福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0581民初5733号
原告：中国联合网络通信有限公司泉州市分公司，营业场所福建省泉州市丰泽街联通大楼，统一社会信用代码91350500856106558Q。
负责人：万国清。
委托诉讼代理人：孙忠秋，福建重宇合众（泉州）律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：陈信安，福建重宇合众（泉州）律师事务所实习律师。
被告：冯忠华，男，1983年11月21日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。
被告:中华人民共和国泉州海关，机构地址福建省泉州市丰泽区温陵南路104号，统一社会信用代码111000000038721380。
负责人：顾红梅，关长。
委托诉讼代理人：杨琳，泉州海关关员。
委托诉讼代理人：陈水得，泉州海关关员。 原告中国联合网络通信有限公司泉州市分公司（下称联通分公司）与被告冯忠华、被告中华人民共和国石狮海关（下称原石狮海关）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案。诉讼过程中，中华人民共和国泉州海关（下称泉州海关）于2018年9月26日申请替代原石狮海关作为本案被告参加诉讼，本院于2018年12月25日作出（2018）闽0581民初5733号民事裁定，准许泉州海关替代原石狮海关作为本案被告参加诉讼，原石狮海关退出诉讼。本院依法适用普通程序，分别于2018年12月21日和2019年1月11日两次公开开庭进行了审理。联通分公司的委托诉讼代理人孙忠秋律师、陈信安实习律师，冯忠华，泉州海关的委托诉讼代理人杨琳、陈水得到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 联通分公司向本院提出诉讼请求：1.冯忠华、泉州海关向联通分公司返还自2017年1月起至2017年7月14日止的租金款343786.94元；2.冯忠华、泉州海关向联通分公司支付违约金24万元；3.冯忠华、泉州海关向联通分公司支付装修损失、经营损失14万元；4.冯忠华、泉州海关承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，联通分公司变更诉讼请求为：1.冯忠华、泉州海关向联通分公司返还自2017年1月起至2017年7月14日止联通分公司已支付但未使用期间的房屋占有使用费343786.94元；2.冯忠华、泉州海关承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年7月1日，联通分公司与冯忠华签订了编号为CU12-3506-2013-002873和编号为CU12-3506-2013-002874的《房屋租赁合同》。2016年7月3日，联通分公司与冯忠华签订了编号为CU12-3506-2013-002873-1和编号为CU12-3506-2013-002874-1的《房屋租赁合同》。合同约定，联通分公司承租址于福建省石狮市九二路湖滨街道仙迹社区425号1-2#号、7-8#号店面房屋（下称案涉店面），租赁期限为5年，自2013年7月15日起至2018年7月14日止，年租金不含税为24万元（实际支付的含税金额为343786.94元）。合同期限内，双方依约在合同签订后5天内交接了案涉店面。联通分公司装修后开始营业，向冯忠华如约足额支付了自2013年7月15日起至2017年7月14日止4年期间的租金。2017年1月份，冯忠华擅自将案涉店面出租给第三人经营使用。为此，联通分公司提起了占有物返还纠纷诉讼，案号为（2017）闽0581民初1569号。经该案现场勘验查明，案涉店面现由“石狮市立明智选通讯器材店”（下称立明智选店）经营使用。诉讼过程中，联通分公司变更了事实和理由：2013年7月1日，联通分公司因与“石狮市利淘贸易有限公司”（下称利淘公司）合作经营联通产品，由联通分公司负责租赁店面并承担店面租金。为履行合同，联通分公司与冯忠华签订了上述《房屋租赁合同》。承租后，联通分公司立即对案涉店面进行联通Ⅵ识别元素的装修，包括门楣、展柜、店内墙壁广告。装修完毕后，联通分公司利用案涉店面与利淘公司合营联通产品，利淘公司是联通分公司在案涉店面地址的唯一合作公司。2017年1月份，联通分公司发现案涉店面被立明智选店占有使用，店面门楣被修改为“智通天下连锁卖场、中国移动”。签订合同时，冯忠华称，案涉店面为原石狮海关所有，并向联通分公司提供了“房屋租赁授权委托书”、“房屋产权证明”、“房屋租赁授权声明”的权属证明等资料作为房屋租赁合同的附件，其上加盖原石狮海关印章、租赁时间、租赁物地址等信息，联通分公司有理由相信案涉店面为原石狮海关所有并委托出租，且原石狮海关也认可案涉店面为其所有，及其与案外人陈清松之间存在租赁合同关系的事实，故冯忠华的行为构成表见代理。为此，联通分公司提起本案诉讼。诉讼过程中，联通分公司当庭再次变更了事实和理由：2017年1月份，联通分公司发现案涉店面被立明智选店占用使用，店面门楣被修改为“智通天下连锁卖场、中国移动”，冯忠华交付的房屋因立明智选店侵权而无法使用，冯忠华应对立明智选店侵权行为承担责任，同时租赁合同无效，联通分公司有权根据合同法规定，要求冯忠华承担返还未实际使用期间的房屋占有使用费的违约责任。 冯忠华对其与联通分公司签订书面租赁合同的事实以及交付租赁物的事实没有异议，但辩称其不存在违约行为，无需承担违约责任，应驳回联通分公司的诉讼主张。理由如下：1.案涉店面自交付后，在合同存续期间内，一直由联通分公司按“自建他营渠道合作模式”委托其市级连锁经销商利淘公司及“福建智选家园贸易有限公司”（下称智选家园公司）旗下门店即立明智选店经营使用，冯忠华未曾向联通分公司收回案涉店面，未曾将案涉店面转交给立明智选店使用。2.冯忠华并未向联通分公司提供“房屋租赁授权声明”、“房屋租赁委托书”、“房屋产权证明”三份书面材料，也未曾见过该三份材料。3.经本院(2017)闽0581民初1569号占有物返还纠纷一案现场勘验，勘验的图片与2017年1月前拍摄的案涉店面外观图片比对，可知案涉店面外观门面、店铺内装修在租赁合同存续期间未发生任何改变。4.联通分公司仅承认其与利淘公司之间存在合作关系，否认其与立明智选店存在的合作关系，声称房屋被立明智选店占有使用明显有违客观事实。 泉州海关辩称，联通分公司起诉泉州海关没有任何事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。理由主要是：1.原石狮海关从未与冯忠华有任何业务或者利益往来，更未向冯忠华提供过任何授权资料，联通分公司提供的原石狮海关与冯忠华签订的《房屋租赁授权声明》是伪造材料，加盖的公章为伪造公章。冯忠华伪造公章的行为已构成伪造、变造、买卖国家机关公文、证件、印章罪，本案案件性质发生变化，应将案件整体移交给公安机关。2.案涉合同无效。案涉房屋构筑物属于无产权的构筑物，并非原石狮海关所有，泉州海关并未就案涉店面与任何组织或者个人签订租赁协议。2014年间，厦门海关所属的“厦门鹭杰综合管理部”（下称鹭杰管理部）曾就原石狮海关旧办公大楼、“场地”，与陈清松签订租赁协议，协议约定一年一签，不得转租。签订合同时，并不存在案涉房屋构筑物即案涉店面。3.冯忠华的行为不构成表见代理，冯忠华与联通分公司之间的合同关系不能约束泉州海关。本案中，案涉合同订立始于2013年7月15日，此时，原石狮海关已更名为“泉州海关驻石狮办事处”，启用相应的行政印章，对外挂牌公告，通过主流媒体对外宣传报道。冯忠华系以个人的名义，并非以原石狮海关的名义与联通分公司签订案涉协议。联通分公司主观上并非善意无过失，冯忠华非原石狮海关工作人员，未提供身份证明、产权证明，联通分公司从未向原石狮海关核实有关冯忠华的身份情况及产权归属情况，从未向原石狮海关交涉过合同履行的租金支付、租赁物交接、占有物返还等有关事宜，对他人提供的《房屋租赁授权声明》未尽必要的合同审查义务，应认定联通分公司主观上具有重大过失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.关于案涉店面（租赁物）的基本情况。对此，联通分公司提供了房屋租赁合同、房屋租赁委托书、房屋产权证明、房屋租赁授权证明，拟证明联通分公司与冯忠华之间签订租赁合同、冯忠华向联通分公司提交案涉店面权属和租赁授权材料等事实。冯忠华质证认为，对房屋租赁合同的真实性、合法性、关联性，但对房屋租赁委托书、房屋产权证明、房屋租赁授权证明的真实性有异议，不是其提供给联通分公司的。泉州海关质证认为，对证据3的真实性予以认可，但对其合法性、关联性不予认可，租赁合同无效；对房屋租赁委托书、房屋产权证明、房屋租赁授权证明的真实性、合法性、关联性均不予认可，加盖的原石狮海关的印章是伪造的印章，该些证据是伪造的证据，且该三份材料无法确认属于租赁合同的附件。冯忠华提供了房屋出租合同复制件2份以及授权书1份，拟证明陈清松与韦祝三分别于2012年12月1日、2016年12月9日签订房屋出租合同，约定韦祝三向陈清松承租坐落在石狮市九二路425号旧海关大楼包括前面的地段地皮（包括围墙、临时搭建场地）的事实，以及韦祝三授权冯忠华与联通分公司签订转租合同的事实。联通分公司对授权书未提出异议，对房屋出租合同复制件认为，没有证据原件，不予质证。泉州海关质证认为，陈清松与韦祝三签订的房屋租赁合同无效，合法性不予认可，未经房屋权属人同意，租赁范围包含围墙、临时搭盖，超过原石狮海关与陈清松签订的租赁范围；对授权书的真实性、合法性、关联性不予认可。泉州海关提供了租赁意向书、场地使用合同、声明各1份，拟证明原石狮海关、鹭杰管理部并未与冯忠华存在任何合同关系，仅分别与陈清松签订承租意向书和场地使用合同，且租赁期限为2012年10月至2014年10月，一年一签，注明不得转租，陈清松与冯忠华的租赁合同属于违法转租；陈清松并未向冯忠华出具任何租赁授权书，也未与冯忠华签订租赁合同。联通分公司质证认为，租赁意向书、场地使用合同、声明载明的地址与案涉店面不一致，案涉店面不在鹭杰管理部与陈清松租赁合同范围内，声明的真实性由本院依法认定。冯忠华对泉州海关提交的证据真实性、合法性、关联性均无异议。
本院经审查认为，联通分公司提供的房屋租赁合同，冯忠华提供的授权书，泉州海关提供的租赁意向书、场地使用合同、声明，分别由合同当事人或者授权人签名、捺印、盖章，本院对其真实性予以确认。联通分公司提供的房屋租赁委托书、房屋产权证明、房屋租赁授权证明，虽有原件可供核对，但泉州海关明确否认房屋租赁授权声明上公章的真实性，且该份材料的公章显然不真实，冯忠华明确否认其向联通分公司提供该些材料，故该组证据来源不清，无法作为证据使用，更无法证明系“合同附件1、租赁房屋的权属证明”材料。冯忠华提供的房屋出租合同复制件2份，因未能提供证据原件供核对，联通分公司、泉州海关对其真实性均不予确认，本院同样不予确认。综合上述证据，结合各方当事人陈述可知，2012年10月18日，泉州海关驻石狮办事处与陈清松签订《承租意向书》，后由鹭杰管理部与陈清松签订《场地使用合同》，将石狮市九二路149号（即福建省石狮市九二路425号）的面积为265㎡的场地出租给陈清松，场地用途为手机销售，租赁期限至2015年10月19日止，双方还约定不得转租。2013年8月14日和2016年7月3日，联通分公司与冯忠华先后签订《房屋租赁合同》，约定租赁标的物指出租方拥有产权的房屋以及外墙/楼顶广告位，租赁期限5年，自2013年7月15日起至2018年7月14日止等内容。据此，案涉店面址于福建省石狮市九二路425号，系原石狮海关旧办公大楼前、与九二路之间原有空地上的临时建筑中的一部分，未办理产权登记手续，未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设。 2.关于案涉店面（租赁物）的占有移转情况。对此，联通分公司、冯忠华均提供了现场勘验照片2张，拟证明冯忠华擅自将案涉店面出租给立明智选店，现由立明智选店实际占有使用的事实。泉州海关质证认为，照片拍摄的时间无法证明，对其关联性不予认可。
本院经审查认为，根据案涉租赁合同“出租方应于合同签订之日起5天内将租赁标的物交付给承租方”的约定，联通分公司、冯忠华均认可双方依约移交了案涉店面，并由联通分公司占有、使用的事实；现场勘验2张照片，来源于本院（2017）闽0581民初1569号原告联通分公司与被告石狮市智通天下手机店占有物返还纠纷一案的现场勘验结果，其真实性本院予以确认，但从照片显示的内容看，案涉店面所在的九二路425号1-2#、7-8#与其他部分并未完全隔开，1-8#店面实际上是相互联通的多个入口的整体商场，只是经营柜台相互区别；仅从照片看，联通分公司未能提供装修后的照片加以比对，无法确认案涉店面的外部广告是否变更的事实；至于案涉店面现由谁实际占有使用，仅从照片看，同样无法证实；联通分公司对冯忠华交付其占有使用的案涉店面交付他人占有使用，于2017年3月29日主张“石狮市智通天下手机店”无权占有使用其店面但撤诉，现又诉称立明智选店占有使用了案涉店面，明显缺乏事实根据，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 案涉店面址于福建省石狮市九二路425号，系原石狮海关旧办公大楼前、与九二路之间原有空地上的临时建筑中的一部分，未办理产权登记手续，未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设。2013年7月1日，联通分公司与冯忠华签订了编号为CU12-3506-2013-002873和编号为CU12-3506-2013-002874的《房屋租赁合同》。2016年7月3日，联通分公司与冯忠华签订了编号为CU12-3506-2013-002873-1和编号为CU12-3506-2013-002874-1的《房屋租赁合同》。上述合同约定：联通分公司向冯忠华承租案涉店面；租赁标的物是指出租方拥有产权的房屋以及外墙/楼顶广告位、停车位，该房屋位于福建省石狮市湖滨街道仙迹社区425号1-2#和7-8#，建筑面积均为100㎡；承租方应将该租赁房屋用于营业、办公，承租方有权自由选定人选进驻该租赁标的物经营通讯业务，出租方不得干涉；出租方应于合同签订之日起5天内将租赁标的物交付给承租方；租赁期限均为5年，自2013年7月15日起至2018年7月14日止；租赁标的物的租金（含税）约为32万元/每年，不含税24万元，租金支付方式为年付，承租方应于每年第一个月20日前向出租方支付租金；等内容。合同签订后，冯忠华依约向联通分公司交付了案涉店面。联通分公司依约向冯忠华支付租金，其中，联通分公司于2016年7月27日支付冯忠华2016年7月15日起至2017年7月14日止的房屋租金各343786.94元，合计687573.88元。2017年5月22日，联通分公司以石狮市智通天下手机店占有案涉店面为由，向本院提起占有物返还纠纷诉讼。2017年4月28日，联通分公司撤诉，本院依法作出（2017）闽0581民初1569号民事裁定，予以准许。2017年7月3日，联通分公司以冯忠华、原石狮海关房屋租赁合同纠纷为由，诉至本院。2017年7月28日，本院作出（2017）闽0581民初3487号民事裁定，按联通分公司撤诉处理。2018年9月13日，联通分公司再次诉至本院。
本院认为，当事人各方争议焦点主要在于：
一、2017年1月至2017年7月14日期间，联通分公司是否存在无法正常使用案涉店面（租赁物）的事实；如存在该事实，在合同无效情形下，冯忠华应否承担返还房屋占有使用费的违约责任。
二、冯忠华的行为是否构成表见代理，泉州海关应否与冯忠华共同承担违约责任。对此，本院将进一步予以审查、分析和认定。 一、2017年1月至2017年7月14日期间，联通分公司是否存在无法正常使用案涉店面（租赁物）的事实；如存在该事实，在合同无效情形下，冯忠华应否承担返还房屋占有使用费的违约责任的问题。
本院经审查认为，联通分公司、冯忠华共同确认双方签订租赁合同的事实，冯忠华依约交付案涉店面由联通分公司占有使用的事实，以及联通分公司装修入住实际占有使用的事实。联通分公司主张2017年1月至2017年7月14日期间存在无法正常使用案涉店面（租赁物）的事实，但是，其仅提供了本院（2017）闽0581民初1569号原告联通分公司与被告石狮市智通天下手机店占有物返还纠纷一案的现场勘验的2张照片，不仅未能证明案涉店面是否确实存在转移占有的事实，而且未能证明案涉店面转移占有的原因。自联通分公司接收案涉店面并装修后，如何占有使用案涉店面，是自己占有使用或者转交由他人占有使用，转交给何人占有使用，为何2017年1月至2017年7月14日期间流转至他人占有使用，是否向他人要求返还，为何原主张石狮市智通天下手机店占有使用尔后又主张立明智选店占有使用，该些问题，联通分公司均未能提供证据加以证明。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，联通分公司要求冯忠华承担责任，实际上系要求冯忠华履行租赁物的权利瑕疵担保责任，但联通分公司并未提供证据证明冯忠华向其收回案涉店面，或者案涉店面权利人对租赁物提出权利主张等事实。综上，联通分公司关于“2017年1月至2017年7月14日期间，联通分公司存在无法正常使用案涉店面（租赁物）的事实”的诉讼主张，本院不予采信。至于案涉租赁合同因租赁物未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设而无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”规定，冯忠华并无退还房屋占有使用费的必要。 二、冯忠华的行为是否构成表见代理，泉州海关应否与冯忠华共同承担违约责任
本院经审查认为，所谓表见代理，是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，签订了合同，如果相对人有理由相信行为人有代理权，那么相对人就可以向本人主张该合同的效力，要求本人承担合同中所规定的义务，受合同的约束。本案中，冯忠华以自己的名义，并非以原石狮海关的名义，与联通分公司签订案涉租赁合同。根据合同相对性原理，案涉合同的主体为联通分公司与冯忠华，案涉合同约定的权利义务仅得约束联通分公司与冯忠华，对合同以外的泉州海关并无合同拘束力。因此，本案明显不存在表见代理的事实，联通分公司要求泉州海关与冯忠华共同承担责任，毫无事实和法律根据，本院不予支持。至于冯忠华是否向联通分公司提供房屋租赁委托书、房屋产权证明、房屋租赁授权证明，亦不足以影响表见代理不成立的事实。据此，联通分公司关于对《房屋租赁委托书》上“冯忠华”签名、捺印是否出自冯忠华本人进行鉴定的申请，与本案缺乏关联性，本院不予准许。 综上，
本院认为，根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，案涉店面系未经批准建设的临时建筑。联通分公司与冯忠华于2013年7月1日、2016年7月3日签订的编号为CU12-3506-2013-002873、CU12-3506-2013-002874、CU12-3506-2013-002873-1、CU12-3506-2013-002874-1的《房屋租赁合同》均应确认为无效合同。因合同无效，冯忠华实际交付案涉店面后，仍有权参照合同约定的租金标准要求联通分公司支付房屋占有使用费，联通分公司已支付的房屋占有使用费无权要求返还。现联通分公司主张2017年1月至2017年7月14日期间存在无法正常使用案涉店面（租赁物）的事实，并要求冯忠华返还期间租金款343786.94元，缺乏事实和法律根据，本院不予支持。联通分公司同时主张冯忠华的行为构成表见代理，并要求泉州海关作为被代理人与冯忠华共同承担返还期间租金款343786.94元的法律后果，同样于法无据，本院不予支持。 综上所述，联通分公司的诉讼请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第九十条规定，
判决如下： 驳回中国联合网络通信有限公司泉州市分公司的诉讼请求。 案件受理费11038元，由中国联合网络通信有限公司泉州市分公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 黄招荣
审 判 员 王雅稚
人民陪审员 张绵绵
二〇一九年三月十二日
书 记 员 杨少娜 附：本案适用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 3.最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 更多数据：搜索“”来源：