呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终59号
上诉人（原审原告）：杨远，男，无固定职业，住通辽市。
委托诉讼代理人：任彦斌，内蒙古恩泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭琼，内蒙古恩泰律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市玉泉区。
法定代表人：王岗，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘银雪，内蒙古誉昊律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵乾，内蒙古誉昊律师事务所律师。上诉人杨远因与被上诉人内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司（以下简称蒙拓公司）、原审第三人内蒙古大盛魁商业运营管理有限责任公司（以下简称大盛魁公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2018）内0104民初931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月7日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，双方当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实或理由，本院依法决定不开庭审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。杨远上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持其全部诉讼请求；2、判令蒙拓公司承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：
一、一审法院对于双方签订的《商品房购买协议》性质认定错误，该协议性质应为商品房买卖合同，非预约合同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，在双方签订的《商品房购买协议》中，明确约定了当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期装饰、设备标准承诺、配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任、双方约定的其他事项，该协议已完全符合商品房买卖合同需具备的主要内容，且从未出现“另行签订商品房买卖合同”等内容。双方签订合同后，杨远已依约向蒙拓公司支付了部分甚至全部购房款。从合同实际履行情况亦可以反映出，双方没有另行签订本约的意思表示。
二、一审法院程序违法。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，杨远在一审中以商品房买卖合同法律关系为依据提出各项诉请，一审法院在审理过程中，将双方法律关系认定为预约合同关系。一审法院应当告知当事人可以变更诉讼请求，但一审法院径直作出认定为预约合同的判决，属程序违法。蒙拓公司辩称，蒙拓公司认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。杨远与蒙拓公司签订的《内部认购议》缺失《商品房销售管理办法》第十六的商品房买卖合同中应当具备的主要内容，如商品房基本情况、交付条件、销售方式、公共配套建筑的产权归属等事宜，双方当事人的部分权利与义务尚处于不明确的状态，需通过后期订立正式的商品房买卖合同予以明确，其合同性质为预约合同，并不具备其他履行内容；且针对网签备案登记手续及办理不动产权证事宜协议并没有约定。为此，杨远要求蒙拓公司为其办理网签备案手续及不动产权证无事实及法律依据而不能成立。
二、办理网签备案登记手续不属于人民法院的审理范围，人民法院应当驳回杨远的该项上诉请求。网签一般是指商品房买卖双方签订商品房预售合同后，到房地产相关部门备案，并公布到网上，是房地产管理部门对房地产开发企业预售商品房行为的一种行政管理行为。对此呼和浩特巿中级人民法院的相关判例已经明确了网签不属于人民法院民事案件的审理范围，故人民法院应当驳回杨远的该项上诉请求。
三、针对办理不动产权证事宜，作为出卖人的蒙拓公司仅负有向登记机关提供相应备案资料、配合买受人办理不动产权证的义务，但无义务直接为买受人办理不动产权证书；办理不动产权证还需买受人向地税部门缴纳相关的契税、印花税等税费，并向产权处提交所需的证明材料方能取得，因此办理不动产权证并非蒙拓公司的单方义务。且涉案房屋尚未交付，蒙拓公司并无义务向产权登记机关报送办理产权登记资料。
四、针对逾期交房的违约责任，双方签订的购买协议中已进行明确约定，即“出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.1的违约金。”故双方应当严格按照合同约定承担责任。如杨远认为蒙拓公司逾期交房给其造成的损失远大于按照合同约定计算的逾期交房违约金，根据民事诉讼举证规则，也应当由杨远承担举证责任。
五、针对装修损失，双方签订的协议中虽备注装修交房，但因涉案房屋至今尚未交付，所以双方无法确定房屋交付的最终状态，蒙拓公司是否存在违约行为尚未明确，因此该部分的损失实际并未发生，且每平米800元的装修赔偿标准毫无事实依据。杨远向一审法院提起诉讼请求：1、判令蒙拓公司为其办理内大翡翠城4号楼614号房屋的《商品房买卖合同》登记备案手续；2、判令蒙拓公司为其办理《不动产权证》；3、判令蒙拓公司立即向其交付上述房屋，并向其支付自2014年9月1日起至蒙拓公司向其实际交付上述房屋之日止的损失（该损失待鉴定后确定）；4、判令蒙拓公司向其赔偿上述房屋装修损失37944元（装修费用按照每平米800元计算）；5、判令蒙拓公司向其支付自2014年9月1日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金（该利息损失按已付房款为基数按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2018年3月7日为31957.76元）；6、保留其因蒙拓公司违约行为而继续追究蒙拓公司违约责任的今后诉讼权利。一审法院认定事实：2012年11月30日，出卖人呼和浩特市蒙拓房地产开发有限责任公司与买受人杨远签订《内部认购协议》，杨远认购了位于呼市锡林南路与滨河路交汇处西南角内大翡翠城loft公寓4号楼614室，建筑面积47.43平方米，单价为每平方米7313.36元，总金额为346873元；付款方式约定为：买受人于2012年11月30日付房款176873元，剩余房款170000元办理银行按揭贷款。双方约定该房屋暂定2014年8月31日前交付乙方使用，如遇特殊情况造成交付日期推迟，则按实际情况相应顺延。逾期交房违约责任约定甲方不能按双方确定的日期向乙方交付房屋，每逾期一日，乙方有权要求甲方支付逾期交房违约金，标准为乙方已交房款的万分之0.1。乙方不能按约交付房款，甲方有权享有延迟交房。合同签订后，杨远向蒙拓公司支付了购房款176873元，剩余房款约定以银行按揭付款方式付清。庭审经核实，双方均认可案涉房屋属于公寓性质，已经建成，具备交付可能，未实际办理交付。该楼盘无相关建设审批手续。同日双方签订《委托改造及装修协议》，杨远委托蒙拓公司对案涉房屋进行改造及装修，附内大翡翠城loft公寓装修标准。双方均在装修协议及装修标准上签字确认。一审法院认为，蒙拓公司与杨远签订的《内部认购协议》系双方的真实意思表示，本案中，双方当事人签订的《内部认购合同》应认定为预约合同，双方当事人订立的《内部认购协议》中缺失《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同中应当具备的主要内容，如房屋的交付前提条件、公共配套建筑的产权归属、办理产权登记的有关事宜等，双方当事人的部分权利、义务处于不明确状态，需通过后期订立了本约合同予以磋商、明确。蒙拓公司在订立《内部认购协议》时并未隐瞒所售房屋审批手续不全、不具备法定销售条件的事实，买受人在签订《内部认购协议》对于该事实亦应当具有相对应的注意义务，双方在《内部认购协议》中未对产权办理进行约定也说明双方在签订该《内部认购协议》是对于该行为的性质为预约合同的认识是明确而不存在疑意的，故双方当事人订立《内部认购协议》的真实意思系为了将来能够订立正式合同而进行的一种预先约定，符合预约合同的概念特征和判断标准。综上，本案所涉的《内部认购协议》应认定为双方当事人的真实意思表示，内容、形式均不违反法律、行政法规定的禁止性规定，系双方为将来订立《商品房买卖合同》的预约合同，为诺成合同，自签订之日起即发生法律效力，故一审法院对其有效性予以确认。预约合同作为相对于本约合同的特殊合同，是在双方缔约的过程中达成的协议，其订立目的明确指向为本约合同的缔结，合同标的和履行结果是在一定期限内签订本约合同，因此，预约合同的效力和法律约束力只能是“使当事人产生诚信磋商以订立本约合同的义务”。而预约合同中的其他条款只有在以订立本约合同的方式予以确认后才对双方当事人产生约束力，故预约合同只是赋予了权利方要求义务方签订本约合同的请求权以及以此请求权为基础而要求义务方承担的包括违约责任、解除预约合同、损害赔偿等民事责任。本案中，双方当事人签订的《内部认购协议》系以将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同，故杨远以该《内部认购协议》为依据主张的要求判令蒙拓公司为其购买的位于呼市锡林南路与滨河路交汇处西南角内大翡翠城4号楼614号房屋办理《商品房买卖合同》登记备案手续、判令蒙拓公司为其办理上述房屋的不动产权证、判令蒙拓公司立即向其交付上述房屋，并向其支付自2014年9月1日起至蒙拓公司向其实际交付上述房屋之日止的损失（该损失待鉴定后确定）、判令蒙拓公司向其支付自2014年9月1日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金（该利息损失按已付房款为基数按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2018年3月7日为31957.76元）、保留其因蒙拓公司违约行为而继续追究蒙拓公司违约责任的今后诉讼权利的诉讼请求不属于预约合同的请求权范围，其诉请主张没有事实和法律依据，一审法院不予支持。对于双方基于《内部认购协议》所签订的装修协议，因房屋尚未交付使用，现无法确定是否达到约定的装修标准，杨远按照每平方米800元计算依据不足，一审法院不予支持。蒙拓公司关于《内部认购协议》属于预约合同的抗辩观点符合案件客观事实，一审法院予以采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回杨远的诉讼请求。案件受理费3540元，由杨远负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院
经审理查明，一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点是：本案的争议焦点为：
一、杨远与蒙拓公司签订的《内部认购协议》是否有效；
二、杨远一审的诉讼请求是否能够成立。关于杨远与蒙拓公司签订的《内部认购协议》的效力问题，须先明确该协议究竟是商品房预售合同还是预约合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”预约合同是指以达成订立买卖合同意向而签订的合同。本案中，杨远与蒙拓公司签订的《内部认购协议》已就商铺的价格、交付条件、房屋面积、位置、违约责任等事项作出具体而明确的约定，双方所签协议已具备商品房买卖合同的主要内容，其性质应认定为商品房买卖合同。本案中，蒙拓公司尚未取得商品房预售许可证，杨远与蒙拓公司签订的《内部认购协议》的效力认定是本案首要解决的问题。结合本案实际，本案诉争房屋已实际建成并投入使用，符合现房销售的条件，购房人的诉讼主张也是以履行《内部认购协议》为基础，本案又属系列案件，涉及众多购房人的权利，从稳定交易的实际出发，因本案涉案房屋已属现房，故不应再以出卖人未取得商品房“预售”许可证为由认定合同无效。故本院认定杨远与蒙拓公司所签《内部认购协议》系双方当事人真实意思表示，应认定为有效协议。关于杨远一审诉讼请求是否能够成立的问题。因办理不动产权属证书的主体并非蒙拓公司，而是行政机关，蒙拓公司对购房人办理房屋权属证书仅负有将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，故杨远直接请求蒙拓公司为其办理不动产权证的诉讼请求不能成立。关于杨远诉请办理网签备案合同手续的请求，蒙拓公司负有向有关机关办理《商品房购买协议》登记备案行为的义务，但该义务属于房地产管理部门的一种行政管理行为，登记备案与否并不影响合同效力，也不影响出卖人与买受人之间权利义务关系，故人民法院不宜直接以司法手段进行干预。本院对杨远请求办理涉案房屋《商品房买卖合同》网签备案登记手续的诉讼请求不予支持。另外，因本案相关工程手续不健全，故杨远可待蒙拓公司资料具备后另案主张蒙拓公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。依据双方签订的《内部认购协议》约定，该房屋暂定2014年8月31日前交付杨远使用。蒙拓公司违反该项约定至今未交付，构成违约，应当承担相应违约责任。故蒙拓公司应当向杨远交付涉案房屋，并承担逾期交房的违约责任，即蒙拓公司应向杨远支付自2014年9月1日至实际交付房屋之日止的利息损失（该利息损失以已付房款176873元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。蒙拓公司未按合同约定装修涉案房屋，构成违约，故杨远的该项诉讼请求本院予以支持。杨远请求装修费用按照每平米800元计算，蒙拓公司作为装修义务方，未提出装修涉案房屋的实际发生金额或计算方法，故本院对上述费用予以采信，涉案房屋建筑面积47.43平方米，故蒙拓公司应当赔偿杨远房屋装修损失37944元(800元/平方米×47.43平方米)。杨远请求的其他损失因证据不足，本院不予支持。杨远请求保留因蒙拓公司违约行为而继续追究蒙拓公司违约责任的今后诉讼权利，如出现新的事实、理由，当事人可另案提出，不存在保留今后诉讼权利的问题。综上，杨远的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，
判决如下：
一、撤销呼和浩特市玉泉区人民法院（2018）内0104民初931号民事判决；
二、被上诉人内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向上诉人杨远交付位于呼市锡林南路与滨河路交汇处西南角内大翡翠城loft公寓4号楼614号房屋；
三、被上诉人内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿上诉人杨远房屋装修损失37944元及利息损失（以已付房款176873元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2014年9月1日至实际交付房屋之日止）；
四、驳回上诉人杨远的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3540元，二审案件受理费7080元，共计10620元，由杨远负担160元，由内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司负担10460元。本判决为终审判决。
审判长 马国民
审判员 戴玉英
审判员 李婷婷
二〇一九年三月十二日
书记员 蔡曦琛 关注公众号“”