元，以上合计为61120.14元（暂计至2018年5月）。经原告多次催告，被告均置之不理。被告拒不交纳物业服务费及其他相关费用的行为严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故根据相关法律规定及双方约定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求。
被告罗超辩称：我早已把涉案房屋转让给罗豪、罗杰，因此原告对我的诉讼请求已过诉讼时效，请求法院予以驳回。
被告罗豪、罗杰辩称：我方认为原告就物业费收取计算单价是存在擅自调整不合理部分，原告未能提供收费期间物业许可收费证明，原告仅提供2015年最后一份以每月0.65元一平方的收费许可证明。原告对服务费的收取时间跨度收费单价、违约金收取方式没有列出来。因此在接受物业服务费合同范围内，我方需支付费用，原告擅自上调部分不应承担。由于被告未签订物业服务合同，因此所主张的违约金并无事实及法律依据。
经审理查明，1999年12月1日，湛江万象房地产开发有限公司与被告罗超签订了《商品房购销合同》，罗超购买金沙湾新城陶然居2××楼××601房，于2000年7月15日签订《业主公约》，确认业主按规定缴交物业服务费、房屋本体维修基金等费用，不按规定缴交管理服务费、房屋本体维修基金等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日千分之一的滞纳金，无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，物业管理处可采取停水、停电、停气等催款措施。同日与湛江市万象物业管理有限公司签订《入住协议书》，确认于2000年7月15日入住，由湛江市万象物业管理有限公司提供住宅区的物业管理。2000年8月9日，罗超与湛江市万象物业管理有限公司签订《委托银行代收款协议书》，同意在工商湛江分行的储蓄网点开立储蓄活期帐户，以作授权委托工商银行代扣陶然居2××楼××601、701房“物业管理费及其他费用”，从2000年11月起正式委托银行代收款。2001年12月开始，被告罗超没有交纳物业管理费、维修基金及电分摊费等。2010年12月16日，罗超与罗豪签订《房地产买卖合同》将陶然居2××楼××601房转让给罗豪，房屋产权于2011年1月17日登记在罗豪名下。罗超于2011年6月将陶然居2××楼××701房转让给罗杰，房屋产权于2011年7月14日登记在罗杰名下。罗豪、罗杰至今没有交纳过物业管理费、维修基金及电分摊费等费用给原告。另查明，陶然居2××楼××601、701房建筑面积均为118.08平方米,每月固定电分摊费8元。2004年5月12日，湛江市物价局、湛江市房产管理局联合作出了《关于公布湛江市住宅物业服务收费政府指导价及有关规定的通知》（湛价［2004］172号）。载明：多层住宅（不设电梯）物业服务基准价，二级Ｂ等：0.55元／月﹒㎡。2004年8月23日，湛江市物价局、湛江市房产管理局又联合作出了《关于公布湛江市服务收费等级评定结果的通知》（湛价［2004］265号）。载明：住宅物业小区有关物业服务收费等级，评定金沙湾新城陶然居（上述房屋的小区）为二级Ｂ等。2015年9月21日，湛江市发展和改革局向原告核发了《广东省收费许可证》。载明金沙湾新城陶然居小区：多层住宅（不设电梯）物业服务收费（政府指导价）基准价为0.65元／月﹒㎡；浮动幅度：±20%。再查明，2008年3月5日，湛江市万象物业管理有限公司工商登记名称变更为现在的湛江万象物业服务有限公司。在庭审中，原告主张2001年12月至2005年10月的物业服务费按0.45元/月·平方米计算，2005年11月至2012年4月的物业服务费按0.55元/月·平方米计算,2012年5月至今按0.78元/月·平方米计算。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告罗超于2000年7月15日签订的《业主公约》、同日与湛江市万象物业管理有限公司签订的《入住协议书》，以及于2000年8月9日与湛江市万象物业管理有限公司签订的《委托银行代收款协议书》，足以认定由湛江市万象物业管理有限公司（原告的前称）负责住宅区的物业管理工作，之后一直由原告提供物业服务。罗超分别于2010年12月16日、2011年6月将陶然居2××楼××601房、701房转让给罗豪、罗杰，且房屋产权亦已转移登记。虽然原告与罗豪、罗杰没有签订物业服务合同，但罗豪、罗杰居住在涉案小区，事实上已接受原告的物业服务，因此罗豪、罗杰与原告存在物业服务合同关系。关于原告主张被告罗超履行付款义务是否超过诉讼时效的问题。2001年12月开始，被告罗超没有交纳物业管理费、维修基金及电分摊费等费用。同时，被告罗超已分别于2010年12月16日、2011年6月将陶然居2××楼××601房、701房转让给罗豪、罗杰，不再在该小区居住接受原告提供的物业服务。原告于2018年6月12日向本院提起诉讼，该期间已明显超过诉讼时效期间。因此，本院对原告主张被告罗超履行付款义务不予支持。关于在罗豪、罗杰应否支付物业管理费、维修基金及电分摊费等费用给原告的问题。根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第七条“物业服务企业与业主委员会或者业主虽未签订书面物业服务合同，但业主事实上已接受了物业服务，物业服务企业请求支付相应的物业费的，可予支持。双方没有约定物业费的支付标准和支付方式的，可根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，并参照当地政府部门制定的指导价计算物业费。”的规定，原告请求被告罗豪偿付自2010年12月起至2018年9月拖欠601房的物业服务费、专项维修资金、电分摊费，被告罗杰偿付自2011年6月起至2018年9月拖欠701房的物业服务费、专项维修资金、电分摊费合法有据，本院予以支持。对于物业服务费的计算标准，根据湛江市物价局、湛江市房产管理局分别于2004年5月12日及2004年8月23日联合作出的《关于公布湛江市住宅物业服务收费政府指导价及有关规定的通知》（湛价［2004］172号）及《关于公布湛江市服务收费等级评定结果的通知》（湛价［2004］265号）的意见，以及湛江市发展和改革局于2015年9月21日向原告核发的《广东省收费许可证》准许的收费标准，物业服务费应从《广东省收费许可证》核发之月的次月即2015年10月起按该许可证的规定，以基准价0.65元／月﹒平方米上浮20%即0.78元／月·平方米计算。因此，2010年12月至2015年9月的物业服务费应按0.55元／月·平方米计算，2015年10月至2018年9月的物业服务费应按0.78元／月·平方米计算。因此，被告罗豪应向原告支付2010年12月至2015年9月（共58个月）的物业服务费3766.75元（0.55元／月·平方米×118.08平方米×58个月）及2015年10月至2018年9月（共36个月）的物业服务费3315.68元（0.78元／月·平方米×118.08平方米×36个月）。即被告罗豪应向原告支付2010年12月至2018年9月的物业服务费共为7082.43元（3766.75元＋3315.68元）。被告罗杰应向原告支付2011年6月至2015年9月（共52个月）的物业服务费3377.08元（0.55元／月·平方米×118.08平方米×52个月）及2015年10月至2018年9月（共36个月）的物业服务费3315.68元（0.78元／月·平方米×118.08平方米×36个月）。即被告罗杰应向原告支付2011年6月至2018年9月的物业服务费共为6692.76元（3377.08元＋3315.68元）。维修基金及电分摊费为客观存在，罗豪、罗杰为小区业主，有义务予以缴交。因此，被告罗豪应向原告支付601房的2010年12月至2018年9月[共94个月（58个月+36个月）]的维修基金1109.95元（0.1元/月·平方米×118.08平方米平方米×94个月）及电分摊费752元（8元/月×94个月）。被告罗杰应向原告支付701房的2011年6月至2018年9月[共88个月（52个月+36个月）]的维修基金1039.1元（0.1元/月·平方米×118.08平方米平方米×88个月）及电分摊费704元（8元/月×88个月）。原告请求被告罗豪、罗杰支付违约金，根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第八条“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。”的规定，被告罗豪、罗杰并没有与原告对违约金进行任何约定。因此，原告请求被告罗豪、罗杰按照《业主公约》规定的每日千分之一支付违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，
判决如下：
一、限被告罗豪于本判决生效之日起十日内支付2010年12月至2018年9月的物业服务费7082.43元、维修基金1109.95元、电分摊费752元给原告湛江万象物业服务有限公司。
二、限被告罗杰于本判决生效之日起十日内支付2011年6月至2018年9月的物业服务费6692.76元、维修基金1039.1元、电分摊费704元给原告湛江万象物业服务有限公司。
三、驳回原告湛江万象物业服务有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回原告湛江万象物业服务有限公司对被告罗超的诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1832.8元，由原告湛江万象物业服务有限公司负担1447.8元，被告罗豪负担202元，被告罗杰负担183元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湛江市中级人民法院。
审判长 周娟华
审判员 黄龙飞
审判员 何清琳
二〇一九年三月十五日
书记员 张 骞附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。