安徽省合肥市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）皖01民终2066号
上诉人（原审原告）：巢湖深业诚毅地产有限公司，住安徽省巢湖经济开发区半汤街道原空军疗养院内，统一社会信用代码91340100783098517J。
法定代表人：杨福军，董事长。
委托诉讼代理人：杨帆，安徽韶阳律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：贾瑞涛，男，1975年9月3日出生，汉族，住安徽省巢湖市城市。
被
上诉人（原审被告）：李华，女，1975年10月1日出生，汉族，住安徽省巢湖市城市。 上诉人巢湖深业诚毅地产有限公司（以下简称深业公司）因与被上诉人贾瑞涛、李华房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省巢湖市人民法院(2018）皖0181民初5263号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2019年2月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 深业公司上诉请求：撤销（2018）皖0181民初5263号民事裁定，指令一审法院审理。事实和理由：
一、深业公司在一审中的诉请事实清楚、证据充分，符合法律规定及合同约定。贾瑞涛、李华未按约定偿还贷款，导致按揭银行向一审法院提起诉讼，诉请贾瑞涛、李华偿还余下全部贷款本金及利息、罚息、实现债权费用等，并要求深业公司承担连带保证责任。深业公司根据一审法院的生效判决为贾瑞涛、李华代偿了相应的借款本息、诉讼费、诉讼费等。贾瑞涛、李华的违约行为给深业公司造成了巨大的经济损失。为此，深业公司根据双方《商品房期房买卖合同》的明确约定以及案涉房屋仍登记在深业公司名下的客观事实，诉请解除与贾瑞涛、李华所签订的《商品房期房买卖合同》，同时要求贾瑞涛、李华偿还深业公司为其代偿的借款本息、诉讼费、诉讼费等并支付违约金，事实清楚、证据充分，符合法律规定及合同约定。
二、一审法院以尚有针对案涉房屋的查封所提起的执行异议之诉未审结为由驳回深业公司的起诉显属错误。本案系深业公司基于与贾瑞涛、李华的房屋买卖合同法律关系所提起的诉讼，而另案系贾瑞涛、李华的债权人针对案涉房屋的查封所提起的执行异议之诉，两个案件系两个不同的法律关系，并不具有法律意义上的关联性。且贾瑞涛、李华自2016年1月27日案涉房产所在项目办理初始登记以来，经深业公司多次催促，至今未办理案涉房产的登记手续。显然，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款之规定，预告登记手续因超三个月期限不办理而失效。失效后，原预告登记权人请求变更登记的请求权已转变为一般债权请求权，不再具有排他效力。贾瑞涛、李华的债权人查封已失效的预告登记显然没有事实和法律依据。即便贾瑞涛、李华的债权人针对案涉房屋的查封所提起的执行异议之诉与本案存在形式上的关联性，但本案的处理并不需要以该执行异议之诉案件的审理结果为依据。深业公司在一审中的诉讼请求有充分的证据予以支撑，一审法院应严守合同相对性原则，根据深业公司提交的证据予以裁判，支持深业公司一审全部诉请。综上，一审裁定驳回深业公司的起诉确有错误。 贾瑞涛未作答辩。 李华辩称，深业公司诉请违约金过高，其认可深业公司代偿银行贷款的事实，但不同意解除合同和返还房屋，其愿意自行将房屋出售，偿还深业公司所垫款项或由深业公司按照现价进行补偿。 深业公司向一审法院起诉请求：1.判令解除深业公司与贾瑞涛、李华于2015年5月5日签订的《商品房期房买卖合同》（合同编号：YS0056721）；2.判令贾瑞涛、李华将巢湖市深业半汤御泉山庄3号楼106室返还给深业公司；3.判令贾瑞涛、李华向深业公司支付违约金215,385.8元；4.判令贾瑞涛、李华向深业公司偿还深业公司代偿的银行贷款1,356,135.95元；5.判令贾瑞涛、李华向深业公司支付深业公司因银行诉讼案件支付的诉讼费及律师费34801元；6.判令贾瑞涛、李华应向深业公司支付的违约金、银行贷款、诉讼费及律师费从深业公司应返还贾瑞涛、李华的购房款中直接抵扣，扣除后深业公司向贾瑞涛、李华返还购房款547,535.25元；7.本案的诉讼费用由贾瑞涛、李华承担。 一审法院经审查认为，贾瑞涛、李华因另案诉讼，案涉房屋在另案中被该院裁定查封，深业公司提出执行异议后，针对该查封已进入执行异议之诉阶段。因该执行异议之诉针对案涉房屋的查封，该案处理结果与本案具有关联性，本案应待该案审结后再作出处理，因该执行异议之诉正在诉讼中且诉讼程序过长，该院对深业公司起诉予以驳回，深业公司可待该案审理终结后再主张权利。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条之规定，裁定：驳回巢湖深业诚毅地产有限公司的起诉。深业公司预交的案件受理费4640元予以退回。 本院审理查明：2015年5月5日，深业公司与贾瑞涛、李华于签订的《商品房期房买卖合同》（合同编号：YS0056721）一份，约定贾瑞涛、李华购买深业公司开发的巢湖市深业半汤御泉山庄3号楼106室，房屋总价款为2153858元。合同约定，签订当日贾瑞涛、李华支付首付款653858元，余款1500000元向银行申请按揭贷款。2015年6月8日，中国银行股份有限公司巢湖分行与贾瑞涛、深业公司签订《个人一手住房贷款合同》，约定该行向贾瑞涛贷款1500000元，贷款期限240个月，贷款用途为购买巢湖诚毅地产半汤御泉山庄3号楼106室的房屋，深业公司对此贷款承担连带保证责任。该合同履行过程中，因贾瑞涛、李华未能按约履行还款义务，中国银行股份有限公司巢湖分行以贾瑞涛、李华、深业公司为被告诉至一审法院。一审法院经审理后作出（2018）皖0181民初1075号民事判决，认定贾瑞涛、李华偿还中国银行股份有限公司巢湖分行借款本金等共计1317532.22元、律师代理费26351元，深业公司对上述款项承担连带给付责任并有权在其承担的连带责任款项内向贾瑞涛、李华追偿。后中国银行股份有限公司巢湖分行从深业公司账户中划转了（2018）皖0181民初1075号民事判决所确定的借款本金等合计1332960.83元，并于2018年6月22日从深业公司账户中划转贾瑞涛、李华欠付的2018年4月至6月的房贷欠款34963.71元，现深业公司为追偿前述款项诉至一审法院。 本案一审审理期间，贾瑞涛、李华因另案诉讼，案涉房屋在另案中被一审法院裁定查封。 二审期间，深业公司提供了巢湖市不动产登记（交易）中心2019年3月11日、2019年3月12日“查档证明”两份，证明涉案房屋的司法限制已被解除。李华质证认为司法限制被解除其不了解，同意撤销原裁定，指定一审法院进行实体审理。
本院认为，二审中，深业公司提供的巢湖市不动产登记（交易）中心2019年3月11日、2019年3月12日的“查档证明”证明涉案房屋已被解封，司法限制已被解除，故深业公司的起诉具备实体审理条件，其上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，
裁定如下： 一、撤销安徽省巢湖市人民法院(2018）皖0181民初5263号民事裁定； 二、本案指令安徽省巢湖市人民法院审理。 本裁定为终审裁定。
审判长 陆建群
审判员 方玮韡
审判员 余海兰
二〇一九年三月十四日
书记员 陈晓妹 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百三十二条第二审人民法院查明第一审人民法院作出的不予受理裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院立案受理；查明第一审人民法院作出的驳回起诉裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院审理。 关注公众号“”