河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀09民初209号
原告：河北沧粮机械制造有限公司，住所地：沧州市新华区三里庄农资公司仓库，统一社会信用代码：91130902075953850M。
法定代表人：马铭，该公司经理。
委托诉讼代理人：王俊祥，河北通和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王帅，河北通和律师事务所律师。
被告：河北义侠居文化传媒有限公司，住所地：沧州市河间市城苑西路北侧，统一社会信用代码：90030984347889371F。
法定代表人：秦广文，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：冯卫东。
委托诉讼代理人：孟祥坡，该公司法律顾问。
第三人：沧州市粮油机械厂，住所地：沧州市新华区鞠官屯东，统一社会信用代码：9003090010954195N。
法定代表人：张荣华，该厂厂长。
委托诉讼代理人：王建忠，河北海岳律师事务所律师。 原告河北沧粮机械制造有限公司与被告河北义侠居文化传媒有限公司、第三人沧州市粮油机械厂执行异议纠纷一案，本院于2017年9月14日作出（2017）冀09民初75号民事判决，河北省高级人民法院于2017年12月27日作出（2017）冀民终字887号民事裁定，裁定发回重审。2018年3月14日本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告河北沧粮机械制造有限公司的委托诉讼代理人王俊祥、被告河北义侠居文化传媒有限公司的委托诉讼代理人冯卫东、孟祥坡、第三人沧州市粮油机械厂的委托诉讼代理人王建忠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告河北沧粮机械制造有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与第三人关于位于沧州市粮油机械厂厂区附属设施等全部建筑物所有权和土地使用权的买卖行为（协议）有效，原告具有涉案标的物所有权和土地使用权。2.撤销对位于沧州市粮油机械厂厂区附属设施等全部建筑物和土地使用权的强制执行（即沧州市中级人民法院（2017）冀09执异29号执行裁定），并解除对涉案标的物的查封、扣押、冻结。3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：
一、原告与第三人关于涉案标的物买卖合同成立，且已实际履行，原告取得标的物所有权。1.原告已支付购买涉案标的物合理的、全部的价款。第三人因政策和市场萧条等原因，于2012年左右经沧州市粮食局同意并报沧州市批准实施改制，出售第三人名下鞠官屯厂区全部资产。案外人河北亚美佳机电设备有限公司于2012年11月30日，经与第三人协商并经沧州市粮食局和沧州市同意，购买第三人全部资产包括第三人名下的全部土地使用权、办公楼1栋、车间2栋、仓库3栋、职工宿舍1排、变电室和锅炉房各1处、全部围墙和地面硬化、绿化、大车间1栋等设施，当时双方协定价格为1700万元，并签订了资产转让协议，协议约定了购买款的支付方式。自2012年12月3日起，案外人河北亚美佳机电设备有限公司按照合同约定向第三人指定账户支付购买预付款800万元。后，案外人河北亚美佳机电设备有限公司将该转让协议所涉及的权利义务转让于原告。2013年8月15日举行拍卖，原告中标，成交价格为1700万元，后原告支付剩余款项。故此，原告业已支付了合理的全部拍卖价款。如果以支付款项时间来否定原告的支付行为，必然导致原告与第三人之间的利益关系不平衡，也违背公平正义原则。2.原告购买了第三人的全部资产。河北中天拍卖有限公司拍卖材料证明原告购买的资产范围系第三人的全部资产即第三人名下的全部土地使用权、办公楼1栋、车间2栋、仓库3栋、职工宿舍1排、变电室和锅炉房各1处、全部围墙和地面硬化、绿化、大车间1栋等设施。通过2014年9月17日原告与第三人签订的资产交接协议书同样证明原告购买第三人的资产范围，二者相互印证，证明原告购买的是第三人的全部资产。3.原告与第三人于2014年9月17日业己将第三人资产全部交接完毕，并于当日签订资产交接协议书，移送资产内容为：（1）土地编号沧市国用（2001）字第202号的北厂区16242.10平米，南厂区11106.78平米国有土地使用权。（2）坐落于厂址内的约1万平米的房屋使用权。（3）存放于厂址内的所有机械、设备设施。也就是说2014年9月17日，第三人沧州市粮油机械厂己将该厂所有厂房设备及地上物和相关权属证书及其他资料正式交付原告使用，原告管理、占用、使用、经营该厂及地上物至今，只是未能及时办理过户手续。4.原告没有任何过错。因案外人河北亚美佳机电设备有限公司与第三人以及沧州市粮食局协商购买第三人资产的时间为2012年11月30日，当时，中国华融资产管理股份有限公司天津分公司也并未起诉；同时，2013年6月25日，中国华融资产管理股份有限公司天津分公司以借款合同纠纷诉至法院时，作为买受人案外人河北亚美佳机电设备有限公司对此并不知情，购买涉案资产系善意；原告依约定受让了案外人河北亚美佳机电设备有限公司转让的全部权利义务，且经于2013年8月15日举行拍卖，成交价格为1700万元，该价格系经公开招标方式进行，公正、公平、合法，且原告支付剩余款项，也就是说原告业己足额支付了对价。原告购买涉案标的物时，对存在的纠纷不知情，否则不会购买，且足额支付拍卖成交对价，原告行为是善意的。综上，根据《合同法》第六十条、第一百三十条及《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，原告依合同支付全部价款并占有标的物至今，根据《合同法》第一百三十三条的规定原告取得标的物所有权（土地的使用权），未登记只是物权未设立。
二、人民法院对涉案标的物不得查封。1.沧州市中级人民法院作出的（2016）冀09执345-2号执行裁定书和查封公告中查封标的物系原告支付全部价款并实际占有。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”作为原告己经支付全部价款并实际占有，虽未办理过户登记手续，但原告对此没有过错，故此，人民法院不得查封、扣押、冻结。2.沧州市中级人民法院（2016）冀09执345-2号执行裁定书和查封公告时间为2016年12月7日，而原告与河北中天拍卖有限公司拍卖成交确认书时间为2013年8月15日，且于2014年9月17日完成资产交接手续，也就是说，原告与第三人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已支付全部价款，且在人民法院查封之前已合法占有该不动产。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第1.2.3.款规定，原告的权利能够排除执行，法院应予以解封。
三、人民法院对涉案标的物不得拍卖。原告自2014年9月17日开始管理、占用、使用至今，且正常经营中。地上物和生产设备如果被拍卖，则严重影响企业的正常经济秩序，与国家倡导依法治国的理念相违背，也不符合最高人民法院发布的《关于应对国际金融危机做好当前执行工作的若干意见》中指导意见。综上，原告依买卖、占有取得诉争标的物所有权，原告主张既有事实依据，也有法律依据，原告对被执行标的物具有足以排除强制措施的民事权益，被申请人申请对诉争房屋等查封、扣押、冻结，没有事实与法律依据。 河北义侠居文化传媒有限公司辩称，请求驳回原告的起诉。1、本案不符合执行异议之诉的受理条件，本案不应当受理，原告的起诉状中主张对查封的财产具有所有权和使用权，但是被告义侠居公司根据沧州市中院2014初176号判决书对查封的财产具有抵押权，原告的诉讼请求与2014初176判决书是相关的，原告如认为原来的判决书错误，应当申请再审，而不是提起执行异议之诉。2、即便本案符合受理条件，原告所享有的权利并不能优于被告所享有的抵押权，权利不具有优先性，就不能排除被告按照原来的判决进行执行。3、原告是通过拍卖的形式购买的查封的财产，但是原告与第三人的买卖行为是无效的，理由是在拍卖前，原告与第三人就签订了协议，支付了部分价款，存在在拍卖前提前交易，恶意串通的情形。4、查封的财产具有抵押权，被生效的判决确定，根据物权法的相关规定，在没有清偿债务的情况下，抵押物禁止转让，即便转让也是无效的。 第三人沧州市粮油机械厂述称，1、第三人依据2006沧州市发改委、国资委等十大机关制定的国有粮食企业实施方案，在2013年为筹措企业改制费用，解决职工生活困难，经过沧州市及粮食局批准，允许第三人对资产进行处置，第三人对资产处置完全按照当时政府的政策，以及有关部门批准下进行的，因此，该处置合法有效。所取得的受让款全部用于企业改制及职工安置。2、第三人在对资产处置过程中，2013年8月原告在拍卖会上通过公开竞价的方式以1700万元价格成交，拍卖成交后，原告如约支付了对价，双方于2014年9月17日办理了交接手续，并由原告合法占有、使用该土地和房屋，因此，依照相关法律规定，原告已经合法取得了沧州市粮油机械厂的全部资产，法院对该资产进行查封是错误的。 原告河北沧粮机械制造有限公司为证明己方主张，除第一次一审中提供的证据1-16，在本次审理中另提供证据17： 1.2006年9月13日，沧州市粮食局、沧州市发改委等十单位联合下发的《沧市粮行管字【2006】8号》通知。拟证明：（1）包括第三人在内的粮食局直属企业实行三改一加强，即改革、改制、改组，加强企业管理。（2）除国家粮食储备库和军供外的其他企业采取改组整合，以股份合作、兼并破产、拍卖出售等改制形式退出国有企业序列。（3）对市直国有企业依法出售自有产权公房、建筑物收入、处置企业划拨土地收入，应优先留给企业用以缴纳社保和职工安置。从而证实第三人是依据沧州市相关行政部门下发的改革方案进行的，有法可依，同时，第三人获取的受让款给改制工人缴纳社保和进行职工安置。 2.2012年11月30日，第三人沧州市粮油机械厂与案外人河北亚美佳机电设备有限公司签订的资产转让协议书。拟证明：（1）第三人按照《沧市粮行管字【2006】8号》文件精神，与案外人河北亚美佳机电设备有限公司就第三人鞠官屯厂区资产购买事宜签订资产转让协议书，该时间在中国华融资产管理股份有限公司天津分公司就借款合同纠纷起诉日2013年6月25日之前。（2）购买资产包括：位于永济土地编号沧市国用（2001）第202号的北厂区16242.10平方米和南厂区11106.78平方米国有土地使用权、厂址内约10000平方米房屋所有权、现存放于厂址内的所有机械设备设施。（3）约定转让价格1700万元，2012年12月3日支付800万元预付款，余款900万元待国资委指定的拍卖机构办理完资产转让手续后，拨付给拍卖机构500万元，待过户手续办理完结后支付400万元。（4）第三人承诺2013年12月底前将资产交付河北亚美佳机电设备有限公司使用。（5）河北亚美佳机电设备有限公司承诺第三人进行改革时，共同妥善安置其职工。（6）沧州市粮油购销公司作为担保人盖章确认。 3.2013年7月12日，沧州市粮食局关于第三人处置厂区资产的批复。拟证明：（1）沧州市粮食局同意第三人关于对厂区资产处置方案，即第三人处置行为得到沧州市粮食局批准。（2）处置的目的是筹措企业改制所需费用。（3）处置资产范围为涉案全部资产。 4.2013年8月13日，第三人沧州市粮油机械厂、案外人河北亚美佳机电设备有限公司、原告河北沧粮机械制造有限公司签订的《三方转让协议书》。拟证明：河北亚美佳机电设备有限公司就其与沧州市粮油机械厂2012年11月30日签订的协议书中全部权利义务转让于原告河北沧粮机械制造有限公司，并经第三人沧州市粮油机械厂同意。 5.2013年8月15日，河北中天拍卖有限公司与原告河北沧粮机械制造有限公司签订的拍卖成交确认书。拟证明：（1）拍卖成交价为1700万元，约定买受人按约定时间付清全部成交价款和佣金后，标的由委托人直接交付买受人，交付时间不得超过2013年12月31日。（2）原告通过合法程序经拍卖方式取得涉案资产所有权和使用权。 6.2014年9月17日，第三人沧州市粮油机械厂与原告河北沧粮机械制造有限公司签订的《资产交接协议书》。拟证明：（1）第三人沧州市粮油机械厂已将其全部资产交付原告河北沧粮机械制造有限公司，即2014年9月17日之前原告已实际占有涉案资产。（2）资产交付时间早于2016年12月7日沧州市中级人民法院（2016）冀09执345-2号执行裁定书和查封公告时间，从而证实原告在法院查封之前已合法占有涉案资产。 7.2012年12月3日沧州银行电汇凭证一份。拟证明：案外人河北亚美佳机电设备有限公司向第三人沧州市粮油机械厂指定账户汇款200万元。 8.2012年12月18日沧州银行电汇凭证一份。拟证明：案外人河北亚美佳机电设备有限公司向第三人沧州市粮油机械厂指定账户汇款300万元。 9.2012年12月8日中国工商银行现金存款凭证五份。拟证明：案外人河北亚美佳机电设备有限公司向第三人沧州市粮油机械厂指定账户汇款300万元。 10、2013年8月14日沧州银行进账单一份。拟证明：原告河北沧粮机械制造有限公司向河北中天拍卖有限公司支付预交保证金200万元。 11.2013年8月15日沧州银行进账单一份。拟证明：原告河北沧粮机械制造有限公司向河北中天拍卖有限公司支付360万拍卖金，其中包括60万元拍卖佣金。 12.2013年8月15日河北中天拍卖有限公司收取拍卖佣金60万元的发票六张。 13.2013年8月16日河北中天拍卖有限公司出具的代收成交款500万元票据一张。 14.2014年9月18日第三人沧州市粮油机械厂开具的收到转让金200万元收据一张及沧州银行电子回单一份。 15、2014年9月23日第三人沧州市粮油机械厂开具的收到转让金200万元收据一张及沧州银行电子回单一份。 16、第三人沧州市粮油机械厂2017年5月26日出具的证明一份。内容为“2012年11月30日，沧州市粮油机械厂响应政府号召，与河北亚美佳机电设备有限公司签订资产转让协议书。河北亚美佳机电设备有限公司按照协议履行支付转让款情况为：按照我单位指定账户04×××78（收款人为沧州市粮油购销供应公司），分别于2012年12月3日，通过穆美娜沧州银行账户向指定账户沧州市粮油购销公司04×××78汇款200万元；于2012年12月18日，通过赵玉红沧州银行账户向指定账户沧州市粮油购销供应公司04×××78汇款300万元；2012年12月8日，通过赵玉红沧州银行账户向指定账户沧州市粮油购销公司04×××78汇款300万元。后，河北亚美佳机电设备有限公司将资产转让协议所享有的权利和义务全部转让给河北沧粮机械制造有限公司。”拟证明：案外人河北亚美佳机电设备有限公司向第三人沧州市粮油机械厂指定账户三次共打款800万元的事实，该款项是资产转让协议中的部分款项。 17、2018年4月9日沧州市粮食局出具的证明一份，拟证明：作为沧州市粮油机械厂管理机构的沧州市粮食局对沧州市粮油机械厂将涉案全部资产转让给河北沧粮机械制造有限公司知情，且沧州市粮油机械厂将转让款全部用于职工安置，原告业已取得涉案资产。 被告河北义侠居文化传媒有限公司发表如下质证意见：1、原告提到的合同，签订方是河北亚美佳机电设备公司，款项的支付方和收到方是穆美娜、赵玉洪、粮油供销公司，这些主体没有参加诉讼情况下，这些证据是否真实无法确定，即便第三人粮油机械厂认可，也不能免除让她们来参加诉讼的权利，这些证据涉及这些相关人的权利。2、沧州市粮食局出具任何文件，都不能来证明本案所有涉案的财产买卖是合法的，本案审理的焦点是原告购买财产的合法性，沧州市粮食局对合法性无权做出评价。3、假定原告提交的证据是真实的，也能证明出他的买卖是无效的，是非法的。抵押的财产不能够拍卖，拍卖法第6、41条有明确规定；买卖存在提前交易，恶意串通，本案的拍卖是在2013.8.15日完成，当时是河北仲天拍卖公司举行了拍卖，但是拍卖前，2012.11.30日第三人和案外人亚美佳机电公司就已经签订了资产转让协议，2013.7.12日粮食局开始批复同意出售，2013.8.13日原告与亚美佳机电公司与粮食机械厂签订三方协议，亚美佳机电公司在拍卖前就已经支付了部分转让款，通过时间对比看，在正式的拍卖前，原告和第三人存在提前交易，严重违反了拍卖法的规定；本案涉案财产是国有资产，调整国有资产的法律是企业国有资产法和企业产权管理暂行办法，企业国有资产法72条中有明确规定，提前交易的损害国有资产权益的，交易无效。国有资产拍卖的前提需要评估，现有证据不能本案的国有资产进行了评估，交易的价格是1700元，拍卖的价格也是1700万元，两个数字一致，国有资产是否进行了评估，没有证据证实。国有资产未评估进行出售，根据上述法律规定，也是无效的。4、转让的财产超出粮食局批复的财产范围，粮食局批复的财产只有房产和土地，但最终买卖的财产却包含了机器设备和办公用品。5、国有资产的转让应在产权交易所挂牌，本案的拍卖公司无权拍卖国有资产。6、即便原告和第三人的买卖有效，原告所享有的权利只是债权，不动产并未转移登记。 第三人沧州市粮油机械厂发表如下质证意见：对原告提交的证据无异议。1、当时我们处置资产是按照市政府及有关部门的政策和审批进行的，如果被告认为我们拍卖不合法，可以另行起诉市政府、国资委、拍卖行，不在本案审理范围。2、第三人对于原工商银行的债务是在2000年左右，至今已经近20年，在这期间由于第三人多次更换法定代表人，工商银行未连续催收，在拍卖时，华融未向第三人提起诉讼，在2013年拍卖时，当时的领导并不知道资产存在抵押的问题，更没有向原告告知拍卖标的存在抵押的事实。3、本院执行裁定超出了被告的抵押权的财产范围，不应对附属设备及土地使用权进行查封，这些设备处置与本案无关。 被告河北义侠居文化传媒有限公司提交如下证据：1、沧州市中级人民法院（2014）沧民初字第176号民事判决书，拟证明：中国华融天津分公司对涉案土地和房屋享有抵押权，对处分抵押物的价款享有优先受偿权；2、沧州市中级人民法院（2016）冀09执345-1号执行裁定书，拟证明：河北义侠居文化传媒有限公司取得（2014）沧民初字第176号民事判决书的债权，并成为抵押权人；3、沧州市中级人民法院（2016）冀09执345-2号执行裁定书，拟证明：法院查封抵押物的具体情况；4、他项权证书，编号：房沧市他字第××号和最高额抵押合同，编号：2001抵字第Ｃ005号，拟证明：房屋所有权证号5277房屋已经在房屋登记部门办理了抵押登记和抵押合同约定的抵押物情况。 原告河北沧粮机械制造有限公司对被告提供的证据发表如下质证意见：1、对176号判决真实性由法院核实，与本案没有关联性。2、对抵押合同真实性本院核实，依据法律规定，抵押物权必须经过登记才产生抵押权的效力，被告提交的房屋他项权利证书面积为5936.44平米，即使具有抵押权，其抵押权的效力只是5936.44平米，房产的抵押，其占用土地范围的面积应同时办理抵押，否则其房屋抵押无效，土地没有抵押，不具有任何法律效力，对被告提交的证据真实性、合法性都不认可。 第三人沧州市粮油机械厂质证称：同原告的质证意见。他项权利证书已经过期、失效，上面明确到2013.4.15日，在这之后工商银行也没有办理续期，故此他项权利证书无效。 经被告河北义侠居文化传媒有限公司申请，本院从河北中天拍卖有限公司调取了沧源评报字（2013）第H-129号《沧州市粮油机械厂部分资产评估报告书》和河北中天拍卖有限公司对原沧州市粮油机械厂资产（包括土地、房产及设备）进行拍卖的卷宗材料。资产评估报告书中对沧州市粮油机械厂“土地使用权”评估价值为10720760.96元（包括土地权证编号为沧市国用（2001）字第202号划拨土地16242.10平方米，无证土地11106.78平方米），“房屋建筑物”评估价值为6222951.85元（建筑面积10883平方米）。 原告河北沧粮机械制造有限公司质证认为：我方认为拍卖程序合法，并且我方按照正常的拍卖价格取得了不动产的所有权以及使用权。 被告河北义侠居文化传媒有限公司质证认为：拍卖真实性无异议，但是拍卖是非法无效的，理由如下：1、中天拍卖公司没有权利来拍卖国有资产，根据企业国有资产法的规定，国有资产的转让应当在依法设立的产权交易场所公开进行，而中天公司只是一家拍卖公司，并不是法律规定的产权交易场所。2、评估机构的选择是违法的，粮油机械厂单方委托的评估机构进行的评估，但是根据河北省企业国有资产监督管理实施办法的规定，资产评估机构的选择，也应当采取招投标的方式来确定，显然本案资产公司的选择并不符合法律的规定，3、评估金额已经和资产的价值严重脱节，评估和拍卖已经流于形式，目的无非是让前期协议合法化；沧州市粮油机械厂和河北亚美佳机电公司转让协议中的转让价格是1700万，资产评估的金额1694万，最终拍卖金额是1700万，前后三次金额高度一致。4、恶意串通，通过合法的拍卖形式掩盖非法转移国有资产的目的；假如拍卖真实，拍卖的金额应当单独支付，但是本案中的拍卖的价款却和沧州市粮油机械厂和河北亚美佳机电公司转让协议中的转让金额800万元相挂钩。5、提前安排竞买人，竞买人之间相互串通，低价转让国有资产；竞买人之一是赵玉红，而按照原告的说法，赵玉红本人通过个人账户向沧州市粮油机械厂转账600万元，赵玉红与原告沧粮机械公司有密切关系，赵玉红参加竞买，沧粮机械公司也参加竞买，竞买人之间相互串通。6、明知房屋有抵押，未经抵押权人同意出售，拍卖应当无效；拍卖的房屋当时提供是房产证复印件，复印件上已经注明原件在抵押科，可见拍卖的房屋是已经办理抵押，但本次拍卖未经抵押权人同意。 第三人沧州市粮油机械厂质证认为：我方拍卖的时候完全依照当时政府的改制政策，并按照沧州市粮食局及国资委的要求进行的评估拍卖，评估拍卖程序合法，评估与拍卖的价格相似，不代表拍卖中存在恶意串通情形，如果被告认为有串通行为，应拿出相应的依据或证据，如果被告认为评估拍卖程序违法或有其他的瑕疵，应向相关部门及沧州市主张权利，而在本案中涉及不到被告提出的质疑。
经审理查明：2001年4月16日中国工商银行沧州市车站支行与沧州市粮油机械厂签订了《最高额抵押合同》，所附抵押物清单内容包括“名称：房地产；数量：总建筑面积5916.44ｍ2、宗地面积15864ｍ2；……权属及其证书：房证号证第字××号；……”。2001年10月30日沧州市粮油机械厂取得编号为沧市国用（2001）字第202号《国有土地使用证》，使用权面积为16242.1平方米，合同双方未就土地使用权抵押办理他项权登记。上述债权后转归中国华融资产管理股份有限公司天津分公司。本院于2015年12月10日就中国华融资产管理股份有限公司天津分公司与沧州市粮油机械厂借款合同纠纷一案，作出（2014）沧民初字第176号民事判决书，认定“2001年4月16日工行车站支行与被告（指沧州市粮油机械厂）签订了《最高额抵押合同》（合同编号：2001年抵字第Ｃ005号），对被告自2001年4月16日至2003年4月15日期间发生的借款在人民币750万元范围内，以沧州市新华区鞠官屯（房证号证第字××号）房屋作为抵押担保，……2001年4月27日就上述抵押事项在沧州市房屋产权产籍监理处依法设定了抵押登记，取得了《沧州市房地产他项权证》（房沧市他字第××号）。”并判决：“一、被告沧州市粮油机械厂偿还原告中国华融资产管理股份有限公司天津分公司借款385万元及利息，利息给付至本判决生效之日止。
二、被告沧州市粮油机械厂不能偿还债务时，原告中国华融资产管理股份有限公司天津分公司有权对贷款抵押物：即坐落于沧州市新华区房屋以及土地使用权进行处分，并就该抵押物所得的价款优先受偿。”该判决已生效并进入执行程序。本院在执行该案时，河北义侠居文化传媒有限公司于2016年8月28日向本院提交申请执行人变更申请书，请求将本案申请执行人主体由中国华融资产管理股份有限公司天津分公司变更为河北义侠居文化传媒有限公司，并提交了中国华融资产管理股份有限公司天津分公司与河北义侠居文化传媒有限公司于2016年6月22日签订的债权转让合同及其于2016年7月5日在河北经济日报发布的公告，本院裁定将河北义侠居文化传媒有限公司变更为本案申请执行人。本院于2016年11月8日作出（2016）冀09执345-2号执行裁定书，冻结被执行人沧州市粮油机械厂银行存款400万元或查封相应价值的财产，2016年12月7日查封沧州市粮油机械厂的全部土地使用权、办公楼1栋、车间2栋、仓库3栋、职工宿舍（含门卫）1排、变电室和锅炉房各1处、全部围墙和地面硬化、绿化、大车间1栋。河北沧粮机械制造有限公司以案外人身份对本院的执行提出异议，申请撤销河北省沧州市中级人民法院（2016）冀09执345-2号执行裁定并解除对上述财产的查封。本院2017年3月21日作出（2017）冀09执异29号执行裁定书，驳回河北沧粮机械制造有限公司的异议请求。
原告河北沧粮机械制造有限公司不服，向本院提起诉讼，形成本案。 2006年9月13日，沧州市粮食局、沧州市发改委等十单位联合下发《沧市粮行管字【2006】8号》文件，包括第三人在内的粮食局直属企业实行改革、改制、改组。 2012年11月30日，第三人沧州市粮油机械厂作为甲方，案外人河北亚美佳机电设备有限公司作为乙方，双方签订资产转让协议书，沧州市粮油供销供应公司作为担保人在协议书上盖章确认。协议约定：河北亚美佳机电设备有限公司出资1700万元，购买沧州市粮油机械厂厂区土地使用权、房屋所有权、厂址内机械设备等资产。同时约定“本协议签订后，乙方于2012年12月3日将第一期款项800万元为预付款，付给甲方。”“余款900万元待国资委指定的拍卖机构办理完资产转让手续后，拨付给拍卖机构500万元，待过户手续办理完结后，余款400万元，一次性付清。” 2013年7月12日，沧州市粮食局《沧市粮办字【2013】5号》文件《沧州市粮食局关于市粮油机械厂处置厂区资产的批复》。内容为：“市粮油机械厂：你单位上报的《关于出让厂区资产的报告》收悉。经市局研究，同意你厂对厂区资产（土地27348.88平方米、房产约10000平方米）进行处置以筹措企业改制所需费用，并严格按照政策和程序做好资产评估及公开拍卖工作。” 2013年8月13日，第三人沧州市粮油机械厂作为甲方、案外人河北亚美佳机电设备有限公司作为乙方、原告河北沧粮机械制造有限公司作为丙方，签订《三方转让协议书》。协议书载明：“甲乙双方于2012年11月30日签订了就甲方鞠官屯厂区资产转让事宜的资产转让协议书，现乙方经甲方同意将协议书中的全部权利和义务转让给丙方。”“3.乙方按原合同约定支付的甲方800万元预付款变更为丙方的预付款。” 2013年8月15日，河北中天拍卖有限公司作为拍卖人、河北沧粮机械制造有限公司作为买受人签订《拍卖成交确认书》。确认书载明：“买受人于2013年8月15日在拍卖人于河北中天拍卖有限公司举行的拍卖会上，通过公开竞价成交下面标的，依照《拍卖法》及有关法规的规定，双方签订成交确认书如下：
一、标的名称：沧州市粮油机械厂。
二、拍卖成交价：人民币壹仟柒佰万元整（＄1700万元），买受人已预交拍卖保证金（拍卖成交后，保证金即改为履约保证金）人民币贰佰万元整（＄200万元）。剩余价款人民币壹仟伍佰万元整（＄1500万元），须于2013年8月23日16时前支付人民币壹仟壹佰万元整（＄1100万元整），其中人民币捌佰万元整（＄800万元）由买受人直接交付委托人，人民币叁佰万元（＄300万元）交付河北中天拍卖有限公司。剩余人民币肆佰万元整（＄400万元）待委托人为买受人办理完土地使用权证后再交付。三．．．．．．四、买受人按约定时间付清全部成交价款及佣金后，标的由委托人直接交付买受人，交付时间最迟不得超过2013年12月31日。” 2014年9月17日，第三人沧州市粮油机械厂作为甲方，河北沧粮机械制造有限公司作为乙方，签订《资产交接协议书》。“一、移交资产为沧州市永济，土地证编号为沧市国用（2001）字第202号的北厂区为16242.10平米；南厂区为11106.78平米国有土地使用权。
二、坐落于沧州市粮油机械厂厂址内的约1万平米房屋使用权。
三、现存于沧州市粮油机械厂厂址内所有机械、设备设施（包括设备资料及原厂档案，备品备件及办公用品）。沧州市机械厂出具相关资产明细表。” 另查明，案外人河北亚美佳机电设备有限公司于2012年12月3日、2012年12月8日、2012年12月18日，共计向第三人沧州市粮油机械厂指定账户沧州市粮油购销供应公司汇款800万元。 2013年8月14日，原告河北沧粮机械制造有限公司向河北中天拍卖有限公司预交保证金200万元。2013年8月15日，原告河北沧粮机械制造有限公司向河北中天拍卖有限公司支付360万元（含60万佣金）。2013年8月15日，河北中天拍卖有限公司开具上述60万元佣金收据。2013年8月16日，河北中天拍卖有限公司开具上述500万元成交价款收据。 2014年9月18日、2014年9月23日，原告河北沧粮机械制造有限公司两次共计向第三人沧州市粮油机械厂支付400万元。
本院认为，一、关于被告河北义侠居文化传媒有限公司是否享有对最高额抵押合同中约定抵押物的优先受偿权。 在2001年4月16日工行车站支行与沧州市粮油机械厂签订的《最高额抵押合同》中，对抵押物约定为“房地产总建筑面积5916.44m2，宗地面积15864m2”，对该部分抵押物中的房产及相应土地使用权在已生效的（2014）沧民初字第176号民事判决书认定权利人享有优先受偿权，故抵押权人对该部分财产的优先受偿权本院予以确认，法院依据生效判决对案涉沧单字第5277号房屋所有权证项下5916.44m2的房产及土地使用权予以执行并无不当。案涉《最高额抵押合同》签订时间为2001年4月16日，在《中华人民共和国物权法》实施之前，合同订立时抵押物清单所涉15864平方米的土地使用权未办理登记手续，根据2000年9月29日施行的《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十九条“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人”的规定，办理抵押物登记并非抵押合同生效和抵押权实现要件，2001年10月30日沧州市粮油机械厂取得编号为沧市国用（2001）字第202号《国有土地使用证》，案涉土地使用权的抵押依据上述司法解释规定是有效的，而本案原告亦未办理土地使用权过户登记，故被告义侠居公司对抵押物清单中15864平方米土地使用权仍享有优先受偿权，法院对该抵押物清单中的土地使用权予以执行并无不当。 二、关于原告河北沧粮机械制造有限公司购买第三人沧州市粮油机械厂的资产买卖行为是否有效，原告就案涉房产和土地中超出抵押物清单范围的部分是否享有排除执行的权利。 《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间定立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，第三人沧州市粮油机械厂与案外人河北亚美佳机电设备有限公司2012年11月30日签订的《资产转让协议书》，第三人沧州市粮油机械厂、案外人河北亚美佳机电设备有限公司、原告河北沧粮机械制造有限公司2013年8月13日签订的《三方转让协议书》。该两份协议书均系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条规定，转让抵押物未通知抵押权人或未告知受让人的，如果抵押物已登记，抵押权人仍可以行使抵押权，取得抵押物所有权的受让人，可代替债务人清偿债务，消灭抵押权，受让人清偿债务后，可向抵押人追偿。本案中，原告通过拍卖程序与第三人达成买卖协议，虽未经抵押权人同意，但并不影响买卖合同的效力。出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人可以请求解除合同。买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的，抵押权人应当协助办理抵押注销登记，出卖人应当在抵押权消灭后为买受人办理房屋所有权转移登记手续。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，案外人河北亚美佳机电设备有限公司与第三人沧州市粮油机械厂2012年11月30日签订资产转让协议。后案外人河北亚美佳机电设备有限公司于2012年12月3日、2012年12月18日、2012年12月8日，共计向第三人沧州市粮油机械厂指定账户沧州市粮油购销供应公司汇款800万元。第三人沧州市粮油机械厂、案外人河北亚美佳机电设备有限公司、原告河北沧粮机械制造有限公司，于2013年8月13日签订《三方转让协议书》。原告河北沧粮机械制造有限公司以合同转让形式获得案外人河北亚美佳机电设备有限公司与第三人沧州市粮油机械厂2012年11月30日资产转让协议中的全部权利义务。协议书载明：“甲乙双方于2012年11月30日签订了就甲方鞠官屯厂区资产转让事宜的资产转让协议书，现乙方经甲方同意将协议书中的全部权利和义务转让给丙方。”“3.乙方按原合同约定支付的甲方800万元预付款变更为丙方的预付款。”即上述案外人河北亚美佳机电设备有限公司支付给第三人沧州市粮油机械厂的800万元变更为原告河北沧粮机械制造有限公司给付第三人沧州市粮油机械厂的款项。河北中天拍卖有限公司作为拍卖人、河北沧粮机械制造有限公司作为买受人，于2013年8月15日签订拍卖成交确认书。结合2013年8月14日200万元沧州银行进账单、2013年8月15日360万元沧州银行进账单及2013年8月15日河北中天拍卖有限公司收取拍卖佣金60万元的发票、2013年8月16日河北中天拍卖有限公司出具的代收成交款500万元票据。可以认定原告河北沧粮机械制造有限公司通过河北中天拍卖有限公司给付第三人沧州市粮油机械厂转让款项500万元（560万元扣减给付拍卖公司佣金60万元）。第三人沧州市粮油机械厂2014年9月18日开具的收到转让金200万元收据及沧州银行电子回单、2014年9月23日开具的收到转让金200万元收据及沧州银行电子回单。能够证实原告河北沧粮机械制造有限公司给付第三人沧州市粮油机械厂转让款400万元。上述800万元、500万元、400万元，共计1700万元。即原告河北沧粮机械制造有限公司支付了2013年8月15日拍卖成交确认书上的全部成交价款1700万元。 原告河北沧粮机械制造有限公司与第三人沧州市粮油机械厂2014年9月17日签订《资产交接协议书》，实际占有涉案资产。以上资产处置，均系按照沧州市发改委、沧州市粮食局等十部门《沧市粮行管字【2006】8号》、《沧市粮办字【2013】5号》等文件执行。 对于涉案资产中存在抵押权的部分，原告在购买时应对资产权属进行核实，相关房产在房产登记部门可以查询到他项权登记情况，原告方未尽到足够的注意义务，对已设定抵押权的资产进行购买其自身存在过错，故对该部分财产原告主张排除执行本院不予支持；但对于未设定抵押权的部分资产原告河北沧粮机械制造有限公司进行购买并无过错，其交付全部款项并实际占有使用，对该部分资产的权利可以排除执行。 综上，对于《抵押物清单》中5916.44平方米的房产及15864平方米的土地使用权，法院予以执行并无不当，原告主张排除执行的权利本院不予支持；对于案涉拍卖标的物中超过《最高额抵押合同》所附抵押物清单抵押物范围的土地使用权、房产和建（构）筑物及附属设施，原告已支付对价并实际占有使用，对此其享有排除执行的权利。依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，
判决如下： 一、原告河北沧粮机械制造有限公司与第三人沧州市粮油机械厂之间资产买卖行为有效； 二、不得执行抵押物清单范围【沧单字第5277号房屋所有权证项下5916.44平方米的房产、沧市国用（2001）字第202号《国有土地使用证》项下15864平方米的土地】之外的位于原沧州市粮油机械厂厂区的土地使用权、房产和建（构）筑物及附属设施； 三、驳回原告河北沧粮机械制造有限公司其他诉讼请求。 案件受理费100元，由原告河北沧粮机械制造有限公司负担60元，由被告河北义侠居文化传媒有限公司负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内向河北省高级人民法院预交上诉费。
审判长 范秉华
审判长 高 娜
审判员 郭亚宁
二〇一九年三月十日
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