海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2018）琼0271民初6860号
原告：林木松，男，1962年2月4日出生（公民身份号码×××），汉族，住广东省惠来县。
原告：蔡楚贞，女，1963年8月10日出生（公民身份号码×××），汉族，住广东省惠来县。原告共同
委托诉讼代理人：林庆丰，海南海大平正律师事务所专职律师。原告共同
委托诉讼代理人：陈扬法，海南琼亚律师事务所专职律师。
被告：林西文，男，1968年10月10日出生（公民身份号码×××），汉族，住海南省万宁市。
原告林木松、蔡楚贞诉被告林西文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月20日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林木松、蔡楚贞及其委托诉讼代理人林庆丰到庭参加了诉讼。被告林西文经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告林木松、蔡楚贞向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告林木松、蔡楚贞与被告林西文于2013年1月15日签订的《售房协议书》无效；2.请求依法判令被告林西文返还原告林木松、蔡楚贞房屋转让费人民币50万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年1月15日，被告以其与三亚市×××号的宅基地的使用权人签订的《合作建房合同》，由被告出资与土地主合作新建楼房一幢，二梯四户，东南方向二层至九层归被告所有，与原告签订《售房协议书》，被告将东南方向二楼至九楼的第二层B2套房出售给原告，使用产权七十年。《售房协议书》约定，楼房每套面积100平方米（包公共通道、电梯、楼梯），每套房单价人民币：伍拾万元。签订《售房协议书》后，原告向被告足额支付第二层B2套房的房屋转让价款人民币50万元；被告在收到原告足额支付的转让款50万元后，于2013年3月1日亲笔给原告出具了《收条》。因涉案土地为三亚市吉阳区月川社区居委会月川村4组农村集体用地，被告以其与三亚市河东区月川社区居委会月川村4组×××号的宅基地的使用权人签订《合作建房合同》没有取得三亚市人民政府有关部门的批准；同时，涉案土地使用权城市××区内，被告建造房屋时未取得相关部门的规划许可证，且至今未依法登记领取权属证书。被告将其合作兴建的未取得相关部门的规划许可证、至今未依法登记领取权属证书的房屋转让给原告，违反了法律、法规的强制性规定及效力性规定，应属无效。《民法总则》第一百五十七条：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”综上，为了保护原告的合法权益，特提起本案诉讼，请求依法判决支持原告的诉讼请求。被告林西文未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院
经审理查明认定事实如下：涉案房屋位于三亚市××区房，所在土地性质为集体所有土地。2013年1月15日，林木松、蔡楚贞与林西文签订一份《售房协议书》，约定：
一、林西文现在三亚市××区土地上，由林西文出资与土地主合作新建楼房一幢，二梯四户，东南方向二套一至九层归林西文，产权七十年，西北方向二套二至八层归土地主。现林西文将属于自己的东南方向的一至九楼的第二层B2套房出售给林木松、蔡楚贞，使用产权七十年。
二、每套面积100平方米（包公共通道、电梯、楼梯），每套房单价伍拾万元（500000元）。自双方签订协议之日起一次性付清房款等。合同签订后，两原告于合同签订当日通过银行转账方式向林西文支付购房款20万元，剩余购房款30万元分三次以现金方式支付给林西文。林西文收到全部购房款后，于2013年3月1日向原告出具《收据》，载明收到原告交来月川购房款伍拾万元（500000元）。涉案房屋至今未取得规划报建手续。原告向被告支付第一笔购房款后，被告即将涉案房屋交付给原告居住使用至今。
本院认为，涉案房屋所在土地为集体土地，被告在未取得规划报建手续的前提下私自建设涉案房屋，至今亦未取得产权证明，属于小产权房。原、被告双方就涉案房屋于2013年1月15日签订的《售房协议书》虽系双方真实意思表示，但违反了法律法规的强制性规定，属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因无效合同取得的财产应予以返还。被告林西文将涉案房屋出售给原告并收取购房款500000元，原告林木松、蔡楚贞主张林西文返还购房款500000元，有事实根据和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：1确认原告林木松、蔡楚贞与被告林西文于2013年1月15日签订的《售房协议书》无效；2被告林西文应于本判决生效之日起十日内向原告林木松、蔡楚贞还购房500000元；如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，原告林木松、蔡楚贞已预缴，由被告林西文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。
审 判 长 董子涵
人民陪审员 谭建成
人民陪审员 林剑梅
二○一九年三月十日
书 记 员 李 艳附相关法律条文：中华人民共和国合同法第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。中华人民共和国土地管理法第8城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。中华人民共和国民事诉讼法第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 搜索“”