（2018）皖0402民初1393号

安徽省淮南市大通区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)皖0402民初1393号

原告：望峰岗东华鑫城小区业主委员会，住所地安徽省淮南市谢家集区望峰岗东华鑫城小区内。 责任人：赵敬明，该业主委员会主任。

委托诉讼代理人：张万标，安徽八公律师事务所律师。

被告：安徽钧皓物业服务有限公司淮南分公司，住所地安徽省淮南市谢家集区唐山镇东津村江郢四队200号，统一社会信用代码91340400MA2N4ET57P。

法定代表人：刘家明，该公司经理。

委托诉讼代理人：王少兰，该公司法律顾问，淮南市山王镇法律服务所法律工作者。

被告：安徽钧皓物业服务有限公司，住所地安徽省六安市解放路与龙河路交叉口，统一社会信用代码91341500575746372F。

法定代表人：孔祥海，该公司总经理。

被告：何梅，女，1968年11月1日出生，汉族，住安徽省淮南市。

委托诉讼代理人：王少兰，淮南市山王镇法律服务所法律工作者。 原告望峰岗东华鑫城小区业主委员会（以下简称鑫城业委会）诉被告安徽钧皓物业服务有限公司淮南分公司（以下简称钧皓物业分公司）、安徽钧皓物业服务有限公司、何梅确认合同无效纠纷一案，鑫城业委会于2018年5月14日向安徽省是淮南市谢家集区人民法院提起诉讼，该院以其不便行使管辖权为由报请安徽省淮南市中级人民法院指定管辖。安徽省淮南市中级人民法院于2018年8月23日指定本案由本院审理。本院于2018年10月12日立案受理后依法适用简易程序进行审理，2018年11月9日因本案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序依法组成合议庭于2018年12月21日公开开庭进行了审理。鑫城业委会负责人赵敬明及其委托诉讼代理人张万标，钧皓物业分公司、何梅共同委托诉讼代理人王少兰以及何梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫城业委会向本院提出诉讼请求：1.判决刘玉龙、周庆付以鑫城业委会名义与钧皓物业分公司于2016年11月1日签订的《东华鑫城小区物业服务管理合同》无效，并判决钧皓物业分公司及其工作人员立即撤离小区；2.判决钧皓物业分公司、何梅立即返还非法收取的停车费暂定100,000元；3.判决钧皓物业分公司返还多收取的采暖费人民币459,959元；4.诉讼费用由被告承担。鑫城业委会在诉讼及庭审中，变更诉讼请求第1项为解除双方于2016年11月1日签订的物业服务合同；变更诉讼请求第2项为要求钧皓物业分公司、何梅返还停车费20,000元。 事实与理由：淮南市东华鑫城小区是由淮南东华实业（集团）有限责任公司投资开发销售的住宅小区，在交付业主使用后，东华公司与业主签订有物业服务协议，并一直由其下属的李一物业管理处提供物业服务。而刘玉龙、周庆付在没有按照有关物业管理法律法规的规定履行选举程序的情况下，自称为鑫城业委会负责人，并且在没有召开业主大会或业主代表大会讨论通过的情况下，擅自在2016年11月1日与钧皓物业分公司签订了一份《东华鑫城小区物业服务管理合同》，将小区的物业服务交由钧皓物业分公司负责。在小区业主委员会正式成立并依法选举产生合法的业委会组织成员后，鑫城业委会多次与钧皓物业分公司协商，要求其立即撤出东华鑫城小区，返还收取的停车费等本应属于业主委员会的费用，返还多收取业主的采暖费用，并且停止收取2017至2018年度的相关费用，但是被告拒绝退出，不愿返还、退还相关费用，并且还在继续收费。在多次协商无果的情况下，诉至法院。 钧皓物业分公司辩称：1.双方签订的物业服务合同是真实合法有效的，业委会成员刘玉龙、周庆付是经全体业主推选的业委会代表，2016年11月1日签订的物业服务合同能够代表全体业主的真实意思表示，合同期限是2016年11月1日至2019年12月1日，在合同期限内被告物业公司履行了物业服务的职责，给广大业主提供了干净整洁的居住环境。双方产生矛盾焦点的原因是因广大业主数年来拖欠物业费不交，被告在负债的情况下为小区提供物业服务。2.原告起诉返还停车费2万元及采暖费450,000余元没有事实和法律依据。原业主缴纳的采暖费在上一任物业公司东华公司提供服务的时候及钧皓公司交接时收取的费用已经全额支付给燃气公司，且该费用已经使用完毕，双方在物业服务共同中没有约定供暖的实际天数，应以实际缴费和使用量为准。综上，希望本案的发生原被告双方都能从自身找问题，妥善协调此事，请求驳回鑫城业委会诉请。 安徽钧皓物业服务有限公司未出庭，未答辩，但钧皓物业分公司提交了委托书一份，由安徽钧皓物业服务有限公司特别授权钧皓物业分公司全权处理该案。 何梅辩称：何梅本身是东华物业公司职工，钧皓物业接任该小区后，何梅受聘该公司，其收取费用的行为是职务行为，何梅不应承担任何责任，请求驳回对何梅的起诉。 鑫城业委会针对其诉讼请求主张的事实及理由提交的证据以及钧皓物业分公司、何梅的质证意见： 证据一、鑫城业委会登记备案资料，证明鑫城业委会法定代表人是经过选举产生的。已经经过了合法的登记备案。 钧皓物业分公司质证意见：真实性无法考证，全体委员签字从备案表中不能证明该小区召开了全体业主大会，也不能证明赵敬明是全体业主选举的业委会代表。在我们向房产部门调取的业委会备案表中，该业委会代表是周庆付、刘玉龙。其备案表不具备真实性。 何梅质证意见：无异议，确认。 证据二、2016年11月1日刘玉龙、周庆付代表小区业主委员会与钧皓物业分公司签订的物业服务管理合同复印件，证明2016年11月1日双方形成物业服务合同法律关系，服务期是三年，钧皓物业分公司要承担的一个重要的物业服务就是供暖服务，如果违反合同约定要承担相应的法律责任。 钧皓物业分公司质证意见：真实性无异议，证明观点有异议。双方约定的服务期是三年，至今未到期；双方在合同中约定的供暖条款是合同第3条7项，以实际发生额为算；在合同期内钧皓物业分公司不能擅自撤出对小区的服务；合同7条违约责任中约定如果业主未缴纳业主服务费应按照每月千分之三承担滞纳金，如果乙方物业公司擅自撤出，才应当向业主支付违约金。 何梅质证意见：没有意见，和我无关。 证据三、2016年11月15日备忘录和2017年11月21日通知，证明合同约定供暖费按成本计算的内容，但是合同签订后第15天通过备忘录形成一致意见，只要供暖业主达到400户的前提下要维持2015年19元每平方米的供暖价格，确保小区冬季供暖，价格维持2015年的价格；通知上规定了2017年的采暖价格，以400户为起点，价格为23元每平方米，说明双方特别是物业办以通知的方式确认了2017年的采暖价格是23元每平方米。 钧皓物业分公司质证意见：采暖费的价格应由燃气部门决定。备忘录第一条约定是在400户的前提下维持2015年价格，鑫城业委会没有证据证明能够到达用户400以上，被告钧皓公司对该备忘录不知情。 何梅质证意见：真实性没有异议。 证据四、钧皓物业分公司公布的2017到2018采暖季供暖总户数明细、收费票据，证明1.2017到2018采暖季共计参与采暖的住户是441户，超过400户；2.钧皓物业分公司就是按照其公告的价格23元收取的采暖费；3.钧皓物业分公司2017到2018采暖季共计收取采暖费1,036,487元，实际供暖40天，按比例计算应收取的费用是460,660.88元，应退还575,826.11元，但是我们的诉请不变。 钧皓物业分公司质证意见：1.从交费时间上看无法体现是季度供暖的金额；2.我们仅是物业费的代收单位，其收取的采暖费均交至燃气公司，并且该费用已经使用完毕，按照双方物业合同约定供暖费用的结算是以实际发生额进行，并不是按季结算。 何梅质证意见：真实性没有异议。 证据五、淮南中燃城市燃气发展有限公司出具的证明（3页），证明1.钧皓物业分公司在合同履行期间收取小区业主的采暖费以后，并没有向燃气公司缴纳2016到2017年采暖季的燃气费用，导致燃气公司停止对小区冬季取暖供气；2.至今为止，钧皓物业分公司还欠燃气公司1,474,761.60元燃气费；3.钧皓物业分公司由于拖欠燃气费导致小区不能供暖是严重违背双方合同第一条第三款第七项规定的，属于根本违约，合同应予解除。 钧皓物业分公司质证意见：和本案没有关联性，是另外一层法律关系,在合同中并没有约定具体解除合同的情形。 何梅质证意见：没有异议。 证据六、停车费票据（钧皓收取的复印件8张，钧皓收取的原件8张，东华收取的原件3张）以及收费清单和进出小区的蓝牙（41个，现在不能使用，蓝牙当庭出示当庭退还），证明1.钧皓物业分公司在2017年到2018年收取41户停车费，每户480元，共收取19,680元；2.钧皓物业分公司收取费用的时候大部分没有出具合法票据，以蓝牙代替；3.收取费用的何梅应对此事负连带责任。 钧皓物业分公司质证意见：真实性无法核实，是鑫城+业委会自行书写统计的数字；按照证据规则，复印件不能作为证据使用，真实性无法核实，11张原件中3张收取单位是东华公司，和钧皓物业分公司无关，其余记账收据没有交款人名称、户名，真实性无法核实。 何梅质证意见：我收过的钱已经上交给物业公司了。 证据七、业主证人证言以及身份证复印件4份，证明1.钧皓物业分公司在提供物业服务的时候多次发生垃圾清运罢工造成垃圾遍地，污水横流；2.由于拖欠供电费用导致供电部门把小区公共区域电力停供，高层电梯停止运行；3.冬季供暖停止；4.消防设施损坏严重，物业没有及时装配齐全，构成违约。 钧皓物业分公司质证意见：证据形式不符合证据规则的规定，证人应当出庭作证，接受法庭询问，不能出庭作证的，证词不能作为证据使用。 何梅质证意见：没有异议，同意钧皓物业分公司的意见。 钧皓物业分公司提交的证据以及鑫城业委会、何梅的质证意见： 证据一、钧皓物业分公司营业执照，资质证书，法定代表人身份证明，证明钧皓物业分公司的主体资格。 鑫城业委会、何梅质证意见：无异议。 证据二、安徽钧皓物业服务有限公司对钧皓物业分公司的决定（复印件），证明任命刘家明为分公司负责人，全权处理本公司事务。 鑫城业委会质证意见：真实性没有异议，我们提交的备忘录中有刘家明的签字，双方约定的采暖价格是合法有效的。 何梅质证意见：没有异议。 证据三、关于东华鑫城物业服务公司更换交接的协议。 证明两家物业公司在交接的时候监督单位是东华鑫城业主委员会，钧皓公司的进入是经业委会同意的。并且业主委员会向谢家集区房地产管理局进行了备案。 鑫城业委会质证意见：物业公司的变更是事实，真实性无异议。 何梅质证意见：没有异议。 证据四、2013年11月6日业主委员会登记备案表复印件，证明业委会成立是经全体业主推选，刘玉龙、周庆付是业委会推选的代表，该两位委员和钧皓公司签订的合同是真实合法有效的。 鑫城业委会质证意见：真实性没有异议，是上一届业主委员会的成员。 何梅质证意见：没有异议。 证据五、公示3张附现场照片6张（均为复印件），证明业委会经选举后在小区进行张贴公示，其推选的代表刘玉龙、周庆付有权代表广大业主行使业委会的职权，业委会与物业公司签订的物业服务合同是合法有效的。 鑫城业委会、何梅质证意见：没有异议。 证据六、2016年11月1日签订的物业服务合同一份。 证明服务期限是三年，2016年11月1日至2019年12月1日，目前尚在服务期限内。双方约定的采暖费用按实际发生额成本核算，在合同中双方也约定了应当收取机动车辆停车的车位费，合同还约定了收取的费用均用于小区的公告设施设备及为广大业主提供服务；原告诉请解除合同，在该合同中没有约定解除合同的情形，本案是物业服务合同纠纷，如被告提供的物业服务有瑕疵，应在收取物业费的时候进行核算，并不是合同约定的或法律规定的解除情形。 鑫城业委会质证意见：真实性没有异议，证明观点有异议。1.虽然在合同期内，但是由于被告违约，原告有权依据合同法94条规定依法要求解除合同；2.合同中并没有约定钧皓物业分公司有权收取停车费，合同第4条规定的收费项目中室内停车场等都是空白。3.虽然合同中规定了采暖费按实际发生成本进行核算，但是双方在合同签订后的15天，2016年11月15日以备忘录的形式确定了2016年到2017的采暖费不能高于2015年，钧皓物业分公司于2017年11月21日以张榜通知的方式确定了2017到2018采暖季的采暖价格是23元每平方米，合同约定的采暖费条款已经进行了变更，并且业主已经按照变更后的价格标准交付了采暖费。 何梅质证意见：我只是小区业主，和我无关。 证据七、委托书，证明安徽钧皓物业服务有限公司给钧皓物业分公司的委托书，全权委托钧皓物业分公司处理本案。 鑫城业委会、何梅质证意见：没有异议。 何梅未提交书面证据。 鑫城业委会在起诉时将刘玉龙、周庆付列为本案被告，在庭审中，鑫城业委会当庭申请撤回对刘玉龙、周庆付的起诉，本院裁定予以准许。但刘玉龙、周庆付当庭提交了首届业主委员会登记备案表、证人证词、2016年10月24日会议记要、2016年11月15日协调会现场照片和会议达成的备忘录等证据，除钧皓物业分公司对2016年10月24日会议记要的证明观点有异议外，鑫城业委会、钧皓物业分公司、何梅对刘玉龙、周庆付提交的证据均无异议。 鑫城业委会庭后提交的证据以及钧皓物业分公司、何梅的质证意见：关于解聘钧皓物业分公司告知函、召开业主大会的照片4张、业主的表决签字表41张，该组证据证明2018年10月7日在小区北门广场召开业主大会，并由楼栋长上门征求业主意见，解聘与钧皓物业分公司的物业合同，小区业主进行了表决，参与表决的业主558户，同意解聘的有557户，户数与面积数均已过半数，程序合法（小区有表决权的业主1011户）；解聘告知函已公示、张贴，并于2018年12月6日邮寄给钧皓物业分公司、淮南市谢家集区望峰岗镇政府、淮南市谢家集区房管局。 钧皓物业分公司、何梅的质证意见：对4张照片未标注时间，也未显示是那个小区，无法核实照片的来源和出处，原告称参与表决的558户从照片中无法体现；41张业主填的建议表格，我们认为不具有真实性，从签字的字迹看字迹均相同相近，系同一人或多人代签，其中有一张13户打钩的表格更无法证实是业主本人的真实意思表示，我们会一一核实业主，若不是业主本人所签既是原告提供的伪证，我们请求法庭追究作伪证的法律责任，必要时申请文字鉴定；对解聘函，我们公司不知情，对方称已经张贴并送达给我们，并没有相应的证据予以印证。 经庭审举证、质证，对各方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对与案件无关联的证据，本院不予认证。 关于钧皓物业分公司有异议的鑫城业委会登记备案资料、解聘钧皓物业分公司告知函、召开业主大会的照片4张、业主的表决签字表41张，本院作如下认证：鑫城业委会登记备案资料，即望峰岗东华鑫城小区业主委员会（第二届）备案表，已经社区、谢家集区望峰岗镇政府、谢家集区房管局签章备案，依法具有证明效力。解聘钧皓物业分公司告知函、召开业主大会的照片4张、业主的表决签字表41张，系鑫城业委会召开业主大会解聘钧皓物业分公司的相关证据，钧皓物业分公司并没有相关证据推翻其真实性、合法性，本院对该组证据的证明效力予以认定。

经审理查明：2016年11月1日，鑫城业委会作为委托方与受托方钧皓物业分公司签订了一份《东华鑫城小区物业服务管理合同》，将东华鑫城小区的物业服务交由钧皓物业分公司负责管理，物业服务期限自2016年11月1日至2019年12月1日；该合同还就物业管理内容、物业服务标准、物业服务费用、双方的权利义务、违约责任等内容进行了约定。在物业服务期间，双方就合同的效力以及钧皓物业分公司收取的停车费用、采暖费用等产生纠纷。 2018年10月7日，鑫城业委会在东华鑫城小区北门广场就解聘钧皓物业分公司召开了业主大会，并上门征求业主意见。小区实际具有表决权的业主1011户，参与表决的业主558户，同意解聘的有557户；小区实际专有住宅面积97927平方米,同意解聘的专有住宅面积55636平方米;同意解聘钧皓物业分公司的业主户数与专有面积数均已过半数；鑫城业委会根据业主大会决议,决定解除与钧皓物业分公司签订的物业合同;关于解聘钧皓物业分公司告知函于2018年12月6日邮寄给钧皓物业分公司、谢家集区望峰岗镇政府、谢家集区房管局。

本院认为，鑫城业委会变更诉讼请求第一项为解除双方签订的《物业服务合同》，本案案由应由确认合同无效纠纷变更为物业服务合同纠纷。 关于鑫城业委会诉请的解除双方签订的《物业服务合同》问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《中华人民共和国物业管理条例》第十一条规定“下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业;(五)筹集和使用专项维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”该条例第十二条规定，“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”本案中，鑫城业委会召开业主大会按法定程序解聘钧皓物业分公司，鑫城业委会请求解除与钧皓物业分公司物业服务合同，符合上述法律规定，人民法院应依法予以支持。 关于鑫城业委会诉请的要求钧皓物业分公司、何梅返还停车费20,000元以及要求钧皓公司返还多收取的采暖费人民币459,959元问题。鑫城业委会系根据《物权法》和《物业管理条例》的成立的组织，根据相关法律规定，其职责范围只能限于业主大会有权决定的事项范围，包括业主共有和物业共同管理事项；其不能主张属于部分业主个人的合同权利，就该项诉请而言，鑫城业委会不具有诉讼主体资格，涉案业主是与该项诉请有直接利害关系的主体，故鑫城业委会无权主张该项权利，可由业主另案主张。 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，

判决如下： 一、解除原告望峰岗东华鑫城小区业主委员会与被告安徽钧皓物业服务有限公司淮南分公司于2016年11月1日签订的物业服务合同。 二、驳回原告望峰岗东华鑫城小区业主委员会其他诉讼请求。 案件受理费8,499元，由原告望峰岗东华鑫城小区业主委员会负担8,399元，由被告安徽钧皓物业服务有限公司淮南分公司负担100元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。

审　判　长　　秦永玲

审　判　员　　张宏彬

人民陪审员　　李　春

二〇一九年三月十五日

书　记　员　　贺文波 附：相关法律规定 《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《中华人民共和国物业管理条例》 第十一条下列事项由业主共同决定： (一)制定和修改业主大会议事规则; (二)制定和修改管理规约; (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员; (四)选聘和解聘物业服务企业; (五)筹集和使用专项维修资金; (六)改建、重建建筑物及其附属设施; (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： (一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况; (二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同; (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同; (四)监督管理规约的实施; (五)业主大会赋予的其他职责。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第八条业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自