成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0116民初4975号
原告：晋从周,男,1985年2月4日出生,汉族,住四川省珙县。
原告:陈仁彩,女,1988年4月8日出生,汉族,住四川省珙县。 二原告
委托诉讼代理人：欧阳琴，四川和普律师事务所律师。
被告：曹奎，男，汉族，1992年8月18日出生，住四川省内江市东兴区。
委托诉讼代理人：谢建军，四川有度律师事务所律师。 原告晋从周、陈仁彩与被告曹奎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告晋从周及其与原告陈仁彩的共同委托诉讼代理人欧阳琴、被告曹奎及其委托诉讼代理人谢建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 晋从周、陈仁彩向本院提出诉讼请求：请求解除晋从周、陈仁彩与曹奎之间签订的《房屋买卖合同》以及由成都公证处公证的《协议书》。庭审中，晋从周、陈仁彩当庭变更诉讼请求为：请求法院确认晋从周、陈仁彩与曹奎之间签订的《房屋买卖合同》以及由成都公证处公证的《协议书》无效。事实和理由：晋从周、陈仁彩于2016年与成都德商泰置业有限公司签订商品房买卖合同，购买位于成都市双流区公兴街道牧华路三段、房屋（合同签约备案号：******）。2017年2月20日，晋从周、陈仁彩通过居间方成都大唐房屋中介有限公司与曹奎签订《房屋买卖合同》，将上述房屋以人民币700000元出售给曹奎。2017年2月23日，晋从周、陈仁彩与曹奎在成都公证处见证下对《协议书》进行公证。该协议书对上述《房屋买卖合同》中关于合同价款、定金、首付款、违约金均进行了变更。双方明知房屋产权证未下来时，仍签订合同约定转让位于成都市双流区公兴街道牧华路三段房屋。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条之规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该合同更加不受《中华人民共和国物权法》的保护，物权法第9条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。所有不动产的取得必须到房产相关部门进行登记方能生效。根据《中华人民共和国合同法》第52条之规定，违反法律、行政法规的强制性规定，应该为无效合同。截止2018年4月17日，双方所签订合同涉及的标的房屋仍未取得产权证，且在不动产登记中心也是备案登记状态，双方在违背法律强制性规定的前提下，签订了该房屋买卖合同，致使目前合同无法实际履行。综上所述，该《房屋买卖合同》违背《城市房地产管理法》相关强制性规定，按照合同法应为无效合同。 曹奎辩称，我们认为合同有效，因为该合同系双方真实意思表示，公证书也进行了公证，公证书明确载明符合民法通则52条规定；合同并没有变更，因为合同约定价款是600000元房款及100000元车位，公证只公证了房款600000元；合同约定签订合同当日支付100000元，签订公证书时支付150000元，与公证书上面约定的签订公证书当日支付250000元，是一致的。对于法律本身，物权法15条规定是物权和债权向分离，未办理权证不影响合同效力；房地产管理法38条，第1条是管理性规定，不是效力性规定，合同法52条，司法解释2第14条强制性规定是效力性规定，房地产管理法是管理性规定；根据买卖合同司法解释第3条也不应当支持合同无效；晋从周、陈仁彩提到曹奎没有购房资格的问题，虽然现在没有达到购房资格，曹奎随时也可以调整到拥有购房资格，而且这个属于情势变更，也是基于合同有效；晋从周、陈仁彩主张对变更情况不知情，我们完全承认买卖合同是对晋从周、陈仁彩有利的，对晋从周、陈仁彩主张公证书对其不利，我们依然同意晋从周、陈仁彩要求履行第一份买卖合同，买卖合同是双方真实意思表示，在第三方见证及公证下签订的，晋从周、陈仁彩不知情不属实，签订合同时我们支付了100000元首付款，因为现在房款涨价，晋从周、陈仁彩才想解除合同，确认合同无效，不符合契约精神；关于晋从周、陈仁彩提到合同目的无法实现，我们认为晋从周、陈仁彩的目的是收房款，我们确认他能收到房款，我们的合同目的是收房子，解除权应当属于我们，我们并没有提出解除合同，晋从周、陈仁彩的诉请没有法律依据。 本院经审理后认定事实如下：2017年2月20日，晋从周、陈仁彩通过居间方成都大唐房屋中介有限公司与曹奎签订《房屋买卖合同》，《房屋买卖合同》约定：“……甲方（即晋从周、陈仁彩）将坐落在成都市双流区公兴街道牧华路三段*****号，建筑面积66.14平方米房屋一套自愿出售给乙方（即曹奎）……二、甲方将房屋以¥700000元出售给乙方，并达成以下买卖协议：（一）签订合同时乙方向甲方支付¥100000元整作为购房定金……(二)付款方式及付款时间甲乙双方约定为：①甲乙双方约定在签定合同当天乙方支付甲方购房定金¥100000元；②在过户当天乙方支付甲方购房首付款¥250000元；③剩余尾款由乙方向银行申请贷款支付给甲方¥350000元；④在公证当天乙方支付甲方¥150000元，包含在首付款内；按政府有关规定，甲乙双方在该物业交易过程中所涉及的税费经甲乙丙三方协商一致：（1）过户产生的相关税费由乙方承担。备注：该房屋带位于*****号产权车位出售，待产权下来后三个工作日过户给乙方，甲乙双方在签定合同后2017年2月21日到公证处进行公证，公证在乙方名下……五、……如果双方清楚房屋不动产证（或产权证、国土证）正在办理过程中，事后任何一方又以无证为由主张合同无效或解除合同属违约……八、房产交接：（1）、甲乙双方约定交房时间为过户当天。……九、甲乙双方如未按本合同履行合同义务，属违约行为，守约方按下列第2、3种方式追究违约责任；2、合同继续履行。违约方向守约方支付违约金¥200000元……” 2017年2月21日，晋从周、陈仁彩与曹奎签订《协议书》，《协议书》约定:“……1.房屋基本情况1.1甲方晋从周、陈仁彩与成都德商泰置业公司于
二〇一六年三月七日签订了商品房买卖合同，购买了位于成都市双流区公兴街道牧华路三段的不动产（住宅）……不动产（住宅）面积及不动产（住宅）具体地址以不动产权证书登记为准，上述不动产（住宅）现已竣工验收并交付给甲方，尚未办理不动产权证书。1.2乙方对甲方拟转让上述不动产（住宅）的权属情况已充分知悉。2.正式协议内容2.1甲方承诺待取得不动产权证书后将上述不动产（住宅）转让给乙方。双方应按本协议内容签订正式不动产转让合同。双方确认，已在本协议中就不动产（住宅）买卖的实质性条款达成一致，双方愿意恪守协议之约定，完成不动产（住宅）转让的相关法律程序，以最终实现双方不动产（住宅）买卖之合同目的。本协议不作为不动产（住宅）产权转移的依据。……2.2.1上述不动产（住宅）的权益转让价款为人民币陆拾万元整，其中乙方于
二〇一七年二月二十一日向甲方支付首付款人民币贰拾伍万元整，余下的人民币叁拾伍万元整待乙方在办理二手房贷款后，由其贷款银行直接打入甲方的指定账户。……3.正式合同的签订时间3.1甲方应于取得该不动产（住宅）不动产权证书后二十个工作日内与乙方签订正式合同。待甲方取得不动产权证书后，双方再另行签订正式不动产（住宅）买卖合同。甲方应促成双方交易顺利、快捷完成的需要，及时提供不动产权属过户所需的各项材料并给予必要的配合协助。……4.5如果甲方违反上述约定，导致无法将上述不动产（住宅）的不动产权利凭证过户到乙方名下，甲方愿意：（1）退还乙方已付的定金、人民币贰拾伍万元整。（2）若乙方已对房屋进行预装修的，乙方的装修款损失列入实际损失范围。……（3）退还乙方已支付给甲方的上述不动产（住宅）的权益受让全部款项（上述款项包括物管、水、电、气、光纤、维修基金等所有与该不动产（住宅）有关的费用，具体金额以发票、收据的票面金额为准），并支付给乙方违约金人民币壹拾贰万元整。”2017年2月23日，晋从周、陈仁彩与曹奎在成都市成都公证处申请对《协议书》进行了公证。 另查明，曹奎于2017年2月20日向晋从周支付购房定金5000元，晋从周向其出具《收据》一张；曹奎于2017年2月21日向晋从周支付首付款150000元，定金95000元，晋从周向其出具《收条》一张。晋从周、陈仁彩至今尚未向曹奎交付案涉房屋，签订合同时案涉房屋至未办理不动产权证书。经核实，案涉房屋已于2019年2月15日登记于晋从周、陈仁彩名下。 以上事实，有当事人的身份信息证明、《房屋买卖合同》、《协议书》、《公证书》、《收条》、《收据》、房屋信息查询记录、当事人当庭陈述等证据在卷予以佐证，本院予以采信。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”之规定，以及最高人民法院在2009年7月7日下发的《关于当前形势下审理民商事合同案件若干问题的指导意见》中指出的：“人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力”，而《中华人民共和国城市房地产管理法》属于管理性规定，晋从周、陈仁彩以案涉房屋在签订合同时未取得房屋权属证书违反了该法第三十八条第（六）项规定为由主张合同无效无事实和法律依据，且案涉合同不存在其他无效的情形，故对晋从周、陈仁彩的诉讼请求，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，
判决如下： 驳回原告晋从周、陈仁彩的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告晋从周、陈仁彩负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 邱盛林
二〇一九年三月十日
法官助理张旖
书记员冯子豪 搜索“”