浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终9956号
上诉人（原审被告、反诉原告）：徐周翔，男，汉族，1983年6月24日出生，住杭州市下城区。
委托诉讼代理人：陈林莲、宋方旦，天册（上海）律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州亿佳实业有限公司，住所地：杭州市拱墅区康桥镇三里洋港口（三里洋路2号），统一社会信用代码：91330105757240524M。
法定代表人：赵孝敏，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王伟、吴春晖，浙江世元律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：孟笑舟，男，汉族，1971年11月27日出生，住杭州市拱墅区。 上诉人徐周翔因与被上诉人杭州亿佳实业有限公司（以下简称亿佳公司）、被上诉人孟笑舟房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2017）浙0105民初1876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定，亿佳公司（甲方）与徐周翔（乙方）签订《租赁合同》，该合同约定：乙方向甲方租用杭州市石祥路791号原奥迪斯大酒店一至三层楼及四楼南面房子、院子，上述房产已完成装修，以现状为准。乙方租赁甲方房屋的期限为六年，正式起租期自2016年8月17日起至2022年8月25日止。年租金为税后200万元（如需开具发票，甲方的租赁税由乙方承担）。租金每月一付，每月25日前支付，先付后用，每满两年后租金递增5%。合同签订之日乙方支付给甲方第一个月的租金，出租物业如需营业执照、消防卫生等经营所需证照由乙方自行负责，乙方如未按期支付租金，甲方有权终止合同并收回房屋，乙方应无条件在10日之内裸退并交回房屋，甲方有权处理租赁房屋内的一切物品。乙方不得损坏房屋装修或租赁房屋内的一切物品。租赁期内，如乙方无违约行为，甲方不得以任何理由收回房屋。在甲方权利及义务中约定：甲方有权按约定收取租赁费用及乙方应承担的费用；甲方应按约定条件及时将租赁房屋交乙方合理使用；甲方应尽力协助乙方办理相关证照，办理过程中所有费用由乙方承担。在乙方权利及义务中约定：乙方租赁甲方房屋期间，为经营或与经营有关的一切债权债务及相关规费、物业费、水电费、税费均与甲方无关，由乙方自行承担；乙方对房屋进行任何装修或增设他物可能影响甲方房屋安全的，应事先征得甲方的书面同意，并不得破坏房屋结构；乙方不得利用承租房屋进行违规经营或违法活动，损害公共利益；乙方应尽善，合理使用甲方的房屋、附属设施及有关财产；电梯甲方同意与乙方共用（电梯安装费用另行商定），四楼水电由于不可分割，则由乙方全部承担水电费。在协议的解除、终止及违约责任中约定：乙方如有违反本协议书的，甲方有权解除协议提前终止协议履行，乙方应当支付甲方一年租金作为违约金，并无条件在10日内裸退交回房屋。其他约定：甲方借给乙方使用的酒店用品、家具一批乙方应妥善保管，使用期间由乙方维修，如有损失由乙方赔偿。协议书履行期间，承租房屋由乙方负责日常维护、维修及管理。协议提前解除或终止的，乙方未能在约定的期限内及时办理移送手续的，甲方有权直接接受所出租房屋并清理出乙方财物，由此引起的一切后果由乙方承担。协议期间如遇政府拆除或拆迁本合同终止，乙方应无条件配合和服从，甲方不承担乙方的任何经济责任，拆迁费、政府补贴、搬迁费全部归甲方。合同还约定了其他内容。2016年8月16日，亿佳公司与徐周翔签订《租赁物交接单》，载明：亿佳公司已于2016年8月16日将案涉房屋及设施、设备、钥匙等全部移交给徐周翔。交接后租赁房屋由徐周翔使用管理，亿佳公司不得越权干涉。交接后的安全、消防等由徐周翔负全责，如需办理相关证照手续由徐周翔负责，如需亿佳公司协助，亿佳公司应予以配合。2016年8月31日，徐周翔向杭州市拱墅区市场监督管理局申请“杭州岛歌酒店管理有限公司”的企业名称经核准保留期至2017年2月27日。2016年10月12日，杭州市公安消防支队拱墅区大队向徐周翔出具了《消防安全检查申请受理凭证》。2016年9月20日，孟笑舟向亿佳公司出具《担保书》，承诺：“本人孟笑舟愿意为徐周翔经营位于石祥路791号酒店事宜担保，共同承担责任至酒店经营结束。”合同签订后，亿佳公司法定代表人向徐周翔提供了陈生娟的银行账号及赵巧姑的联系方式。徐周翔向“陈生娟”尾号为“6890”的银行账户转账共计355000元，向“赵巧姑”尾号为“4813”的银行账户转账共计150000元，上述共计505000元。庭审中，亿佳公司确认徐周翔已支付的租金455000元。2016年12月29日，亿佳公司向徐周翔发出《解除合同通知书》，主要内容为：“至2016年12月29日，你方总计应支付租金87万余元，但你方在承租后一直拖欠租金，经多次催要，至今只支付了租金45.5万元。鉴于你方严重违反合同约定，我公司决定：即日起解除双方之间的《租赁合同》。特此通知你方：在十日内主动交回房屋，付清拖欠租金并承担违约责任。”2017年1月6日，徐周翔向亿佳公司致《回函》，主要内容为：“贵公司2016年12月29日《解除合同通知》收悉，本人认为贵公司提出解除合同理由不成立。2016年8月，贵公司将房屋出租给本人用于经营酒店，双方签订《租赁合同》后，本人一直及时履行支付租金义务，但是贵公司却未能履行配合办证义务。在本人公司名称核准后，应依法向有关管理部门提供房屋的权属证明文件，方能进行公司注册登记领取营业执照用于酒店经营。期间，本人多次向贵公司要求尽快提供房屋的权属证明，以便本人办理经营所需的手续，但贵公司始终不能提供房屋的权属证明材料，才导致本人未支付最近一期房屋租金，对此，本人已明确告知只要贵公司提供房屋的权属证明配合办证义务，本人即时支付应付房屋租金。根据双方签署的《租赁合同》及《租赁物交接单》约定，如需办理相关证照手续贵公司应予配合。现贵公司拒不配合向本人提供有关房屋权属的任何材料，导致本人拟经营酒店的公司至今无法取得相关证照，贵公司的行为已构成违约。本人承租房屋后到目前为止，已投入资金超过150万元，如贵公司拒不履行配合办证义务，导致租赁房屋目的无法实现，将造成投资亏损严重难以弥补。请贵公司于2017年1月15日前向本人提供房屋的权属证明材料，积极配合本人办理酒店经营及公司开办相关手续。”本案审理中，各方均确认租赁物自2018年4月20日起承租给案外人，徐周翔已实际腾退案涉房屋。 亿佳公司起诉至原审法院，请求判令：1、徐周翔腾退案涉房屋；2、徐周翔立即支付拖欠的租金279247元（自2016年8月17日起至2016年12月29日），并支付自2016年12月30日起按照年租金200万元即日租金为200万元／365天计算的房屋占用费至徐周翔腾退房屋之日止；3、徐周翔支付违约金200万元；4、孟笑舟对第二项、第三项的诉请请求承担连带清偿责任；5、徐周翔、孟笑舟承担本案的诉讼费用和保全费用。本案审理中，亿佳公司以徐周翔已于2018年4月19日腾退涉案房屋而申请撤回第一项诉讼请求。徐周翔提起反诉，请求：1.亿佳公司赔偿徐周翔经济损失共计120万元（含租金505000元，装修残值295000元，信赖预期可能存在的利益损失400000元）；2.本案全部诉讼费用由亿佳公司承担。 原审法院认为，亿佳公司与徐周翔签订的《租赁合同》系双方真实意思的表示，双方均应切实履行。关于本诉租金及房屋占用费。根据双方约定，每年租金为200万元，租金每月一付，每月25日前支付。亿佳公司要求按年租金200万计算租金及房屋占有使用费的主张，原审法院予以支持。徐周翔向原审法院提交的微信支付及借记卡明细证明其已支付租金505000元的事实，亿佳公司对其中455000元认可为本案租金，另50000元不认可为租金。原审法院认为，徐周翔的上述主张，更符合交易习惯，原审法院予以采纳。本案审理中，亿佳公司、徐周翔均确定徐周翔于2018年4月19日已腾退涉案房屋。徐周翔应支付亿佳公司自2016年8月17日至2018年4月19日的租金及房屋占有使用费3347945元（2000000元／年÷365天×611天），扣除徐周翔已支付的租金505000元，故实际尚需支付2842945元。双方虽就徐周翔违约约定了一年租金作为违约金，原审法院根据实际情况，酌情调整为150000元。当事人对保证方式没有约定或约定不明确的，按照连带责任保证承担担保责任。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。孟笑舟向亿佳公司出具《担保书》，承诺对徐周翔涉案的债务担保，故亿佳公司要求孟笑舟对徐周翔的全部债务承担连带清偿责任的诉请，原审法院予以支持。关于徐周翔反诉要求亿佳公司赔偿租金损失505000元，装修残值295000元，可得利益损失400000元的请求。徐周翔支付的租金505000元已经在本诉中评判，不再论证。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。徐周翔请求赔偿装修残值及可得利益损失的诉请，依据不足，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2018年11月16日判决：
一、徐周翔于判决生效之日起十日内支付杭州亿佳实业有限公司租金、占有使用费2842945元及违约金150000元，共计2992945元。
二、孟笑舟对徐周翔的上述付款义务承担连带清偿责任。
三、驳回杭州亿佳实业有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回徐周翔的反诉诉讼请求。本诉案件受理费25034元，保全申请费5000元，共计30034元，由徐周翔负担，孟笑舟连带负担；反诉案件受理费减半收取计7800元，由徐周翔负担。 宣判后，徐周翔不服，向本院提起上诉称：原审判决有意回避遗漏部分关键事实，在法律适用上存在明显错误，且存在程序违法，有违公平。
一、原审判决中未对案涉租赁合同主体、效力等关键事实及裁决结论进行认定，有意回避遗漏部分关键事实，属于事实和程序部分的严重失察，案涉租赁合同自始无效。1、亿佳公司起诉徐周翔要求腾退房屋，支付租金、占用费、违约金。因亿佳公司并非案涉租赁房屋所有权人，其请求权基础系基于《房屋租赁合同》（下称“租赁合同”）的出租人要求作为承租人的徐周翔履行合同义务。故徐周翔履行合同义务的前提有三：其一是亿佳公司系属适格的出租人，与其所称所有权人部队存在合法有效的租赁合同且部队同意其对外转租；其二是租赁合同合法有效；其三是作为出租人的亿佳公司已经履行了合同义务。原审判决无论对亿佳公司出租人身份，案涉房屋性质权属，还是租赁合同效力、租赁合同解除时间等均有意遗漏回避。本案中亿佳公司自认租赁合同自2016年12月29日解除，之前系属合法有效。原审判决对案涉租赁合同解除时间，解除方式，及解除后租赁房屋所有权人等关键事实均有意回避，在并无请求权基础的情况下径行裁判于法无据。2、案涉租赁房屋因未取得建设工程规划许可证，且被拆违办等行政部门认定为违法建（构）筑物、被要求限期拆除，根据《城乡规划法》及《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》之规定，案涉租赁合同应自始认定为无效合同。原审法院未查明前述事实，也未对租赁合同效力、期限作出认定，属于事实遗漏不清，应予以纠正。原审法院对徐周翔原审提交的证据1-11、13—18的真实性、合法性予以确认，其中包括证据9、10、16可以证实：（1）2016年5月30日，杭州市拱墅区祥符街道拆违办公室认定了案涉房屋涉嫌违法建（构）筑并要求限期拆除。（2）2016年6月1日，花园岗社区居民委员会及祥符街道花园岗村经济合作社发函，确认包括杭州亿佳实业有限公司在内的收函方对石祥路791号地块的用地行为属于违规用地行为，并要求清退和拆除。（3）杭州市规划局复函确认，案涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证。原审法院并未将前述事实作为案件事实进行查明并作为定案依据。根据《关于审理房屋租赁合同的司法解释》第二条之规定，租赁合同依法应认定为无效合同。3、亿佳公司主张租赁房屋属于73226部队（下称“部队”）所有，但未向原审法院提供案涉租赁房屋的军队房地产租赁许可证，也未提供与部队签订的有效租赁合同和履行审批手续，应承担举证不能的法律后果；原审法院对租赁房屋所有权人及是否系军产事实均未予查明。总政治部、总后勤部、军委纪委等部门军队房地产租赁问题有规定。原审庭审过程中，亿佳公司并未向原审法院提供案涉租赁房屋是军产证据，也未提供部队审批手续，故不能确定案涉租赁房产为军产，也不能查明部队与亿佳公司之间是否存在合法租赁关系，亿佳公司应承担举证不能的法律后果。如无合法有效的租赁合同，原审判决将使亿佳公司不当得利。4、原审判决对案涉租赁房屋、租赁房屋土地所有权人主体，是否同意转租等关键事实有意遗漏，损害部队、村集体利益，且租赁合同无效或解除即便存在占有使用费应当支付给真实所有权人。亿佳公司称案涉租赁房屋系属军产，自认并非所有权人。另案涉租赁房屋土地归属案外人祥符街道花园岗村集体（下称“村集体”），村集体未授权或追认亿佳公司对外出租行为，且业已发函要求亿佳公司清退和拆除租赁房屋。《合同法》第二百二十四条对转租予以规定。原审判决遗漏关键事实，判令将房屋占有使用费支付给亿佳公司而非支付给真实产权人，为真实产权人主张权益埋下隐患。5、原审判决有意回避亿佳公司未履行出租人义务和案涉租赁合同目的因亿佳公司违约无法实现的关键事实。原审判决判令承租人徐周翔向出租人亿佳公司支付租金的前提应该是基于亿佳公司已经充分履行了租赁合同项下出租人义务，实现租赁合同目的系用于开设酒店。根据租赁合同第四条第3项约定，亿佳公司作为出租人负有协助徐周翔办理相关证照的义务，这是出租人的合同主义务，也是合同目的实现前提。在亿佳公司不能证明自己系适格出租人，也无法履行租赁合同项下主义务情形下，徐周翔作为承租人行使先履行抗辩权具有合同和法律依据。原审判决有意遗漏了亿佳公司未履行出租人主义务和租赁合同目的因亿佳公司违约行为无法实现等关键事实，仅凭双方签署的租赁合同存在，未认定租赁合同合法有效就判令徐周翔支付租金和占有使用费于法无据。
二、原审法院适用法律错误。1、原审法院无视新证据和客观事实改变，适用法律错误。本案原审庭审中，亿佳公司提交了2013年、2015年两份原审法院类似判决用以证明其主张，能够证明案涉租赁房屋不符合正常对外出租要求，亿佳公司并非适格出租人也无法履行出租人义务，亿佳公司明知承租人无法办理工商登记、经营证照和酒店消防经营许可。本案较之先前两份判决具有新出现证据，客观事实改变，即本案徐周翔提交证据证明案涉房屋属于违法建筑，未取得建设工程规划许可证的事实，案涉租赁房屋土地归属村集体，村集体不同意亿佳公司使用和出租的事实。该等证据的真实性、合法性业经原审法院认可，且中央军委改革工作会议、中央军委、最高人民法院、南京军区及总后勤部均多次向下级部队发文，均涉及停止军队有偿服务，亿佳公司在本案租赁期限内不可能与部队存在合法有效的租赁合同关系。2、按照原审法院裁判思路，本案系属典型的无权代理，在未获所有权人追认情况下，租赁合同不可能合法有效。亿佳公司对外出租行为属于典型的无权代理。原审法院仅凭租赁合同存在就认定租金、占有使用费支付义务适用法律错误。3、亿佳公司明知案涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，且在签订合同前被拆违办等行政部门认定为违法建（构）筑物、要求限期拆除等情形，依然将其出租谋取利益，具有明显的主观故意，对租赁合同自始无效及后果、徐周翔装修投入等损失具有重大过错，即便徐周翔需要基于租赁合同无效支付占用使用费，也应当判决亿佳公司自行承担一半占用使用费损失。首先，亿佳公司在主观上具有明显故意和重大过错，对于租赁合同无效和后果应当自行承担一半责任。其次，根据原审判决关于亿佳公司的租金、占有使用费损失计算，亿佳公司的损失合计为2842945元。徐周翔为履行房屋租赁合同支付租金50.5万元、装修投入60万元余、水电支出40万元，以及预期可得利息损失40万元，合计为150万元以上，但鉴于装修、水电确已实际使用多时，故仅主张损失赔偿的金额为120万元。亿佳公司对徐周翔租赁房屋用于开办酒店，无法办理工商登记、经营证照和酒店消防经营许可，合同目的无法实现，投入巨资装修将损失惨重是明知的，具有重大过错；在徐周翔无法办理上述手续情形下，亿佳公司不履行租赁合同出租人义务，也不联系租赁房屋所有权人协助解决，放任损失持续扩大，应当承担徐周翔反诉请求责任，但徐周翔考虑到对租赁合同无效后果亿佳公司应承担一半责任，基于公平原则，诉请亿佳公司承担徐周翔原审反诉请求责任一半即60万元。其三，根据《合同法》第五十八条规定，由于亿佳公司就租赁合同无效及后果、损失扩大存在重大过错和严重的主观故意，应承担租赁合同无效及后果一半的责任，也应当对徐周翔因租赁合同无效的损失即原审反诉请求承担一半责任。
三、原审判决存在明显的程序违法。亿佳公司的原审诉请是明确的，即2016年8月17日至2016年12月29日基于租赁合同的合法有效请求支付租金；2016年12月30日至实际腾退房屋之日基于租赁合同解除后参照租金标准支付房屋占用费。租金和房屋占用费（占有使用费）系属不同法律概念部分，无论在请求权基础、法律关系和法律主体上均存在差别。在案涉房屋和土地所有权人均非亿佳公司情形下，即便存在房屋占有费，其适格收取主体应当是案涉房屋及土地所有权人而非亿佳公司。原审判决超越亿佳公司的诉请，径行认定徐周翔支付亿佳公司自2016年8月17日至2018年4月19日租金及房屋占有使用费（合计611天），将租金和房屋占用费混为一谈，判决结果超出亿佳公司起诉范围，违反了不告不理基本原则，程序严重违法。
四、案涉租赁房屋无论被拆除或被部队收回，徐周翔的装修投入等费用亿佳公司能够在拆除或收回中获赔，原审判决驳回徐周翔反诉请求显然有违公平原则且缺乏最基本商业逻辑。案涉租赁房屋即将被拆除或被部队收回，徐周翔的装修投入等费用亿佳公司能够在拆除或收回中获赔，原审判决在有意遗漏关键事实情况下又驳回徐周翔反诉请求。亿佳公司因未履行租赁合同义务的违约行为不仅享受租金及占用使用费的利益，更对外享有装修投入等获赔利益，有违公平。综上，原审法院适用法律错误，程序违法。请求：1、依法撤销一审判决第一项，改判徐周翔支付亿佳公司占有使用费损失142.14725万元。2、依法撤销一审判决第四项，改判亿佳公司支付徐周翔经济损失60万元。3、本案一审、二审诉讼费、保全费、执行费由亿佳公司承担。 被上诉人亿佳公司在二审中答辩称：一审判决已经查清了本案基本事实且适用法律正确。第一，关于租赁合同的效力，因为该房屋涉及军队房产，与普通房产不同，不能因为没有规划许可证就认为合同无效，本案房产此前也租赁给他人，并且效力经过两级法院的审判认定为有效。第二，一审法院适用法律正确。第三，徐周翔提出本案存在程序违法即判决结果超出请求范围没有依据。第四，关于驳回其反诉请求的问题，因为反诉要有相应的证据支持并有法律依据，本案徐周翔既没有相应的法律证据，又因为违约解除合同失去了按照合同赔偿的依据，按合同法规定即使徐周翔有损失也不应当由亿佳公司承担。 被上诉人孟笑舟在二审中未发表意见。 二审中，上诉人徐周翔及被上诉人亿佳公司、孟笑舟均未向本院提交新的证据。 本院依据上诉人徐周翔提交的调查取证申请，调取：1、杭州市拱墅区人民法院（2012）杭拱民初字第1435号案卷中亿佳公司与73226部队签订的房屋租赁合同；2、亿佳公司与杭州市祥符镇花园岗村经济合作社签订的军队房地产租赁合同补充协议；3、杭州市拱墅区人民法院（2012）杭拱民初字第1435号案件承办人对亿佳公司与73226部队签订的租赁合同核实情况调查笔录。经各方当事人当庭质证，徐周翔认为：证据1真实性合法性无异议，对关联性有异议，该证据显示租赁物面积只有4000平方米，而本案案涉租赁酒店面积远远超过租赁合同中的租赁面积；证据2真实性合法性没有异议，但补充协议第一条对租赁物的表述可以看出案涉租赁物一部分属于部队，一部分属于花园岗村，而本案案涉的租赁合同所使用的租赁物在签订租赁合同的时候并未取得花园岗村的出租同意，且根据杭州市规划局调取的简复函答复，已经确认该地块上面的所有建筑物是没有取得建筑规划工程许可证，哪怕部队这部分视为合法，花园岗村建筑部分属于违章建筑，鉴于建筑物不可区分，协议也应当部分无效；证据3真实性合法性没有异议，该份证据形成于2013年4月份，是否后续有发生变化，或者部队政策发生变化引起租赁的终止无法体现，该证据不能证明现有的租赁协议合法有效；徐周翔申请调查取证目的是证明后续协议签订的真实性及本案租赁物是否属于违章建筑，但三份证据中无法证明建筑物合法性，补充协议与房地产租赁合同在（2012）杭拱民初字第1435号案件中提交的就是复印件，承办人基于两份是复印件的前提下对军区进行核实，询问笔录中明确花园岗村与亿佳公司签过协议，但军区是否盖章的问题，笔录中的答复不清楚，所以无法确认合同是否真实，续签合同签订情况也不清楚，假设这两份合同是客观真实有效的，那么这两份合同的租赁期限也应当以军偿的处置收回，也不在本案的租赁期限内。亿佳公司及孟笑舟对证据三性均没有异议。
本院认为，三份证据均为已生效的（2012）杭拱民初字第1435号案件中案卷材料，亿佳公司与中国人民解放军73226部队军队房地产租赁合同效力已经生效判决确认，补充协议效力无法确认，调查笔录能够证明（2012）杭拱民初字第1435号案件审理过程中对合同效力确认的经过。 根据有效证据及当事人陈述等，本院
经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，予以确认。
本院认为：双方对于签订《租赁合同》的事实均无异议。本案的争议焦点在于，一、《租赁合同》效力；
二、如合同有效，双方租赁合同是否解除及合同解除后的法律后果。 首先，徐周翔主张因案涉地块建（构）筑物未取得建设工程规定许可证，租赁合同无效。
本院认为，关于案涉租赁合同效力问题，根据本院调取的杭州市拱墅区人民法院（2012）杭拱民初字第1435号案卷材料，亿佳公司主张其有权出租案涉房屋确有依据。徐周翔在签订租赁物面积较大、租金额高达每年税后200万元的租赁合同时亦应当查看亿佳公司出租权限相关材料。现徐周翔主张案涉合同无效，依据不足，本院不予确认。 其次，关于合同解除事由及后果。双方《租赁合同》中约定，乙方（徐周翔）如有违反本协议书的，甲方（亿佳公司）有权解除协议提前终止协议履行，乙方应当支付甲方一年租金作为违约金，并无条件在10日内裸退交回房屋。因徐周翔未能按约缴纳租金，亿佳公司在本案中主张解除合同等诉请有合同和法律依据。2016年12月29日，亿佳公司向徐周翔发出《解除合同通知书》，主要内容为徐周翔拖欠租金，亿佳公司决定解除租赁合同等。徐周翔拒绝腾退，并提出因案涉房屋无法办理营业执照，导致合同目的无法实现。
本院认为，徐周翔未能提供充分有效证据证明无法办理营业执照的原因应归咎于亿佳公司，亦在知晓案涉房屋不能办理营业执照情况下占用经营多年，且亿佳公司通知解除合同后，徐周翔仍未能腾退，故徐周翔主张的理由不能成立。 关于合同解除的后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原审法院依据徐周翔实际腾退的时间确认应当支付的租金及占有使用费，并根据实际情况酌情调整徐周翔应当支付的违约金并无不当。徐周翔上诉主张均缺乏依据，本院不予确认。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费24172元，由徐周翔负担。 本判决为终审判决。
审判长 李 骏
审判员 盛 峰
审判员 金瑞芳
二〇一九年三月十日
法官助理曹姝隽
书记员张诗雯 关注微信公众号“”