子长县商务局与南学东租赁合同纠纷二审民事判决书 陕西省延安市中级人民法院 民事判决书 （2019）陕06民终469号
上诉人（原审被告）：子长县商务局。
法定代表人：白金行，该局局长。
委托诉讼代理人：高晓峰，陕西常鸣律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：南学东，男，1968年3月27日出生，汉族。
委托诉讼代理人：徐润平，陕西旷达律师事务所律师。 上诉人子长县商务局因与被上诉人南学东租赁合同纠纷一案，不服延安市子长县人民法院（2018）陕0623民初642号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人子长县商务局的委托诉讼代理人高晓峰、被上诉人南学东的委托诉讼代理人徐润平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 子长县商务局上诉请求：撤销子长县人民法院作出的（2018）陕0623民初642号民事判决书，依法驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一审判决认定上诉人构成违约是错误的，上诉人没有违约，不应当承担违约赔偿责任。上诉人和被上诉人在2012年3月7日签订了《租赁合同》，《租赁合同》第二条约定：租赁期限一年，签约之日起执行，若遇政策变化、政府另行安排、企业深化改制等不可抗力因素，可视实际情况，随时终止合同。《租赁合同》第五条约定：合同终止时，永久性建筑、临时厂棚、厂房、装饰装潢等资产，乙方自行拆除，否则视为乙方自愿无偿留给甲方的资产。被上诉人在开工后因没有取得相关审批手续，遭到土地和规划部门阻挡而停工。《租赁合同》中并没有约定由上诉人为被上诉人办理修建临时建筑的审批手续。故被上诉人因没有取得审批手续被有关部门阻挡，导致其无法继续修建，并非上诉人违约。被上诉人只支付了1万元租赁费，还不够1个季度的租赁费，是被上诉人违约了，其投入的损失不是上诉人给其造成的。上诉人和被上诉人之间的租赁合同至2013年3月7日就已终止了，故2016年上诉人将土地另行出租给他人更不构成违约。一审判决依据陕西延审工程造价公司违规做出的鉴定报告判决上诉人赔偿被上诉人520134.7元地基工程损失费是错误的。工程造价鉴定必须有实物，鉴定对象应当是具体、确定、无争议的。鉴定人员应当向争议双方核实确定鉴定对象及鉴定范围。被上诉人在2013年停工后，该院子一直空着。2016年上诉人又将该院子租赁给他人，新的承租人在该院内又修建了彩钢房，该处已经不是原貌。因上诉人单位人员调整，上诉人并不知道被上诉人在2013年是如何处理地基的，2018年鉴定时该处已被新的承租人修建，又不是原貌，上诉人都不知道被上诉人都做了些什么，该处哪些是被上诉人做的，哪些是新的承租人做的。因此，鉴定时上诉人没有到场。陕西延审工程造价公司没有向新的承租人核实情况，按照被上诉人所指将新承租人修建的地方进行鉴定，该鉴定对象错误，鉴定结论不能采信。一审判决依据该不能采信的鉴定报告判决上诉人赔偿被上诉人520134.7元地基工程损失费显然是错误的。综上所述，上诉人没有违约，不应承担赔偿责任。被上诉人的损失缺乏有力的证据证明。请二审法院查清事实，依法撤销原判决，驳回被上诉人的诉讼请求。 南学东辩称，原判认定上诉人构成违约、承担违约责任正确。上诉人称：“被上诉人在开工后因没有取得相关审批手续，遭到土地和规划部门阻挡停工...导致无法继续修建...并非上诉人违约。”被上诉人停止搭建的直接原因，并不是土地和规划行政部门，而是上诉人叫停的。至今被上诉人没有收到有关行政部门叫停的直接通知，行政部门的直接阻挡更没有发生。作为租赁合同的租赁人，违约叫停被上诉人搭建建构物，造成承租人投入无归，致使合同目的不能实现。上诉状又称“租赁合同2013年3月7日就已经终止了，2016年上诉人将土地另行出租给他人更构不成违约”。在租赁合同期间，被上诉人使用租赁物时，上诉人叫停使用，直到2016年上诉人另行给他人租赁前，也没有通知被上诉人是否继续租赁，更没有与被上诉人协商如何处理相关事宜。显然违反了《租赁合同》第7条优先租赁权的约定。因此，原判根据《合同法》60、107、113、212条之规定认定上诉人违约，且承担赔偿责任完全正确。依据鉴定结果判决承担责任，证据确凿。上诉状称“被上诉人在2013年停工后...单位人员调整...不知道...任何处理地基的...不知道被上诉人做了什么...鉴定对象错误”上诉人是法人，因法人工作人员调整就否定法定法人行为是极其错误的认识。被上诉人在上诉人院落搭建建构物历时数月、施工响声之大、且叫停搭建施工，又说不知道做了什么，不符合生活逻辑。被上诉人为了查清事实，委托人民法院对搭建建构物基础进行了鉴定。鉴定期间，上诉人经法院传唤不到现场参与鉴定，今又诉求说鉴定不客观是恶意诉讼。原判依据鉴定结果判决证据确凿充分。 综上，原判认定事实清楚、适用法律正确。根据《民事诉讼法》154条1款3项应当驳回上诉。 南学东向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告赔偿原告租赁场地为搭建彩钢棚修建地基投资和预订钢架的损失1300000元及其利息（利率按同期银行利率计算，从2013年底至实际履行完毕之日止）；2、请求判令被告赔偿原告拆除2间汽车修理车间、10间平房损失500000元；3、由被告承担本案诉讼费用及其鉴定费用。 一审法院认定事实：2012年3月7日，被告商务局（甲方、出租人）与原告南学东（乙方、承租人）签订了一份租赁合同，被告将其办公楼后院租赁给原告。合同第二条约定“租赁期限：一年。签约之日起执行，若遇政策变化、政府另行安排、企业深化改制等不可抗力因素，可视实际情况，随时终止合同。乙方经营困难或不想继续经营时，需提前终止合同时，应先告知甲方，并经双方协商确定终止日，乙方不得以任何理由转租。”第三条约定“租金及租金给付方式：租金为每月0.55万元，给付方式为按季度付款。”第五条约定“乙方在承租期间不得在租赁场地上增加修筑永久性或长久性建筑物，若遇乙方经营之需，搭建临时性厂棚、厂房、装饰装潢等，必须预先告知甲方，并经甲方同意后方可动工，且费用自理，合同终止时，永久性建筑、临时厂棚、厂房、装潢装饰等资产，乙方自行拆除，否则视为乙方自愿无偿留给甲方的资产。”第六条约定“乙方用水、用电自行解决，甲方不予负担，也不事后补偿相关费用，合同终止时，可自行拆除，也可无偿留给甲方使用管理。”第七条约定“本合同到期，甲方继续出租时，乙方享有优先权。”商务局在该合同上盖章，其时任局长何岩在合同上签名，南学东也在合同上签名。后在一年的租赁期间内，原告欲在商务局后院修建钢结构彩钢房，并对基地进行了处理。被告商务局称其以原告拖欠租赁费和修建未经相关部门审批为由让原告停止修建，而原告称是商务局时任局长何岩通知原告停工，等和县政府协商好后再复工。后至2013年3月7日合同期满，原告的彩钢房也未能修成。之后双方未续签租赁合同，2012年12月25日，原告的合伙人薛立雄给被告交纳了10000元的租赁费。原告之后再未向被告支付租赁费，直到2016年被告又将该土地租赁给他人。2017年11月23日原告诉至本院，诉如所请，形成诉讼。本案在庭审期间通过原告申请延安市中级人民法院委托陕西延安工程造价有限公司对子长县商贸大楼后院租赁场地搭建彩钢棚地基工程进行鉴定，该公司于2018年10月3日作出了陕延造基事［2018］第035号鉴定报告结论为“子长县商贸大楼后院租赁物场地搭建彩钢棚地基工程造价为520134.7元，鉴定费12000元”。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用收益，承租人支付租金的合同。本案中原被告在2012年3月7日签订的租赁合同，双方均予认可系双方真实意思表示，不违反法律行为法规的强制性规定应属合同有效。双方均应按合同约定范围履行自己的义务，本案的争议焦点在于：（1）原告是否按照租赁合同的约定给被告支付租赁费；（2）关于违约责任和赔偿问题。
一、关于原告是否按照租赁合同的约定给被告支付了租赁费问题。根据双方租赁合同第三条约定“租金及租金给付方式：租金为每月0.55万元，给付方式为按季度付款”，原告应按季度在每季度届满时向被告支付租金16500元（5500元×3个月）。原告称其分三次向被告时任局长何岩交纳了租赁费66000元，其中前两次支付了56000元，被告用于办灶，未出具收据，最后一次是2012年12月25日原告合伙人薛立雄交纳了10000元租赁费，薛立雄保存了收条。对此，被告只认可在2012年12月25日收到原告支付的租赁费10000元，不认可曾收到原告56000元用于办灶，原告又未能举证证明，原告应承担举证不能的不利后果，故本院根据原告现有证据只能确认原告支付了被告租赁费10000元，原告尚欠被告租赁费56000元未付。
二、关于违法责任和赔偿问题：原告在一年的租赁期内，原告 在商务局后院修建钢结构彩钢房并对基地进行处理，原告的场地和被告办公楼在同一个大院内，故原告在开始处理基地时，该工程需一定的时间段非一两日能完成。原告的行为被告应是每天看到和知道的，虽然双方未写书面协议，但应当是已征得被告同意的。中途叫停工的原因：被告商务局称原告拖欠租赁费和修建未经相关部门审批，而原告称被告要和政府协商好了后复工。双方这一陈述 ，双方均未举证，真正原因无法核查，但被告称原告欠租赁费是事实，根据租赁合同这是原告的违约情形，关于所欠租赁费，被告未主张，也未反诉。被告在未征得县委政府及有土地相关部门同意下，被告首先承诺同意原告建彩钢房，使原告开始施工又中途叫停使原告蒙受投资损失，这应是被告无诚信，对原告不公平，显失公正。工程被叫停后，双方又未续签合同和无补充协议，之后，因租赁产生的问题只能比照原合同，按原合同延续，场地搁浅至2016年，被告未征求原告将场地转租他人，原告在处理地基的投资被他人私自使用。被告违反了双方合同中约定的，原告享有的优先租赁权。双方初始的租赁合同对违约责任约定 按合同第五条约定“乙方在承租期间不得在租赁场地上增加修筑永久性或长久性建筑物，若遇乙方经营之需，搭建临时性厂棚、厂房、装饰装潢等，必须预先告知甲方，并经甲方同意后方可动工，且费用自理，合同终止时，永久性建筑、临时厂棚、厂房、装潢装饰等资产，乙方自行拆除，否则视为乙方自愿无偿留给甲方的资产。”该合同条款只限定原告的义务，将被告义务责任都排除在外，该条款显失公平、公正；根据关于民事诉讼证据若干规定第九条第（一）款“众所周知的事实”，第（三）款“根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推出另一事实”。本案中明显原告已投入了地基处理，由于被告承诺和叫停几年内不答复，使原告投资地基工程，无法完成全部工程更谈不上开始经营实现最终目的，根据《中华人民共和国民事通则》第四条规定，“民事活动应当遵循自愿、公平、等价、有偿、诚实信用的原则”；又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿款应当于因违约所造成的损失，包括合同履行可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，双方在租赁期内，被告承诺原告改建，却在施工中途叫停，而最终不答复，这一系列行为原告只能被动承受，使原告的建设工程中途遏制遭受损失，被告违背诚信原则行为不公平、不公正，即是对原告方的违约，故被告应承担相应的赔偿责任。经鉴定原告在子长县商贸楼后院租赁场地搭建彩钢棚地基工程造价为520134.7元，依法应予支持。在鉴定时，图纸上未标注下水管网等，开挖有可能毁坏下水管网，所以该工程未计算。原告称建彩钢棚拆除的平房和厂房已经不存在，又没有保留证据，也无法鉴定，原告的这些诉讼请求无法支持，原被告合同期为一年，之后几年搁置，被告未答复，原告未经手，场地怎么管理不清楚，不涉及租赁费。原告欠当年租赁费被告未主张，不在审理范围。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定、第一百零七条规定、第一百一十三条规定、第二百一十二条规定，《中华人民共和国民法通则》第四条规定；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，
判决如下：
一、被告子长县商务局于本判决生效之日起十日内向原告南学东偿付地基工程损失费：520134.7元；
二、驳回原告其他诉求。案件受理费21000元，由原告承担14000元，被告承担7000元，鉴定费12000元由被告承担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人子长县商务局与被上诉人南学东签订的租赁合同是一年签一次，一次签订的租赁期限为一年。租赁合同虽明确约定“乙方在承租期间不得在租赁场地上增加修筑永久性或长久性建筑物，若遇乙方经营之需，搭建临时性厂棚、厂房、装饰装潢等，必须预先告知甲方，并经甲方同意后方可动工，且费用自理，合同终止时，永久性建筑、临时厂棚、厂房、装潢装饰等资产，乙方自行拆除，否则视为乙方自愿无偿留给甲方的资产。”但被上诉人南学东在租赁期内修建钢结构彩钢房并对基地进行处理，上诉人应当是知情并同意的。上诉人将被上诉人修建的工程叫停后，未积极地与政府协调，致使被上诉人投资处理的地基搁置了几年无法继续修建，租赁场地的经营目的无法实现，上诉人违背了诚信原则，应当承担违约责任。合同虽然到期，但被上诉人修建彩钢房并未完工，且实际占有租赁场地，被上诉人未支付租金，也非无正当理由拖欠，上诉人未依法行使合同的解除权，双方事实上的租赁关系并未终止。上诉人在双方租赁关系存续的情况下，将土地另行租赁他人，并将被上诉人投资处理的地基交付给新承租人使用，上诉人应当对被上诉人的资金投入损失给予赔偿。经鉴定被上诉人处理地基工程的造价为520134.7元 ，上诉人对该鉴定意见有异议，未在一审提出书面意见，上诉人的异议不能得到支持。 综上所述，子长县商务局的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，
判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9000元,由上诉人子长县商务局负担。 本判决为终审判决。
审 判 长 霍 雨 枫
审 判 员 牛 菲
代理
审判员 樊 宁
二〇一九年三月七日 （院 印）
书 记 员 张 良2019064691968327****20180623642201806236422012371120133720165201347201320162013201852013472013372016201676010711321220131541311300000201322105000003201237055201337201212251000020162017112320181032018035520134712000201237120551650055003660005600020121225100002012122510000560001000056000201652013475201347210001400070001200052013479000 更多数据：