广西壮族自治区武宣县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1323民初291号
原告：武宣鸿达物业管理有限公司，住所地广西武宣县武宣镇丽光路57号。
法定代表人：陈世甲，该公司总经理。
被告：韦水忠，男，1982年10月4日出生，壮族，住广西武宣县。 原告武宣鸿达物业管理有限公司与被告韦水忠物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月5日公开开庭进行了审理。原告武宣鸿达物业管理有限公司的法定代表人陈世甲到庭参加诉讼，被告韦水忠经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 武宣鸿达物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付2016年11月1日-2018年9月30日物业管理费1129.80元、电费公摊88元及违约金121.80元，合计1339.60元；2.依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告购买山水天城小区住房一套，房号为3号楼1单元403号房。根据山水天城小区开发商来宾市正元置业有限责任公司与原告达成的物业服务合同之规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供完善的物业管理服务。但是，被告自2016年11月1日起至2018年9月30日共拖欠物业管理费1129.80元、电费公摊88元。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费等费用，但被告未予理睬。现根据物业管理服务合同规定及《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持原告的全部诉请。 被告韦水忠未作答辩，也未向本院提交相关证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告向本院提交如下证据：1.《前期物业服务合同》，拟证明山水天城小区开发商来宾市正元置业有限责任公司委托原告对该小区进行物业服务管理；2.欠款明细表，拟证明被告欠款时间和欠款金额。被告韦水忠经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利，对原告提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系涉案山水天城小区房屋业主，该房屋建筑面积为107.6平方米，是属于步梯纯住宅型。2014年7月10日，山水天城小区的开发商来宾市正元置业有限责任公司与原告签订《山水天城小区前期物业服务合同》，协议约定该合同期限自2014年7月15日至2015年7月14日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止，如本合同期满前3个月，业主委员会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，山水天城小区的开发商来宾市正元置业有限责任公司应在合同期满前选聘新的物业管理企业；如山水天城小区的开发商来宾市正元置业有限责任公司未向原告提出异议的，业主委员会又未成立的，本合同自动延期，直到山水天城小区的开发商来宾市正元置业有限责任公司或者业主委员会成立重新选聘新的物业企业为止。合同签订后，原告当月进驻该小区进行物业服务管理,进驻后原告是按物业服务收费标准每月每平方米0.35元收取物业管理费和按每月每户4元收取电费公摊。被告也按时缴交物业管理费和电费公摊。由于原告在提供物业服务期间小区内存在一些管理服务不到位的问题，对被告反映的问题未能及时处理，故被告自2017年1月起拒绝交纳物业管理费和自2016年12月起拒绝交纳电费公摊。2016年7月，原告决定提高物业服务收费标准为每月每平方米0.5元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费等相关费用。为此原告诉至本院，要求判如所请。 另查明，山水天城小区自业主入住后至今未成立业主委员会。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，来宾市正元置业有限责任公司为了方便小区的物业管理与原告签订《山水天城小区前期物业服务合同》，委托原告进驻该小区进行物业服务管理。虽然本案原、被告双方未签订书面物业服务合同，但原告自2014年7月起为山水天城小区提供了物业服务，被告亦享受了物业服务并按规定缴交物业管理费至2016年12月，双方之间成立事实上的物业服务合同关系，故被告应当向原告交纳相关的物业费等费用，具体数额应按照原告进驻该小区时的物业服务收费标准每月每平方米0.35元收取物业管理费和按每月每户4元收取电费公摊，即2017年1月-2018年9月的物业管理费为107.60平方米×0.35元/平方米/月×21个月=790.86元，2016年12月-2018年9月的电费公摊为4元/月×22个月=88元。原告主张根据相关法律法规的规定已依法提高了物业服务管理收费标准，要求被告按新标准缴交物业管理费，因原告未能提供提高物业管理费收费标准的依据，也没有得到小区的三分之二以上业主的同意，故原告的这一主张，本院不予支持；原告主张要求被告支付逾期缴交物业管理费等费用的违约金121.80元，因原、被告之间没有相关约定，且原告在提供物业服务期间小区内存在一些管理服务不到位的问题才致业主拒交物业管理费等费用，本院对原告主张逾期缴交物业管理费等费用违约金的请求不予支持。被告以原告提供物业服务不到位等为由不足以成为拒交物业管理费等费用的理由。当然原告也应进一步提高物业管理服务水平，为被告在内的业主提供优质的物业服务。被告韦水忠经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，
判决如下： 被告韦水忠于本判决生效之日起十日内支付原告武宣鸿达物业管理有限公司2017年1月至2018年9月的物业管理费790.86元； 二、被告韦水忠于本判决生效之日起十日内支付原告武宣鸿达物业管理有限公司2016年12月至2018年9月的电费公摊88元； 三、驳回原告武宣鸿达物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告韦水忠负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。
审 判 员 黄文题
二〇一九年三月十二日
法官助理 何传秀
书 记 员 廖 珊 附：本案所适用的法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来自：