河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0191民初22116号原告杨威，女，汉族，1982年12月14日出生，住郑州市金水区。委托代理人张瑜，河南惠发律师事务所律师，特别授权。被告河南长实置业有限公司，住所地郑州市经济技术开发区航海东路********，统一社会信用代码：91410100053387982E。法定代表人张帆，总经理。委托代理人张素娟、刘胜，河南恪法律师事务所律师,特别授权。
原告杨威诉被告河南长实置业有限公司（以下简称长实置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人张瑜到庭参加诉讼，被告河南长实置业有限公司委托代理人张素娟、刘胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年12月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于郑州经济技术开发区××大街××、××以南××房，建筑面积共65.78平方米，套内面积42.66平方米，总房款共计390207元。并约定2014年12月30日支付首付款125207元，余款265000元以商业贷款的形式支付。现原告早已按照合同约定全额支付了购房款，关于房屋抵押贷款的相关事宜，原告也是按照被告的要求让被告同意办理的。以及购房合同的约定，被告应当与2015年9月1日前，将涉案房屋交付给原告，逾期超过90日的买受人同意继续履行合同的，自2015年9月1日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之日的违约金。同时依约定被告应于2015年11月1日前向有关部门报送办理房屋产权初始登记材料，若逾期或报送资料不齐未被主管部门受理的，被告人需按日向买受人支付已交付房价款万分之日的违约金。（2018年5月1日前的逾期房屋权属初始登记的违约金，被告已经支付过，故本次要求支付2018年5月1日之后的该项违约金）。合同签订后，原告已完全履行义务，但至今被告并未按合同约定交付房屋及办理产权初始登记手续，原告多次与其协商，被告均拒绝承担违约责任。现原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、被告支付原告逾期交房违约金41557.05元（暂计从2015年9月1日-2018年8月1日，共计1065天，其后继续履行至被告交房条件完全达到之日止）；并向原告交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；2、被告向原告支付逾期办理房屋权属初始登记违约金3589.90元（暂计2018年5月1日－2018年8月1日共计92天）；3、被告立即完善办理房屋所有权证的相关手续，并在本合同纠纷一案的裁判生效后60日内办结房屋权属初始登记；4、本案诉讼费由被告承担。
被告长实置业辩称，一、原告已与被告签署了《和解协议》，《和解协议》生效的时间为被告向原告支付《和解协议》约定的违约金后产生法律效力。被告已支付了协议约定的违约金，协议已经生效。因此，按照《和解协议》第三条约定，原告在收到上述违约金之后应当向人民法院申请撤回起诉。现原告已收到该项违约金，应当依法撤回本案诉讼。
二、从原被告签署的《和解协议》可以看出，双方在协商一致的情况下，对原合同违约条款作出了变更。其中主要内容为被告支付原告逾期办理房屋产权初始登记即可，原告不再要求被告承担逾期交房的违约金。《和解协议》已经生效，双方均应当按照《和解协议》履行。请求法院依法驳回原告要求被告支付逾期交房的违约金诉讼请求。
三、原告已接收房屋并将房屋托管给第三方物业公司代为出租，原、被告以实际行为变更了房屋交付条件，且涉案房屋已经取得竣工备案表，完成初始登记，符合法律规定的交付条件，被告已将涉案房屋合法交付原告，不应当承担逾期交房的违约责任。1、原、被告协商一致变更《商品房买卖合同》中约定的房屋交付条件，合法有效。原告在购买房屋时明确知道，房屋要托管出租，原告购买房屋的目的是为了出租收益。双方对房屋交付条件的变更并不影响原告购买房屋出租收益的目的，原告已将涉案房屋托管，实际收取租金收益，无权向被告主张逾期交房违约金。
原告在充分了解房屋的情况后，与被告签署了《商品房买卖合同》。之后，原告与物业公司签署了《房屋托管意向协议》，委托物业公司接收房屋并代为出租给富士康公司。被告交付房屋，原告接收并托管房屋的行为，属于双方对《房屋买卖合同》中房屋交付条件的变更，且双方变更交房条件的行为并不违反现行法律的强制性规定，也不违背双方签订合同的目的，更不影响原告购买房屋出租收益的目的，被告已经全面履行了房屋交付义务，不应当承担逾期交房的违约责任。2、被告已经将涉案房屋合法交付给原告，且原告已将涉案房屋托管给第三方，已收取租金实际获利，属于对自己权利的处分。如果在原告已经实际占有房屋，托管房屋，并已收取租金的基础之上，再判决让被告承担逾期交房的违约责任，即意味着原告对涉诉房屋双重收益，超出了合同关于违约金条款约定的数额，有违民法的公平和诚信原则。因此，请求法院依法驳回原告的此项诉讼请求。3、原告将房屋托管给第三方的行为证明被告已按照合同约定交付房屋，被告不存在违约交房的事实，而且不应当承担逾期交房的违约责任，上述事实已经郑州市中级人民法院生效判决确认。请法院酌情考虑，驳回原告的此项诉讼请求。原告为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：证据1、《商品房买卖合同》及合同信息备案摘要，证明原、被告之间存在合同关系，以及约定的原被告之间权利义务关系，未按合同履行应承担的责任，证明被告逾期办理信息备案。证据2、首付款支付凭证或（收据）、不动产发票、个人贷款支付凭证（银行零售贷款借据），增值税发票各一份，证明原告按期支付了首付款；原告在信息备案后及时的履行支付义务并已完全履行了合同约定的支付房款的义务。证据3、税收缴纳书一份、代收产权登记费收据一份、专项维修资产交存凭证等各一份，证明原告完全履行了办理产权证的相关辅助义务，被告未如期办理相关手续已构成违约。证据4、转账凭证或收据一份、不动产发票上的日期显示及差异，证明原告在如期履行首付款给付义务后，被告故意迟延开出发票，故意造成原告形式的迟延，为自己履行合同违约而推脱责任预留的铺垫，进一步证实被告存在恶意违约；个人贷款支付凭证（银行零售贷款借据）的日期，证明被告受到贷款的实际日期，在合同约定的范围内，被告质证称：对证据一真实性无异议，证明目的有异议，仅该证据不能证明被告违约。对证据二真实性无异议，证明目的有异议，该证据恰能证明原告未按合同约定时间支付按揭款，因此被告交房及办理产权初始登记的时间也应相应顺延。对证据三真实性无异议，该证据证明被告配合原告办理契税等各项手续。对证据四真实性无异议，证明目的有异议，根据原告提供的其他证据足以证明原告未按合同约定支付全部购房款，已构成违约。经本院审查，原告提交的证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。被告为支持其答辩意见向本院提交以下证据：证据一、《和解协议》一份；证据二、中国银行《国内支付业务付款回单》一份；该两份证据证明原、被告双方已签署《和解协议》，双方就违约金支付事宜已达成一致意见，被告已按照合同约定支付了违约金，《和解协议》已经生效，原告应当按照协议约定撤回本案起诉。证据三、《不动产收件凭证》一份，证明2018年12月17日，涉案房屋已经完成初始登记，被告已经履行合同义务。证据四、《房屋托管意向协议》、《转账明细》各一份，证明被告已经按照合同约定将涉案房屋交付原告使用，不存在逾期交房的违约情形。原告已将涉案房屋托管第三方待租，且已收取租金获利，不应当向被告主张逾期交房违约金。被告逾期办理初始登记的行为并未给原告造成任何经济损失，基于违约金补偿损失的性质，被告不应当承担违约金。原告质证称，对证据一、二真实性无异议，依据协议内容，2018年5月1日前被告应当办理完毕产权初始登记材料，被告并未如期办理，该协议不生效。被告支付的违约金，原告愿意从诉请中予以抵扣。对证据三真实性无异议，证明目的无异议。对证据四，未显示具体签订日期，交易明细与该协议也不能形成吻合的时间对接，不能证明该协议已完全履行。约定的托管期间是否在签订协议之前亦不可知。经本院审查，被告提交的证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。本院根据当事人的陈述、举证、质证，及庭审情况查明事实如下：2014年12月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于郑州经济技术开发区××大街××、××以南××房，总房款共计390207元。约定2014年12月27日前支付首付款125207元，2015年1月10日前以商业贷款形式支付265000元；被告应当在2015年9月1日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房建设竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理意见实施，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；在原告未按照本合同及补充协议约定付清全部房价款或者其他费用的情形下，被告有权利推迟交付房屋；除合同约定的特殊情况外，被告如未按本合同约定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；被告应当在约定的期限内办理合同信息备案手续，被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理初始权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.01%违约金。2014年12月24日，原告交纳首付款65207元，被告于2014年12月30日开具发票一张，金额为125207元。2015年1月16日，中国银行股份有限公司郑州新区支行向原告出具《零售贷款借据》一份，载明原告向其申请借款265000元；被告于2016年6月17日开具发票一张，金额为265000元。2017年12月15日，原、被告签订和解协议，协议中双方约定：被告一次性向原告支付违约金29367元（该违约金计算至2017年11月30日，并已扣除原告逾期支付房款的违约金），被告承诺于2018年5月1日前报送将需要由其提供的办理房屋产权初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，原告自愿放弃2017年12月1日至2018年4月30日期间的违约金，如被告未在2018年5月1日前报送将需要由其提供的办理房屋产权初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局或报送资料不齐全未被房地产行政主管部门受理的，从2018年5月1日起按日向原告支付总房款0.01%的违约金。2017年12月15日，被告向原告支付29367元违约金。原告（甲方）与广东宏德科技物业有限公司郑州分公司（乙方）签订房屋托管意向协议，约定甲方购买被告开发的位于河南省经济技术开发区长盛广场（昇阳花园）房屋后，委托乙方代为对外出租及进行出租有关的管理，房屋住址为长盛广场4号楼17层1727号，面积65.78平方米，委托期限自2015年6月1日至2020年6月1日，每月租金为960元。该小区类似系列案件上诉后，上诉法院已经作出终审判决。经庭审询问，被告于2018年9月25日取得竣工验收备案表，于2018年12月17日将房屋初始登记材料报送郑州市不动产登记中心。本院受理该案后，经多次调解未果。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，由双方签字、盖章予以确认，合同内容不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定和有关法律规定履行各自的义务。根据《建设工程质量管理条例》第16条、第49条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。备案登记合格并取得《商品房竣工验收备案表》是商品房验收合格的标准，也是交付的先决条件，被告于2018年9月25日取得竣工验收备案表，构成逾期，但原告已与第三方物业公司签订《房屋托管意向协议》，将房屋委托第三方公司进行托管，并自合同约定的交房日起获取租金收益，涉案房屋已经实际交付。虽然该实际交付行为不符合合同约定条件，但原告并未拒绝，实际接收房屋取得收益，属于对自已权利的处分。且涉案房屋现仍在委托租期内，被告实际交付的房屋不符合合同约定的行为并未影响原告对涉案房屋的使用收益，原告不能举证被告逾期取得建设行政主管部门竣工备案而交付房屋的行为给原告造成了实际损失，原告在实际以托管方式接收房屋后，又以被告未取得建设行政主管部门竣工备案，房屋不具备交付条件为由，要求被告承担逾期交房的违约金，有违民法的公平和诚信原则，故关于原告请求被告支付原告逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。根据合同约定，被告应于房屋交付使用后60日前持办理初始权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，被告在约定时限内未报上述申报资料或报送资料不齐未被房地产主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.01%违约金，之后双方签订《和解协议》，被告承诺于2018年5月1日前将需要由其提供的办理房屋产权初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告于2017年12月15日向原告支付违约金29367元，于2018年12月17日将房屋初始登记材料报送郑州市不动产登记中心。依和解协议内容，被告应当向原告支付以总房款390207元为基数自2018年5月1日起至2018年12月17日止按日0.01%计算的违约金8981.66元。对于原告请求被告完善办理房屋所有权证的相关手续，该诉请不明确，不具有可执行性，且涉案房屋初始登记完成后，被告能否及时办理房屋所有权证，尚不能确定，原告可另行主张。原告主张要求被告于裁判生效后60日内办结房屋权属初始登记，被告庭审时称涉案房产的初始登记材料于2018年12月17日报送，并提供相关凭证，本院予以确认，原告该项诉请已达到诉讼目的，本院不予支持。对于原告主张的交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：
一、被告河南长实置业有限公司于本判决生效后三十日内向原告杨威交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；
二、被告河南长实置业有限公司支付原告杨威初始登记的违约金8981.66元，于本判决生效后十日内付清；
三、驳回原告杨威的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费929元，减半收取465元，由原告杨威负担165元，被告河南长实置业有限公司负担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审判员 赵宜勇
二〇一九年三月十日
书记员 李亚楠 关注公众号“”