广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂10民终2092号
上诉人（一审原告、反诉被告）：姚建安，男，1995年6月1日出生，壮族，住广西百色市右江区。
委托诉讼代理人：黄光铭，广西桂百律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄思凯，广西桂百律师事务所实习律师。
被
上诉人（一审被告、反诉原告）：广西百色江州投资有限公司。住所地：百色市右江区爱新街文体巷5号
法定代表人：林建国，该公司董事长。 上诉人姚建安因与被上诉人广西百色江州投资有限公司（以下简称“江州公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2018）桂1002民初365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月21日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 姚建安上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:
一、涉案商铺所属的工程项目未按规划建设，上诉人与被上诉人于2016年11月14日签订的《商铺租赁合同》属无效合同。上诉人所租赁的商铺属于百色森林中心城项目，被上诉人虽然已经取得建设施工许可，但其未按照规划施工建设。住建部门的有关文件可以证实沿街商铺不属于规划建设的内容。被上诉人将涉案商铺出租，违反规定，属无效合同。
二、一审驳回上诉人诉请的租金、押金、保证金、各项装修、宣传费用298582.74元，支持被上诉人的反诉请求，没有事实和法律依据。1、关于租金、押金、保证金、宣传费用等部分。由于合同无效，被上诉人基于无效合同所获得的财产应当返还上诉人。2、关于装修费部分。由于涉案商铺未按规划建设，上诉人因此损失装修费111168元，被上诉人存在重大过错，应予赔偿。3、关于被上诉人的反诉请求。涉案合同为无效合同，被上诉人不能基于无效合同获得财产性利益。且因为被上诉人违建导致涉案商铺从临街铺面变成第二排铺面，降低了涉案商铺的商业价值，上诉人不得已停付租金，不构成违约。 广西百色江州投资有限公司未作书面答辩。 姚建安向一审法院提出诉讼请求：１、确认原、被告之间签订的《商铺租赁合同》无效；２、判令被告退回原告租金、各种押金、保证金、各项装修、宣传费用合计298582.74元；３、由被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告姚建安就第二项诉讼请求298582.74元增加至298612元，具体为商铺租金51330元、履约保证金102660元、换铺费3000元、出入押金50元、水电押金1000元、进场装修押金2000元、许可工本费/装修入场施工人员证30元、推广费5160元、物业费774元、餐饮排污费430元、装修垃圾清理费344元、木地板费1514元、装修费127514元、商铺外女儿墙体宣传费4320元 广西百色江州投资有限公司向一审法院提出反诉请求：１、判令姚建安支付商铺租金102660元、物业费1548元、排污费3440元、生活垃圾费1083元、违约金18136.6元，以上合计126867.6元；2、承担本案反诉费。 一审法院认定事实：2016月11月14日，姚建安为乙方与江州公司为甲方签订一份《商铺租赁合同》，合同主要约定：第一章1.1甲方将百色森林?中心城项目Ｌ1层Ａ073号的商铺出租给乙方。1.2商铺的建筑面积（含公摊）为85.93平方米，以实地测量为准。乙方对其承租的商铺周边环境，附属设施的现状进行了充分的了解，同意按本合同的约定承租经营。甲、乙双方同意遵守物业管理中心的统一经营相关制度和物业管理规定。1.3乙方所经营的铺面经营范围仅限于本合同规定的经营类型：轻餐饮，经营项目：饮品、小吃，经营品牌：澜记。…1.5乙方租赁商铺为饮食区，租赁商铺内的装修装饰由乙方自行处理。……第二章2.1租赁期限为伍年，租赁年度自2016年11月14日起至2021年11月13日止。2.1.1租赁期限的起始日为租赁商铺的交付日，商铺的交付日预定为2016年12月14日（以甲方书面通知为准）。2.1.2租赁商铺达到本合同约定的交付标准后，甲方以书面或电话通知乙方，甲方同意交铺后给予乙方装修期30天为免租期，乙方所租赁商铺必须在装修期内完成全部装修并正式对外营业，……。第三章3.1上述租赁商铺第一、二、三年月租金为人民币17110元，租金按季度交纳。乙方首期租金在接到甲方交铺通知3日内交清。季度租金总额为人民币51330元；乙方须于上期租金到期前提前10日向甲方一次性交纳下期的租金，逾期30日内的，每逾期一天则按应交月租金数额的千分之五向甲方支付日违约金，逾期超出30日，视为乙方违反合同约定，甲方有权单方解除合同，履约保证金、水电押金、宣传推广费甲方不予退回。3.2递增：第一、二、三年租金不变，第四、五年在第三年的基础上递增8%，合同期限已满，在同等的租赁条件下，乙方有优先租赁权。第四章4.1甲乙双方约定，签订本合同时，乙方向甲方支付（陆个月）102660元作为租赁商铺的租赁保证金，用以保证乙方履行本合同之条款，租赁期届满本合同终止时，如乙方未发生任何违约情形的，甲方应在乙方撤场后的30个工作日将保证金扣除已发生的代付费用（如有）后，一次性无息返还乙方，如逾期返还，甲方将按日支付乙方（保证金的千分之三）的违约金。乙方有违反本合同条款的任何违约行为，甲方有权不经通知即没收履约保证金。第五章5.1商场统一宣传推广费：乙方每年应付的商场宣传推广费为5160元，宣传推广费于签订《物业管理服务合同》时交付。该费用甲方将根据经营的需要，在重大节假日、店庆或换季期间开展统一商场宣传推广费。…第六章6.2物业管理费：乙方应当承担的物业管理费：乙方每月按每平方米3元缴纳物业管理费，乙方应付铺面物业管理费258元/月。乙方必须于每月20日前将下一个月的物业管理费交付给甲方；6.3水电押金，签订《物业管理服务合同》时，乙方需向甲方交付1000元的水电押金。水电押金是乙方保证在合同期间不拖欠应交甲方水电费的保证。在本合同终止或解除时，乙方没有违约或逾期支付水电费的，甲方应在合同终止或解除之日起30日内扣除乙方在合同履行期内应付未付的水电费、违约金、赔偿金等款项后，将水电押金余款无息退回乙方。如乙方有任何违约行为而产生对甲方的债务时，甲方有权从中扣除相应数额，水电押金不足以清偿上述全部债务的，乙方对不足部分仍应清偿。…6.3.5卫生排污费，乙方在签订《物业管理服务合同》时，乙方需向甲方交付首次饮食区卫生排污费，每月按每平方米5元，乙方应付卫生排污费430元/月。……第九章9.1甲方保证租赁商铺的现状不属于违章建筑，并保证为商业用途。9.6甲方有权对违反本合同及附件的行为有权采取制止、警告、责令恢复原状、扣除违约金、要求赔偿损失及采取停电、停水、停止服务、限制经营等其他必要措施（包括并不限于相关的法律诉讼等）。……第十章10.1.1乙方进行经营前必须按甲方经营规划及装修要求对承租场地进行装修，装修前须向甲方提交书面申请并附相应的装修方案、外立面效果图，招牌效果图，橱窗效果图，店内平面布置图，用电系统图等资料，经甲方审定并出具书面认可后方可进行。未经甲方同意装修或装修效果不能达到甲方要求，或装修结果与甲方原审定的方案不符的，甲方有权通知乙方限期拆除或修改，所需费用由乙方自行承担。…第十二章12.5乙方若转让、转租，必须向甲方提出书面申请，在未得到管理方批准前，不得擅自停止营业和不按统一营业时间经营。……第十七章17.1任何一方违反合同的条款，或者不完全履行合同规定的义务，除非合同另有约定，否则违约方应在七日内采取补救措施使之符合合同要求，并应按本合同有关条款的约定承担违约金。如该条款没有约定违约金的具体数额，则违约方应按当年年度租金总额的5%承担违约金。给守约方造成损失的，违约方还应赔偿守约方所受的损失。17.2违约方赔偿守约方的损失，包括并不限于守约方遭受的如装修、投资、合同权益丧失等各种直接损失、因本合同的顺利履行获得的利润损失、追偿上述损失所需的费用等等。17.3除本合同另有约定外，乙方违反本合同约定导致甲方提前解除租赁合同的，甲方有权没收其已付的全部履约保证金、水电押金，剩余租金及宣传推广费。…17.5根据本合同，任何一方逾期支付任何到期款项的，违约方应承担从应付日至结清日的全部延迟付款额之利息（按未付款项的每日千分之五的比例计算），如每天的利息低于10元，违约方按每天利息10元支付对方。如果逾期款项及违约利息累计超过15日仍未支付完毕，守约人有权选择解除合同，或者追偿违约责任。合同还约定了其他事宜。 合同签订前，姚建安于2016年11月3日支付涉案铺面换铺费用3000元。签订合同当天姚建安向江州公司支付履约保证金102660元。 2016年12月12日，姚建安向江州公司支付承租商铺三个月的租金51330元。支付出入证押金50元、水电押金1000元、进场装修押金2000元，许可工本费/装修入场施员工证30元、推广费5160元，物业费774元、餐饮排污费430元、装修垃圾清运费344元。 2017年3月17日，江州公司与姚建安签订《宣传位租赁协议》，协议约定姚建安租赁江州公司外立面女儿墙墙体宣传位，租赁时间2017年3月17日至2019年3月16日止，二年租赁费为4320元等内容。同日，姚建安向江州公司交纳4320元宣传位费。 一审另查明，森林中心城项目用地属百色镇利元二组农业经济合作社、百城街道利元第五农业经济合作社的三产集体用地。该建设项目名称为百色市森林儿童游乐公园，由江州公司投资建设。于2015年6月10日办理了建设工程规划许可证，该项目为框架结构，地上一层，地下一层。同年12月21日办理了建设工程施工许可证，合同工期2015年2月10日至2016年2月9日。 2016年12月中旬，江州公司将涉案商铺交付姚建安，姚建安对涉案商铺进行了装修，支出了装修费。因双方对涉案商铺的装修费用存在争议，经原告申请，一审法院委托正意价格评估集团有限公司进行评估，该公司于2018年7月16日作出国正价桂估字[2018]448-322号意见书，结论为涉案商铺装修价值为111168元。 2017年4月8日，百色市消防支队出具《建设工程消防验收意见书》，内容主要载明：综合评定建设工程（本次仅对主体工程及公共部分装修验收）消防验收合格等。 2017年4月期间，江州公司在地下商场出入口处搭建钢架结构的商铺，并对外出租。2017年6月19日，百色市右江区住房和城乡规划建设局作出[2017]右建决字第7号《限期拆除决定书》，决定拆除四个地下室出入口处22间钢架结构铺面。由于江州公司未自行拆除，同年10月26日百色市右江区住房和城乡规划建设局作出《强制执行决定书》，对上述钢架结构棚依法实施强制拆除。同年12月6日，百色市右江区住房和城乡规划建设局作出《关于撤销〈限期拆除决定书〉、的决定》，撤销本机关于2017年6月19日、2017年10月26日作出的[2017]右建决字第7号《限期拆除决定书》、右建强字[2017]106号《强制执行决定书》。 涉案商铺于2016年12月中旬交付姚建安，姚建安经过修装后用于经营品牌为澜记的饮品、小吃店，于2017年4月19日开始营业。2017年7月21日涉案商铺所属森林中心城正式开业。2018年1月份至5月期间，因租金交付问题，江州公司在姚建安铺面张贴催交租金通知，由于姚建安未按通知支付租金，其承租的商铺无法继续充值水电费，致铺面停水停电，2018年1月7日姚建安经营的澜记饮品店停业。 姚建安于2018年5月搬离商铺，双方未办理移交手续。2018年7月，涉案商铺已对外出租，承租人将室内装修拆除重新装修。 一审法院认为，关于本案姚建安与江州公司签订的《商铺租赁合同》的效力问题。姚建安以涉案工程未按规划施工、工程未竣工验收、江州公司不是房屋产权人为由主张合同无效。经查本案涉案商铺所属工程项目，江州公司已经取得《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，工程项目的消防也已验收合格。姚建安辩称该项目未按规划施工无证据证实，不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案姚建安以涉案工程项目未按规划建设、没有取得房产证、未竣工验收为由主张合同无效于法无据，不予支持。姚建安与江州公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。 关于江州公司是否应退回姚建安租金等各项损失合计298612元的问题。一审法院认为，双方签订的合同合法有效，姚建安、江州公司双方需按合同约定履行各自的义务。因姚建安要求江州公司赔偿损失是以双方签订的租赁合同无效作为该项请求的法律基础，由于姚建安第一项请求即“确认双方签订的《商铺租赁合同》无效”这一项诉讼请求一审法院依据查明的事实不予支持后，姚建安的第2项请求即“责令江州公司退回原告租金、各种押金、保证金、各项装修、宣传费用298162元”就失去了该项诉讼请求江州公司赔偿损失的前提，故姚建安提起的诉讼请求均不予支持。 关于姚建安是否应向江州公司支付商铺租金的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，江州公司与姚建安签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，依法成立并生效，双方均应恪守。江州公司于2016年12月将商铺交付姚建安，姚建安对商铺装修后已于2017年4月实际使用承租铺面并开展经营行为，江州公司主张从商场对外正式营业之日2017年8月21日开始收取商铺租金符合双方的约定，予以确认。姚建安以合同无效为由拒付租金且认为江州公司从未正式通知收取租金故不应支付租金的抗辩于法无据，不予支持。姚建安应从2017年8月21日开始向江州公司支付租金。对于租金支付的截止日，江州公司主张姚建安支付从2017年11月21日起至2018年5月20日期间的租金。姚建安对此辩称涉案合同无效，无需支付租金，若合同有效江州公司对商铺停水停电期间以及诉讼期间的租金应予免除。一审法院认为，姚建安未按合同约定按时向江州公司支付租金，江州公司多次催收后，姚建安仍拒不交纳，姚建安无法对承租商铺水电充值致停业系其未按时交租金造成，且停业后也未能与江州公司达成商铺移交一致意见，故姚建安要求免除这一期间的租金于法无据，不予采纳。姚建安仍应向江州公司支付停业期间的租金。一审法院对江州公司主张姚建安支付2017年11月21日起至2018年5月20日止的租金102660元予以支持。 关于江州公司主张姚建安支付物业费、排污费、代收生活垃圾费的问题。基于上述的认定，物业费的收取截止时间也应为2018年5月20日。具体确定如下：物业费，姚建安已支付了2017年8月至10月三个月的物业费，江州公司主张姚建安支付从2017年11月21日至2018年5月20日六个月的物业费1548元（258元/月×6个月）于法有据，予以支持。排污费，由于姚建安2018年1月7日已停止经营，故排污费从2017年9月21日计至2018年1月7日，每月430元，共计1528元（430元/月×3个月+430元/月/30天×17天）。生活垃圾费，从江州公司提供的百色市环境卫生管理处委托书证实从2018年元月12日起委托百色甲龙物业服务有限公司收取，百色市环境卫生管理处并没有委托江州公司收取垃圾费，故江州公司向姚建安主张生活垃圾费不予支持。 关于逾期付款违约金的问题，江州公司与姚建安在签订租赁合同时对逾期支付租金、物业费、排污费等费用的违约责任均作了约定，《商铺租赁合同》第17.5条约定：“任何一方逾期支付任何到期款项的，违约方应承担从应付日至结清日的全部延迟付款额之利息（按未付款项的每日千分之五的比例计算）”，双方合同约定的逾期付款利息标准过高，一审法院将逾期付款利息调整为按中国人民银行同期贷款利率分段计算。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：
一、原告（反诉被告）姚建安应于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）广西百色江州投资有限公司支付租金102660元及逾期付款利息（以51330元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2017年11月11日起计至实际清偿之日止；以51330元为基数，从2018年2月11日起计至实际清偿之日止）；
二、原告（反诉被告）姚建安应于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）广西百色江州投资有限公司支付物业费1548元及逾期付款利息（以258元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2017年11月21日起计至实际清偿之日止；以258元为基数，从2017年12月21日起计至实际清偿之日止；以258元为基数，从2018年1月21日起计至实际清偿之日止；以258元为基数，从2018年2月21日起计至实际清偿之日止；以258元为基数，从2018年3月21日起计至实际清偿之日止；以258元为基数，从2018年4月21日起计至实际清偿之日止）；
三、原告（反诉被告）姚建安应于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）广西百色江州投资有限公司支付排污费1534元及逾期付款利息（以430元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2017年9月21日起计至实际清偿之日止；以430元为基数，从2017年10月21日起计至实际清偿之日止；以430元为基数，从2017年11月21日起计至实际清偿之日止；以238元为基数，从2017年12月21日起计至实际清偿之日止）；
四、驳回原告（反诉被告）姚建安的诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）广西百色江州投资有限公司的其他反诉请求。案件受理费5778元，反诉费2837.35元，鉴定费5500元，合计14115.35元，由原告姚建安负担13825.35元，被告广西百色江州投资有限公司负担290元。 二审期间，上诉人与被上诉人均无新证据向法庭提交。 二审查明事实与一审认定事实一致。
本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点是：
一、上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》是否有效；
二、上诉人应否向被上诉人支付租赁期间的租金、物业费、排污费、代收生活垃圾费等费用；
三、被上诉人应否赔偿上诉人装修商铺的费用。 一、关于本案租赁合同的效力 案涉商铺所属工程项目虽于开工建设时未取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，但在施工期间被上诉人已经补办了建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，工程完工后消防也已验收合格。虽然被上诉人在地下商场出入口处搭建的钢架结构商铺被百色市右江区住房和城乡规划建设局认定为违章建筑，分别于2017年6月19日、2017年10月26日下达《限期拆除决定书》、《强制执行决定书》，责令被上诉人拆除该建筑，但钢架结构商铺是附属建筑，而案涉商铺位于主体建筑内，附属建筑违章并不等于主体建筑违章，且百色市右江区住房和城乡规划建设局又于2017年12月6日撤销上述两份决定，对钢架结构商铺的违章建筑处理也已撤销，故案涉商铺不属于违建建筑，被上诉人对商铺享有合法经营使用权，其与上诉人签订的租赁合同有效，受法律保护。上诉人主张其租赁的商铺属于违章建筑，其与被上诉人签订的《商铺租赁合同》无效没有事实依据，本院不予采信。 二、关于上诉人应否向被上诉人支付租赁期间的租金、物业费、排污费、代收生活垃圾费等费用 租赁合同签订后，被上诉人依据协议约定将商铺交付上诉人，已履行应尽的合同义务。上诉人在接受商铺经营权后，也向被上诉人支付换铺面费3000元、履约保证金102660元、三个月的租金51330元、出入证押金50元、水电押金1000元、进场装修押金2000元、入场装修施工员证工本费30元、推广费5160元、物业费774元、餐饮排污费430元、装修垃圾清运费344元、墙体宣传位租赁费4320元等费用。但在租赁期间，上诉人未依约及时足额支付商铺租金102660元、物业费1548元、排污费3440元，构成违约，应当承担支付责任和违约责任。一审对被上诉人该项反诉请求予以支持于法有据，应予维持。鉴于本案租赁合同已实际解除，上诉人承担了各项费用的支付责任和违约责任以后，被上诉人亦应将收取的履约保证金102660元、出入证押金50元、水电押金1000元、进场装修押金2000元返还上诉人，一审对上诉人该项诉讼请求不予支持不当，本院予以纠正。 三、关于被上诉人应否赔偿上诉人装修商铺的费用 因上诉人未尽合同义务不按时交付租金和物业费等费用，导致水电费不能继续充值，致铺面停水停电，物业服务中断，铺面也因此停止经营，由此造成的经济损失系因上诉人违约造成，与被上诉人并无因果关系，故其要求被上诉人赔偿装修损失的理由不成立，本院不予支持。 综上所述，一审认定事实清楚，审判程序合法，实体处理正确部分，本院予以维持，实体处理不当部分，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，
判决如下： 一、维持百色市右江区人民法院（2018）桂1002民初365号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项； 二、百色市右江区人民法院（2018）桂1002民初365号民事判决第四项为：驳回上诉人姚建安的其他诉讼请求； 三、被上诉人广西百色江州投资有限公司返还上诉人姚建安履约保证金102660元、出入证押金50元、水电押金1000元、进场装修押金2000元。 一审案件受理费5778元，由上诉人姚建安负担3466元及鉴定费5500元，被上诉人广西百色江州投资有限公司负担2312元；反诉案件受理费2837.35元，由上诉人姚建安负担2554.35元，被上诉人广西百色江州投资有限公司负担283元；二审案件受理费5779元，由上诉人姚建安负担3466元，被上诉人广西百色江州投资有限公司负担2313元。 本判决为终审判决。
审 判 长 凌 除
审 判 员 凌文楼
审 判 员 玉 江
二〇一九年三月十日
法官助理 黎燕娜
书 记 员 陈 杨 关注公众号“”