贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初6573号
原告：凯里市文化旅游产业投资发展有限公司，住所地贵州省凯里市苗侗风情园****，统一社会信用代码：91522601055018216D。
法定代表人：王开贵，董事长。
委托诉讼代理人（一般代理）：潘隆光，系凯里市文化旅游产业投资发展有限公司职工。
委托诉讼代理人（一般代理）：徐真娴，系凯里市文化旅游产业投资发展有限公司职工。
被告：贵州省阳光正大投资管理有限公司，住所地贵州省凯里市民族风情园****，统一社会信用代码：915226010760334311。
法定代表人：邹会全。委托诉讼代理人(特别授权)：石红旗,贵州七律律师事务所律师。委托诉讼代理人(特别授权)：姜才林,贵州全红律师事务所律师。原告凯里市文化旅游产业投资发展有限公司（以下简称：凯里文投公司）诉被告贵州省阳光正大投资管理有限公司（以下简称：阳光正大公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2018年11月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告凯里文投公司的委托诉讼代理人潘隆光与徐真娴、被告阳光正大公司的法定代表人邹会全及委托诉讼代理人石红旗、姜才林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告凯里文投公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告归还所欠房屋租金1989047.4元；2、判令被告支付违约金100000元；3、解除原告与被告签订的《凯里民族风情园房屋租赁合同书》并归还所租的房屋；4、由被告承担本案所有诉讼费用。事实及理由：2013年6月1日，原告与被告签订《凯里民族风情园房屋租赁合同书》，约定原告将位于凯里民族风情××区××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××栋房屋出租给被告经营使用，之后原告与被告于2016年11月8日签订了该合同的补充协议，约定被告退出H6栋房屋事宜。因被告未按合同约定支付房屋租赁费，经原告反复催告，被告仍拒不支付。被告的行为已经严重违反了双方合同约定，为了维护我公司的合法权益，特诉至法院。
被告阳光正大公司辩称，1、原告制定的《凯里苗侗风情园商户扶助政策工作实施方案》（2017年试行版）系对原租赁合同的补充，被告可以按该扶助方案的规定享受扶助政策。2、2013年原告出租房屋给被告时，房屋前后场地未施工完毕不能移交使用，双方约定由被告对该场地进行施工，工程款经验收合格确认为514682.77元用于三年后抵扣租金。另外，被告自己出资212772元对房屋进行了维修，并向原告申请抵款。以上工程款及维修费合计727454.77元，根据租赁合同计算，2016年6月1日至2016年12月31日应交租金为85734.3*7=600143.6元。因此，被告已交了2016年6月1日至2016年12月31日的租金，并余127311.17元。3、被告符合2017年扶助方案的条件，原告应返还2016年6月1日至2016年12月31日的租金600143.6元。4、被告于2017年初口头向原告主张以应返还的租金冲抵2017年1月1日至2017年6月30日的房租。2017年1月1日至2017年6月30日应交的房租为565849.68元，冲抵房租后余34293.92元。因此，被告2017年上半年也符合2017年扶助方案，原告应返还租金565849.68元。5、被告于2017年6月9日交纳115419.25元租金，再加上被告返还租金后的余款34293.92元及前期工程款抵款余额127311.17元，共计842874.02元可用于冲抵2017年7月1日至2017年12月31日的租金。2017年7月1日至2017年12月31日应交租金为823054.08元，冲抵后余19819.94元。因被告符合扶助条件，原告应返还被告823054.08元。6、2018年初，被告再以返还款项823054.08元及余款19819.94元共842874.02元用于抵2018年1月1日至6月30日的房租。7、2017年6月9日和2018年9月20日，被告再分别向原告支付租金115419.25元和428674元。综上，被告累计向原告支付租金3903606.38元，应交租金3017864.96元。8、被告在原告处有820000元履约保证金可以冲抵房租。9、原告违约在先，被告依法享有抗辩权，原告应对合同履行出现的问题承担责任。被告部分符合2017年扶助方案的规定，按照原告在扶助方案中的承诺，应该返还租金。但经被告多次催促，原告一直未予理睬，拒绝返还租金，被告主张以该款抵租金原告也未予认可。被告认为，原告拒绝兑现承诺，违约在先，被告享有抗辩权，可以此为由主张抗辩，因此不存在违约。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。本院
经审理认定事实如下：2013年6月1日，以原告凯里文投公司为出租人（甲方）、被告阳光正大公司为承租人（乙方）就租赁凯里民族风情园房屋以及租用期间管理事宜签订《凯里民族风情园房屋租赁合同书》。主要内容为：1、甲方将位于凯里民族风情××区××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××栋房屋出租给乙方经营使用；2、租赁期限为15年（2013年6月1日至2028年5月31日止）；3、经营区起始租金为20元/月/平方米，生活区起始租金为10元/月/平方米；4、甲方免收乙方三年租金（2013年6月至2016年5月），第四年（2016年6月至2017年5月）按起始租金的50%收取租金，第五年（2017年6月至2018年5月）按起始租金的80%收取租金，第六年（2018年6月至2019年5月）按起始租金收取租金。从满六年的合同生效日的对应日起，每年的租金按以下方式确定：合同生效日的对应日的前三十日内，由甲方两人、承租方代表两人、物业公司两人组成调查组，对民族风情园周边房屋租金情况进行调查，以调查获得的同类房屋单位面积租金平均值确定为本合同租赁房屋下一年的租金额。调查组四人以上（含四人）签字确认的单位面积租金平均值为基础数据，由甲方决定其房租租金。5、租金支付方式为从甲方开始计收乙方房屋租金之时起，乙方应先交租金后用房。即乙方应于本合同履行满三年的合同生效日的对应日前向甲方支付至少三个月的租金，该三个月满之前向甲方支付下三个月的租金，并依此类推至合同履行期满。6、违约责任。①甲方不履行合同给乙方造成损失的，应赔偿乙方直接经济损失。②乙方不履行合同或履行合同不符合本合同规定，致使甲方依法律规定和本合同约定解除本合同时，乙方应向甲方支付违约金10万元。③乙方不按时交纳房租、物管费超过十日的，每超一日按应付款的日千分之三交纳滞纳金；超过十日的，按应付款的日千分之四交纳滞纳金；超过三十日的，除交纳滞纳金外，甲方有权解除合同，所有损失由乙方承担。乙方必须在甲方通知三日内搬离并交还房屋，且不得损坏房屋。7、乙方应按时交纳租金、物管费、水电费等，若乙方有违反合同约定义务之一的行为，甲方有权解除本合同。合同还对双方的权利、义务等进行了约定。租赁合同签订后，原告依约将相关房屋交由被告管理使用。2013年12月19日，以原告凯里文投公司为甲方、被告阳光正大公司为乙方签订一份《凯里苗侗风情园苗侗生活体验区（H区）场地硬化工程协议书》，约定凯里文投公司将凯里苗侗风情园苗侗生活体验区场地硬化工程发包给阳光正大公司施工，工程总造价为按实际收方量以100元/平方米结算，工程款的支付原则上由凯里市文投公司三年后用阳光正大公司租用凯里苗侗风情园内房屋的租金抵扣。2014年4月18日，双方工作人员对该工程进行了验收，确认工程量为570平方米。2014年6月13日，以原告凯里文投公司为甲方、被告阳光正大公司为乙方签订一份《凯里苗侗风情园苗侗生活体验区（H区）场地硬化绿化工程协议书》，约定凯里文投公司将凯里苗侗风情园苗侗生活体验区场地硬化绿化工程发包给阳光正大公司施工，工程总价按实际收方量据实结算，工程单价预算表附后。由阳光正大公司先行垫资修建，以后由凯里文投公司申请专项资金解决或由凯里文投公司用凯里市文投公司用阳光正大公司租用凯里苗侗风情园内房屋的租金抵扣。2014年7月18日，双方工作人员对该工程进行了验收，并在确认有工程量和单价的验收清单上签字。2016年11月8日，凯里文投公司与阳光正大公司再次签订了一份《补充协议》，主要约定：1、对租赁的房屋进行调整，调整后租赁的房屋为：H区5、10、11、12、16、17、18、19、20、21、22、23、24、25、29、30、31、32、33、34、35、36、37、38、39、40、41栋房屋，调整后的房屋总建筑面积为13150.76平方米（其中经营区面积为3996.2平方米、生活区面积为9154.56平方米）。2、原合同法人变更为邹会全。3、除补充协议中明确修改的条款外，原合同的其余部分继续有效。2016年12月30日，凯里文投公司出台《凯里苗侗风情园商户扶助政策工作实施方案》（2017年试行版），对留租商户考核指标、奖罚政策等进行了规定。其中留租商户扶助政策的执行时间为：第一阶段从2016年6月1日开始至2016年12月31日止，实行一次性交租一次性考核扶助。2016年租金补交时间截止至2017年2月20日，3月10日后开始办理扶助手续。第二阶段从2017年1月1日开始至2017年12月31日止，实行按季度交租和按季度考核，实行半年一次考核扶助政策。同时，执行奖罚政策。合同履行过程中，原告依约免收被告2013年6月1日至2016年5月31日的租金。2017年2月15日，阳光正大公司向凯里文投公司出具一份申请书，内容为：“根据2014年4月18日和2014年7月8日我司与贵司签署的关于我司经营范围内的场地平整和地面清场与硬化的合同（合同主要内容：我司负责清场与硬化，所涉及费用从我司应缴纳的房租中予以扣除）。据合同算的应抵扣金额为：1、合同一：57000元；2、合同二405029元；3、两份合同涉及的工程管理费为23101元。总计应抵扣房租485130元。现已进入房租缴纳期，特向贵司申请于应缴纳房租中抵扣上述费用。诚请审核抵扣为谢。”凯里文投公司按程序办理了抵扣事项。2017年4月10日，凯里文投公司在黔东南日报上公告催促被告交纳所欠房屋租金，并于2018年4月23日和2018年6月26日分别向被告发送《凯里苗侗风情园房屋租赁费交纳通知书》，要求被告阳光正大公司交纳2017年1月1日至2018年5月31日止的房屋租赁费。2017年6月9日，阳光正大公司通过银行转账方式向凯里文投公司支付房租115419.25元。凯里文投公司于当日出具收据一张，主要内容为“今收到阳光正大公司交来房屋租金115419.25元。备注：时间为2016年6月1日-12月31日止”。2018年9月20日，案外人魏光平通过银行转账方式向凯里文投公司支付房租428674元。凯里文投公司于当日出具收据一张，主要内容为“今收到魏光平代阳光正大公司（银行转账）交来房屋租金428674元。备注：2017年1月1日至2017年5月31日租金”。根据双方当事人在房屋租赁合同中的约定，被告在2017年6月1日至2018年8月1日期间应当交纳的房屋租金为1989047.40元。目前，被告仍在承租的房屋内经营，且诉讼代理人在庭审中表示愿意继续经营。“凯里民族风情园”又称“凯里苗侗风情园”。2018年11月8日，凯里文投公司向本院提起诉讼。案件审理过程中，因双方意见不统一，案经调解未果。
本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的民事责任。我国合同法所述的租赁合同是指出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告凯里文投公司与被告阳光正大公司签订的《凯里民族风情园房屋租赁合同书》及补充协议是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。关于被告是否欠付租金的问题。根据双方签订的租赁合同，被告应自2016年6月1日起支付租金。对于2016年6月1日至2016年12月31日的租金，原告主张系被告用施工的工程款抵扣部分，剩余部分于2017年6月9日以现金方式支付。为证明其主张成立，原告提交了被告于2017年2月15日出具的申请用485130元工程款抵扣房租的申请书、凯里市旅游发展委员会的会议纪要及2017年6月9日出具的收款收据（备注时间为2016年6月1日至12月31日止），结合租赁合同约定的租金标准，本院对原告该主张予以采纳。对于2017年1月1日至2017年5月31日期间的租金，根据租赁合同约定的租金标准，被告应当交纳的房屋租金为428674元，原告认可被告已支付，且双方提交的收款收据也载明系2017年1月1日至2017年5月31日的租金，故认定该部分租金已支付。对于原告诉请的2017年6月1日至2018年8月1日期间的租金，根据租赁合同约定的租金标准，被告应当交纳的房屋租金为1989047.40元。该期间被告将合同约定的房屋用于经营是客观事实，依法于约均应当交纳所欠的房屋租金，故本院对原告要求被告支付该期间1989047.40元租金的诉讼请求予以支持。
被告辩称交纳有履约保证金，但所举证据不能证明该事实，故其关于用保证金抵扣所欠租金的辩解意见缺乏事实依据，理由不能成立，本院不予采纳。
被告辩称其可以按《凯里苗侗风情园商户扶助政策工作实施方案》（2017年试行版）的规定享受扶助政策，享受扶助政策返还的租金可用于冲抵之后应交纳的租金，因该方案系原告单方作出，被告主动交纳的租金均是在原告催交之后，且其也未提交接受原告考核符合规定的相关证据，故本院对该辩解意见不予采纳。对于被告辩称其自己出资212772元用于维修房屋，该资金应用于抵扣房租，因其未提交原告同意抵扣的证据，故本院对该辩解意见不予采纳。关于房屋租赁合同是否应当解除的问题。首先，合同约定的15年租赁期限尚未届满，被告承租涉案房屋后已投入大量资金进行装修，且在免租其后交纳过几次房租，并表示继续经营。其次，被告阳光正大公司拖欠2017年6月1日至2018年8月1日的房屋租金是事实，但未造成该租赁合同不能继续履行。根据原告凯里文投公司与被告阳光正大公司在房屋租赁合同书中的约定，被告阳光正大公司的违约行为系一般性违约。再次，原告也未举证证明其在合同履行中全面兑现了招租时的承诺。故本院对原告要求解除与被告阳光正大公司签订的《凯里民族风情园房屋租赁合同书》的诉讼请求不予支持。关于被告是否应支付10万元违约金的问题。双方签订的租赁合同对原告应尽的义务亦进行了约定，因原告未举证证明在租赁合同履行过程中已履行对园区进行足够的宣传报导并组织相关节庆活动等义务，考虑到园区今后仍需开展招商引资的工作，从有利于营造园区内经营大环境的原则出发，再兼顾公平原则，
本院认为在没有解除涉案租赁合同的情况下，被告依法不应当向原告支付10万元的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，
判决如下：
一、被告贵州省阳光正大投资管理有限公司在本判决生效之日起三十日内支付原告凯里市文化旅游产业投资发展有限公司房屋租金1989047.40元。
二、驳回原告凯里市文化旅游产业投资发展有限公司的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为11756元，由原告凯里市文化旅游产业投资发展有限公司负担563元，由被告贵州省阳光正大投资管理有限公司负担11193元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。
审判员 刘平华
二〇一九年三月十五日
法官助理张健婕
书记员张健婕（代） 微信公众号“”