北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京02民终2834号
上诉人（原审被告）：北京新世界物业管理有限公司，住所地北京市东城区新怡家园****。
法定代表人：李俊辉，董事长。
委托诉讼代理人：张亚丽，北京市纵横律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王冰宇，北京市纵横律师事务所实习律师。
被
上诉人（原审原告）：北京中港轩星经贸有限公司，住所，住所地北京市朝阳区十八里店乡十八里店村**div>
法定代表人：潘旭，总经理。
委托诉讼代理人：王超，男，1988年11月10日出生，北京中港轩星经贸有限公司职员。
委托诉讼代理人：罗彬，北京市中政律师事务所律师。
上诉人北京新世界物业管理有限公司因与被上诉人北京中港轩星经贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院(2018)京0101民初21420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。北京新世界物业管理有限公司（下称新世界物业公司）上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回北京中港轩星经贸有限公司（下称中港经贸公司）的一审诉讼请求。事实和理由：
一、一审判决适用《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民法总则》第六条属适用法律错误。既然一审判决认定《房屋租赁合同》合法有效，而我公司发出的《关于〈房屋租赁合同〉的解除通知》（下称《解除通知》）及《腾退通知》是依据《房屋租赁合同》第8.5条，那么一审判决认定《解除通知》及《腾退通知》不发生法律效力，就必须提供导致《房屋租赁合同》第8.5条无效（包括被撤销或变更）的明确法律依据，根据《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民法总则》第六条并不能得出上述结论。一审判决“
本院认为”部分写明《房屋租赁合同》第8.5条“该约定明显对承租人不公”，即一审判决认定《房屋租赁合同》第8.5条显失公平。但是退一步讲，即使《房屋租赁合同》第8.5条确实属于显失公平，根据《合同法》第五十四条的规定，显失公平的法律后果也仅是中港经贸公司有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销《房屋租赁合同》第8.5条（即享有撤销权），而且中港经贸公司还需自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内予以行使，否则撤销权就消失。双方于2017年3月25日签订《房屋租赁合同》，第8.5条自签订之日起就存在，即中港经贸公司在合同签订之日起就知道该撤销事由，而其直至2018年9月25日起诉之日也未行使撤销权。因此，中港经贸公司即使享有撤销权，也因未在一年限期内行使而消灭。
二、《房屋租赁合同》第8.5条合法有效，我公司依据该条解除《房屋租赁合同》是依法行使约定解除权。《房屋租赁合同》第8.5条属于双方依照《合同法》第九十三条第二款约定的一方解除合同的条件，并非任意解除权条款。关于任意解除权的定义，我国现行法律、行政法规并无明确规定，我公司理解任意解除权应指一方当事人可以没有任何条件、没有任何理由地随时解除合同。《房屋租赁合同》第8.5条规定了出租方解除合同的条件即“甲方需要收回本房屋的，甲方应当提前30日以书面形式告诉乙方”，并非任意解除，因此该条款并非任意解除权条款。退一步讲，即使认定《房屋租赁合同》第8.5条是任意解除权条款，我国法律也并未规定任意解除权条款无效，相反《合同法》第二百六十八条、第四百一十条都规定了法定任意解除权条款。因此，即使认定《房屋租赁合同》第8.5条属于任意解除权条款，也不能因此认定该条款无效。
三、一审判决“
本院认为”部分以“《房屋租赁合同》第十一条合同终止条款中已经约定了合同提前解除的条件”为由，不予认定《房屋租赁合同》第8.5条的效力，没有任何法律依据。我国法律和行政法规并无关于同类条款必须放置于一个标题项下、分散约定则无效的规定，而且条款标题若无特别约定也仅作提示之用，不能仅根据条款标题就判定条款的真实意思。《合同法》第一百二十五条第一款对合同解释的顺序进行了规定，即解释合同必须先由词句的含义入手,在词句的含义有歧义或不同理解的情况下，方能再按照合同的有关条款、合同的目的等进行解释。而《房屋租赁合同》第8.5条的词句含义非常明确，不存在歧义或不同理解，因此无需再根据其他因素进行解释。综上，一审判决适用法律错误，请求二审法院依法改判支持我公司的上诉请求。中港经贸公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，不同意新世界物业公司的上诉请求，《房屋租赁合同》第8.5条是关于任意解除合同的约定，不以新世界物业公司违约为条件且其不承担违约责任，不符合《合同法》规定的解除条件，违反公平诚信的原则，侵害我公司的利益。新世界物业公司以此条款来解除合同实质上是达到其恶意违约的目的。一审法院根据《合同法》的规定，对租赁合同尤其是第8.5条内容进行解释，作出的判决符合事实，法律适用正确，应当予以维持。中港经贸公司向一审法院起诉请求：确认新世界物业公司于2018年7月16日向中港经贸公司发出的《关于的解除通知》及2018年9月25日向中港经贸公司发出的《腾退通知》无效。一审法院认定事实如下：北京市东城区新怡家园6号楼登记在北京崇文·新世界房地产发展有限公司（下称崇文·新世界公司）名下。2011年2月18日，中港经贸公司与崇文·新世界公司签订《租赁合同》，约定崇文·新世界公司将东城区崇外大街新怡家园6号楼1单元01、02号，2单元01、02号，3单元01、02号，4单元01、02号租与中港经贸公司，租赁期限自2011年3月25日起至2017年7月24日止。其后，中港经贸公司与崇文·新世界公司签订《扩租补充协议》，扩租新怡家园6号楼5单元01号，扩租单元的租赁期限自2011年11月25日起至2017年3月24日止。2014年4月25日，中港经贸公司、新世界物业公司与崇文·新世界公司签订《合同转让协议》，约定自2014年4月25日起，崇文·新世界公司将其在《租赁合同》及《扩租补充协议》项下的权利义务全部转让给新世界物业公司，中港经贸公司对此予以同意。即中国北京东城区崇外大街新怡家园6号楼1单元01、02号，2单元01、02号，3单元01、02号，4单元01、02号，5单元01号房屋的出租方由崇文·新世界公司变更为新世界物业公司。2017年3月25日，中港经贸公司（承租方，乙方）与新世界物业公司（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将北京东城区崇外大街新怡家园6号1单元01、02号，2单元01、02号，3单元01、02号，4单元01、02号，5单元01号共计9套房屋租予乙方，甲方同意乙方用于员工宿舍用房，租赁期限自2017年3月25日至2022年3月24日，本合同期限届满前90日内，由乙方向甲方提出申请，在本合同的基础上就租赁期限签订补充协议。甲乙双方在此一致同意，签订补充协议必须符合两个条件：1、续租期限为5年，自本合同到期日开始；2、租金按照市场价格确定，如上述两个条件不能同时具备，本合同到期自动终止。本合同租期内，合同价款为5793504元（含税价），乙方按月支付含税租金。乙方于本合同签署当日向甲方支付履约保证金278400元。另，《房屋租赁合同》第八条续租及交还条款中第8.5条约定，如在本合同履行期间，甲方需要收回本房屋的，甲方应当提前30日以书面形式告诉乙方，乙方应当在甲方规定的时间将本房屋腾退并交还甲方，甲方按照乙方使用的实际天数收取租金，甲乙双方互不承担违约责任。《房屋租赁合同》第十条乙方权利义务条款中第10.3约定，租赁期内，乙方可按自身需要对所租场地进行装修，乙方自始至终自行承担装修、改造费用；乙方装修，应在装修方案报甲方书面同意后方可进行。《房屋租赁合同》第十一条合同终止条款中第11.1约定，在本合同有效期内，甲、乙双方经协商达成书面协议可提前终止本合同；11.3条约定，乙方擅自将本房屋转让、转租、转借、抵押给它人或私自调换使用、擅自拆改本房屋结构、逾期支付租金及其它费用超过15日的、利用本房屋进行违法活动或改变本房屋用途、故意损坏本房屋或造成本房屋损失的，甲方有权单方提前终止合同，发生损失的，乙方应负赔偿责任。2018年7月16日，新世界物业公司向中港经贸公司发出《解除通知》，载明“致中港经贸公司：……按照《房屋租赁合同》第8.5条的约定，我司有权在《房屋租赁合同》履行期间，经提前30日以书面形式通知贵司而提前收回租赁房屋，为此，我司特发出本解除通知书通知贵司，我司决定依据《房屋租赁合同》第8.5条行使解除权，自本解除通知发出之日的次日起第30日解除与贵司签订的《房屋租赁合同》，我司与贵司互不承担违约责任。贵司须于解除日的次日前将租赁房屋保持现状完好交还我司。如租赁房屋有毁损、缺失，贵司应负赔偿责任……”。2018年7月17日，中港经贸公司收到该《解除通知》。2018年9月25日，新世界物业公司向中港经贸公司发出《腾退通知》，载明“致中港经贸公司：……我司决定依据《房屋租赁合同》第8.5条行使解除权，为此，我司已经按照《房屋租赁合同》第8.5条的约定于2018年7月16日以EMS邮政特快专递的方式向贵司发送了《关于的解除通知》（以下简称解除通知），通知贵司我司依据《房屋租赁合同》第8.5条行使解除权，自解除通知发出之日的次日起第30日解除与贵司签订的《房屋租赁合同》，我司与贵司互不承担违约责任。贵司须于解除日的次日前将租赁房屋保持现状完好交还我司。如租赁房屋有毁损、缺失，贵司应负赔偿责任。但是贵司却拒不履行我司在解除通知中所提出的要求，至今仍继续占用租赁房屋，为此，我司特发此函就租赁房屋的腾退事宜通知贵司：1、我司已于2018年7月16日以EMS邮政特快专递的方式向贵司发送了解除通知，为此贵司与我司签订的《房屋租赁合同》已于2018年8月15日（以下简称解除日）解除，贵司在《房屋租赁合同》解除后无权继续占用租赁房屋，请贵司立即无条件腾退并将租赁房屋保持现状完好交还我司，并且贵司应立即将贵司遗留在租赁房屋内的所有物品搬出租赁房屋；2、请贵司立即结清截至解除日（含解除日当日）止租赁房屋的租金、物业管理费及其他一切费用；3、请贵司于实际腾退并将租赁房屋保持现状完好交还我司之日前，按照解除日前的日租金标准，向我司支付自解除日的第二日起至贵司实际腾退并将租赁房屋保持现状完好交还我司之日止的房屋占有使用费。若贵司未按期履行我司上述要求，则我司将采取一切合法有效的措施以维护自身合法权益，包括但不限于：1、我司将停止为租赁房屋提供物业服务（包括但不限于水、电、气、采暖之提供）；2、我司将不再另行通知贵司而采取强制措施腾退租赁房屋；3、贵司遗留在租赁房屋内的所有物品视为贵司已经放弃所有权，我司有权进行处置，如因我司处置前述遗留物品导致我司遭受损失或支付了相关费用，该等损失或费用由贵司进行赔偿”。2018年9月26日，中港经贸公司收到该《腾退通知》。诉讼中，新世界物业公司提交新怡家园6号楼的《新怡家园配套房产移交物业公司清单》，载明：自移交之日起，新世界物业公司享有对上述房产的使用、管理、维护等权利义务，北京崇文新世界房地产发展有限公司不再对上述物业享有使用、收益等权利；移交人为北京崇文·新世界房地产发展有限公司，接交人为新世界物业公司。该清单有双方盖章确认，但未注明落款日期，新世界物业公司称该清单的签订时间为2014年。另外，新世界物业公司认可其一直作为案涉房屋的物业管理公司，且新世界物业公司的法定代表人李俊辉同时担任崇文·新世界公司的高管。经询，新世界物业公司否认向中港经贸公司发出的解约通知及腾退通知系因中港经贸公司存在违约行为，其通知的根据仅为双方合同中8.5条的约定。且新世界物业公司明确认为其依据该条约定解除合同，新世界物业公司不构成违约且不应承担违约责任。诉讼中，经询，中港经贸公司称其在案涉租赁期内对案涉房屋进行了装修；新世界物业公司认可中港经贸公司在案涉租赁期内对1单元02号房屋进行了装修，且在新世界物业公司处有装修备案。一审法院认为：中港经贸公司、新世界物业公司于2017年3月25日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，相关约定合法有效，对双方具有约束力，双方均应按约定全面履行各自义务。本案争议焦点在于对于《房屋租赁合同》第8.5条性质如何认定问题。按照《中华人民共和国合同法》关于租赁合同的相关规定，即便不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同亦应当在合理期限之前通知承租人。从本案订立合同的本意，双方明确约定了租赁期限为5年，如按照租赁合同第8.5条约定，只要提前30日通知即可解除合同，且不需承担违约责任，则合同约定的5年期限将失去意义；合同中亦约定了中港经贸公司可以进行装修，中港经贸公司客观亦有装修投入，该约定明显对承租人不公。另外，《房屋租赁合同》第十一条合同终止条款中已经约定了合同提前解除的条件，需经双方协商一致并达成书面协议或乙方存在合同中约定的违约行为，甲方有权单方提前终止合同。庭审过程中新世界物业公司亦明确表示其向中港经贸公司发出《解除通知》及《腾退通知》并非涉及中港经贸公司存在违约行为，其仅依据租赁合同第8.5条约定要求解除合同。故对新世界物业公司所发上述通知的效力，本院不予认定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法总则》第六条之规定，一审法院于2018年12月判决：确认北京新世界物业管理有限公司于2018年7月16日向北京中港轩星经贸有限公司发出的《关于的解除通知》、于2018年9月25日向北京中港轩星经贸有限公司发出的《腾退通知》不发生法律效力。
本院查明的事实与一审一致。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审补充查明，中港经贸公司于2018年10月10日向新世界物业公司发出《关于“关于的解除通知和腾退通知”的回函》，明确表示不同意解除合同，要求续履行合同。二审庭审中，新世界物业公司主张任意解除条款按照我国法律规定不是无效的，任意解除可能会产生一定后果，但不能否定任意解除的权利，经本院询问合同任意解除后其是否愿意承担违约责任，新世界物业公司表示如果中港经贸公司提出反诉，且法院认定其解除合同具有过错，其才应承担责任。
本院认为，中港经贸公司与新世界物业公司于2017年3月25日签订的《房屋租赁合同》中第8.5条约定，如在本合同履行期间，新世界物业公司需要收回本房屋，新世界物业公司应当提前30日以书面形式告诉中港经贸公司，中港经贸公司应当在新世界物业公司规定的时间将本房屋腾退并交还新世界物业公司，新世界物业公司按照中港经贸公司使用的实际天数收取租金，双方互不承担违约责任。该条款实际赋予了出租人新世界物业公司享有单方任意解除权而无需承担任何违约责任，此条款与合同中租赁期限条款及第11.1约定的“在本合同有效期内，甲、乙双方经协商达成书面协议可提前终止本合同”的内容在逻辑上存在矛盾，如出租人享有任意解除权，就没有必要约定合同期限及终止合同需双方协商决定的条款。第8.5条约定的内容实际上免除了出租人的重要合同责任，严重排除承租人的重大权益，对承租人明显不公，严重违背了公平合理的基本民事法律原则，且该条款系新世界物业公司所草拟，双方在诉讼中对该条款的理解并不一致，新世界物业公司并未举证证明签订合同时，其对这一严重侵害合同相对方合法权益的条款向中港经贸公司进行了充分而明确的解释，基于上述理由不能认定合同第8.5条约定是中港经贸公司自愿真实的意思表示，应认定该条款无效。新世界物业公司依据该条款向中港经贸公司发出的《解除通知》及《腾退通知》，要求解除合同不具有法律效力，不产生合同解除的法律后果。案涉合同的其他内容不存在无效因素，合同第8.5条的无效不影响合同其他内容的有效性。综上所述，新世界物业公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京新世界物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。
审判长 李蔚林
审判员 王军华
审判员 曹 雪
二〇一九年三月十二日
法官助理黄骏
书记员赵鸿飞 来自