福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终415号
上诉人（原审原告）：程琴珠，女，1970年6月20日出生，汉族，户籍地址福建省惠安县，现住福建省惠安县。
委托诉讼代理人：程志坚，男，汉族，系程琴珠丈夫。
被
上诉人（原审被告）：福建省长冠物业管理有限公司，住所地福建省泉州市刺桐路东侧国际星城12幢D802。
法定代表人：庄能辉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：余锦维，福建建达（泉州）律师事务所律师。 上诉人程琴珠因与被上诉人福建省长冠物业管理有限公司（简称长冠物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2018）闽0521民初1860民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月9日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 程琴珠上诉请求：撤销一审判决第二项，改判确认长冠物业公司对程琴珠房屋物业管理违法，排除妨碍，不得阻碍程琴珠车辆进出，长冠物业公司立即赔付程琴珠寄车费820元。事实和理由：长冠物业公司与建设单位签订的《前期物业服务合同》，是对欧景帝苑A区进行物业管理，但程琴珠居住在欧景帝苑B区，且上述物业服务合同已于2017年5月19日到期。故长冠物业公司对欧景帝苑B区提供物业服务，缺乏事实与法律依据。即使存在合同依据，合同也已到期，长冠物业公司的物业服务未经程琴珠的追认，是无效的。根据《物业管理条例》的相关规定，小区入住超过50%以上，就应当组织成立业主委员会，涉案小区未成立业主委员会的责任不在于程琴珠。长冠物业公司应当赔偿程琴珠的寄车费损失，且涉案的停车位本属于业主共有，物业公司无权收取停车费。物业服务关系百姓生活秩序和质量，《前期物业服务合同》到期后，长冠物业公司应退出小区，不得强求业主接受其物业服务。建设单位应通知其退出小区，由建设单位另聘物业服务企业提供物业服务。 长冠物业公司辩称，长冠物业公司与涉案小区的《前期物业服务合同》合法有效。长冠物业公司的物业服务区域包括欧景帝苑A区和B区9号A、B、C栋楼房及地下室，有权以每月70元的标准向停车位使用人收取地下车位管理费。建设单位与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力。《前期物业服务合同》到期后双方当事人虽未续签，但是实际上，长冠物业公司仍继续为涉案物业提供物业服务至今，合同的相对方欧景帝苑的建设单位并未提出异议。根据2019年1月1日生效的《福建省物业管理条例》第三十四条规定，前期物业服务合同期限不超过三年。前期物业服务合同期限届满，业主委员会未成立的，前期物业服务合同可以顺延，故长冠物业公司与欧景帝苑建设单位签订的《前期物业服务合同》合法有效。程琴珠要求长冠物业公司赔付其寄车费820元的主张无事实与法律依据。程琴珠无法使用车位的原因系其自2017年5月底开始持续欠缴车位管理费，若支持程琴珠的主张，就相当于程琴珠自身无需支付任何费用即可享受到停车场提供的停车服务，这就意味着程琴珠可以从自身的违约行为中得到利益，这明显违约了合同法“禁止任何人从违约中获益”的基本原则。程琴珠主张的停车费金额不合理并缺乏相关证据。欧景帝苑周边有较多公共停车位，隔壁科山小区为开放式小区，也拥有众多公共停车位，在此情形下程琴珠即使因自身欠费导致无法使用欧景帝苑小区的停车位，也可以将车停在上述周边区域。程琴珠舍近求远将车辆停至距离欧景帝苑小区2公里远的大润发，明显不符常理。同时根据发票显示的内容，明显超出惠安县的平均停车收费标准，而且也未提供每日停车收费明细加以佐证，故该停车费的主张无论从停车距离还是收费标准来看明显超出合理限度，不应得到支持。程琴珠也未提供证据证明大润发停车费发票上标明的车辆系其本人所有，因此该停车费也与长冠物业公司无关。 程琴珠向一审法院起诉请求：1、长冠物业公司对程琴珠房屋的物业管理违法，排除妨碍，不得阻碍程琴珠家车辆进出。2、长冠物业公司立即赔付程琴珠寄车费820元。3、长冠物业公司立即赔付程琴珠水表一套50元及安装费300元。 一审法院认定事实：程琴珠系科山欧景帝苑住宅区B9c#楼1701室业主，其住房建筑面积105.95平方米。2011年10月30日，长冠物业公司与泉州兴隆房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由长冠物业公司为科山欧景帝苑A区提供物业服务，合同暂定期限为5年，自2012年6月20日至2017年5月19日止，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；高层住宅的物业服务费按每平方米1元／月收费；地下车位管理费按每月70元收取。科山.欧景帝苑小区至今尚未成立业主委员会，除长冠物业公司外，无其他物业服务企业进驻参与管理。2015年9月30日，程琴珠与长冠物业公司签订费用确认书并办理交房，于2017年1月入住，并缴交物业服务费至2017年5月31日。2015年9月12日，程清珠与泉州兴隆房地产开发有限公司签订《科山欧景帝苑B9号楼车位使用协议》1份，约定程清珠缴付车位款后，泉州兴隆房地产开发有限公司将欧景帝苑B型21号地下小车停车位交付程清珠使用，程清珠应按规定缴纳卫生费、水电费、停车费等费用。 一审法院认为，双方提供的《前期物业服务合同》能够证明长冠物业公司为科山欧景帝苑A区的物业管理公司，为科山欧景帝苑A区提供物业服务，其中地下车位停车费每个车位每月70元。程琴珠提供的程清珠的身份证复印件、声明、科山欧景帝苑B9号楼车位使用协议、收款单结合长冠物业公司提供的《业主临时管理规约》、《科山欧景帝苑B9号楼车位使用协议》、公告通知、相关公告通知图片、程琴珠的小车于2017年2月27日至同年5月27日停放缴费单，能够证明涉案小区的地下车位的使用人必须按时交地下车位管理费，程琴珠使用的21号地下小车停车位自2017年5月28日起未交地下车位管理费的事实。程琴珠提供的报警回执、收款收据结合长冠物业公司的陈述，能够证明长冠物业公司将程琴珠的水表拆除，程琴珠为此购买水表50元以及安装费300元。长冠物业公司提供的惠安县螺城镇东南社区居民委员会出具的《证明》，能证明欧景帝苑小区前期物业由长冠物业公司接管，前期物业服务合同到期，因该小区尚未成立业主委员会也没有新的物业公司接管，该小区的物业一直由长冠物业公司提供物业服务。综上事实，一审法院认为，程琴珠所在的科山欧景帝苑小区未成立业主委员会，业主亦未依法自行选聘物业服务企业，长冠物业公司与泉州兴隆房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》虽于2017年5月19日到期，但长冠物业公司仍对该小区提供物业服务，程琴珠也已实际接受长冠物业公司提供的物业服务，故该《前期物业服务合同》对原、长冠物业公司均具有约束力。根据《前期物业服务合同》约定，程琴珠应向长冠物业公司交纳相应的物业服务费以及地下停车位管理费每个车位每月70元。程琴珠使用21号地下小车停车位，并按约定交地下车位管理费至2017年5月27日，长冠物业公司并无异议，但程琴珠自2017年5月28日起未能按约定支付车位管理费，道闸自动检测，致使程琴珠家的车辆未能进出小区，系其自身违约造成，故其要求判决长冠物业公司对程琴珠房屋的物业管理违法，排除妨碍，不得阻碍其家车辆进出以及赔付其寄车费820元，依据和理由不足，不予支持。长冠物业公司作为物业服务企业无权撬走程琴珠的水表，因长冠物业公司的行为，造成程琴珠损失，应予赔偿，故程琴珠要求长冠物业公司赔付其购买水表费50元及安装费300元，合计350元，予以支持。程琴珠的诉讼请求，予以部分支持，不合理部分，予以驳回。长冠物业公司的相关辩称，合理部分，予以采纳，不合理部分，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：
一、长冠物业公司应于判决生效之日起十日内赔付程琴珠购买水表费50元及安装费300元，合计350元。
二、驳回程琴珠的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由程琴珠负担25元（多预交的25元予以退回），长冠物业公司负担25元，应在判决生效后五日内缴交。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2011年10月30日，长冠物业公司与泉州兴隆房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由长冠物业公司为科山欧景帝苑A区提供物业服务。2012年6月19日，长冠物业公司与泉州兴隆房地产开发有限公司签订《福建省前期物业服务合同》，约定由长冠物业公司为科山.欧景帝苑B区9＃a、9＃b、9＃c及地下室提供物业服务，本合同暂定期限为5年，自2012年6月20日至2017年5月19日止，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。高层住宅的物业服务费按每平方米1元／月收费；地下车位管理费按每月70元收取。一审判决对此认定有误，予以纠正。程琴珠系科山欧景帝苑住宅区B9c#楼1701室业主。上述《福建省前期物业服务合同》对程琴珠和长冠物业公司具有约束力。除上述
本院查明认定的事实外，一审判决查明的其余事实正确，予以确认。
本院认为，欧景帝苑B区9＃a、9＃b、9＃c及地下室自2012年6月20日起至今由长冠物业公司提供物业服务，有《福建省前期物业服务合同》及社区出具的《证明》为证，事实清楚，依据充分，应予认定。程琴珠系科山欧景帝苑住宅区B9c#楼1701室业主，实际接受了长冠物业公司提供的物业服务，应按之前约定向长冠物业公司支付相应的物业费用。程琴珠使用欧景帝苑B型21号地下小车停车位，并按约定向长冠物业公司交纳地下车位管理费至2017年5月27日，自2017年5月28日起未能按约定支付地下车位管理费，因道闸自动检测，程琴珠的车辆未能进出小区使用该车位，双方当事人对该事实不持异议，予以确认。程琴珠主张长冠物业公司阻碍其家车辆进出，管理违法，应排除妨碍且要求长冠物业公司赔付其寄车费820元，因程琴珠自身存在违约且要求赔付寄车费820元的依据不足，对其主张不予采纳。程琴珠另主张长冠物业公司为欧景帝苑B区提供物业服务缺乏合同依据，即使存在合同，也已到期，双方不存在事实物业服务关系，与查明的事实不符，亦不予采纳。 综上所述，程琴珠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，
判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由程琴珠负担。 本判决为终审判决。
审 判 长 胡金琪
审 判 员 黄小丹
审 判 员 陈亚生
二〇一九年三月十四日
法官助理 黄双英
书 记 员 李心诗 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由
审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 微信公众号“”