河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终5794号
上诉人（原审第三人）：王成，男，1979年6月5日出生，汉族，住河南省栾川县。
委托诉讼代理人：陈占军，河南鼎大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马兰兰，河南鼎大律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：栾川县粮食局饲料公司，住所地河南省栾川县城君山东路。
法定代表人：郭东风，该公司经理。
委托诉讼代理人：王青霞，河南登法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄毅博，河南登法律师事务所律师。
原审
被告：洛阳三才置业有限公司，住所地洛阳市涧**周山路周山小区****。
法定代表人：王松芳，该公司经理。上诉人王成因与被上诉人栾川县粮食局饲料公司（以下简称饲料公司）及原审被告洛阳三才置业有限公司（以下简称三才置业公司）土地使用权转让合同纠纷一案，不服河南省栾川县人民法院(2017)豫0324民初1717号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2018年11月6日公开开庭进行了审理。上诉人王成及其委托诉讼代理人陈占军、马兰兰，被上诉人饲料公司的法定代表人郭东风及其委托诉讼代理人王青霞、黄毅博到庭参加诉讼。原审被告三才置业公司经依法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王成上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回饲料公司一审诉讼请求；3.判决确认王成与三才置业公司之间的商品房买卖合同合法有效；4.饲料公司承担本案诉讼费用。事实与理由：
一、商品房买卖合同合法有效性应予确认。合作建房协议依法应认定无效。1.商品房买卖合同系双方真实意思表示，王成缴纳了全部房款，且在栾川土地房产交易中心备案，并领取了商品房预售卡，该合同不违反法律的禁止性规定，其合法有效性应予确认。2.合作建房协房应为无效。首先，依据相关法律规定，该协议虽然是合作建房协议，但从协议内容看应界定为土地使用权转让合同。其次，该协议主体不适格。案涉该宗地用途是国有划拨仓储用地，使用者是饲料公司，一审法院认定为饲料公司自有土地与事实不符。再次，该协议内容违法。该协议未经任何有权机关同意认可批准，用具有特殊用途的国有划拨土地使用权作隐形交易，违反法律规定。
二、王成主张商品房买卖合同有效并要求继续履行符合法律规定，应予支持。1.商品房买卖合同合法有效并已实际履行。王成查阅了三才置业公司持有的五证后才签订了商品房买卖合同并已支付了全部款项。三才置业公司也已经实际交付了房屋。2.相关部门已办理商品房买卖合同的备案且有商品房销售卡。商品房买卖合同备案、商品房销售卡的发放具有公示的物权效力，虽非直接的物权登记，但具有准物权登记的效力，在发生权利冲突时，应认定登记人的权利优先。3.根据物权的对世性原则、合同相对性原理、合伙财产处理规则，王成的物权优先权应优先予以考虑。4.三才置业公司作为房地产开发企业，办理了五证，对其开发的商品房具有完全的处分权。三才置业公司有权出售案涉房屋，该行为系民事法律行为，三才置业公司应继续履行商品房买卖合同。饲料公司辩称，一、合作建房协议真实合法有效。饲料公司对案涉房屋一楼门面房的所有权自该门面房建成之日即享有。1.合作建房协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，依法成立并生效。2.依据《中华人民共和国物权法》第三十条规定，饲料公司对案涉房屋一楼门面房自建成之日起即享有绝对的物权权利。3.饲料公司与三才置业公司法定代表人之子王玉昆签订的租赁合同足以说明三才置业公司已经将一楼门面房交付给了饲料公司。
二、王成与三才置业公司签订的商品房买卖合同有效与否不影响饲料公司对案涉房屋一楼门面房所享有的所有权。1.商品房买卖合同的效力与案涉房屋的物权权利，属于两种不同的法律关系。2.依据商品房买卖合同王成仅享有债权请求权，在其基于合同所产生的要求享有案涉房屋一楼门面房所有权的请求尚未实现之前，其对于案涉房屋一楼门面房不享有法律上的物权权利。3.王成提交的备案登记和商品房销售卡只是建设部规定的行政管理方式，不具有物权法规定的物权登记的物权效力。三才置业公司未到庭，亦未提交书面陈述意见。饲料公司向一审法院起诉请求：1.确认栾川城关镇君山路北侧君山大厦的一楼门面房的所有权属于饲料公司所有；2.诉讼费用由三才置业公司、王成承担。一审法院认定事实：坐落于栾川君山中路的栾川粮食局饲料公司，占地4049.1㎡，其土地原为国有划拨土地，2011年3月26日，饲料公司、三才置业公司双方为开发建设该地，经有关部门批准，将此土地变更为建设用地，受让人为饲料公司。2011年3月18日，饲料公司、三才置业公司双方签订合同书，约定饲料公司提供位于栾川城君山路饲料公司院内自有的土地，交由三才置业公司建造君山大厦及栾川粮油交易中心（即君山大厦）。土地由饲料公司名下变更至三才置业公司名下，出让金由三才置业公司交纳。项目建成后，一层商场房地产产权归饲料公司所有，其余房屋产权归三才置业公司所有，房产证由三才置业公司协助办理。2014年春，房屋建成后，三才置业公司已经出售部分商品房，但对属于饲料公司的一层商场部分未予办理房产手续。2014年11月30日饲料公司与三才置业公司法定代表人王松芳之子王玉昆签订租赁合同，将君山大厦一楼1000㎡商场租给王玉昆。2014年12月3日三才置业公司又将君山大厦1、2、3楼商铺以1279.36万元的价款卖给第三人王成，其中一楼1048.8平方米价格5000元/每平方米，并于2014年12月20日到栾川国土资源局房产交易中心进行商品房买卖合同备案。后饲料公司、三才置业公司及王成发生纠纷，诉至一审法院。一审法院认为：当事人应按合同约定全面履行自己的义务。本案中饲料公司将自有的土地转让给三才置业公司，约定由三才置业公司开发建设，房屋建成后，一楼门面房归饲料公司所有。在房屋建成后，饲料公司将该一楼门面房又租给他人，说明三才置业公司已将该一楼门面房交付给了饲料公司，双方已形成了事实上的交付。故对饲料公司的诉讼请求，应予支持。三才置业公司在明知事先约定该门面房给饲料公司，且在事实上已交付的情况下，又将该房卖给王成，属无权处分行为，故三才置业公司与王成签订的买卖合同涉及一楼部分无效，对王成要求确认该房屋买卖合同有效的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第三十条和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决：
一、确认位于栾川城关镇君山路北侧君山大厦的一楼门面房属于饲料公司所有；
二、驳回王成的诉讼请求。饲料公司诉求的受理费10000元，由三才置业公司承担（饲料公司已垫付，在执行中一并返还）。王成诉求的受理费10000元，由王成承担。本院二审期间，王成书面申请调查令，调取河南省农村信用社信贷业务申请书、股东会决议、抵押物共有人承诺书、抵押担保保证书、河南省农村信用社存款凭条、河南省农村信用社贷款本金利息收回凭证一组，用以证明君山大厦建成后，三才置业公司用案涉房屋及部分房产设定抵押在河南省××石庙信用联社贷款500万元，于2014年9月底到期偿还贷款后解除抵押才将房子卖给了王成，并没有向饲料公司实际交付。饲料公司质证称，该组证据均为复印件，真实性无法确定。该组证据与房屋是否交付没有关系。
经审理查明的事实与一审法院查明的一致，本院予以确认。
本院认为：本案的争议焦点是饲料公司与三才置业公司签订的《合同书》及王成与三才置业公司签订的《房屋买卖合同》的效力应如何认定问题。关于饲料公司与三才置业公司签订的《合同书》效力问题。经查，2011年3月18日，饲料公司与三才置业公司签订《合同书》,核心内容是：饲料公司与三才置业公司合作建设君山大厦及栾川粮油交易中心项目，饲料公司提供自有土地一块，土地过户由饲料公司负责办理到三才置业公司名下，过户费由三才置业公司承担。三才置业公司负责筹集建设资金，所有手续批复、设计、施工等方面工作。项目建成后，除一层商场房地产权归饲料公司所有外，其余房地产权全部归三才置业公司所有。该《合同书》另约定，楼房建成后，房产证由三才置业公司协助办理，房产证办理费用由业主处理。三才置业公司享有该项目出路通行权。该《合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，应为合法有效。该《合同书》签订后，饲料公司依约变更该宗土地性质，并更名过户至三才置业公司名下，该项目已由三才置业公司建设完成，但未办理房产登记手续。饲料公司基于其投资行为对合同约定的案涉房屋一楼门面房取得了原始所有权。一审法院依据双方《合同书》约定判决确认位于栾川城关镇君山路北侧君山大厦的一楼门面房属于饲料公司所有并无不当。关于王成与三才置业公司签订的房屋买卖合同的效力问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案案涉房屋未办理物权登记，王成与三才置业公司签订的《商品房买卖合同》仅是房屋物权变动的原因行为，备案登记和商品房销售卡不具有物权法规定的物权转移的效力，不发生物权变动的效果。三才置业公司在明知其与饲料公司事先约定案涉房屋一楼门面房属于饲料公司所有的情况下又与王成签订房屋买卖合同，其与王成签订的《商品房买卖合同》因饲料公司已取得案涉房屋一楼门面房的所有权，三才置业公司系无权处分而部分无效。王成可依据该商品房买卖合同向三才置业公司主张相应权利。综上，王成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10000元，由上诉人王成负担。本判决为终审判决。
审判长 裴文娟
审判员 张海舟
审判员 董 鹏
二〇一九年三月十一日
书记员 麻琳娜 更多数据：搜索“”来源：