广西壮族自治区金城江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1202民初2682号
原告：广西广播电视技术中心河池分中心，住所：广西河池市颐园路48号，社会信用代码：12450000MB217686XB。
法定代表人：黄胜功，该中心主任。
委托诉讼代理人：丘金泉，广西万益律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄翰林，广西万益律师事务所律师。
被告：朱红卫，男，1966年10月20日生，汉族，住广西河池市金城江区。
委托诉讼代理人：廖志勇，广西铁义律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韦升壮，广西铁义律师事务所律师。 原告广西广播电视技术中心河池分中心（以下简称广播电视技术中心河池分中心）与被告朱红卫房屋租赁合同纠纷一案，本院2018年11月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广播电视技术中心河池分中心的委托诉讼代理人丘金泉、黄翰林，被告朱红卫的委托诉讼代理人韦升壮到庭参加诉讼。由于原被告双方申请调解，本案扣除审限一个月。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：
一、解除原、被告双方于2012年10月18日签订的《房屋租赁合同》；
二、判决被告将承租的所有物业交还原告；
三、判决被告向原告支付拖欠的租金344557元（按合同约定的租金标准，暂从2016年11月计至2018年9月30日，顺延计算至被告付清所有租金并返还案涉房屋之日止），逾期利息149140元（按所欠租金每日0.1％分段暂计至2018年9月30日，顺延计算至被告付清所有租金并返还案涉房屋之日止）；
四、判决被告按月租金的三倍向原告支付违约金47575元，以上三四项合计：541272元；
五、判决被告承担诉讼费。 事实及理由：2012年10月18日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于广西河池市颐园路48号房屋出租给被告作为餐饮、住宿业使用，租赁期为八年，即自2013年2月1日至2021年1月31日，税后年租金为173000元，租金采取每五年开始递增的方式，从第五年起租金每年递增10％，直至租约期完为止。双方签订合同后，原告依约将房屋交付给被告使用，履行了出租方的合同义务。但从2016年11月起，被告未按合同约定支付租金，经原告多次催促，被告仍不履行支付租金义务，至今已拖欠23个月房租，期间被告正常使用该房屋，水电费正常交付至今。鉴于此，原告于2018年6月13日向原告发送了《关于河池中波监测楼门面租金追缴通知书》催促其履行交付租金及逾期利息的义务。但被告签收函件至今，仍拒不履行。被告长期拖欠租金的行为已构成违约，严重损害原告的合法权益，特向人民法院起诉，请法院支持原告诉讼请求。 原告为证实其请求提交的证据有： 1.广西壮族自治区机构编制委员会文件，拟证明原告曾用名为广西广播电视河池中波台； 2.被告身份证复印件，拟证明被告主体适格; 3.房屋租赁合同，拟证明双方存在房屋租赁法律关系及合同约定双方的权利义务； 4.《关于河池市中波检测楼门面租金追缴通知书》及签收证明，拟证明原告曾催收被告交纳租金及违约金； 被告辨称，一、同意解除房屋租赁合同，返还承租的房屋；
二、房租的截止时间应为2017年7月，在2017年7月时原告与被告协商，因经营不善，要求终止合同，得到原告的同意，因此被告停止营业，故租赁合同终止和租金的计算时间应截止2017年7月；
三、利息和违约金过高，本案利息与违约金的计算依据都是基于原告逾期交房租的行为，利息和违约金的性质和功能一致，故二者不应并存重复请求，要求法院对过高的违约金和利息予以调整降低。 被告为证明其辩解理由，提交的证据有：《请求终止门面租赁合同的函》，拟证明2017年7月底，被告关门停业得到原告的同意，所以租金只应计算至2017年7月。 经庭审质证，被告朱红卫对原告提交的证据无异议。原告对被告提交证据有异议，认为与事实不符，双方之前未达成解除合同的意见。 本院对诉讼当事人提供的证据认证如下：原告提供的证据均与本案存在关联性，本院予以确认，可以作为本案认定事实的参考依据，但对于证据所要证明的内容，本院将结合全案案情予以综合评定。被告提供的证据并无其他证据佐证，不能证明原告收到该函件，并同意终止合同，故该份证据本院不予采纳。 本院
经审理查明事实如下：2012年10月18日广西广播电视河池中波台（出租方、甲方）与被告朱红卫（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：广西广播电视河池中波台将坐落于广西河池市颐园路48号，建筑面积为724平方米（五层半）房屋出租给朱红卫作为餐饮、住宿业使用。房屋租赁期为八年，从2013年2月1日至2021年1月31日；房屋租金为173000元/年，租金采取每五年开始递增的方式，从第五年起租金每年递增10％，直至租约期完为止，乙方于每年1月31日前交纳上半年租金，每年7月31日前交纳下半年租金，如乙方逾期支付租金的，每逾期一天须按应交租金的5%向甲方支付逾期利息，如逾期15天不付清租金的，甲方除收取5%的逾期利息外，有权单方终止合同。合同签订当日乙方应向甲方支付保证金三万元，保证金仅作为乙方履行义务的担保，不作为租金或其他费用预付款；乙方在租赁期内不得将该楼房转租、转让和交换给第三方，未到期停租的，视为违约。经甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另乙方解除本合同。违反合同的一方应按月租金的3倍向另一方支付违约金；支付的违约金不足抵偿给另一方造成的损失，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（四）乙方逾期不支付保证金、租金或其他费用累计超过15日的……。 合同签订后，被告朱红卫在租赁的房屋经营“全嘉福”酒楼，2016年11月因经营不善，被告开始拖欠房屋租金。2018年6月13日原告曾向被告催收租金无果，遂向本院提起本案诉讼，要求判如所请。 另查明，2016年经广西机构编制委员行文调整，将广西广播电视河池中波台、广西广播电视河池二五O台、广西广播电视宜州中波台、广西广播电视凤山中波台整合为广西广播电视技术中心河池分中心。 对争议事实的分析认定：庭审时被告朱红卫辩称，曾于2017年7月与原告单位达成口头协议，被告于当月停止营业并解除合同，解除合同和房租的计算截止时间应至2017年7月。对此陈述原告不予认可，原告陈述由于被告严重违约，且不能即时付清租金，故原告不同意解除合同，双方未达成一致协议，租金的计算时间请求计算至被告付清所有租金为止。由于被告朱红卫未能举证证明双方对解除合同和房租期间的计算达成一致意见，故对被告的辩称，本院不予采纳。庭审时，被告明确表示同意解除合同，故解除合同和房租的期间均以法庭辩论终结的时间计算，即为2018年12月4日。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应严格履行。原告朱红卫已经按照合同约定将商铺交付被告使用，被告拖欠房租，构成违约，应承担全部责任。原被告双方均同意解除合同，本院予以确认。原告诉请被告支付房租的请求本院予以支持，房租从2016年11月计算至2018年12月4日，根据合同4-1的约定计算为374833元。原告另请求被告支付逾期交纳租金的利息和违约金，理由正当，法院予以支持，但利息和违约金合计计算兼具惩罚性和补偿性质，二项目的计算不能过分高于违约方给非违约方造成的损失，被告辩称利息和违约金不能同时计算，且要求调低违约金计算标准，本院予以支持。本案原告的损失（统称为违约金）为被告拖付租金给原告造成的利息损失，在原告未能举证证明其还存在其他损失的情况下，本案以中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计付。由于应交纳的房租时间、数额不同，故违约金应分段计付，2018年12月4日之前的违约金经本院核算为69799元，2018年12月4日后的违约金以拖欠的租金总额374833元为基数计算至被告还清租金之日止。 综上所述，依照《中国华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，
判决如下： 一、解除原告广西广播电视技术中心河池分中心与被告朱红卫于2012年10月18日签订的《房屋租赁合同》,被告朱红卫于本判决生效之日起十五日内将承租楼房交还给原告广西广播电视技术中心河池分中心； 二、被告朱红卫于本判决生效之日起十五日内支付房屋租金374833元及违约金给原告广西广播电视技术中心河池分中心（违约金按照下列公司计算为：69799元+以374833元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，从2018年12月4日起至清偿之日止）； 三、驳回原告广西广播电视技术中心河池分中心的其他诉讼请求。 案件受理费9231元，适用简易程序减半收取4606元（原告已预交），由被告朱红卫负担。 义务人应按期履行给付义务，如逾期给付则应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起，二年内向本院或者向与本院同级的义务人财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，同时按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费9231元。款汇：广西壮族自治区河池市中级人民法院诉讼费专户，账号20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 石李春
二〇一九年三月十日
书记员 潘慧兰 房租的计算方式： 合同约定：房屋租赁期限为八年，从2013年2月1日至2021年1月31日。房屋租金为173000元/年，租金采取每五年开始递增的方式，从第五年起租金每年递增10％，直至租约期完为止。 即： ①2013年2月1日至2018年1月31日，房租为173000元/年 ②2018年2月1日至2019年1月31日房租为173000元/年+173000元/年×10%=190300元/年 被告拖欠的房租从2016年11月计算至2018年12月4日为: 173000元/年÷12个月×15个月+190300÷12个月×10个月=216250+158583=374833元 违约金的计算方式： 合同约定：每年1月31日前交纳上半年租金，每年7月31日前交付下半年租金。由于拖欠房租的数额及期间不同，故违约金应分段计算为： ①2016年11月、12月的房租应于2016年7月31日交纳，173000元/年÷12个月×2个月房租×至2018年12月4日拖欠28个月×利率4.35%×上浮30%=10536元 ②2017年1月31日前应交纳1-6月的房屋租金为：173000元/年÷12个月×6个月房租×至2018年12月4日拖欠22个月×利率4.35%×30%=24834元 ③2017年7月31日前应交纳7-12月的房租租金为：173000元/年÷12个月×6个月房租×至2018年12月4日拖欠16个月×利率4.35%×30%=18061元 ④2018年1月31日前应交纳1-6月的租金为：173000元/年÷12个月×1个月房租×至2018年12月4日拖欠10个月×利率4.35%×30%+190300元/年÷12个月×5个月房租×至2018年12月4日拖欠10个月×利率4.35%×30%=12229元 ⑤2018年7月应交纳7-11月的租金为：190300元/年÷12个月×5个月房租×至2018年12月4日拖欠4个月×利率4.35%×30%=4139元 ①+②+③+④+⑤=69799元 本案参考之法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。… 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款的“过分高于造成的损失”。 义务人履行义务的方式告知： 义务人履行金钱给付义务（含诉讼费），可以直接支付给权利人，也可以将履行款存入本院账户（户名：河池市金城江区人民法院；账号：50×××99；开户行：农行河池分行白马街支行）由本院转交给权利人，汇款请注明案号、汇款用途。 请保管好你的义务履行凭证。 不履行人民法院生效法律文件将承担的法律后果 一、发生法律效力的法律文件，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，人民法院将依法强制执行，并由被执行人负担执行费及其他费用。 二、被执行人在限定时间内应当报告当前以及收到执行通知之日前一年的财产情况，不申报或不如实申报财产、拒不履行义务的，将视情节轻重，依法采取罚款、拘留等措施。 三、被执行人由履行能力而拒不履行生效法律文书确定的义务，按中国中央办公厅、国务院办公厅《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》精神，将会受到多部门联合惩戒，采取如下联合惩戒措施：限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录（聘）为公务人员或事业单位人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制从事特定行业；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店住宿、高消费旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境；限制新建、扩建、高档装修房屋等，直至全部履行义务为止。 四、《中华人民共和国刑法》第三百一十三条规定，对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯罪的，对单位判处罚金，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。 注：若当事人遭受黑恶势力的违法侵害，欢迎举报涉黑涉恶及其保护伞的犯罪案件线索。对相关举报，本院将严格保密，并依法保护举报人的合法权利。 金城江区人民法院“扫黑除恶”举报电话：0778-2252170 来源：